Darvid Property Services

01/10/2026

ขอบคุณสื่อ ”กรุงเทพธุรกิจ“

จับตาโค้งท้ายปี 69 ดาร์วิด ประเมินเกมอสังหาฯ มือสอง บ้านNPAล้นตลาด ! แบงก์หั่นราคา 30%เร่งระบายสต็อก หลังตลาดเผช...

26/09/2026

เริ่มวันใหม่แล้ว แล้ว DVP รวบรวมข้อมูลอัพเดทล่าสุด ณ เวลา 22.40 น. ของเมื่อวาน (26 กันยายน 2569) สรุปเป็น 3 สิ่งที่คน กทม. ควรรู้ เผื่อวางแผนการเดินทาง หรือส่งต่อให้คนที่คุณห่วงใย ก่อนนอนคืนนี้
+ หมายเหตุ +
ข้อมูลเปลี่ยนรายชั่วโมง เช็คกับหน่วยงานอีกครั้งก่อนออกเดินทาง

🅿️ จอดรถหนีน้ำฟรี

MRT จอดแล้วจร
ลาดพร้าว, หลักสอง (สายสีน้ำเงิน), คลองบ้านม้า (สายสีส้ม)
จอดได้เลย นำรถออกภายใน 2 ต.ค. 69

ศูนย์ราชการฯ แจ้งวัฒนะ
อาคาร D ชั้น 3-4 (เข้าซอย 7 หรือซอย 9)
วันที่ 26–28 ก.ย. เวลา 05.00–24.00 น.

เดอะมอลล์ไลฟ์สโตร์ (26–27 ก.ย.)
ท่าพระ ชั้น 1M-2M (02-469-1000)
บางแค อาคาร B ชั้น 4M+ดาดฟ้า (02-487-1000)
บางกะปิ ชั้น 1M-2M (02-173-1000)
(เตรียมสำเนาบัตร ปชช. + ทะเบียนรถ
จอดเฉพาะชั้นที่กำหนด และมีที่จำกัด)

เซ็นทรัล ประกาศเปิดจอดฟรี
(เช็คชั้นและเงื่อนไขกับสาขาที่จะไปก่อนออกจากบ้าน)

🛣️ ทางด่วนฟรี 8 สาย

เฉลิมมหานคร, ศรีรัช, ฉลองรัช, บูรพาวิถี, อุดรรัถยา, S1 บางนา-อาจณรงค์, กาญจนาภิเษก, ประจิมรัถยา

ตั้งแต่ 13.00 น. ของเมื่อวาน (26 ก.ย.) ถึง 24.00 น. 27 ก.ย.

⚠️ ทางลงบางจุดมีน้ำท่วมขัง — ดูเส้นทางก่อนขึ้น

🏠 ที่พักพิง / ของช่วยเหลือ

กทม. ประกาศทั้ง 50 เขต
เป็นพื้นที่ประสบสาธารณภัย (มีผล 25 ก.ย.)

เปิดศูนย์พักพิงในโรงเรียน/วัดทุกเขต
โทร 1555 หรือติดต่อเขตใกล้บ้าน

กระสอบทราย รับฟรีได้ที่สำนักงานเขต

บ้านที่ได้รับความเสียหาย
แจ้งสำนักงานเขต + ถ่ายรูปเก็บหลักฐานไว้
(ไม่ใช่การโอนเงินอัตโนมัติ)

📞 สายด่วนฉุกเฉิน

1555 กทม. แจ้งน้ำท่วม/ขอความช่วยเหลือ 24 ชม.
0-2248-5115 ศูนย์ควบคุมระบบป้องกันน้ำท่วม (ถนนสายหลัก)
1784 ปภ.
1669 ฉุกเฉินการแพทย์
1130 กฟน. (ไฟฟ้า)
1125 กปน. (ประปา)
1197 จราจร
1330 สปสช. (สำหรับผู้ป่วยฟอกไต/นัดสำคัญ)
LINE (แจ้งจุดน้ำท่วมพร้อมพิกัด)

🗺️ เช็คถนนสด

เว็บ weather.bangkok.go.th/flood
เพจ "ศูนย์ป้องกันน้ำท่วม กรุงเทพมหานคร"
จส.100 (ระบบอาจอัปเดตช้ากว่าหน้างาน ดูเพจและวิทยุจราจรประกอบ)

🏦 มาตรการช่วยเหลือ ธอส.

ลูกค้า ธอส. ที่บ้านได้รับผลกระทบ
มี 7 มาตรการ พักหนี้/ลดดอกเบี้ย/กู้ซ่อม/เคลมประกันด่วน
ยื่นได้ทุกสาขา โทร 0-2645-9000

อ้างอิง: กทม. · กฟน. · ปภ. · กรมอนามัย

19/09/2026

คอนโดติด BTS วุฒากาศ ห่างสถานีเชื่อม MRT แค่ป้ายเดียว
ราคาต่ำกว่าห้องข้างๆ ในตึกเดียวกัน 33%
อ่านแล้วคิดว่าพิมพ์ผิด เราเข้าใจ

ในโครงการเดียวกัน ห้องขนาดใกล้เคียงกันมีประกาศขายอยู่ประมาณ 15 ห้อง ราคากลางอยู่ที่ 72,100 บาท/ตร.ม.
แต่ห้องนี้ธนาคารปล่อยขายที่ 47,950 บาท/ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าราคากลางในตึกเดียวกันถึง 33%
ตัวเลขนี้ไม่ได้เขียนขึ้นมาเอง สามารถเทียบจากประกาศจริงที่เปิดดูได้

ก่อนอื่นขอพูดเรื่องสภาพห้องให้ชัดเจน
ห้องนี้ขายตามสภาพ ในชุดรูปมีจุดที่ต้องซ่อมแซม เรายินดีส่งรูปจุดที่ต้องแก้ให้ดูแบบไม่ปิดบัง อยากให้คำนวณงบรีโนเวทได้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจ

