Darvid Property Services

15/05/2026

ขอขอบคุณสื่อแนวหน้า การประชาสัมพันธ์ข่าวค่ะ

ดาร์วิดพร๊อพเพอร์ตี้งัดกลยุทธ์กระตุ้นตลาดมือสองโค้งสุดท้าย ก่อนหมดมาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมการซื้.....

13/05/2026

แบงค์ปิดช่องต่อรองไปแล้ว
แต่ผู้ซื้อทรัพย์แบงค์ยังเล่นไพ่เก่าอยู่ไหม?
จากประสบการณ์ที่ทำงานกับสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) มาเกินยี่สิบปี
สิ่งที่เห็นบ่อยที่สุดในห้องเจรจาตลอดช่วงหลังนี้คือ นักลงทุนที่เข้ามาพร้อมไพ่ต่อรองชุดเดิม แต่แบงค์อุดรูไปหมดตั้งนานแล้ว
วันนี้จะขอแชร์ว่าแบงค์คิดอะไรอยู่
ข้อต่อรองเดิมๆข้อไหนที่ยังใช้ได้
และข้อต่อรองไหนที่ใช้ไม่ได้อีกแล้ว
ก่อนอ่านต่อ ทำความเข้าใจแบงค์ก่อนสักนิด
แบงค์ขาย NPA เพราะมันมีต้นทุนในการ "ถือครอง" อยู่
และนั่นคือจุดที่นักลงทุนต้องเข้าใจก่อน "ต่อรอง"
วิธีคิดของแบงค์ คือ
แบงค์ไม่ได้ตัดสินใจขายจากราคาประเมินเท่านั้น
แต่มีอีก 4 มุมที่พิจารณาพร้อมกัน
1. เงินสำรองที่จมอยู่กับทรัพย์ NPA
BOT บังคับให้แบงค์กันสำรองสำหรับ NPA ที่ถือครองนาน
ยิ่งถือนาน ยิ่งเสีย Opportunity Cost สูง
แทนที่จะนำเงินไปปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ดอกเบี้ย
ดังนั้น แบงค์อาจมองการขาดทุนวันนี้คุ้มกว่าการรอในแง่บัญชี ทำให้ยอมลดราคาและเจรจาสำเร็จ
2. NPV ของข้อเสนอเทียบกับการถือต่อ
แบงค์คำนวณเสมอว่า ถ้าถือทรัพย์ต่ออีก จะต้องเสียภาษีที่ดิน ค่าดูแล ค่าเสื่อมเท่าไร
ถ้าข้อเสนอซื้อเงินสด
ให้ Net Present Value ดีกว่า = Deal!
3. สภาพคล่องของตัวทรัพย์
คอนโดทำเลดีกลางเมือง แบงค์ลดน้อย เพราะรู้ว่าถือรออีกได้ราคา
แต่ที่ดินต่างจังหวัด โรงงาน หรือทรัพย์ในโครงการร้าง
แบงค์จะยอมเจรจาต่อรองมากกว่า เพราะรอผู้ซื้อตัวจริงอาจจะรออีกนาน
4. Book Value และ KPI ปลายไตรมาส
NPA Committee มีตารางอำนาจอนุมัติชัดเจน
ถ้าราคาที่เสนอครอบคลุม Book Value หรืออยู่ในกรอบขาดทุนที่รับได้
โดยเฉพาะช่วงปลายไตรมาสที่ฝ่ายบริหารต้องเร่งยอด = Deal!
แต่ไม่ใช่กับทุกแบงค์นะ
🚫 ไพ่ที่ใช้ไม่ได้แล้วในปัจจุบัน
แต่ก่อน นักลงทุนชอบเอาต้นทุนแฝงมากดราคา เช่น
ค่าขับไล่ฟ้องผู้บุกรุก ค่าซ่อมโครงสร้าง หรือหนี้ค้างนิติบุคคล และมันได้ผลเสมอในยุคนั้น
แต่ตอนนี้ทั้งแบงค์ทั้ง AMC ต่างปรับตัวแล้ว
ทั้งฟ้องขับไล่จนจบก่อนประกาศขาย
ทั้งซ่อมโครงสร้างหลัก ทั้งเคลียร์ยอดค้างนิติฯ
ทำให้ไพ่ชุดนี้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
ข้อต่อรองที่อาจจะยังใช้ได้อยู่
✓ ค่าตกแต่งและปรับสภาพ (Cosmetic Renovation) ที่แบงค์ไม่ทำ
แล้ว NPA เหมาะกับใคร หลังจากที่แบงค์อุดรูรั่วไปมากแล้ว
✅ เหมาะกับผู้ซื้ออยู่จริงมากกว่า
ได้บ้านอยู่ในราคาต่ำกว่าตลาด ไม่ต้องแข่งกับนักลงทุนในตลาดบ้านใหม่
✅ เหมาะกับนักลงทุนปล่อยเช่า
ที่เลือกทำเลดี เน้นทำกำไรจากค่าเช่าระยะยาว
ใน post ถัดไปจะพาทุกคนไปเจาะกับดักที่นักลงทุนหน้าใหม่มักพลาดซ้ำๆ
📌 ก่อนจาก ลองถามตัวเองว่า
🔹 เพิ่งสนใจทรัพย์แบงค์ → Follow เพจ ตั้ง See First ไว้ก่อน
🔹 อยากเรียนให้ถูกวิธีก่อนลงทุน → ทักมาคุยเรื่องคอร์ส DVP
🔹 มีโจทย์ทรัพย์อยู่ในมือแล้ว → ปรึกษาทีม DVP ได้โดยตรง

