Expert International en Immobilier / خبير دولي في البناء و الشؤون العقارية

08/07/2026

04/07/2026

الملتقى الدولي حول التحكيم والوساطة الدولية وخدمة الجالية التونسية بالخارج

14/06/2026

⚖️💰 La déclaration annuelle de l'Impôt sur la doit être effectuée au plus t**d le 30 juin de chaque année et concerne les personnes physiques dont le patrimoine net taxable atteint ou dépasse 3 millions de dinars au 1er janvier de l'année.
💰L'impôt est calculé sur la valeur nette des biens selon un système de tranches :
De 3 à 5 millions de DT : 0,5 %
Au-delà de 5 millions de DT : 1 %

⚖️Le champ d'application de la taxe est limité aux seuls biens situés en Tunisie pour les non-résidents :
en Tunisie : l’ISF s’applique sur les biens situés en Tunisie et à l’étranger.
: l’ISF s’applique uniquement sur les biens situés en Tunisie.

⚖️Le patrimoine des enfants mineurs à charge est inclus dans le calcul.

💰Biens inclus :
-terrains, bâtis ou non,
-biens en location
-Véhicules de tourisme de plus de 12 chevaux fiscaux,
- bateaux de plaisance
-Actions , parts sociales, SICAV, contrats d'assurance-vie.
- Bijoux, œuvres d'art et fonds de commerce non exploités.

# principales:
-La résidence principale et son mobilier.
-Les dépôts bancaires, comptes d'épargne
-Les actions détenues dans des SARL si l'actionnaire possède plus de 50 % du capital.

03/06/2026

الغاء #حق #الهواء في القانون التونسي
ابطال هبة

02/06/2026

30 جوان آخر أجل لإيداع التصريح بالضريبة على الثروة

29/05/2026

#المراحل #القانونية #التسجيل #العقاري #عقارات غير #مسجلة
#الطعن #الاعتراض

24/05/2026

#استلاء أحد #الورثة على جزء من #الميراث قبل #القسمة

23/05/2026

#قسمة #التركة #بالتراضي بوساطة #خبير #عدلي #عقاري

قسمة التركة بالتراضي هي اتفاق جميع الورثة على تقسيم التركة بالاستعانة بخبير عدلي مختص في التقييم العقاري، وذلك تفادياً للجوء إلى القضاء واختصاراً للوقت والتكاليف.

# # # متى يتم اللجوء إلى هذه الطريقة؟
1. *وجود عقارات ضمن التركة*: مثل منزل، أرض فلاحية، محل تجاري، أو عمارة.
2. *اتفاق الورثة المبدئي*: أي عدم وجود نزاع جوهري بينهم ورغبتهم في حل ودي.
3. *الرغبة في السرعة*: لأن القسمة القضائية قد تستغرق سنوات أمام المحاكم التونسية.

# # # إجراءات القسمة بالتراضي بواسطة خبير عقاري
*1. تعيين الخبير العقاري*
يجب أن يكون الخبير "خبيراً عدلياً" مرسّماً بجدول الخبراء العدليين لدى وزارة العدل، اختصاص "تقييم عقاري".
يتم اختياره باتفاق جميع الورثة وتُحدد أتعابه بموجب عقد كتابي. في حال عدم الاتفاق، يمكن طلب تعيينه من رئيس المحكمة الابتدائية المختصة ترابياً.
*2. حصر وتجهيز الوثائق*
يقوم الورثة بتمكين الخبير من الوثائق التالية:
- شهادة وفاة المورث.
- الفريضة الشرعية: يتم استخراجها لدى عدل إشهاد، وتحدد الورثة الشرعيين ونصيب كل وارث.
- الرسوم العقارية لجميع العقارات موضوع القسمة.
- شهائد في الوضعية القانونية للعقارات تُستخرج من إدارة الملكية العقارية.
*3. مهمة الخبير: المعاينة والتقييم*
ينتقل الخبير لمعاينة كل عقار على الطبيعة، ثم ينجز تقرير اختبار مفصل يتضمن:
- وصف العقار ومساحته وموقعه.
- تحديد قيمته السوقية الحالية اعتماداً على معايير السوق ومقارنة المبيعات المماثلة.
- بيان ما إذا كان العقار قابلاً للقسمة العينية أم لا.
*4. اقتراح مشروع القسمة*
بناءً على أنصبة الورثة المحددة بالفريضة والقيمة المالية التي حددها، يقترح الخبير حلاً أو عدة حلول:
- *القسمة العينية*: إفراز كل عقار أو جزء منه لكل وارث بما يعادل نصيبه.
- *القسمة بالتصفية*: بيع العقار الذي يتعذر قسمته عيناً وتوزيع ثمنه على الورثة كل حسب نصيبه.
- *التخارج*: أن يشتري أحد الورثة منابات باقي الورثة ويدفع لهم المقابل نقداً وفقاً للتقييم.

