ทนายบ้านและคอนโด

21/05/2026

กลับมาอีกครั้งกับ EP 2: 5 จุดที่ต้องเช็คในสัญญาก่อสร้าง (สัญญามั่ว ๆ Vs. สัญญามาตรฐาน) คลิปนี้ ทนายโจ้จะเจาะลึกกับสิ่งที่ต้องสังเกตในสัญญา ต้องดู ถ้าไม่อยากโดนแกง! #สัญญาก่อสร้าง #ปัญหาผู้รับเหมา #ทนายบ้านและคอนโด

14/05/2026

🏦 ธปท. ขยายผ่อนเกณฑ์ LTV ต่ออีก 1 ปี ถึง 30 มิ.ย. 2570
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมติขยายเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์การกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 เป็น 30 มิ.ย. 2570 โดยมีรายละเอียด ดังนี้ .
1.ให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก
2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
📉 ธปท. ระบุว่า การขยายมาตรการครั้งนี้มีเป้าหมายเพื่อช่วยประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์และสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ หลังอุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังชะลอตัว รวมถึงได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลาง ที่กระทบทั้งต้นทุนผู้ประกอบการและกำลังซื้อของประชาชน
⚖️ อย่างไรก็ตาม ธปท. มองว่า ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินยังอยู่ในระดับจำกัด เพราะธนาคารยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ และยังไม่พบสัญญาณเก็งกำไรผิดปกติ
ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย
https://www.bot.or.th/th/news-and-media/news/news-20260514.html

14/05/2026

EP1: สัญญาก่อสร้างมีปัญหา กลัวโดนเท? ทนายโจ้จากทนายบ้านและคอนโด พร้อมตอบข้อสงสัยกับ 5 ข้อที่ต้องมีในสัญญาก่อสร้าง! #สัญญาก่อสร้าง #ปัญหาผู้รับเหมา #ทนายบ้านและคอนโด

11/05/2026

การให้คนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวหรือการตั้งบริษัทถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวเรียกว่า "นอมินี" (Nominee) เป็นการหลีกเลี่ยงกฏหมาย การกระทำดังกล่าวมีความผิดตามกฏหมาย

❌การถือครองที่ดิน"แทนคนต่างด้าว" เป็นการกระทำที่ผิดกฏหมาย❌
📌การให้คนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวหรือการตั้งบริษัทถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวเรียกว่า "นอมินี" (Nominee) เป็นการหลีกเลี่ยงกฏหมาย การกระทำดังกล่าวมีความผิดตามกฏหมาย 📌มีโทษทั้งจำ ทั้งปรับ และต้องถูกบังคับจำหน่ายที่ดิน
☎️สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม กรมที่ดิน ศูนย์ให้คำปรึกษาเรื่องที่ดิน โทร 0 2141 5763-4
#กรมที่ดิน #การถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว #นอมินี #มีโทษทั้งจำทั้งปรับ #ทำผิดกฏหมาย