ทำไมราคาถึงลงมาได้?
เพราะเป็นทรัพย์ธนาคาร ธนาคารตั้งราคาปล่อยเอง โดยถือทรัพย์นี้มาตั้งแต่กุมภาพันธ์ 2566 (สามปีกว่าแล้ว) เป้าหมายหลักคือการปิดบัญชี ไม่ใช่ถือไว้ทำกำไร
ก่อนโอน ธนาคารจะเคลียร์หนี้ค้างและค่าส่วนกลางให้ทั้งหมด พร้อมออกใบปลอดหนี้ให้เรียบร้อย

จุดเด่นเรื่องทำเลที่ยืนยันได้จริง
🚆 สถานี BTS วุฒากาศ ห่างออกไปแค่ 200 เมตร (เปิดใช้มาตั้งแต่ปี 2556)
🚇 ถัดไปอีกแค่สถานีเดียวคือ "บางหว้า" จุดเชื่อม BTS กับ MRT สายสีน้ำเงิน (เปิดใช้มาตั้งแต่ปี 2562)
เข้าเมืองชั้นในได้เลยโดยไม่ต้องขับรถข้ามสะพาน

📍 เดอะ คีย์ สาทร-ราชพฤกษ์ อาคาร B (ถ.ราชพฤกษ์ เขตจอมทอง)
📏 พื้นที่ 31.75 ตารางเมตร
🏷️ ราคาประกาศ 2,305,600 บาท
🔥 ราคาโปรโมชัน 1,522,500 บาท

เรื่องค่าใช้จ่ายวันโอน ห้องนี้เข้าเกณฑ์มาตรการรัฐ เพราะราคาขายและราคาประเมินต่ำกว่า 7 ล้านบาททั้งคู่
💸 ค่าใช้จ่ายวันโอนปกติ 129,817 บาท ถ้าเข้าเกณฑ์จะเหลือประมาณ 88,811 บาท (ต่างกัน 41,006 บาท)
🏦 ถ้าขอสินเชื่อด้วย ค่าจดจำนองจะเข้าเกณฑ์เดียวกัน รวมแล้วตัวเลขต่างกันประมาณ 56,079 บาท
(เงื่อนไข: ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และโอนภายใน 30 มิถุนายน 2570)

เหมาะกับคนเริ่มต้นทำงาน หรือคนทำงานย่านสีลม สาทร ที่อยากมีห้องของตัวเอง

สนใจดูห้อง ทักข้อความมาได้เลย
หรือติดต่อ กรรณิกา 081-376-7734
DVP ช่วยดูวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นให้ก่อนได้ ไม่มีค่าใช้จ่าย

11/09/2026

🚨 โค้งสุดท้ายปี 69! ดรุณี (DVP) คาดว่าสถาบันการเงินจะหั่นราคา NPA 30% ทั้งพอร์ต! 🚨

🔥 โอกาสทองมาถึงแล้ว! อย่าปล่อยให้หลุดมือ 🔥

🏢 จากข้อมูล DVP News เผยให้เห็นหนี้เสีย (NPL) ในระบบธนาคารพาณิชย์ (Q2/69) พุ่งสูงถึง 534.8 พันล้านบาท ทำให้สถาบันการเงินเตรียมระบายทรัพย์ NPA บ้านมือสองครั้งใหญ่

📣 DVP คาดการณ์ ปลายปีนี้ (ต.ค. - ธ.ค. 69) ลดจริง 30% ทั่วทั้งพอร์ต!

💬 "การลดราคานี้ ไม่ใช่ตัวเลขที่ตั้งขึ้นลอย ๆ" — คุณดรุณี รุ่งเรืองผล, MD DVP

👉 ต่างจาก AMC รายอื่นที่ลดแบบ Cost plus ต่ำกว่าตลาดประมาณ 15% แต่สถาบันการเงินบางแห่งให้ส่วนลดจริง 30% เต็ม ๆ ทั้งพอร์ต

💸 มีทรัพย์ให้เลือกกว่า 126,000 หน่วย
มูลค่ากว่า 2.3 แสนล้านบาท ทั่วประเทศ
ซึ่งเป็นสต็อก NPA จากทุกสถาบัน

ห้ามพลาด! รีบจองสิทธิ์ดูทรัพย์และรับข้อมูลก่อนใคร

💬 สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่
📲 Line:
📩 FB: m.me/darvidprop
📞 โทร: 081-625-6628
🌐 เว็บ: www.darvidproperty.com

ข้อมูลอ้างอิง: ธนาคารแห่งประเทศไทย (18 ส.ค. 69)
เรียบเรียงข้อมูลโดย DVP

#บ้านมือสอง #ลดราคา #ลด30% #โอกาสทอง #ลงทุนอสังหา #อสังหาริมทรัพย์

07/09/2026

ปี 2007 ชายผู้หนึ่งตัดสินใจครั้งประวัติศาสตร์ ด้วยการเทขายบริษัทอาคารสำนักงานที่สร้างมาเองกว่า 30 ปี ให้กับกองทุนแห่งหนึ่ง ฟันเงินไปกว่า 39,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งถือเป็นดีลซื้อกิจการที่ใหญ่ที่สุดในโลก ณ เวลานั้น

แต่แค่ปีเดียวหลังจากนั้น... ตลาดอสังหาฯอเมริกาพังพินาศทั้งระบบ

มือสมัครเล่นต่างมองว่าเขา "โชคดี" ที่หนีตายได้ทัน...
แต่คนที่อยู่ในเกมมาตั้งแต่ยุค 1970 รู้ดีว่า นี่ไม่ใช่ความบังเอิญ
มันคือการเดินหมากที่คิดคำนวณมาแล้วอย่างแยบยล

ชายผู้นี้คือ Sam Zell นักลงทุนอสังหาฯ ระดับตำนานชาวอเมริกัน
และได้เสียชีวิตไปเมื่อ 18 พฤษภาคม 2023 ในวัย 81 ปี

