Land&House Lawyer

29/07/2025

"I’m a lawyer based in Hua Hin and have been assisting foreign clients for over 10 years. If you need any legal assistance or help reviewing documents for purchasing or renting property, feel free to contact me."

22/07/2025

"A lawyer provides guidance and legal solutions to members of the public affected by irresponsible land development projects that fail to maintain basic infrastructure."

09/05/2025

08/05/2025

"In recent years, some land development projects in Hua Hin have raised serious legal concerns.
Foreign buyers have unknowingly purchased land or houses in developments that aren’t legally sound."
1: Mortgaged Land Being Sold Without Disclosure]
"One common issue is when developers sell land that’s still under mortgage—without telling the buyer.
If the developer defaults on the loan, the bank could seize the land—even if you paid in full.
You could lose everything."

2: Avoiding Land Allocation Laws]
"Some developers divide land into fewer than 10 plots to avoid the legal process of land allocation approval.
This means no proper infrastructure, no regulation, and no protection for you as a buyer."
---
[What You Can Do]
"Here’s how to protect yourself:

Always check the land title deed at the Land Department.

Make sure the development has a valid land allocation license.

Ask if the land is mortgaged—and get it in writing.

Work with a real lawyer who represents you, not just the seller."

"Hua Hin is a beautiful place to live and invest—just make sure you're buying safely.
If you need advice, I'm here to help."
📞081-854-7077

27/01/2025

อำเภอหัวหินเป็นสถานที่ที่ชาวต่างชาติมักจะเลือกมาอยู่อาศัยหลังจากเกษียณ ซึ่งทำให้มีคดีที่พิพาทกันเกี่ยวกับกรณีที่ชาวต่างชาติได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และถูกโครงการจัดสรรที่ดินที่เป็นคู่สัญญาโต้แย้งสิทธิ เนื่องจากโครงการไม่ยอมโอนที่ดินให้ตามสัญญา ซึ่งทำให้มีการยื่นฟ้องคดีต่อศาลค่อนข้างเยอะ และทนายความฝ่ายของจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา มักจะให้การต่อสู้ว่า โจทก์เป็นชาวต่างชาติ และกฎหมายไม่อนุญาตให้ทำการซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ทำขึ้นจึงเป็นโมฆะเนื่องจากมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมาย ซึ่งประเด็นดังกล่าวศาลได้วินิจฉัยโดยอาศัยหลักกฎหมายตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 3857/2565 ดังนี้
“แม้โจทก์จะเป็นคนต่างด้าวสัญชาติสหรัฐอเมริกา แต่ประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดเพียงแต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 วรรคสองเท่านั้น และในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ถ้าไม่จำหน่ายภายในเวลาที่กำหนดให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามมาตรา 94”
ดังนั้นโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งเป็นคู่สัญญากับชาวต่างชาติจึงไม่สามารถยกข้อต่อสู้ดังกล่าวได้ และจะต้องดำเนินการโอนที่ดินให้กับชาวต่างชาติตามสัญญา แต่เมื่อได้รับโอนที่ดินแล้วชาวต่างชาติจะต้องปฎิบัติตามกฎหมายก็คือจะต้องโอนที่ดินให้กับคนไทยภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่นสามารถดำเนินการโอนให้กับภรรยาของตนเองซึ่งเป็นคนไทย หรือโอนเป็นของนิติบุคคลที่เป็นสัญชาติไทยได้

27/01/2025

Hua Hin District is a place that foreigners often choose to live after retirement, which has led to disputes over cases where foreigners have signed a contract to buy and sell land and have been disputed by the land development project, which is a party to the contract, because the project has not transferred the land according to the contract, which has resulted in quite a few lawsuits being filed in court. The defendant's lawyer, who is a party to the contract, often argues that the plaintiff is a foreigner and the law does not allow the purchase of land in Thailand. Therefore, the contract to buy and sell made is void because it has a purpose prohibited by law. The plaintiff cannot file a lawsuit to enforce the contract to buy and sell made. On this issue, the court ruled based on legal principles according to the Supreme Court's decision 3857/2565 as follows: "Although the plaintiff is an alien with US nationality, the Land Code does not prohibit aliens from holding ownership absolutely. However, it must be in accordance with the conditions and methods specified by the ministerial regulations and must receive permission from the Minister of the Interior according to Section 86, paragraph two of the Land Code. In the case where an alien has illegally acquired land, the alien must dispose of it within the time specified by the Director-General. If the land is not sold within the specified time, the Director-General of the Land Department has the authority to sell the land under Section 94.” Therefore, the land allocation project which is a contracting party with a foreigner cannot raise such a defense and must transfer the land to the foreigner according to the contract. However, when the land is transferred, the foreigner must comply with the law, which is to transfer the land to a Thai person within the specified time, such as being able to transfer it to his wife who is a Thai person or transfer it to a juristic person who is a Thai national.

07/01/2024

If a contractor is not performing up to standards,Should you​ file​ a​ lawsuit?We can give you advice.

