11/01/2026
ซื้อที่ดินเชื่อคำสัญญาปากเปล่า ระวังสูญเงินมัดจำฟรี
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดินเป็นเรื่องใหญ่ที่มีมูลค่าสูงและมีกฎหมายกำกับดูแลอย่างเคร่งครัด บ่อยครั้งที่คู่สัญญามักมีการตกลงเงื่อนไขพิเศษกันด้วยวาจา เช่น ผู้ขายรับปากว่าจะตัดถนนเข้าที่ดินให้ หรือรับปากว่าจะถมดินให้ แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงเหล่านั้นลงในสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร เมื่อเกิดปัญหาขึ้นและต้องฟ้องร้องกันในชั้นศาล คำมั่นสัญญาปากเปล่าเหล่านั้นอาจไม่มีน้ำหนักเลยในทางกฎหมาย ดังเช่นคดีตัวอย่างจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559 ซึ่งเป็นอุทาหรณ์ชั้นดีสำหรับผู้ที่กำลังจะทำสัญญาซื้อขายที่ดิน
เรื่องราวเริ่มต้นขึ้นเมื่อโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยในราคา 10.5 ล้านบาท โดยได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน 500,000 บาท และกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ชัดเจน แต่เมื่อถึงกำหนดนัดโอน โจทก์กลับไม่ยอมไปรับโอนที่ดินและจ่ายเงินส่วนที่เหลือ โดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญา เนื่องจากก่อนทำสัญญาจำเลยได้ตกลงด้วยวาจาว่าจะจัดให้มีทางเชื่อมระหว่างที่ดินที่ซื้อขายกับถนนสาธารณะ แต่เมื่อถึงเวลาจริงกลับไม่มีทางเชื่อมดังกล่าว โจทก์จึงฟ้องขอเงินมัดจำคืนพร้อมเรียกค่าเสียหาย ส่วนจำเลยก็ต่อสู้ว่าตนเองเตรียมพร้อมจะโอนแล้วแต่โจทก์ไม่มาเอง จึงขอริบมัดจำและฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากโจทก์เช่นกัน
ประเด็นสำคัญทางกฎหมายในคดีนี้อยู่ที่ว่า โจทก์สามารถนำพยานบุคคลมาสืบพยานเพื่อยืนยันว่ามีข้อตกลงเรื่อง "ทางเชื่อม" ซึ่งเป็นข้อตกลงด้วยวาจาและขัดแย้งกับสัญญาที่เป็นหนังสือได้หรือไม่ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยอ้างอิงหลักกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ที่ระบุว่า “สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่” เมื่อกฎหมายบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การนำสืบพยานบุคคลจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลง แก้ไข หรือเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้น
ในคดีนี้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำขึ้นเป็นหนังสือไม่ได้ระบุข้อตกลงเรื่องทางเชื่อมถนนไว้ การที่โจทก์พยายามนำพยานบุคคลมาเบิกความว่ามีการตกลงเรื่องถนนด้วยวาจา ถือเป็นการนำสืบเพิ่มเติมข้อความในเอกสารซึ่งต้องห้ามตามกฎหมาย ศาลจึงไม่อาจรับฟังข้อเท็จจริงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้างได้ ผลทางกฎหมายคือจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่เป็นฝ่ายโจทก์เองที่ผิดสัญญาโดยไม่ยอมไปรับโอนที่ดินตามกำหนดโดยปราศจากเหตุผลที่กฎหมายรับรอง จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาทได้ทันที
ส่วนประเด็นเรื่องค่าเสียหายที่จำเลยฟ้องแย้งเรียกจากโจทก์ โดยอ้างว่ามีบุคคลอื่นมาเสนอซื้อที่ดินในราคาที่สูงกว่าคือ 12 ล้านบาท แต่จำเลยขายไม่ได้เพราะติดสัญญากับโจทก์นั้น ศาลฎีกามองว่าพยานหลักฐานยังไม่ชัดเจนว่าเป็นราคาที่แท้จริงหรือเป็นเพียงการเสนอราคา และเมื่อพิจารณาว่าจำเลยได้รับสิทธิริบเงินมัดจำ 500,000 บาทแล้ว ถือว่าเป็นค่าเสียหายที่พอสมควรแก่พฤติการณ์แล้ว ศาลจึงไม่กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้เพิ่มเติม ผลที่สุดคือโจทก์เสียเงินมัดจำฟรีและไม่ได้ที่ดิน ส่วนจำเลยได้ริบเงินมัดจำแต่ไม่ได้ค่าเสียหายอื่นเพิ่ม
คดีนี้สอนให้เรารู้ว่า ในการทำนิติกรรมสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ "สัญญาใจ" หรือ "คำมั่นสัญญาด้วยวาจา" ไม่มีผลผูกพันในทางกฎหมายหากไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา ทุกเงื่อนไขที่ตกลงกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องถนน น้ำ ไฟ หรือของแถม ต้องเขียนระบุลงในสัญญาให้ชัดเจนและครบถ้วน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายในภายหลัง เพราะเมื่อถึงเวลาขึ้นศาล เอกสารคือสิ่งที่สำคัญที่สุด พยานบุคคลไม่สามารถสืบหักล้างเอกสารได้ในกรณีเช่นนี้
บทความนี้อธิบายแบบเข้าใจง่าย พร้อมแนวทางป้องกันไม่ให้คุณต้องขึ้นศาล!
ดูคลิปต่อคลิก : https://youtu.be/3-KkevE5gCk
ปรึกษากฎหมายโทร 080-3955536 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://lin.ee/n4kThwh
ติดตามช่อง YouTube : LexApexLaw
หรือกดลิ้ง : www.youtube.com/
#กฎหมายผู้บริโภค #ฟ้องผู้รับเหมา #สร้างบ้านผิดสัญญา #คำพิพากษาศาลฎีกา #ทนายใกล้ตัว
EP.51 ซื้อที่ดินเชื่อคำสัญญาปากเปล่า ระวังสูญเงินมัดจำฟรี การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที....
