31/07/2026
【大共有時代】
你自己或長輩的名下有共有不動產嗎？
你知道如何管理、變現嗎？
歡迎帶著手上的資料（土地建物謄本、地籍圖謄本），一起來課程中討論。也歡迎預約裘律師的時間到事務所諮詢。
課程大綱：
壹、前言：
一、「大繼承」推動「大共有」的社會背景
二、共有不動產三大現實：
1.人數越多整合越難，價值越低
2.時間越長，找人越難，處分越難
3.世代越久，感情越薄，積怨越深。
貳、共有不動產的前世今生：
未辦繼承不動產（列管）、共同共有、分別共有
一、台灣未辦繼承不動產的現況：
二、未辦繼承的原因：
1.繼承人移民海外或失聯。
2.土地價值不高，繼承人無意負擔遺產稅或辦理規費。
3. 繼承人數過多、意見分歧或家族產權糾紛與隱名登記遺留問題。
三、長期未辦繼承不動產，政府處理的方式：土地法73-1條，列管15年，代為標售，提存法院10年，歸入國庫。
四、開發方式：找到一位繼承人，辦理「公同共有」繼承登記。
五、公同共有不動產，透過協議分割或訴訟分割，變成分別共有不動產。
*補充案例：台版地面師案：利用未辦繼承不動產特色及代筆遺囑遺贈的查證漏洞，產生的專業詐騙案件
叄、如果名下有共有不動產，可能產生哪些困擾問題？如何使用、分割、變現？
一、常見問題和困擾：
1.決策癱瘓：出租、修繕、開發生效門檻高（多數決 vs 全體同意）。
2.變現卡關：單一持份市價折價嚴重，銀行不願抵押貸款。
3.資產佔用與收益撕裂：少數共有人霸佔使用，其他共有人拿不到收益。
4.稅負與管理負擔：地價稅、房屋稅持續產生，缺乏管理負責人。
二、如何在保持共有下使用？
1. 管理方式多數決
2.分管使用現況
3.共有物回復請求權VS默示分管
三、如何分割？
1.協議分割或訴訟分割
2.原物分割（尊重現況、分割後的通行權）
3.原物分割加找補
4.變價分割遊戲規則
四、如何處分？
1.全體共有人整合出售
2.土地法三四條之一多數決處分
3.用分割為手段的開發方式
肆、案例分享
一、先佔先嬴，佔盡便宜，三角窗的便利商店
二、起家厝爭奪戰
三、小兵立大功，畸零地持分有價值嗎？
四、有捨才有得：全體共享其利的二審分割方案
五、貧民窟的華麗轉身
以上問題是你的困擾嗎？如有需要，歡迎來電（台南所06-2988257、高雄所07-2818881）或傳訊息預約諮詢；若你想學習相關法律常識，歡迎報名8/3晚上的課程，裘律師的課生動有趣，保證法條少少，案例多多，是不會讓你打瞌睡的法律課！歡迎立馬點選下列連結報名！
8/3大共有時代：共有不動產的困境及解方，如何使用、分割、變現。
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