12/05/2026

ตลาดอสังหาฯ ตอนนี้...
คนนอกมองว่าซบเซา แต่...
คนในกำลังกวาดของกันเงียบๆอยู่
ในช่วงที่แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อทะลุ 70% แบบนี้
ผู้ซื้อบ้านที่ต้องการผ่อน ถอดใจทิ้งกันไปหลายหนแล้ว
แต่นักลงทุนอสังหาฯที่ผ่านวิกฤติมาหลายรอบ
รู้ดีว่า นี่คือสัญญาณเดิมที่เคยเกิดขึ้นทุกครั้ง
ก่อนที่ "ของถูก" จะถูกกวาดหมด
คุณดรุณี รุ่งเรืองผล MD ของ DVP เจอนักลงทุนประเภทนี้มาตลอด
คนที่ลงทุนซื้อทรัพย์แบงก์สวนกระแส แล้วออกมาได้กำไรงามทุกรอบ
จนสรุปออกมาได้เป็น
**3 สิ่งที่นักลงทุนอสังหาฯทำต่างจากคนอื่น**
และเป็นสิ่งที่ถ่ายทอดต่อกันมาใน DVP ว่า
จะหานักลงทุนที่จะมาซื้อทรัพย์แบงค์ได้จากที่ไหนอย่างไร
ด้วยความเข้าใจใน 3 สิ่งนี้ก่อน นั่นก็คือ
💰 เงินสดคือใบเบิกทางสู่ดีลที่คนอื่นเข้าไม่ถึง
ตอนที่คนอื่นกู้ไม่ผ่าน คนมีเงินพร้อมคือคนคุมเกม
มีสิทธิช้อนได้ก่อน ซื้อตัดหน้าได้เร็วกว่า และกดราคาได้ต่ำกว่า
🎯 ทรัพย์ NPA ทำเลดี ทำกำไรได้งามเสมอ
ทรัพย์แบงก์แนวชุมชนหรือติดรถไฟฟ้า บางชิ้นราคาต่ำกว่าตลาด 30-40%
แบบนี้ชนะตั้งแต่วันที่เซ็นซื้อ ยังไม่ต้องทำอะไรก็ได้กำไรแล้ว
🛠️ Flip House ไม่ใช่แค่ renovate
แต่คือการสร้าง "สินค้า" จากของที่คนอื่นไม่อยากแตะ
คนซื้อยุคนี้ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อแลกกับการหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย
ไม่ต้องหาช่าง ไม่ต้องปวดหัว ทำให้นักลงทุนทำกำไรได้หลายหลัก
⚠️ แต่ทุกอย่างไม่ได้มีแค่มุมที่สวยงาม
ทรัพย์ NPA ราคาถูก ไม่ได้น่าซื้อเสมอไป
บางชิ้นมีคดีความซ่อนอยู่ บางชิ้นมีต้นทุนแฝงที่ทำให้กำไรหายหมด
และบางชิ้น... มีคนอยู่อาศัยอยู่จริงที่ไม่ยอมออกง่ายๆ
พรุ่งนี้เราจะเปิดต้นทุนแฝงที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ
สรุปจากทีมที่ลงพื้นที่จริง ไม่มีกั๊ก
📌 กด Follow แล้วตั้ง See First ไว้ก่อน
แล้วถามตัวเองว่า คุณอยู่ตรงไหนในเส้นทางนี้?
🔹 เพิ่งเริ่มสนใจทรัพย์แบงค์ → ติดตามเพจ ไว้ก่อน
🔹 อยากเรียนให้ถูกวิธีก่อนลงทุน → ทักมาคุยเรื่องคอร์ส
🔹 มีโจทย์ทรัพย์อยู่ในมือแล้ว → ปรึกษาทีม DVP ได้โดยตรง