07/05/2026

🚨 “เอกสารปลอม” เรื่องเล่นที่กลายเป็นเรื่องใหญ่ในทางกฎหมาย
หลายคนอาจคิดว่า “ปลอมเอกสารนิดหน่อยคงไม่เป็นไร”แต่ในความเป็นจริง การปลอมเอกสารทุกประเภท ถือเป็นความผิดอาญามีโทษทั้งจำ ทั้งปรับ และอาจถูกฟ้องร้องเป็นคดีแพ่งตามมาด้วย
📌 ตัวอย่างที่พบบ่อย:
- ปลอมลายเซ็นในสัญญาซื้อขายบ้าน
- ปลอมหนังสือมอบอำนาจเพื่อไปโอนกรรมสิทธิ์
- ใช้โฉนดที่ดินปลอมประกอบเอกสารกู้เงิน
- ปลอมเอกสารรับรองรายได้เพื่อยื่นซื้อบ้านหรือคอนโด
⚖️ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ “เอกสารปลอม”
✅ ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 264
การปลอมเอกสารใด ๆ ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน โดยประการที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน เพื่อให้เชื่อว่าเป็นเอกสารที่แท้จริง ถือว่ามีความผิดตามกฎหมายอาญา
✅ มาตรา 265
หากเป็นการปลอมเอกสารสิทธิหรือเอกสารราชการ เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้านโทษจะรุนแรงขึ้น เนื่องจากเป็นการกระทบต่อความน่าเชื่อถือของหน่วยงานรัฐ
✅ มาตรา 266
ถ้าปลอมเอกสารที่ระบุไว้ เช่น เอกสารสิทธิที่เป็นเอกสารราชการ พินัยกรรม ใบหุ้นถือว่าร้ายแรง ต้องรับโทษหนักขึ้น เนื่องจากเป็นเอกสารที่กระทบต่อสิทธิและหน้าที่โดยตรง รวมถึงกระทบ
เศรษฐกิจในวงกว้าง
✅ มาตรา 268
แม้คุณจะไม่ได้เป็นคนปลอมเองแต่หากรู้ว่าเป็นเอกสารปลอมแล้ว “นำไปใช้”ก็มีความผิดเช่นเดียวกันกับผู้ปลอม
🧑‍⚖️ คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
🔹 ฎีกาที่ 1895/2546
จำเลยปลอมลายเซ็นในสัญญาซื้อขาย ศาลเห็นว่าเป็นการปลอมเอกสารมีความผิดมาตรา 265
🔹 ฎีกาที่ 176/2537
จำเลยปลอมหนังสือมอบอำนาจเพื่อไปขายที่ดินของผู้อื่นศาลวินิจฉัยว่าเป็นการปลอมเอกสารสิทธิ มีความผิดตามมาตรา 264
🔹 ฎีกาที่ 1385/2522
จำเลยใช้โฉนดที่ดินปลอมไปฉ้อโกงกับบุคคลอื่นศาลพิพากษาว่า เป็นความผิดฐานปลอมเอกสารสิทธิ และใช้เอกสารปลอม
💬 ข้อคิดจาก “ทนายบ้านและคอนโด”:
การปลอมเอกสารไม่ใช่แค่เรื่องผิดธรรมดาแต่คือการละเมิดต่อระบบความยุติธรรมและหากเอกสารนั้นเกี่ยวกับ “อสังหาริมทรัพย์” เช่น ที่ดิน บ้าน หรือคอนโดความเสียหายที่เกิดขึ้นอาจมูลค่าหลักล้าน และนำไปสู่คดีความร้ายแรงได้
📩 หากคุณสงสัยว่าเอกสารที่เกี่ยวข้องกับบ้านหรือที่ดินของคุณถูกปลอมหรือถูกอีกฝ่ายใช้เอกสารที่คุณไม่ได้รับรองสามารถทักมาปรึกษาเราได้เลยครับ — อย่าปล่อยให้ความเงียบกลายเป็นความเสียหาย
🔹 Facebook: House Condo Lawyer
🔹 Tel: 080-315-5686 ( Bangkok) , 098-824-3555 (Phuket)
🔹 LINE@: housecondolawyer
🔹 Email: [email protected]
🌐 www.housecondolawyer.com
#เอกสารปลอมมีโทษ #ปลอมลายเซ็นผิดอาญา #โฉนดปลอม #ทนายบ้านและคอนโด

04/05/2026

🇹🇭 4 พฤษภาคม วันฉัตรมงคล
น้อมรำลึกในพระมหากรุณาธิคุณอันหาที่สุดมิได้
ขอพระองค์ทรงพระเจริญยิ่งยืนนาน
ด้วยเกล้าด้วยกระหม่อม
ข้าพระพุทธเจ้า คณะผู้บริหารและพนักงาน ทนายบ้านและคอนโด
#วันฉัตรมงคล
#ทรงพระเจริญ
#ทนายบ้านและคอนโด

01/05/2026

สุขสันต์วันแรงงาน 1 พฤษภาคม
ขอบคุณทุกอาชีพ
ทุกบทบาท
ทุกแรงกายแรงใจ
ที่ร่วมกันสร้างบ้าน สร้างเมือง และสร้างสังคม
อย่าลืมว่า…
“สิทธิของแรงงาน” คือสิ่งที่กฎหมายคุ้มครอง
#วันแรงงาน #ขอบคุณผู้ใช้แรงงาน #สิทธิแรงงาน #ทนายบ้านและคอนโด

29/04/2026

📌 # # "คนมีปัญญา มีสติ และรักชาติ" จะรู้ว่า "แนวทางพัฒนา" แบบไหน⁉️ ที่ถูกต้อง‼️ # #
คนไทย "ไม่ได้" โง่หรอกครับ แค่บางคน "ฉลาดเกินไป" แต่นึกถึงแต่ผลประโยชน์ส่วนตัว มากกว่า ⁉️
>>> ให้สังเกต "คนที่เสียผลประโยชน์" มากที่สุด รีบบินมาพบ พร้อมสนับสนุน "ให้รีบๆสร้างแบบโง่ๆ" จะได้ "ตอกฝาโลง" โครงการเสี้ยนหนามตำใจ พร้อมหนี้มโหฬารยาวๆ 🤔😥 >>> คนมีปัญญาดู ก็รู้💖
✔️OCEAN Link + คลองลอย
❌ Landbridge
#คลองไท #คลองลอย #ขายชาติ