Zell ไม่ได้รวยเพราะโชคช่วย
ถ้าย้อนกลับไปดู Timeline ของเขา จะเห็นได้ว่า
วิธีคิดของเขา "เด็ดขาด" และ "นำหน้าผู้อื่นเสมอ"

เมื่อปี 1968
Zell ได้จัดตั้งบริษัทลงทุน Equity Group Investments ขึ้น

ต่อมาอีก 8 ปีให้หลัง ในปี 1976
Zell เขียนบทความสั่นสะเทือนวงการ ชื่อ "The Grave Dancer"
อธิบายแนวคิดการวางแผนกว้านซื้อ "ทรัพย์ที่ตายแล้ว"
(ทรัพย์ที่เจ้าของเดิมไปต่อไม่ไหว) เพื่อนำมาปั้นมูลค่าใหม่

เมื่อก้าวเข้าสู่ทศวรรษ 1980
หลังวิกฤตสถาบันการเงิน S&L ที่ทำให้ทรัพย์ล้นตลาด
Zell ไล่เก็บของดีเข้าพอร์ตอย่างต่อเนื่อง
และย้ายสัดส่วนใหญ่ของพอร์ตการลงทุนไปยังทรัพย์ประเภทนี้โดยเฉพาะ

ผ่านไปเกือบ 30 ปี ในปี 2007
Zell เทขายทุกอย่างทิ้ง ตอนที่ตลาดกำลังอยู่ในจุดพีคสูงสุด

ถึงแม้ว่า ระหว่างทาง แผนของเขาไม่ได้ว่าสำเร็จมาตลอด
มีดีลบริษัทสื่อ Tribune ที่เขาซื้อในปี 2007 กลับล้มละลายในปีถัดมา
แต่นั่นไม่ทำให้ความมั่งคั่งหลักของเขาสั่นคลอนลงแต่อย่างใด

💡 สิ่งที่คนนอกไม่เคยเห็นคือ... "กฎเหล็ก" ของ Zell
และเป็นเคล็ดลับที่คนส่วนใหญ่พลาด

Zell ไม่ได้ซื้อตึกเพียงเพราะ "ราคาถูก"
แต่เขาซื้อเพราะ "ราคาต่ำกว่าต้นทุนสร้างใหม่" (Replacement Cost)

นี่คือกฎข้อเดียวที่เขาเขียนไว้ตั้งแต่ปี 1976 และใช้มันทำเงินสร้างความมั่งคั่งมาตลอดชีวิต หัวใจสำคัญ คือ ประโยคนี้

"ซื้อของที่มีคนสร้างไว้แล้ว
ในราคาต่ำกว่าที่เราจะสร้างเอง
เพราะกำไรต้องเกิดขึ้นตั้งแต่วันที่จรดปากกาซื้อ ไม่ใช่วันที่ขาย"

อาคารที่เขาไล่ซื้อเก็บในช่วงปี 1980-90 คือทรัพย์ในทำเลทองที่ต่อให้มีเงินล้นฟ้าก็ "สร้างซ้ำไม่ได้อีกแล้ว" เพราะไม่มีที่ดินว่างให้สร้างใหม่ในทำเลนั้นอีกต่อไป

🏢 หันกลับมามองที่ตลาดไทย...
นี่คือโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดทรัพย์ NPA (ทรัพย์แบงก์)
มันคือเกมเดียวกัน แค่ย่อส่วนลงมา

ทรัพย์ดีๆ หลายแห่งในไทยที่สร้างเมื่อ 20-30 ปีก่อน
ตอนนี้หาที่ดินว่างสร้างใหม่ในทำเลเดิมไม่ได้อีกแล้ว

หากคุณอยากรู้ว่า การคัดทรัพย์แบบนี้ต้องเช็คอะไรก่อนตัดสินใจ
เพื่อให้ได้กำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ

🎁 อ่านฟรี! "กฎเช็คทรัพย์ NPA แบบเดิมใช้ไม่ได้แล้ว"
📘 เมื่อซื้อ NPA Playbook Vol.1 ราคาพิเศษ 590 บาท
(จำกัด 100 สิทธิ์แรกเท่านั้น) เพื่อเจาะลึกแบบหมดเปลือก

👇 สนใจรับเล่มฟรีหลังสั่งซื้อ Playbook ทักแชทเพจ
หรือพิมพ์ "สนใจ" ใต้โพสต์นี้ได้เลยค่ะ
ทีมงานจะรีบส่งรายละเอียดให้ทันที

#ทรัพย์แบงก์ #การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ #อสังหาพารวย

