06/09/2026
#ทางภาระจำยอม คือ สิทธิในทางกฎหมายที่อสังหาริมทรัพย์หนึ่ง (เรียกว่า ภารยทรัพย์) ต้องตกอยู่ในภาระกรรม ทำให้เจ้าของที่ดินนั้นต้องยอมรับการกระทำบางอย่าง หรือต้องเว้นการใช้สิทธิบางประการ เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น (เรียกว่า สามยทรัพย์) ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ได้วางหลักไว้
โดยทั่วไป ทางภาระจำยอมมักเกิดขึ้นเพื่อเปิดทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือเพื่อการใช้ประโยชน์ผ่านที่ดินข้างเคียง เช่น ทางเดิน ทางรถยนต์ สายไฟฟ้า หรือท่อระบายน้ำ
การได้มาซึ่งทางภาระจำยอม
การได้มาซึ่งทางภาระจำยอมตามกฎหมายไทย มี 3 ช่องทางหลัก ดังนี้:
โดยนิติกรรมสัญญา: เกิดจากการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย (เจ้าของสามยทรัพย์และภารยทรัพย์) เช่น การทำสัญญาตกลงให้ใช้ทาง หรือการซื้อขายสิทธิทางผ่าน ซึ่งกฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะบริบูรณ์และใช้ยันบุคคลภายนอกได้ (ตามมาตรา 1299)
โดยอายุความ (การครอบครองปรปักษ์): หากเจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอม ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป สิทธินั้นจะเกิดขึ้นโดยชอบด้วยกฎหมายทันที แม้จะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม
โดยกฎหมายบัญญัติ: เกิดขึ้นตามบทบัญญัติของกฎหมายเฉพาะ เช่น การแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ทำให้ที่ดินแปลงย่อยไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ กฎหมายกำหนดให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกนั้นมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงเดิมที่แบ่งออกไปได้
ข้อควรระวังสำหรับเจ้าของที่ดิน
สำหรับเจ้าของภารยทรัพย์ (ที่ดินที่ถูกผ่าน): หากปล่อยให้ผู้อื่นใช้ทางในที่ดินของตนโดยไม่ได้ทำสัญญายินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร (เช่น อนุญาตให้ผ่านชั่วคราว) หรือปล่อยปละละเลยเกิน 10 ปี อาจเสียสิทธิในที่ดินส่วนนั้นให้กลายเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความได้ วิธีป้องกันคือการทำหนังสือยินยอมให้ใช้ทางเป็นครั้งคราว หรือปิดทางเป็นครั้งคราวเพื่อแสดงสิทธิ
สำหรับผู้ใช้ทาง (สามยทรัพย์): การใช้ทางโดยสืบเนื่องมาจาก "การขออนุญาต" เจ้าของที่ดิน (ใช้ทางโดยอาศัยสิทธิผู้อื่น) จะไม่นับระยะเวลาเข้าเกณฑ์อายุความภาระจำยอม 10 ปี เพราะไม่ได้เป็นการใช้ทางด้วยเจตนาถือเอาเป็นภาระจำยอมตั้งแต่แรก
การสิ้นสุดของทางภาระจำยอม
ทางภาระจำยอมอาจสิ้นสุดลงได้ในกรณีต่อไปนี้:
ไม่ใช้ทางติดต่อกัน 10 ปี: สิทธิภาระจำยอมจะย่อมหมดไปตามกฎหมาย (มาตรา 1399)
ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด: เช่น ที่ดินพังทลายลงสู่ทะเลทั้งหมด
รวมเจ้าของคนเดียวกัน: หากเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงกลายเป็นบุคคลเดียวกัน สิทธิภาระจำยอมจะระงับไป
ตกเป็นอันไร้ประโยชน์: หากภาระจำยอมนั้นไม่ให้อรรถประโยชน์แก่สามยทรัพย์อีกต่อไป เจ้าของภารยทรัพย์สามารถร้องขอให้ถอนการจดทะเบียนได้