4 likes, 1 comment. ""รังษี"ลั่น! สิงคโปร์กลัว "ขุดคลองลอย" ช่องแคบมะละกาจะด้อยกว่าไทย?| ข่าวมันส์เขี้ยวEP.354 |28เม.ย.69"

29/04/2026

29 เมษายน
ทรงพระเจริญ
เนื่องในโอกาสวันคล้าย​วัน​ประสูติ
สมเด็จพระเจ้าลูกยาเธอ เจ้าฟ้าทีปังกรรัศมีโชติ มหาวชิโรตตมางกูร สิริวิบูลยราชกุมาร
ด้วยเกล้าด้วยกระหม่อม
ข้าพระ​พุทธเจ้า​ คณะ​ผู้บริหาร​และพนักงาน ทนายบ้านและคอนโด

23/04/2026

ทะเลาะกับหุ้นส่วนหนักมาก จนดำเนินกิจการต่อไม่ได้ อยากให้ศาลสั่งฟ้องเลิกกิจการทำไ้ด้หรือไม่? ทนายทิพย์จากทนายบ้านและคอนโดมีคำตอบให้ค่ะ!

17/04/2026

🏘️ “ทำไมบางโครงการถึงยังจัดตั้งนิติบุคคลไม่ได้?”
อัปเดตกฎหมายล่าสุดตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลใช้บังคับวันที่ 1 มีนาคม 2569
หลายโครงการ “ขายหมดแล้ว” ลูกบ้านเข้าอยู่เกือบเต็ม
แต่กลับยังไม่มี “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลอาคารชุด”
❌ ไม่มีคณะกรรมการ
❌ ไม่มีการประชุมลูกบ้าน
❌ การจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่เป็นระบบ
❌ ส่วนกลางเริ่มทรุดโทรม แต่ไม่มีองค์กรกลางรับผิดชอบ
หลายคนจึงสงสัยว่า: “ทั้งที่คนอยู่กันเต็มโครงการแล้ว ทำไมยังจัดตั้งนิติบุคคลไม่ได้?”
วันนี้ “ทนายบ้านและคอนโด” จะพาไปดูสาเหตุที่พบบ่อย พร้อมอ้างอิงกฎหมายล่าสุดครับ ⚖️
🔍 สาเหตุหลักที่ “จัดตั้งนิติบุคคล” ไม่ได้
❌ 1. ยังไม่เข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
📌 กรณี “คอนโดมิเนียม”
ตามมาตรา 31 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดว่า:
“การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดครั้งแรก ต้องดำเนินการพร้อมการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด”
กล่าวคือ "หากยังไม่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดครั้งแรกจะยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย"
📌 กรณี “หมู่บ้านจัดสรร”
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 กำหนดให้:
“ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ” สามารถมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้
ดังนั้น หากจำนวนผู้ซื้อยังไม่ถึงเกณฑ์ตามกฎหมาย ก็ยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้
❌ 2. ยังไม่มีการยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคล
แม้โครงการจะมีผู้ซื้อครบตามเกณฑ์แล้ว แต่นิติบุคคลจะยังไม่เกิดขึ้น
จนกว่าจะมีการยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
📌 การจัดตั้งนิติบุคคลต้องมี:
✅ แบบคำขอ
✅ รายงานการประชุม
✅ ข้อบังคับนิติบุคคล
✅ เอกสารเกี่ยวกับสาธารณูปโภค
✅ เอกสารอื่นตามที่กรมที่ดินกำหนด
หากเอกสารไม่ครบ หรือดำเนินการไม่ถูกต้อง เจ้าพนักงานมีอำนาจสั่งแก้ไข
หรือระงับการจดทะเบียนไว้ก่อนได้
❌ 3. ยังไม่มีการประชุมเลือกคณะกรรมการ
การจัดตั้งนิติบุคคล จำเป็นต้องมี:
✅ มติของที่ประชุม
✅ การแต่งตั้งผู้แทน
✅ คณะกรรมการนิติบุคคล
หากยังไม่มีการประชุมเจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
เพื่อเลือกคณะกรรมการ ก็จะยังไม่สามารถดำเนินการจัดตั้งได้ครบตามขั้นตอนกฎหมาย
❌ 4. ยังไม่มีการโอนหรือส่งมอบสาธารณูปโภค
สำหรับหมู่บ้านจัดสรร สาธารณูปโภค เช่น:

