Panorama Real-Estate Consultants بانوراما للإستشارات العقارية

05/07/2026

مقابلة مع الدكتور انور وردة بخصوص غرفة التجارة الدولية ومحكمة التحكيم الدولية.

أعلنت غرفة التجارة الدولية (ICC) أنها ستطبق تخفيضًا على الرسوم الإدارية في قضايا التحكيم المؤهلة المرتبطة بجهود تعافي سوريا، وذلك بنسبة 20%. وقالت الغرفة، ماذا يعني إع....

02/06/2026

كتب الدكتور سامر الأرناؤوط مقالاً سماه (هزيمة بوزن الـرّيـشَـةُ و ثقل التراث) سرد فيه حواراً دار في قاعة التصميم المعماري بينه وبين طالبة في السنة الخامسة.
قال الدكتور سامر: كان مشروعها معلقاً على الجدار.
وكانت نحيلة... أنيقة... بإطلالة واثقة و ملامح يسكنها الارهاق ...
نظرت الى لوحاتها فرأيتُ مبنى غريباً حاداً لا يشير الى أي تراث، ولا شيء فيه يقول: كان يوجد حضارة عاشتْ هنا.
سألتها: لماذا لا أرى أي أثر للذاكرة في هذا المشروع؟
أجابت: لأن الذاكرة لا تَمنَحُ أجرا شهرياً، والمدينة لا تنمو الى الماضي، وسكانها لا يستأجرون الذكريات. المستثمر لا يريد معنى. يريد أجراً شهرياً.
فقلتُ لها: و ماذا عن الإنسان الذي سيسكن هنا و ماذا عن المعنى؟
أجابت: سيدفع الإيجار، ولن يسأل عن المعنى.
قلت مستنكراً: هل تسمعين نفسك؟ تظنين أن العمارة تجارة فقط؟"
أجابت: نعم تجارة. أنتم من تتظاهرون أنها شي آخر. قلت لها بعصبية: التراث ليس رفاهية... هو حل لمشاكل!
أجابت: هو حل لمشاكل ميتة. البيت التقليدي حلّ مشكلة حرارة الجو في زمن بلا مكيّفات... حقق الخصوصية بالالتفاف عندما لم يكن هناك زجاج كهربائي ذكي قابل للتعتيم و متغيّر الشفافية.
حمَل الأسقف على أعمدة و حوائط خرسانية عندما لم يكن هناك حوائط حاملة من زجاج انشائي.
اليوم أنا بحاجة أن أوفر للذكاء الاصطناعي امكاتية التواصل و التفاعل الذكي مع كل أدوات وأنظمة وعناصر المبنى، والتحكم بها ومراقبتها عن بعد. انظمة رقمية وشاشات عرض ومحركات لاسلكية... مئات من بوابات و منظمات تدفق و حساسات إلكترونية و سماعات و مكبرات صوت ومستشعرات حركه وغيرها الكثير الكثير ...
تدفق لعشرات المليارات من المعلومات والاوامر بالثانية في فضاء مبنى واحد. أين الحل التراثي من هذا؟
ثم قالت: أنتم درّبتمونا على رسم أحلام حنين للماضي، بينما السوق يطلب منا أن نبني أنظمة للمستقبل، وبعدها تعجبتم لماذا بطالة الخريجين عالية!
ثم التفتتْ متوجهة للطلاب المتحلقين حولنا تخاطبهم مباشرة وكأنها تعلن الحرب: ثلاثمئة وخمسين سنة. نفس الطريقة. نفس الكراسي. نفس السلطة. ولا شيء تغيّر، لكن في العالم خارج هذه الجدران تغيّر كل شيء.
قلت بقلق: يا ابنتي ... أنتِ لا تدركين ما تقولين.
ردّت بصوت لم أسمعه من طالبة قبلها: أنتم خائفون. وأنا أيضاً. لكننا نختبئ خلف كلمات مختلفة. أنتم تبحثون عن الهوية والتراث، وأنا أبحث عن فرصة في سوق العمل.
سكتَت القاعة كلها، ولم يكن لديّ ما أقوله.
أخرجت الطالبة من حقيبتها حاسوبها المحمول.
وضعتْه على الطاولة وقالت لي: من فضلك، امسح رمز الاستجابة السريعة (QR Code) عن شاشة حاسوبي باستخدام كاميرا هاتفك. فعلت ذلك، فظهر على شاشة هاتفي فيديو قصير جداً: تحليل بياني. أرقام. رسوم بيانية. قالت: أنا زوّدت الذكاء الاصطناعي بخمسمائة مشروع تخرج من جامعات عربية خلال آخر عشرين سنة. مشاريع وصفتموها بأنها تحافظ على الهوية.
بدأ الفيديو يعرض مشاهد متسارعة لمبان تراثية بالعشرات.
اضافت شارحة: إكتشف الذكاء الاصطناعي أن
87% منها متطابق: نفس الأقواس ودرجات الألوان الرملية والأنماط الهندسية. حتى شجر التين والزيتون في المناظير متطابقة.
أضافت: الهوية أصبحت خوارزمية... معادلة... والذكاء الاصطناعي كشف المعادلة بسهولة
أصبت بالذهول.
نقرت الطالبة على لوحة المفاتيح في حاسوبها، فظهر على الشاشة صورتان: على اليسار ظهر مشروع تخرج قديم كنا أعطيناه امتيازاً في العام الماضي. أقواس تقليدية. ألوان رملية. كل شيء في مكانه المناسب.
على اليمين: مشروعها. مبنى غريب حاد. لا شيء تقليدي. لاشيء في مكانه المتوقع.
قالت بتصريح و اضح: المشروع على اليسار أعطيتموه 95%. المشروع على اليمين... أنا.
ثم أشارتْ للأرقام تحت كل مشروع: الفرق هو أن مشروعي أرقامه أعلى في كل شيء: الكفاءة. الاستدامة. التكلفة. حتى الرضا النفسي للمستخدمين.
لحظتها أظهرت الشاشة تقييم الذكاء الاصطناعي: المشروع التراثي: 78%، والمشروع الحديث ٩٤٪؜.
فتحت الطالبة حقيبتها وأخرجت منها ريشة طائر عادية وقالت: الأخوان رايت (اللذان اخترعا الطائرة) درسا الطيور... فهما الحركة.... ثم بنيا شيئاً لا يشبه الطير إطلاقاً... وفازا.
الريشة خسرتْ...
الطائر خسرَ....
الهوية خسرتْ....
و لكن الآلة فازتْ.
والأسوأ هو أنكم تعرفون ذلك... تعرفون أن البيانات أقوى من المعنى... لكنكم تعلّموننا أن نتظاهر بعدم المعرفة.
الفرق كبير بين أن تتحول الريشة إلى طائرة، وبين أن تتحول الهوية إلى مجرد بيانات.
-----
لا أعرف إن كان هذا الحوار حقيقياً أم افتراضياً، لكني أعرف أن الدكتور سامر طرح فيه مشكلة بالغة الأهمية والخطورة بذكاء بالغ.