04/09/2026

ถ้าบ้านที่คุณอยู่ตอนนี้ ตัดสินใจซื้อเพราะ "ในเมืองมันแพงเกินไป"
ปีหน้าเหตุผลข้อนั้นอาจใช้ไม่ได้อีกแล้วค่ะ
💡 สมการที่คนกรุงเทพฯ ใช้กันมา 20 ปี
อยากได้บ้านใหญ่ขึ้น แต่ราคาไม่แรง ก็ต้องขับรถออกไปอีกหน่อย
ไม่ว่าจะบางใหญ่ บางบัวทอง ศาลายา รังสิต ลำลูกกา หรือสมุทรปราการ
ยอมแลกเวลาเดินทาง กับบ้านหลังใหญ่กว่าและพื้นที่พักผ่อนที่กว้างกว่า
ในราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า
แต่รู้ไหมคะว่า เหตุผลที่บ้านในเมืองแพง
ไม่ได้มีแค่เรื่อง "ที่ดินแพง" อย่างเดียวแล้วค่ะ
กฎผังเมืองฉบับปัจจุบัน บังคับให้ที่ดินหลายย่านใน กทม.
ต้องแบ่งแปลงขนาดใหญ่เท่านั้น
พอแบ่งแปลงเล็กไม่ได้ ต้นทุนที่ดินต่อบ้าน 1 หลังก็สูง
บริษัทอสังหาฯ เลยทำบ้านราคาจับต้องได้ในเมืองยาก
คนงบจำกัดจึงถูกดันออกไปชานเมืองโดยปริยาย
❓แล้วอะไรกำลังจะเปลี่ยน⁉
ร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่
ที่คาดว่าจะประกาศใช้จริงปี 2570
กำลังจะ "ผ่อนปรน" เรื่องขนาดที่ดินขั้นต่ำ
และเพิ่มพื้นที่อาคารที่สร้างได้ต่อแปลง
แปลว่า ที่ดินแปลงเดิม
จะสร้างบ้านขายได้มากขึ้น
ต้นทุนต่อหลังก็ถูกลง
จากบทวิเคราะห์ของ
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP)
เรียกผลที่จะตามมานี้ว่า
"The Pull-Back Effect"
หรือการดึงกำลังซื้อกลับเข้าเมือง
ตัวอย่างที่ KKP ยกมาชัดมาก ก็คือ
📍 โซนบางใหญ่ บางบัวทอง ศาลายา
(บ้านระดับราคา 8-15 ล้าน)
ในอนาคตอาจต้องแข่งกับทำเลอื่น
อย่างตลิ่งชันหรือทวีวัฒนา
ไม่ใช่โครงการในโซนเดียวกันอีกต่อไป
📍 โซนรังสิต ลำลูกกา
ก็เป็นอีกตลาดที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพราะเมื่อข้อจำกัดถูกปลดล็อก
บ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. หรือทาวน์โฮมทำเลดีๆ ในกรุงเทพฯ จะเกิดง่ายขึ้น
และทำหน้าที่ "ดักกำลังซื้อ" ไว้ก่อนที่คนจะข้ามวงแหวนออกไป
🔎 แต่... เหรียญย่อมมีสองด้าน
ฝั่งที่ได้เปรียบ คือ คนอยากอยู่เมือง แต่งบไม่ถึง
แต่ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า จะมีตัวเลือกมากขึ้นจริง
ฝั่งที่ต้องระวัง คือ คนที่ถือบ้านชานเมืองอยู่
วันที่คิดจะขายต่อ อาจต้องเจอคู่แข่งในเมือง
ที่เมื่อก่อนไม่เคยวางไว้ว่าเป็นคู่แข่งกันเลยด้วยซ้ำ
อีกอย่างที่ทำได้ตอนนี้เลย
ร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4
ปิดประกาศให้ดูและยื่นคำร้องได้
ถึง 9 พฤศจิกายน 2569
ที่สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต
และเว็บไซต์สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง
แต่ต้องบอกตรงๆ ว่ารอบนี้เป็นรอบปิดประกาศ
มีรายงานว่าการขอแก้สีผังเมือง
หรือแก้การใช้ประโยชน์ที่ดิน
ทำไม่ได้แล้วในขั้นตอนนี้นะคะ
เพราะรอบยื่นขอแก้ผ่านไปก่อนหน้าแล้ว
และมีคนยื่นเข้ามา 15,000 รายเรียบร้อยแล้ว
เพราะฉะนั้นสิ่งที่ควรทำในรอบนี้
คือเข้าไปดูให้รู้ว่าที่ดินหรือบ้านของเรา
อยู่ในโซนที่ถูกปรับหรือเปล่า
ไม่ใช่คาดหวังว่าจะยื่นแล้วเปลี่ยนได้
รู้ก่อน วางแผนได้ก่อน
เท่านี้ก็ได้เปรียบคนที่รู้ตอนประกาศใช้แล้ว
🎁 ของฝากวันนี้
ถ้ากำลังจะซื้อหรือขายบ้านชานเมือง
ลองตอบตัวเองดูค่ะ ว่า
➀ ส่วนต่างราคาระหว่างบ้านที่ดูอยู่
กับบ้านในเมืองทำเลใกล้เคียงกัน
ตอนนี้ห่างกันกี่บาท?
➁ ถ้าส่วนต่างนั้นแคบลงอีก 20%
จะยังเลือกซื้อ-ขายบ้านหลังเดิมอยู่ไหม?
➂ บ้านหลังนี้มีอะไรที่ในเมืองให้ไม่ได้บ้าง?
สถานศึกษา? สถานพยาบาล? สถานที่ทำงาน?
ถ้าตอบไม่ได้ แปลว่าจุดแข็งมีแค่เรื่อง "ราคา"
ซึ่งเป็นจุดที่ถูกลอกเลียนแบบได้ง่ายที่สุด
👇 ถ้าราคาสูสีกันจริงๆ คุณจะเลือกอะไรคะ?
พิมพ์เลขมาได้เลย
1️⃣ บ้านชานเมืองหลังใหญ่ ยอมเดินทางไกล
2️⃣ บ้านในเมืองหลังเล็กลง แต่ประหยัดเวลาชีวิต
3️⃣ ไม่ย้ายแล้ว ยังไงก็อยู่ที่เดิม
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ รออ่านอยู่ค่ะ 💬
และถ้าชอบข้อมูลเบื้องลึกแบบนี้
ฝากกดติดตามเพจ DVP ไว้ได้เลย!
▶ แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
เรื่องส่วนต่างราคาที่แคบลงนี่แหละค่ะ
คือเหตุผลที่ทีม DVP ไล่เฟ้นหา "ทรัพย์มือสอง"
ในทำเลใกล้เมืองมาตลอด
เพราะของที่คนอื่นมองข้ามในวันนี้
คือของที่แข็งแกร่งที่สุดในวันที่กติกาเปลี่ยน
สนใจเจาะลึกตลาดนี้ DVP มี
📙 "NPA Playbook Vol.1"
และ
🎓 คอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
https://www.skilllane.com/courses/1-day-npa
พิเศษ
💼 มีสิทธิร่วมเริ่มงานกับ DVP ได้เลย
ทัก Inbox มาคุยกันได้นะคะ
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line : | https://lin.ee/qvfJlK5
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา
· บทวิเคราะห์ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ โดย KKP
· ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4
ปิดประกาศ 90 วัน 10 ส.ค. ถึง 9 พ.ย. 2569
· รายงานเจาะลึกรายโซน 2 ก.ย. 2569

