09/07/2026
房價跌了，為什麼大家還是不買？富哥：這種人早就進場了
最近很多朋友問我：「富哥，房價不是開始跌了嗎？為什麼市場還是這麼冷？」
數據會說話。根據內政部統計，2026年第一季全台建物買賣移轉棟數僅60,403棟，年減4.3%，創下自1999年有統計以來同期第三低量。2025年全年買賣移轉棟數僅261,308棟，年減25.5%，創近9年新低。從2025年1月至今，已連續16個月單月買賣移轉棟數未達2.5萬棟，這波交易慘淡的持續期間，寫下史上最長紀錄。
市場出現一個很矛盾的現象：價格修正了，交易量卻更冷了。
為什麼？富哥今天直接告訴你答案。
一、跌了，但跌得不夠「有感」
根據政大永慶即時房價指數，2026年第一季七都房價呈現「緩跌」態勢，除了台中微幅走揚0.1%外，其餘六都跌幅僅0.3%至1.1%之間。季增率落在-1.1%至0.1%之間。
白話說就是：房價確實從高點鬆動了，但這種跌幅，對已經被高房價壓了好幾年的買方來說，根本不痛不癢。
過去房市有個鐵律叫「追漲不追跌」。行情漲的時候，買方怕越等越貴，拚命追價；一旦市場轉弱，買方就會開始懷疑：「現在買，會不會下個月更便宜？」這種心理一出現，交易量就先冷了。
房價緩跌不會刺激買盤，只會讓買方更有理由觀望。
二、不是不想買，是貸不到錢
第二個關鍵，是貸款。
央行第七波信用管制後，市場資金環境明顯轉緊。雖然2026年3月央行將第二戶購屋貸款成數上限由5成調高至6成，但對許多換屋族、名下已有房的買方來說，貸款限制仍是一道高牆。
感受最明顯的是小資族。根據金融聯徵中心統計，2026年第一季年收入60萬元以下的小資房貸族，單季核貸件數僅8,544筆，首度跌破9,000筆，創下史上新低。平均房貸金額達877萬元、利率2.49%，雙雙刷新歷史新高。相比去年同期，小資房貸負擔增加約87萬元，增幅已超越平均年收入。
富哥一句話：不是市場沒有剛性需求，而是很多真正想買的人，被房價、利率與銀行審核一起擋在門外。
央行也指出，銀行不動產貸款集中度已由2024年6月底高點37.6%，降至2026年2月底36.0%，顯示銀行仍處於不動產授信控管環境。房貸利率普遍來到2.5%以上，借錢變貴又變難，購屋意願自然急凍。
三、供給面的三顆未爆彈
第三個關鍵，是供給壓力。
第一顆：36萬戶交屋潮。 房仲全聯會理事長王瑞祺警告，2026至2028年全台將迎來約36萬戶預售完工交屋潮。這些房子多在資金寬鬆、房價高檔時銷售，如今卻遇上貸款成數縮水、銀行保守貸放。當交屋資金出現缺口，轉售潮將湧入二手市場，供給量大的區域壓力更大。
第二顆：13.7萬戶待售餘屋。 根據永慶房產集團統計，全台預售建案待售餘屋高達13.7萬戶，其中七都就占了11.5萬戶，比重達84%。若以現行去化速度換算，全台平均需3.8年才能去化完畢，台南、高雄更需6年以上。
第三顆：預售交易量崩跌。 2026年1至4月預售屋交易量，較2024年上半年高點減少近八成。交易清淡，但價格卻持續走高，呈現「量縮價漲」的畸形格局。
四、錢去了哪裡？股市
第四個關鍵，是資金流向。
2026年上半年台股熱絡，市場資金明顯往股市集中。戴德梁行總經理顏炳立近期直言：「房地產已慘淪小三，股市才是大老婆。」
他指出，股市一天成交量達1.5兆元，而房地產上半年也不過2,000億至3,000億元。他更斷言，資金3至5年內不會回到房市。
富哥翻譯：錢沒有消失，只是跑到更熱、更有流動性的市場去了。
富哥的真心話：現在該怎麼辦？
目前房市最真實的狀態，不是崩盤，也不是回春，而是僵持。
房價跌的是高點，不是有感低點；買方等的是更便宜，賣方等的是市場回溫。誰先撐不住，誰就要先讓步。
對自住客來說，富哥有三個建議：
第一，先問銀行，不要先問房仲。 確認銀行願意貸你幾成、利率多少，再回頭算你能買多少錢的房子。小資族核貸創新低、利率創新高，這不是開玩笑的。
第二，算清楚現金流。 如果房價再修正5%到10%，你的自備款夠不夠？每月房貸還款撐不撐得住？富哥常說，買房的舒適圈，是房貸月付不超過家庭月收入的三分之一。
第三，不用急著追高，也不用無限期等崩盤。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，目前房價修正空間依舊非常有限。與其期待房價大跌，不如回歸自身需求，只要物件符合居住條件、房價與貸款在負擔能力之內，就應該積極評估。
這一波房市，考驗的不是誰喊得最大聲，而是誰的現金流最穩。
文／呂崑富（富哥）
中華民國不動產金融知識發展協會理事長