25/04/2026

سألني أحد الأصدقاء: ما هو الوضع القانوني للعقار إذا رتب صاحب حق الانتفاع التزاماً عليه كالرهن والارتفاق والاستثمار، أو تنازل عنه وسلمه للغير؟
الجواب: تصرفات صاحب حق الانتفاع مقيدة بالاتفاق والقانون، وبشيء من التفصيل أقول:
1. الرهن: لا يستطيع المنتفع رهن العقار لأنه لا يملك رقبته، ولكن يمكنه رهن حق الانتفاع فقط، وإذا انقضى حق الانتفاع انقضى معه الرهن المتعلق به.
2. الارتفاق: حق الارتفاق الذي ينشئه المنتفع على العقار (كحق مرور للجار) يسري في مدة الانتفاع فقط بشرط أن لا يسبب ضرراً للعقار، ولا يلزم المالك إلا إذا وافق عليه صراحة أو ضمناً، كأن يوقّع على عقدٍ يتضمن إنشاء هذا الحق (ولو كشاهد).
3. الاستثمار والإيجار: يجوز للمنتفع أن يؤجر العقار (في حدود الحق الذي يملكه) ويستثمره ويمكّن الغير من استغلاله، وينتهي الإيجار والاستثمار بانتهاء حق الانتفاع، ما لم يوافق المالك على استمراره.
مثال: إذا كان حق الانتفاع محدداً ب 10 سنوات، وبقي منها للمنتفع 3 سنوات، وأبرم عقد إيجار لمدة 8 سنوات، فالعقد لا ينفذ بحق المالك إلا بحدود السنوات الثلاث.
4. التنازل عن حق الانتفاع: يجوز للمنتفع التنازل عن حقه للغير ما لم يوجد في الاتفاق شرط يمنع ذلك، ويحل المتنازل له محل المنتفع في حدود نفس الحق، وينتهي الحق بانتهاء حق الانتفاع لأي سبب.
=================
سؤال: إذا أبرم صاحب حق الانتفاع عقد إيجار لسنوات، ثم تنازل عن حقه بعد إبرام هذا العقد بأيام وأعاده للمالك. ما هو وضع المستأجر تجاه المالك؟
الجواب: تصرفات المنتفع لا تنفذ في حق المالك إلا ضمن حدود معينة، فالمشرّع لم يجعل المالك قادراً على التنصل من تصرفات المنتفع تنصلاً تاماً، بل أعطاه حق الاعتراض عليها وطلب الحد منها، لأن المنتفع يملك حق استغلال العقار، ومن الطبيعي أن يؤجر، وحين يتعاقد المستأجر معه وهو ذو صفة قانونية قائمة، فلا يجوز أن يصبح مكشوفاً أمام المالك ويسقط حقه إذا تنازل المنتفع عن حقه، وهنا تبرز مشكلة: هل يجوز إلزام المالك بعقد إيجار لم يكن طرفاً فيه ولم يوافق عليه؟
حلّ القانون المدني السوري هذه المشكلة في المادة 946 التي قررت أن عقود الإيجار التي يبرمها المنتفع تنتهي تجاه المالك عند انتهاء مدة الانتفاع، أو بعد مدة أقصاها 3 سنوات من تاريخ انتهاء الحق، ما لم يكن المالك موافقاً عليها، أما إذا وافق عليها صراحة أو ضمناً (كأن يستمر بقبض الأجرة من المستأجر بعد عودة الحق إليه)، فيعد ذلك قبولاً باستمرار العلاقة الإيجارية.