*5. توثيق اتفاق القسمة*
بعد موافقة جميع الورثة كتابيا على مشروع القسمة الذي أعده الخبير، يتم التوجه إلى عدل إشهاد لتحرير "حجة قسمة واختصاص بالتراضي".
يقع إمضاء الحجة من جميع الورثة الراشدين. بعد ذلك، يتم تسجيل الحجة بالقباضة المالية وإيداعها بإدارة الملكية العقارية لتحيين الرسوم العقارية ونقل الملكية لكل وارث طبقاً لما آل إليه.
1. *شرط إجماع الورثة*: القسمة بالتراضي لا تتم إلا بموافقة جميع الورثة. إذا اعترض وارث واحد، يصبح اللجوء إلى القسمة القضائية وجوبياً.
2. *وجود قُصّر بين الورثة*: إذا كان من بين الورثة قاصر، فإن القسمة بالتراضي يجب أن تقترن بإذن من قاضي الأسرة المختص، وذلك حماية لمصلحة القاصر طبقاً لمجلة الأحوال الشخصية.

22/05/2026

#اختبارات #فنية #لتقصي #عيوب #البناء و #كيفية #اصلاحها و #قيمة #الاشغال و #تحديد #المسؤولية :
اختبارات تقصّي عيوب البناء تنقسم عادة إلى 3 مراحل:
المعاينة الفنية.
الاختبارات التقنية والمخبرية.
تحديد سبب العيب والمسؤولية وطريقة الإصلاح والكلفة.
أهم الاختبارات المستعملة:
1. اختبارات الخرسانة والهياكل
اختبار المطرقة الارتدادية (Schmidt Hammer)
يستعمل لتقدير مقاومة الخرسانة بدون تكسير.
يفيد في:
معرفة ضعف الخرسانة.
مقارنة أجزاء البناء.
كشف المناطق المتضررة.
لكن لا يكفي وحده لإثبات الجودة النهائية.
اختبار اقتطاع اللبّ الخرساني (Carottage)
يتم أخذ عينة أسطوانية من الخرسانة وتحليلها بالمخبر.
يفيد في:
تحديد المقاومة الحقيقية للخرسانة.
كشف الفراغات أو سوء الخلط.
استعماله في الخبرة القضائية.
اختبار كشف الحديد والتسليح
بأجهزة Ferroscan أو Pacometer.
يفيد في:
تحديد مكان الحديد.
قياس الغطاء الخرساني.
كشف نقص التسليح أو سوء التنفيذ.
2. اختبارات التشققات والانهيارات
مراقبة الشقوق
باستعمال jauges أو قياسات دورية.
الهدف:
هل الشق ثابت أم يتطور؟
هل هو سطحي أم إنشائي؟
هل سببه هبوط التربة أو ضعف الهيكل؟
اختبار الهبوط والتربة
يشمل:
Sondage géotechnique
Essai pénétrométrique
تحليل قدرة تحمل التربة.
يفيد في:
كشف أسباب الهبوط.
تحديد أخطاء الأساسات.
تحديد إن كانت المشكلة من الدراسة أو التنفيذ.
3. اختبارات الرطوبة والتسرّب
كاميرا حرارية (Thermographie)
تكشف:
تسرب المياه.
الرطوبة المخفية.
ضعف العزل.
اختبار العزل المائي
يتم بغمر الأسطح أو اختبار الضغط للأنابيب.
يفيد في:
تحديد مصدر التسرب.
إثبات عيوب التنفيذ.
كيفية تحديد طريقة الإصلاح
بعد التشخيص الفني يتم تحديد:
نوع العيب.
مدى الخطورة.
سبب العيب.
هل يمكن الإصلاح أو يلزم الهدم الجزئي.
أمثلة:
العيب
الإصلاح
شقوق سطحية
حقن أو معالجة سطحية
ضعف الخرسانة
تدعيم بالألياف الكربونية أو الخرسانة المسلحة
صدأ الحديد
إزالة الخرسانة المتضررة ومعالجة الحديد
هبوط الأساسات
Micropieux أو تدعيم الأساسات
تسرب المياه
إعادة العزل
كيفية تقدير الكلفة
الخبير يعتمد على:
مساحة الضرر.
كمية الأشغال.
أسعار المواد.
اليد العاملة.
معدات التدعيم أو الهدم.
كلفة الدراسات والمتابعة.
عادة يتم إعداد:
Devis estimatif.
Bordereau des prix.
Quantitatif.
تحديد المسؤولية
المسؤولية قد تشمل:
المقاول.
المهندس المعماري.
مكتب الدراسات.
مراقب الأشغال.
صاحب المشروع أحيانًا.
ويتم تحديدها بعد اكتمال كامل الكشوفات