29/12/2023

#ฟ้องคดีบริษัทรถยนต์

เคสนี้ลูกค้าไปซื้อรถกระบะป้ายแดงแต่เมื่อนำรถมาใช้พบว่ารถมีปัญหาคือมีเสียงเวลาเข้าเกียร์จึงนำรถกลับไปที่ศูนย์เพื่อซ่อมแซมหลายครั้งแต่ศูนย์แก้ปัญหาไม่ได้​ ลูกค้าจึงขอคืนรถและให้ศูนย์คืนเงินดาวน์แต่ศูนย์ปฎิเสธความรับผิดชอบ โดยต่อสู้มา3ประเด็นว่า
-1เสียงที่เกิดขึ้นแบบนี้เป็นเรื่องปกติเวลาวิ่งถนนลูกรัง​ และเสียงเล็กน้อยแบบนี้ไม่มีผลต่อการใช้งาน​ การที่ลูกค้าเหยียบครัตช์แช่ไว้ค้างไว้ขณะทดสอบฟังเสียงเกียร์เป็นการขับขี่ที่ผิดปกติวิสัย
-2ปัญหาที่เกิดขึ้นเกิดจากความผิดของลูกค้าเพราะลูกความเติมลมยาง90ปอนด์ซึ่งเกินอัตราที่คู่มือรถกำหนดแค่35ปอนด์และลูกความทำการติดโครงเหล็กเพื่อบรรทุกผลไม้ทำให้รถไม่ได้มาตรฐาน
-3เมื่อลูกค้าบอกเลิกสัญญาและเอารถมาคืนศูนย์​ศูนย์ได้ทำการส่งใบยืนยันคุณภาพรถให้ลูกค้ารับทราบว่ารถคันดังกล่าวมีสภาพดี​ และต่อมาศูนย์รถยนต์ เอาไปขายทอดตลาด​ คนที่ซื้อไปก็ใช้งานได้ปกติไม่มีการแจ้งเคลมอะไร
ลูกค้าจึงตัดสินใจฟ้องร้องดำเนินคดีฟ้องบริษัทรถยนต์เป็นจำเลยเพื่อเรียกเอาเงินดาวน์คืนและเรียกค่าเสียหายจากการไม่ได้ใช้รถยนต์
คดีนี้ฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค ข้อดี คือ ลูกค้าคนซื้อรถที่เป็นโจทก์ถือเป็นผู้บริโภคจากการประกอบธุรกิจของบริษัทรถยนต์ซึ่งได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการได้รับมอบรถที่มีปัญหา ไม่ต้องเสียค่าฤชาธรรมเนียมศาล และไม่ต้องเสียค่าส่งหมายอะไรเลย และการสู้คดีในชั้นสืบพยานหน้าที่ภาระการพิสูจน์ว่าได้ซ่อมแซมหรือแก้ไขรถคันพิพาทเสร็จสิ้นแล้วหรือไม่เป็นข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับการให้บริการที่อยู่ในความรู้เห็นโดยเฉพาะของบริษัทรถยนต์ซึ่งเป็นจำเลย​ ภาระการพิสูจน์ในประเด็นนี้จึงตกอยู่กับบริษัทรถยนต์ ตาม​ พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคมาตรา29
ศาลพิเคราะห์พยานหลักฐานของโจทก์และจำเลยศาลเชื่อว่ารถกระบะมีความชำรุดบกพร่องที่เกิดจากการประกอบที่ไม่ได้มาตรฐานของบริษัทรถยนต์​ และบริษัทรถยนต์ไม่สามารถนำสืบให้ศาลเห็นได้ว่าได้ซ่อมแซมหรือแก้ไขปัญหาดังกล่าวให้กับลูกค้าเสร็จสิ้นแล้ว​
ส่วนการที่บริษัทรถยนต์อ้างว่านำรถคันพิพาทไปขายทอดตลาดแล้ว​ และผู้ซื้อรถจากการขายทอดตลาดนำไปใช้งานได้ดีและไม่ได้แจ้งความผิดปกติแต่อย่างใดนั้น​ ก็ยังไม่อาจรับฟังได้ว่ารถยนต์คันพิพาทไม่มีเสียงดังผิดปกติตามที่ลูกค้ากล่าวอ้าง​ เนื่องจากผู้ซื้อรถยนต์จากการขายทอดตลาดซื้อรถยนต์ในราคาที่ถูกกว่ารถยนต์ใหม่มากพอสมควรจึงอาจจะไม่ติดใจกับเสียงผิดปกติของเกียร์เพียงเล็กน้อย​ เพราะความคาดหวังระหว่างคนซื้อรถมือสองกับลูกค้าซึ่งเป็นคนซื้อรถใหม่ย่อมแตกต่างกัน
ศาลมีคำพิพากษาให้บริษัทรถยนต์คืนเงินดาวน์ให้กับลูกค้าและชดใช้ค่าเสียหาย​ และค่าทนายความให้กับลูกค้า