26/05/2021
👉 เมื่อตรวจรับมอบบ้านไปแล้ว
แต่ได้ไม่ตรงกับโฆษณา 🤔
ทำอย่างไร ❓
🐻 พี่ทนายเดอแบร์ มีความรู้มาบอก
👉 โดยปกติในสัญญาซื้อขายทั่วไป หากผู้ซื้อตรวจรับมอบสินค้าแล้ว ก็ต้องถือว่าหน้าที่ในการส่งมอบสินค้าของผู้ขายสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจะมาปฏิเสธในภายหลังว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินไม่ครบถูกต้องไม่ได้ หากจะฟ้องร้องกันก็คงฟ้องร้องได้เฉพาะเรื่องความชำรุดบกพร่อง ซึ่งเป็นเรื่องความไม่สมบูรณ์ของสภาพสินค้าเท่านั้น ไม่ใช่เรื่องของสินค้าไม่ถูกต้องตามสัญญา
👉 แต่ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจฉบับหนึ่ง ที่พี่ทนายเดอแบร์ อยากจะหยิบยกขึ้นมาให้ท่านผู้อ่านได้ศึกษากัน คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 ซึ่งศาลได้ตีความเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ มีเนื้อหาโดยย่อตามข้างล่างนี้
👉 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 การขายตามคำพรรณนาคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขายแต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้น
ตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้และแม้บางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วแต่หากยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็เป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน
👉 จำเลยโฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลย
โดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการ
รวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยโจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้เมื่อโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงได้ระบุไว้ในสัญญาว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้ทำเครื่องหมายไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามพรรณนาเมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออกทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง 1,200 เมตร ย้ายศูนย์กีฬาและศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนา
👉 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญา แต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าวจะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้”
หลายๆ ท่านอาจจะยังไม่ทราบ ว่าหากทางโครงการจัดสรรต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้าน คอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยว ได้โฆษณาว่าสามารถทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ได้ ไม่ว่าจะเป็นมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ มีทางเข้าออกหลายทาง มีที่จอดรถให้หลาย ๆ คันต่อยูนิต
👉 แต่เมื่อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายจนชำระเงินดาวครบถ้วนแล้ว ปรากฏว่า โครงการไม่สามารถจัดทำตามที่ได้โฆษณาไว้ได้ ถือเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้อันที่ตนได้ประกาศไว้ เพื่อจูงใจให้ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาเพื่อซื้อทรัพย์สินนั้น เมื่อข้อเท็จจริงเป็นดังที่ได้กล่าวไป ผู้จะซื้อสามารถปฏิเสธไม่เข้ารับโอนทรัพย์สินนั้นตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ รวมถึงสามารถขอเงินที่ได้ชำระให้แก่โครงไปคืนได้ทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ยเนื่องจากโครงการเป็นผู้ผิดสัญญา
👉 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
👉 สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
👉 อย่าลืมกดติดตามพี่ทนายเดอแบร์ไว้นะครับ คราวหน้าจะได้ไม่พลาดเรื่องเล่าสนุกๆ พร้อมเกร็ดความรู้แบบนี้ครับ หรือถ้ามีอะไรสอบถาม
ก็อินบอกซ์มาได้เลยครับ
บทความโดย Law De Bear : สำนักทนายหมี
ปรึกษากฎหมายโทร : 📞 062 838 3835
แอดไลน์ คลิก : https://lin.ee/twcfJRk
แฟนเพจ : http://m.me/LawDeBear