21/05/2026

في القانون التونسي #الاستيلاء على #عقار #مشترك #قبل #القسمة ممكن أن يحصل في حالات معينة. لكن يجب أن يكون هذا الاستيلاء متوافق مع رضا جميع الشركاء، أو أن يتم عن طريق حكم قضائي إذا كان فيه خلاف. فالأصل أن القسمة الودية أو القضائية هي التي تحدد الحقوق، والاستيلاء دون ذلك قد يعرض الشخص للمساءلة.
في القانون التونسي يُعتبر العقار المشترك ملكاً لجميع الشركاء، ولا يجوز الاستيلاء عليه من طرف واحد دون موافقة البقية. وإذا حدثت منازعة، فيتم اللجوء إما للتسوية بين الأطراف أو للقضاء لضمان توزيع عادل.
العقار هو كل ما يكون له طبيعة ثابتة على الأرض مثل المباني، الأراضي، أو أي شيء مرتبط بها، سواء كان سكنياً أو تجارياً.
الاستيلاء يكون باستغلال مشترك دون حق قانوني، وغالباً يكون ذلك بشكل اعتداء أو بدون موافقة الشركاء.
لذلك، إذا ثبت الاستيلاء، يحق للمتضررين المطالبة بإرجاع الوضع إلى ما كان عليه، وربما المطالبة بتعويض.
العقوبة في القانون التونسي على الاستيلاء على عقار مشترك دون وجه حق تكون عادة من خلال التعويض المالي، أو إعادة العقار إلى حالته الأصلية، أو حتى بالسجن في حال كان الاستيلاء مصحوباً بتعسف أو عنف. وتختلف العقوبة حسب الظروف والأضرار التي تحصل.

في القانون التونسي، يُعد الاستيلاء على مشترك (كالميراث) قبل قسمته جريمة جزائية يُعاقب عليها مرتكبها. يحدث ذلك عندما يعمد أحد الشركاء أو الورثة إلى الانفراد بالتصرف في الملك المشاع، مانعاً بقية الورثة أو الشركاء من التمتع بمناباتهم. تُكيف هذه الجريمة قانوناً تحت طائلة خيانة المؤتمن أو الاستيلاء على ملك الغير، وتحديداً بناءً على الفصل 277 من المجلة الجزائية التونسية.