27/04/2026

กำลังเล็งคอนโดโซนราชพฤกษ์อยู่ไหมคะ
ไม่ว่าจะหาห้องไว้อยู่เองแบบผ่อนสบายๆ
หรือลงทุนมองหาทรัพย์ไปรีโนเวทปล่อยเช่า
(โซนนี้ต่างชาติถามหาเยอะ)
ทีมงาน DVP คัดดีลนี้มาให้แล้วค่ะ

📍 The KEY สาทร-ราชพฤกษ์
(เดอะ คีย์ สาทร-ราชพฤกษ์)
ที่ตั้ง: อาคาร B ชั้น 7
ระเบียงทิศเหนือ รับลมดี ไม่ร้อนจัด
รูปแบบห้อง: 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
พื้นที่ใช้สอย: 31.75 ตร.ม.
จัดสรรพื้นที่ลงตัว เปิดมาเจอโซนนั่งเล่นและครัว

🔥 Highlight สำคัญคือ "ราคา"
ปกติ 2,305,600 บาท
ราคาโปรโมชันพิเศษ
1,522,500 บาท

เงื่อนไขโปรโมชันราคานี้ ถึงสิ้นปีนี้เท่านั้น
ราคานี้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน 6.3%

ปีหน้าราคาประเมินและราคาตลาดขยับขึ้นแน่นอน

พิมพ์คอมเมนต์บอกหน่อยค่ะว่าอยาก "อยู่เอง" หรือ "ปล่อยเช่า"
ทักข้อความมาขอข้อมูลเชิงลึกและอัปเดตสถานะห้องล่าสุดทาง Inbox ได้ค่ะ

23/04/2026

ขอขอบคุณสื่อ กรุงเทพธุรกิจ

อสังหาฯมือสองจากสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์พุ่งกลายเป็น“โอกาส” ของธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ เชื่....

14/04/2026

ทาว์นเฮ้าส์ 3 ชั้น ห้องมุม มีรอยคาบน้ำบริเวณกำแพงชั้น 3 วิเคราะห์ว่าน่าจะเช็คหลังคาอาจจะมีรอยรั่วซึมทำให้มีคราบน้ำภายในกำแพงห้องนอน

#บ้านมือสอง
#อสังหาริมทรัพย์
#ซ่อมบ้าน
#รับเหมาซ่อมบ้าน
#เทิร์นคีย์บ้านมือสอง
#หลังคาบ้านรั่ว
#กำแพงห้อง