* ถนน
* สวน
* สโมสร
* ระบบระบายน้ำ
* ระบบไฟฟ้า
.
ต้องมีการโอนและส่งมอบ
ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายจัดสรรที่ดิน
.
📌 ตามกฎหมาย
ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค
จนกว่าจะมีการโอนและรับมอบโดยถูกต้อง
.
หากยังไม่มีการส่งมอบ
หรือยังมีข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง
การจัดตั้งหรือการบริหารนิติบุคคล
อาจเกิดปัญหาตามมาได้
.
❌ 5. เอกสารหรือขั้นตอนยังไม่ถูกต้องครบถ้วน
.
บางโครงการเริ่มดำเนินการจัดตั้งแล้ว แต่พบว่า:
.
❌ เอกสารไม่ครบ
❌ รายงานประชุมไม่ถูกต้อง
❌ ข้อบังคับไม่เป็นไปตามกฎหมาย
❌ เอกสารสิทธิหรือแผนผังไม่สมบูรณ์
.
กรณีเช่นนี้ เจ้าพนักงานที่ดินสามารถระงับการจดทะเบียนไว้ก่อน จนกว่าจะมีการแก้ไขให้ถูกต้อง
.
⚠️ ผลเสียหากไม่มีนิติบุคคล
.
❌ ไม่มีองค์กรกลางบริหารส่วนกลาง
❌ ลูกบ้านไม่มีอำนาจจัดการทรัพย์ส่วนกลางอย่างแท้จริง
❌ การเก็บค่าส่วนกลางขาดระบบตรวจสอบ
❌ เกิดข้อพิพาทเรื่องการใช้สาธารณูปโภคได้ง่าย
❌ ความปลอดภัยและการบำรุงรักษาไม่มีมาตรฐาน
❌ มูลค่าทรัพย์สินอาจลดลงในระยะยาว
.
🧑‍⚖️ คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
.
🔹 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 304/2566
ศาลวินิจฉัยว่า:
.
“ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ยังไม่มีหน้าที่รับภาระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
.
ข้อตกลงที่ผลักภาระดังกล่าวให้ผู้ซื้อก่อนเวลาอันควร ถือเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน จึงตกเป็นโมฆะ
.
📌 สรุป:
หากยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล ผู้จัดสรรยังคงมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภคตามกฎหมาย
.
✅ แล้วลูกบ้านทำอะไรได้บ้าง?
.
📄 ตรวจสอบสัญญาโครงการ ว่าผู้จัดสรรมีหน้าที่จัดตั้งนิติบุคคลหรือไม่
.
🧑‍🤝‍🧑 รวมตัวเจ้าของร่วม/ผู้ซื้อ เพื่อดำเนินการตามสิทธิที่กฎหมายกำหนด
.
🏢 ขอข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน พื่อตรวจสอบสถานะนิติบุคคลของโครงการ
.
⚖️ ปรึกษาทนาย หากโครงการเพิกเฉย ไม่ส่งมอบสาธารณูปโภค หรือมีปัญหาเกี่ยวกับส่วนกลาง
.
💬 ข้อแนะนำจาก “ทนายบ้านและคอนโด”
.
“นิติบุคคล” ไม่ใช่แค่เรื่องการเก็บค่าส่วนกลาง แต่เป็นองค์กรตามกฎหมาย ที่มีหน้าที่ดูแลและคุ้มครองผลประโยชน์ของลูกบ้านทั้งโครงการ
.
ยิ่งปล่อยให้ไม่มีนิติบุคคลเป็นเวลานาน ปัญหาการบริหารส่วนกลาง ข้อพิพาท และมูลค่าทรัพย์สิน ก็อาจรุนแรงขึ้นในอนาคต
💬 ข้อแนะนำจาก “ทนายบ้านและคอนโด”
การไม่มีนิติบุคคล = ไม่มีองค์กรกลางดูแลผลประโยชน์ของลูกบ้านหากคุณอยู่ในโครงการที่ยังไม่จัดตั้งนิติบุคคลอย่ารอให้ทุกอย่างพัง แล้วค่อยรวมตัว
หากต้องการตรวจสอบสถานะการจัดตั้งนิติบุคคลของโครงการที่คุณอยู่หรืออยากได้คู่มือการจัดตั้งนิติบุคคลพร้อมแบบฟอร์มการยื่นเอกสาร
📩 ทักมาได้เลยครับ ยินดีช่วยเหลือทุกขั้นตอน!
🔹 Facebook: House Condo Lawyer
🔹 Tel: 080-315-5686 ( Bangkok) , 098-824-3555 (Phuket)
🔹 LINE@: housecondolawyer
🔹 Email: [email protected]
🌐 www.housecondolawyer.com
#นิติบุคคลคอนโด #นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร #รู้ไว้ไม่เสียเปรียบ #ทนายบ้านและคอนโด #สิทธิของเจ้าของร่วม