03/09/2026

ข่าวบอกว่า "หนี้ครัวเรือนไทย" ดีที่สุดในรอบ 6 ปีแล้ว 🎉
แต่ทำไมคนรอบตัวที่ยื่นกู้บ้าน ยังโดนปฏิเสธเหมือนเดิม 🥺
สองอย่างนี้เกิดขึ้นพร้อมกันได้ยังไง?
ลองมาเจาะดูตัวเลขกันค่ะ 🧐
💡 ตัวเลขที่ดีขึ้นจริง
หนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 16.4 ล้านล้านบาท
คิดเป็น 85.9% ของขนาดเศรษฐกิจ
ซึ่งถือว่า "ต่ำที่สุดในรอบ 6 ปี"
ถ้าย้อนไปปี 2021 เคยทะยานแตะถึง 95.5% มาแล้ว
ลงมาได้ขนาดนี้ ก็ถือว่าดีขึ้นเยอะมากแล้วค่ะ
แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายไว้ชัดเจน
ว่าตัวเลขที่ลดลง ไม่ได้แปลว่า
คนไทยมีวินัยทางการเงินดีขึ้นอย่างเดียวนะคะ
แต่มันลดลงเพราะ 2 เหตุผลนี้ผสมกันค่ะ
⛔ กู้ยากขึ้น
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
หนี้ก้อนใหม่จึงเกิดน้อยลง
➗ ตัวหารใหญ่ขึ้น
ขนาดเศรษฐกิจโตขึ้นจากเงินเฟ้อและราคาพลังงาน
สัดส่วนเลยดูดีขึ้น
พูดกันตรงๆ ก็คือ
การเงินของคนไทยไม่ได้ดีขึ้นเท่าที่ตัวเลขบอก
แต่เป็นเพราะ "สินเชื่ออยู่ในภาวะตึงตัว" ต่างหากค่ะ
❓ แล้วสิ่งที่เปลี่ยนไปจริงๆ คืออะไร⁉
✅ คำตอบคือ "รูปแบบของหนี้" ค่ะ
เมื่อก่อนคนไทยเป็นหนี้เพื่อสร้างสินทรัพย์
กู้ซื้อบ้าน ซื้อรถ หรือลงทุนประกอบอาชีพ
เป็นเงินก้อนใหญ่ ก้อนเดียว และมีหลักประกัน
แต่ตอนนี้... เปลี่ยนไปเป็น "หนี้เพื่อการบริโภค"
ซื้อก่อนจ่ายทีหลัง สินเชื่อดิจิทัล ผ่อนออนไลน์
ก้อนเล็กๆ หลายรายการ และเกิดขึ้นได้ทุกวัน
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดตามข้อมูลชุดนี้
คือกลุ่มคนอายุ 20 ถึง 35 ปีค่ะ
ประมาณ 52.7% เป็นหนี้เร็ว
ส่วนใหญ่เป็นหนี้เพื่อการบริโภค
อย่างหนี้บัตรเครดิต และหนี้รถ
แถมยังเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วน "หนี้เสียสูงที่สุด" ด้วย
📰 แล้วมาตรการที่เพิ่งออกมาล่ะ
ปลายเดือนสิงหาคมมีข่าวดี 2 อย่างพร้อมกัน
➀ ผ่อนคลายเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำเป็นเวลา 1 ปี
➁ ต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง
เหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570
CBRE มองว่าสองอย่างนี้ช่วยลดภาระเงินก้อนแรก
โดยเฉพาะคนซื้อบ้านหลังแรก
และคนที่รายได้มั่นคงแต่ติดเรื่องเงินดาวน์
ฝั่งตัวเลขสินเชื่อก็เริ่มขยับจริง
สินเชื่อธนาคารพาณิชย์เดือนกรกฎาคม 2569
โตขึ้น 2.79% เทียบกับปีก่อน
เป็นการโตบวกต่อเนื่องเดือนที่ 4
แต่ตรงนี้แหละที่ต้องอ่านให้ละเอียด
เพราะที่โตคือสินเชื่อธุรกิจรายใหญ่
ส่วนสินเชื่อรายย่อยกับ SME
ยังฟื้นไม่ขึ้นตามไปด้วย
แปลว่าประตูเปิดกว้างขึ้นจริง
แต่ยังไม่ได้เปิดให้ทุกคนเท่ากันค่ะ
🧩 ทีนี้ลองต่อภาพเข้าด้วยกันนะคะ
เวลาแบงก์พิจารณาสินเชื่อบ้าน
แบงก์ไม่ได้ดูแค่ว่าเรา "มีหนี้เท่าไหร่"
แต่แบงก์ดูว่า "หนี้ที่มีเป็นหนี้แบบไหน"
และมียอดต้องผ่อนต่อเดือนรวมกันเท่าไหร่
หนี้ก้อนเล็กหลายๆ ก้อน
พอมารวมกันแล้ว กินความสามารถในการผ่อนต่อเดือน
ได้พอๆ กับหนี้ก้อนใหญ่ก้อนเดียวเลยค่ะ
แต่คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยนับว่ามันเป็นหนี้
เพราะยอดผ่อนแต่ละก้อนมันดูน้อยมาก
🎁 ของฝากวันนี้
ถ้าวางแผนจะยื่นกู้บ้านใน 6 ถึง 12 เดือนข้างหน้า
ลองเช็คลิสต์ 4 อย่างที่ต้องเคลียร์ก่อนยื่นกู้นะคะ
➀ ยอดผ่อน 0% ที่ยังผ่อนไม่จบ
มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์
ถึงจะไม่มีดอกเบี้ย แต่ยังนับเป็นภาระผ่อนต่อเดือนค่ะ
➁ ยอดซื้อก่อนจ่ายทีหลัง
(Buy Now, Pay Later)
ในแอปต่างๆ รวมทุกแอปแล้วตกเดือนละเท่าไหร่?
➂ บัญชีสินเชื่อที่เปิดค้างไว้แต่ไม่ได้ใช้
บัตรกดเงินสด บัตรเครดิตที่ไม่ได้แตะมานาน
ทุกใบที่ยังไม่ปิด จะปรากฏในรายงานเครดิตบูโรค่ะ
➃ การค้ำประกันให้คนอื่น
หลายคนลืมสนิท แต่มันยังฝังอยู่ในประวัติของเรานะคะ
📌 สิ่งที่ควรทำต่อจากนี้ คือ
➀ ขอตรวจรายงานเครดิตบูโรของตัวเองก่อนยื่นกู้จริง
จะได้เห็นภาพเดียวกับที่แบงก์เห็น
➁ บวกยอดผ่อนต่อเดือนทั้งหมดรวมกัน แล้วเทียบกับรายได้
ตัวเลขนี้แหละคือ "ตัวชี้ขาด" ไม่ใช่ยอดหนี้รวม
ที่อยากย้ำคือ จังหวะนี้เป็นจังหวะที่ดีขึ้นจริง
ทั้งเรื่องเงินดาวน์ ค่าโอน และดอกเบี้ย
เพียงแต่มาตรการช่วยเรื่องเงินก้อนแรก
มันไม่ได้ช่วยเรื่องประวัติหนี้ของเรา
ตรงนั้นต้องเคลียร์เอง
และเป็นสิ่งเดียวในสมการนี้ที่อยู่ในมือเราจริงๆ
👇 ก่อนอ่านโพสต์นี้ มีข้อไหนที่คุณเพิ่งรู้บ้างคะ
ว่า "แบงก์เอามาคิดเป็นหนี้ด้วย!"?
พิมพ์เลขมาคุยกันได้เลย
1️⃣ เพิ่งรู้ว่า... ยอดผ่อน 0% ถึงไม่มีดอกเบี้ย ก็ดึงวงเงินกู้ให้ร่วงได้
2️⃣ เพิ่งรู้ว่า... ประวัติการเป็นคนค้ำประกันให้คนอื่น ก็มีผลกับเรา
3️⃣ รู้อยู่แล้ว!!! และเริ่มทยอยเคลียร์ให้จบหากต้องกู้ ✌️
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ รออ่านอยู่ค่ะ 💬
และถ้าชอบข้อมูลเบื้องลึกแบบนี้
ฝากกดติดตามเพจ DVP ไว้ได้เลย!
▶ แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
เรื่อง "กู้ไม่ผ่าน" นี่คือด่านที่ทีม DVP เจอบ่อยที่สุดค่ะ
ทรัพย์ถูกใจ ราคาโอเค
แต่จบไม่ได้เพราะสินเชื่อไม่ผ่าน
ทีมเราเลยช่วยลูกค้าเคลียร์เรื่องสินเชื่อกันตั้งแต่ก่อนพาไปดูทรัพย์
ไม่ใช่เพราะอยากให้ขั้นตอนเยอะขึ้น
แต่เพราะไม่อยากให้ลูกค้าเสียเวลาไปกับบ้านที่กู้ไม่ผ่านตั้งแต่ต้น
และทีมงานเองก็ไม่อยากทำงานเหนื่อยฟรีเหมือนกันค่ะ
สนใจเจาะลึกตลาดนี้ DVP มี
📙 "NPA Playbook Vol.1 ฉบับสมบูรณ์"
และ
🎓 คอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
https://www.skilllane.com/courses/1-day-npa
พิเศษ
💼 ได้สิทธิร่วมเริ่มงานกับ DVP ได้เลย
ทัก Inbox มาคุยกันได้นะคะ
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line : | https://lin.ee/qvfJlK5
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา :
· หนี้ครัวเรือนไทย ตัวเลขกำลังดีขึ้น แต่ความเสี่ยงกำลังเปลี่ยนรูปแบบ
· Bnomics โดยธนาคารกรุงเทพ อ้างอิงข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย
· สรุปสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ไทย 17 แห่ง เดือนกรกฎาคม 2569
· ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
· ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
· CBRE ประเทศไทย ผ่านประชาชาติธุรกิจ 31 ส.ค. 2569