&Flip

14/04/2026

ทาว์นเฮ้าส์ 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.5 เมตร ภายในปลวกทำลายบันได พื้น และประตู ค่อนข้างมาก การซ่อมแซมบันไดโครงสร้างเหล็กควรขัดเหล็กทาสีกันสนิม รองด้วยพื้นซีเมนต์บอร์ดหนา 20 มิล แล้วกรุด้วยกระเบื้องยาง SPC

#บ้านมือสอง
#อสังหาริมทรัพย์
#ซ่อมบ้าน
#ปลวก
#บันใด
#ประตู
#รับเหมาซ่อมบ้าน
#เทิร์นคีย์บ้านมือสอง



&Flip

14/04/2026

สำรวจบ้านเพื่อเสนอการซ่อมแซม ทาวน์โฮม 3.5 ชั้น ที่มีการต่อเติมด้านข้างและด้านหลังขึ้นมาจากชั้น 1 และชั้น 2 ในเบื้องต้นวิเคราะห์ว่าเสาเดิมน่าจะถูกส่วนต่อเติมพื้นที่ด้านข้าง จึงทำให้เสาแนวริมของอาคารเดิมไม่สามารถรับแรงส่วนต่อเติม 2 ชั้นได้ เสาริมแนวอาคารเดิมเกิดการทรุดตัว ทำให้พื้นภายในเอียง ต้องให้วิศวกรโครงสร้างเข้าสำรวจและเสนอวิธีการแก้ไขเพิ่มเติม

แนวทางแก้ไขปรับปรุง

1. ให้วิศวกรมาเช็คและออกแบบแก้ไข
2. ต้องทุบอาคารที่ต่อเติมออก ถ้าต้องใช้เสาเข็มแบบตอก แต่ใช่เสาเข็มเจาะ อาจจะต้องเช็คความสูงว่าเครื่องจักรเข้าได้หรือไม่
2. เมื่อตอกเข็มเสร็จทำโครงสร้างใหม่ โดยดีดโครงสร้างเดิมขึ้นและตรวจสอบคานพื้นของเดิมว่าเสียหายมาก อาจต้องหล่อและทำคานพื้นใหม่
3. คานพื้นที่ถูกปรับปรุงแล้ว จะอยู่บนเข็มและฐานรากใหม่ที่แข็งแรงปลอดภัยสามารถเข้าอยู่อาศัยได้
4. ส่วนงานผนังก่ออิฐฉาบปูน ประตู หน้าต่าง งานสถาปัตยกรรมภายนอกภายในก็ต้องมีการปรับปรุงตามงบประมาณ
5. อาจต้องเช็คงานระบบสุขาภิบาลและประปา ระบบไฟฟ้า ต้องมีการปรับปรุงด้วยหรือไม่

#บ้านมือสอง
#อสังหาริมทรัพย์
#ซ่อมบ้าน
#เสาบ้าน
#ต่อม่อ
#บ้านเอียง
#รับเหมาซ่อมบ้าน
#เทิร์นคีย์บ้านมือสอง



&Flip

10/04/2026

“น้ำมันก็แพง… ยังต้องวนกลับ เพราะลืมกุญแจ”

“บางปัญหาในชีวิต…ไม่ได้เกิดจากเรื่องใหญ่ แต่เกิดจาก ‘เรื่องเล็กที่เรามองข้าม‘ครับ”

เช้านี้วางแผนทำแผนที่เพื่อออกอดินทาง ท่ามกลางอากาศอันร้อนระอุ ขับรถตามเส้นทางสำรวจบ้านหลังที่ 1 ผ่านไปเรียบร้อย ต่อด้วยหลังที่ 2 ในโซนที่เดียวกันจากมีนบุรี มาลาดพร้าว 122 ไปได้ไกลแล้ว น้ำมันก็แพง รถก็ติด แต่พอถึงหน้าบ้าน…กลับเข้าบ้านไม่ได้

เพราะ “ลืมกุญแจ”