24/04/2026

نص المقابلة التي أجراها الصحفي وسيم العدوي من جريدة (عنب بلدي) مع الدكتور أنور وردة.
-----------
سؤال: ما هي العوامل الرئيسية التي تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات في سوريا في الفترة الحالية؟
الجواب: يمكن تلخيص العوامل في ما يلي: ارتفاع أسعار الأراضي المنظمة، خاصة في ظل ندرة المخططات التنظيمية المطروحة، وارتفاع أسعار مواد البناء واليد العاملة بسبب النشاط الذي رفع الطلب عليها، ونقص المساكن المعروضة الصالحة للسكن مقارنة بالمناطق المدمرة الواسعة التي لا حركة فيها حتى الآن (كجوبر والقابون)، وتفاقم الإشكالات القانونية لعدد كبير من العقارات بسبب الموافقات الأمنية التي تجعل جزءاً كبيراً منها غير قابل للبيع حالياً على الأقل.
===============
سؤال: هل ارتفاع الأسعار مرتبط بالتضخم أم بنقص المعروض؟
الجواب: يرتبط ارتفاع الأسعار بعدد من العوامل، كالتضخم الذي يرفع القيمة الاسمية للعقارات رفعاً وهمياً، ويدفع الناس للجوء إلى العقارات كملاذ آمن في ظل التذبذب الكارثي لأسعار الذهب، ولن أتكلم عن العملات المشفرة وأسواق الأسهم لأن حضورها ضعيف جداً في سوريا.
ثاني هذه العوامل هو الطلب المرتفع على العقارات بسبب عودة كثير من السوريين إلى بلدهم، ورغبة كثير ممن لم يعودوا حتى الآن في اقتناء عقار يضمن لهم العودة المستقرة عندما يقررون ذلك. هذا الطلب يفوق العرض بمرات عديدة.
من العوامل أيضاً ضعف سوق العمل في البلد، وغياب البدائل الاستثمارية الآمنة، خاصة بعد انهيار سوق السيارات الذي كان يعتبر منافساً قوياً لسوق العقارات في سوريا، الأمر الذي جعل المضاربة في العقارات فرصة معقولة للاستثمار.
وأخيراً: ارتفاع العوائد الإيجارية يرفع الطلب على العقارات، لأنها تصبح مصدراً للدخل، إضافة إلى أنها وعاء آمن للقيمة، فالخوف من فقدان القيمة هاجس موجود عند كثير من الناس، خاصة أن التجربة علمتهم أن قفزات الأسعار في كثير من الأحيان تحرمهم من إمكانية الحصول مستقبلاً على العقارات المتاحة حالياً، ولهذا يسود في المجتمع السوري المثل القائل: (كوم تراب ولا كوم ذهب).
يعتبر هذا في علم النفس العقاري خوفاً مزدوجاً: (الخوف من التضخم) و (الخوف من فوات الفرصة)، وهذه العوامل النفسية محركات حقيقية لسوق العقارات في البيئات غير المستقرة اقتصادياً.
=================
سؤال: كيف يتم تحديد السعر العادل للوحدات العقارية؟
الجواب: نظريًا، ووفقاً لمعايير علم التقييم العقاري، السعر العادل يعني كلفة شراء الأرض وإنشاء البناء ونفقات الترخيص والضرائب والأرباح، ويحدد سعر العقار بالمقارنة السوقية في المنطقة نفسها والمناطق المجاورة.
عملياً: لا تسير الأمور هكذا، بل بطريقة مزاجية لا تستند إلى ضوابط علمية أو إدارية، ولا يمكن الحديث عن السوق العقاري في سوريا وكأنها شريحة واحدة، فلكل مدينة ومنطقة فيها ظروفها ومعطياتها، فالعاصمة ليست كالمحافظات النائية، والمدينة ليست كالريف، والمناطق العامرة ليست كالمتضررة، والحديث عن السعر العادل يجب أن يأخذ كل هذا بالاعتبار.
=============
سؤال: هل توجد آلية رقابية لضمان عدم المبالغة بالأسعار؟