02/09/2026

แบงก์บอกวงเงินสูง แต่ประเมินออก 70% ลูกค้าไม่มีเงินโปะ...
ศุกร์นี้ถามคนวิเคราะห์สินเชื่อตรงๆ! 💥
ปัญหาที่คนทำอสังหาฯเจอกันบ่อยช่วงนี้ คือ
ลูกค้าโปรไฟล์ดี บ้านก็สวย ปิดการขายหน้างานเรียบร้อย
แต่สุดท้าย "ดีลพังตอนยื่นแบงก์"
ข้อมูลจาก REIC ระบุชัดเจนว่า
ตอนนี้บ้านราคา 1-2 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70%!
สัปดาห์นี้ TRECA ร่วมกับ Darvid Property
ขอชวนพี่น้องนายหน้าและผู้ซื้อบ้าน
มาล้วงลึกอินไซต์ที่ปกติคุณจะไม่มีโอกาสได้ยิน
เพราะว่าจะจับ "2 มุมมองที่ปกติไม่ได้นั่งอยู่โต๊ะเดียวกัน" มาไว้ในไลฟ์เดียว!

🎤 พบกับ
1️⃣ คุณดรุณี รุ่งเรืองผล (MD, Darvid Property)
ประสบการณ์กว่า 30+ ปีในวงการอสังหาฯ
และอีก 20+ ปีในตลาด NPA จะมาแชร์มุมมอง
"การสแกนลูกค้า" และ "จุดตายที่ทำดีลพังตั้งแต่ยังไม่เริ่ม"
2️⃣ วิทยากรพิเศษฝั่งพิจารณาสินเชื่อ
(ประสบการณ์ 25 ปี และ 16 ปี) ที่จะมาเปิดหลังบ้านว่า
แบงก์มองหาอะไร ทำไมถึงกู้ไม่ผ่าน
และต้องเตรียมตัวแบบไหนถึงจะเดินเรื่องฉลุย
สิ่งที่คุณจะได้จากงานนี้
✅ วิธีอ่านทรัพย์ว่าหลังไหนกู้ผ่านง่าย
✅ วิธีอุดช่องโหว่ระหว่าง "ราคาซื้อ" กับ "ราคาประเมิน"
✅ ถาม-ตอบ ปัญหาคาใจเรื่องสินเชื่อตรงๆ กับคนอนุมัติ!
สนใจก็ลงทะเบียนเลย!

ร่วมเจาะลึก 2 มุมมองจากฝั่งคนขายทรัพย์และฝั่งคนพิจารณาสินเชื่อ ① ฝั่งคนขายทรัพย์ โดย คุณดรุณี รุ่งเรืองผล ...

02/09/2026

เมื่อวันก่อนนั่งไล่ตารางโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ
แล้วเจอตัวเลขที่ต้องดูซ้ำอีกรอบค่ะ 🧐
อยากให้ลองทายว่า
บ้านมือหนึ่ง หรือ บ้านมือสอง
แบบไหนจะมียอดโอนมากกว่ากันคะ
จากสถิติคือ
ทุกๆ 100 หลังที่โอนกันในประเทศนี้
🔺🏚 65 หลังเป็นบ้านมือสองค่ะ 😳
🔻🏠 มีแค่ 35 หลังเท่านั้น ที่เป็นบ้านใหม่จากโครงการ
💡 มาดูตัวเลขจริงกันค่ะ
จากข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2568 จาก REIC
มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
อยู่ที่ 84,397 หน่วย
🔺🏚 บ้านมือสอง 55,211 หน่วย คิดเป็น 65%
🔻🏠 บ้านใหม่ 29,186 หน่วย คิดเป็น 35%
แถมปีก่อนหน้านี้ มีสัดส่วนบ้านมือสองอยู่ที่ 62%
แปลว่าฝั่งบ้านมือสองไม่ได้แค่ใหญ่กว่า
แต่กำลังกินสัดส่วนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ค่ะ
ทีนี้ลองมาไล่ดูตาม "ระดับราคา" ค่ะ
ตรงนี้แหละที่ภาพชัดขึ้นมากเลยค่ะ
💰 งบไม่เกิน 1 ล้าน 💰
🔺🏚 บ้านมือสอง 19,213 หลัง
🔻 🏠บ้านใหม่ 2,238 หลัง
💰 งบ 2 ถึง 3 ล้าน 💰
🔺🏚 บ้านมือสอง 9,956 หลัง
🔻 🏠 บ้านใหม่ 7,962 หลัง
💰 งบเกิน 10 ล้าน 💰
กลายเป็นว่าตัวเลขกลับกันเลยค่ะ
🔺🏠 บ้านใหม่ 1,520 หลัง
🔻🏚 บ้านมือสอง 640 หลัง
อ่านพฤติกรรมการซื้อบ้านในเมืองไทยตอนนี้ได้ว่า
ยิ่งงบน้อย ตลาดจริงยิ่งเป็นของ "บ้านมือสอง"
แต่ถ้างบเยอะ ตลาดเปลี่ยนเป็นเกมของ "โครงการใหม่"
🔎 ขอแทรกเรื่องความโปร่งใสของข้อมูลนิดนึงค่ะ
จะได้ไม่มีใครสงสัยทีหลัง
ตัวเลขชุดนี้เป็นของไตรมาส 3 ปี 2568
ซึ่งเก่ากว่ารายงานชุดล่าสุดที่ออกมาแล้ว