สิ่งเล็ก ๆ แค่ชิ้นเดียว
ทำให้ต้องเสียทั้งเวลา ค่าน้ำมัน และอารมณ์

ในชีวิตและในงานอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกันครับ รายละเอียดเล็ก ๆ เช่น เอกสาร ข้อมูล หรือการเตรียมตัว
ถ้ามองข้าม…ต้นทุนที่ต้องจ่าย มักสูงกว่าที่คิดเสมอ

มืออาชีพจึงไม่เก่งแค่เรื่องใหญ่
แต่ใส่ใจ “เรื่องเล็ก” อย่างสม่ำเสมอ

“ถ้าคุณอยากพัฒนาตัวเองให้เป็นมืออาชีพที่รอบคอบ ติดตามครั้งต่อไปนะครับ”

“ความผิดพลาดเล็ก ๆ…มักสร้างต้นทุนที่ใหญ่ที่สุด”

#น้ำมันแพง #บทเรียนชีวิต #อสังหาริมทรัพย์ #พัฒนาตัวเอง #สำรวจบ้าน

08/04/2026

ความประสงค์เช่าอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของทรัพย์

ครอบครอบของลูกค้ามีความประสงค์ให้เช่าหรือเซ้งระยะยาว เป็นบ้าน 2 ชั้น โซนฝั่งธนบุรี เมืีองเก่าใกล้สถาบันการศึกษาและห้างดัง
สอบถามว่ามีนายหน้าทำหรือยัง คำตอบคือ เคยคุยแต่จะเชียร์เป็นขาย แต่คุณพ่ออยากเก็บไว้ไม่ประสงค์ขาย จึงให้ข้อมูลกับลูกค้าว่าถ้านายหน้าไม่มีลูกค้าเช่าในมือ และค่าบริการวิชาชีพการเช่าค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับการขาย บจก.ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ เซอร์วิส รับทำให้ตามความประสงค์ของเจ้าของบ้าน เนื่องจากยังเป็นโซนที่ดูแลได้ และเข้าใจวัตถุประสงค์ของเจ้าของบ้าน

07/04/2026

ภ.บ.ท.5 ย่อมาจาก ภาษีบำรุงท้องที่ (แบบฟอร์ม 5) หรือที่นิยมเรียกว่า "ภาษีดอกหญ้า" คือ เอกสารการเสียภาษีให้กับองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือเทศบาล เพื่อใช้ประโยชน์บนที่ดิน ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ดิน (เช่น โฉนด, น.ส.3) ไม่ได้รับรองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

รายละเอียดสำคัญของ ภ.บ.ท.5:
ประโยชน์: ใช้แสดงการครอบครองทำประโยชน์จริง, ใช้ประกอบการขอไฟฟ้า-ประปา, และใช้เป็นหลักฐานยื่นขอออกเอกสารสิทธิ์ (ถ้าที่ดินไม่อยู่ในเขตป่าหรือที่สาธารณะ)

ความเสี่ยง: หากเป็นที่ดินของรัฐ (เช่น ป่าสงวน, ส.ป.ก.) อาจถูกเพิกถอนได้ ไม่สามารถจำนองกับธนาคารได้

การซื้อขาย: เป็นเพียงการ "โอนสิทธิครอบครอง" ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขายได้ตามสัญญา แต่เจ้าหน้าที่ไม่รับรองการเปลี่ยนชื่อในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์
สถานะปัจจุบัน: ตั้งแต่ปี 2563 ได้ถูกยกเลิกและเปลี่ยนมาใช้ระบบ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส.) แทนแล้ว

synonyms/เรียกอีกอย่างว่า:
ภาษีดอกหญ้า
ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่
ภาษีที่ดิน (แบบเดิม)

การใช้งาน (Usage Examples):
ใช้ทำเกษตรกรรม/อยู่อาศัย: ใช้แสดงว่าผู้ครอบครองทำประโยชน์จริง
ยื่นคำร้องต่อ อบต.: เพื่อแจ้งสิทธิการครอบครองและชำระภาษีประจำปี
ประกอบเอกสาร: ใช้ยื่นประกอบเมื่อกรมที่ดินประกาศเดินสำรวจออกโฉนด