เหตุผลที่เราเลือกชุดนี้
เพราะชุดใหม่รายงานแค่ยอดโอนรวม
แต่ไม่ได้แยกให้เห็นว่าหลังไหนคือบ้านใหม่ หลังไหนคือมือสอง
เราจึงเลือกใช้ชุดที่ตอบคำถามได้ตรงประเด็นที่สุด และระบุที่มาตรงๆ
ถ้ามีข้อมูลชุดใหม่ที่แยกสัดส่วนชัดเจนออกมาเมื่อไหร่
จะรีบนำมาอัปเดตให้อีกครั้งนะคะ
❓ แล้วทำไมคนส่วนใหญ่ถึงเดินเข้าโครงการใหม่ก่อนเสมอ⁉
คำตอบง่ายมากค่ะ...
เพราะโครงการใหม่มีคนทำการตลาดให้ มีป้าย มีเซลส์
มีบ้านตัวอย่างให้เดินดู มีโปรโมชั่นเทียบง่าย
ส่วนบ้านมือสองกระจายอยู่ทั่วเมือง
ไม่มีใครรวมมาให้ดูเป็นแพ็กเกจ
ต้องหาเอง เดินดูเอง เทียบเอง
ไม่ใช่เพราะของไม่ดี แต่เพราะ "ไม่มีคนเล่าให้ฟัง"
แต่... เหรียญย่อมมีสองด้านเช่นกัน
บ้านมือสองมาพร้อมงานที่ต้องทำการบ้านเพิ่มจริง
ต้องเช็กโครงสร้าง งานระบบ ภาระค้างเดิม
และต้องกันงบรีโนเวทไว้ต่างหาก ซึ่งบ้านใหม่ไม่ต้องเจอเรื่องพวกนี้
แต่ตัวเลขที่น่าคิดคือ เทียบกับปีก่อน
บ้านใหม่ยอดโอนลดลง 15.7%
ส่วนบ้านมือสองลดลงเพียง 1.4% เท่านั้น
สะท้อนชัดเจนว่าช่วงตลาดชะลอตัว "ฝั่งมือสองสั่นน้อยกว่า"
🎁 ของฝากวันนี้
ถ้ากำลังมองหาบ้านอยู่
ลองเทียบ 3 วิธีนี้เพื่อดูความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจนะคะ
➀ ล็อกทำเลก่อน ไม่ใช่ล็อกประเภทบ้าน
เลือกรัศมีที่รับได้จากที่ทำงาน
แล้วกางดูทั้งมือหนึ่งและมือสองในทำเลนั้น
➁ เทียบราคาต่อตารางวาที่ดิน ไม่ใช่ราคาป้าย
เพราะบ้านมือสองส่วนใหญ่ ได้พื้นที่ดินใหญ่กว่าบ้านใหม่ในงบที่เท่ากัน
➂ บวกงบซ่อมแซมเข้าไปในราคามือสองก่อนเสมอ
ตั้งงบประเมินคร่าวๆ ไว้ก่อน ถ้าบวกแล้วยังถูกกว่า
นั่นคือ "ส่วนต่างกำไรที่แท้จริง"
คนส่วนใหญ่มักพลาดตั้งแต่ข้อแรก
เพราะเลือกประเภทบ้านก่อนทำเล
เลยตัดโอกาสมองเห็นตลาดอีก 65% ไปอย่างน่าเสียดาย
👇 ตอนหาบ้าน ปกติคุณเปิดดูอะไรก่อนกันคะ?
พิมพ์เลขมาได้เลย
1️⃣ เข้าเว็บดูโครงการใหม่ก่อน
2️⃣ เสิร์ชดูประกาศบ้านมือสองก่อน
3️⃣ ดูเปรียบเทียบคู่กันตั้งแต่แรก
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ รออ่านอยู่ค่ะ 💬
และถ้าชอบการวิเคราะห์ตลาดเจาะลึกแบบนี้
ฝากกดติดตามเพจ DVP ไว้ได้เลย!
▶ แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
65% ของตลาดที่ว่านั้น คือ ตลาดที่ทีม DVP ลงมือทำอยู่ทุกวันค่ะ
ทรัพย์มือสองที่ผ่านมือเรา
ส่วนใหญ่คือของดีที่คนมองข้าม เพียงเพราะยังไม่มีใครทำป้ายโปรโมตให้
สนใจเจาะลึกตลาดนี้ DVP มี
📙 "NPA Playbook Vol.1 ฉบับสมบูรณ์"
และ
🎓 คอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
https://www.skilllane.com/courses/1-day-npa
พิเศษ
💼 ได้สิทธิร่วมเริ่มงานกับ DVP ได้เลย
ทัก Inbox มาคุยกันได้นะคะ
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line :
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา : จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแยกตามระดับราคา ทั่วประเทศ ไตรมาส 3 ปี 2568 · ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และธนาคารอาคารสงเคราะห์

25/08/2026

🔥 สต็อกทรัพย์เริ่มหมด? อยากมีทรัพย์ในมือมาขายเพิ่ม
แต่ไม่อยากเหนื่อยวิ่งหาเองแบบเดิมๆ ใช่ไหม?
ลองขยายโอกาสมาลุยตลาด "ทรัพย์แบงก์ (NPA)" ดูสิ!
แต่ช้าก่อน... อย่าเพิ่งกระโดดเข้าไปวิ่งหาทรัพย์
ถ้าคุณยังไม่เข้าใจว่า “เกมนี้ทำงานอย่างไร”
คอร์ส 1-Day NPA ถูกออกแบบมาเพื่อปูพื้นฐานวงการทรัพย์แบงก์แบบเน้นๆ ให้คุณทำงานง่ายขึ้นตั้งแต่วิธีมองทรัพย์ให้ขาด เข้าใจทุกขั้นตอน ไปจนถึงเห็นภาพรวมการทำงานจริงของนายหน้าและนักลงทุนมืออาชีพ
🏆 เรียนจบและผ่านเงื่อนไข
รับการต่อยอดโปรไฟล์ทันที 3 ต่อ
🎓 Certificate จาก SkillLane (เมื่อผ่านแบบทดสอบ)
📜 ประกาศนียบัตรรับรอง การันตีโดย TREBA x DVP
💼 อัปเกรดความน่าเชื่อถือ
เชื่อมประวัติ/ใบรับรองเข้าโปรไฟล์ JobsDB ผ่าน SEEK Pass
🚀 พิเศษสุด! อยากไปต่อ เรามีเวทีให้ลงมือทำจริง
ผู้ที่ผ่านคอร์สนี้และอยากลุยต่อในสายนี้ DVP เปิดโอกาสให้สมัครสัมภาษณ์และ Onboarding ฟรี! เพื่อพิจารณาร่วมงานในระบบของเรา (หมดปัญหาไม่มีทรัพย์ขาย เพราะเรามีระบบรองรับ)
💥 โปรโมชัน Birthday Payday (25–31 ส.ค. 69)
คอร์สราคา 1,990 บาท
👉 ใช้คูปอง SkillLane ลดทันที 30% (สูงสุด 800 บาท)
📌 ลิงก์สมัครเรียนและวิธีกดรับคูปองลดราคา
อยู่ในคอมเมนต์ปักหมุดค่ะ 👇
หมายเหตุ
การซื้อคอร์สหรือได้รับใบรับรอง ไม่ได้การันตีสิทธิ์ร่วมงานโดยอัตโนมัติ / หากได้ร่วมงานกับ DVP รายได้จะมาจากค่าคอมมิชชันตามดีลที่ปิดได้จริง ไม่มีเงินเดือนและการันตีรายได้

คคอร์สนี้จะได้เรียนรู้เกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจทรัพย์แบงค์ วิธีหาทรัพย์ การขายทำกำไร สำหรั...