الجواب: لا، ويصعب وضع مثل هذه الآلية في ظل غياب المشاريع والمبادرات الحكومية الفعالة، ولكن هناك سؤال: هل هناك مبالغة في الأسعار؟ أقول: مشكلة الأسعار ناتجة عن ضعف الدخل وتدني القوة الشرائية لليرة، ولهذا تشكل الأسعار السائدة فرصاً استثمارية مغرية للذين لديهم عملات الصعبة، وليس للذين يقطفون دخلهم بالليرة السورية.
أسعار العقارات في سوريا ليست مرتفعة مقارنة بأسعارها في الدول الأخرى كلبنان والأردن والإمارات وسلطنة عمان، لكن الدخل المنخفض في سوريا هو الذي يجعلها تبدو كذلك، ومع ذلك تجعل مخاطر التسييل وصعوبة البيع، والتقلبات الإدارية والسياسية والأمنية غير المتوقعة الاستثمار عالي المخاطر وليس فرصة نقية مضمونة.
================
سؤال: ما تأثير المشاريع الحكومية الجديدة في حال إقامتها على أسعار السوق؟
الجواب: لا وجود حالياً لمشاريع حكومية جادة في مجال الإسكان وإعادة الإعمار، ولا لشركات قوية في مجال التطوير العقاري، ولكن، إذا نفذت الحكومة مشاريع حقيقية على أرض الواقع، فقد يؤدي هذا إلى انخفاض الأسعار بسبب زيادة العرض، ويبقى هناك احتمال لارتفاعها بسبب هوس الناس بالمضاربة العقارية في المناطق التي تشهد تحسناً عمرانياً وارتفاعاً في مستوى الخدمات والمرافق العامة.
=================
سؤال: هل هناك مناطق متوقع انخفاض السعر فيها بسبب زيادة العرض؟
الجواب: لا أرى مؤشرات تدل على ذلك حتى الآن، فالطلب يتزايد في كل المناطق، والعرض لا يواكبه.
=============
سؤال: هل التوسع في التمويل العقاري يؤدي إلى رفع الأسعار؟
الجواب: علمياً: نعم وبشكل مباشر، لأنه يزيد القدرة الشرائية، ويرفع الطلب بوتيرة أسرع من وتيرة العرض.
عملياً: قروض التمويل العقاري غائبة تماماً عن المشهد، وليس هناك مؤشرات على اقتراب حضورها.
=========
سؤال: كيف تؤثر أسعار الفائدة على القدرة الشرائية وأسعار العقارات؟
الجواب: في البلاد التي تتمتع باقتصاد مستقر ونمو معقول ومؤشرات شفافة صادقة، يكون للفائدة المصرفية تأثير واضح على الأسواق العقارية والبورصات والسندات، فرفع الفائدة يؤدي إلى انخفاض القدرة الشرائية، ويضغط على أسعار العقارات ويدفعها للهبوط، أما انخفاضها فيؤدي إلى الإقبال على الاقتراض، فيزداد الطلب وترتفع الأسعار. في بعض الأحيان يؤدي هذا إلى التضخم العقاري، ويهدد بتشكل فقاعة عقارية.
في سوريا الأمر مختلف، فالاقتصاد غير مستقر، والمصارف غائبة، والتضخم شديد، والسيولة محبوسة، ولا مجال لتطبيق النظريات العلمية على ما يجري في الأسواق.
============
سؤال: هل توجد سياسات حكومية لضبط السوق ومنع الفقاعات العقارية؟
الجواب: في رأيي، ما يجري في السوق السورية لا ينطبق عليه مفهوم الفقاعة، ويمكن وصفه بأنه نشاط اعتباطي مشوّه، فالأسعار مرتفعة، والدخل ضعيف، ومؤشرات التسييل غير مشجعة. قد يكون فيه بذور خفية لفقاعة عقارية، لكن الأمور لا تسير باتجاه تشكلها حالياً على الأقل.
بعض الإجراءات الحكومية تحاول منع تشكل الفقاعة العقارية، كدعم قطاع التمويل العقاري بخبراء التقييم، وإلزام المصارف وشركات التأمين والشركات القابضة والمرجعيات القانونية والقضائية بالاستعانة بهم، يحد من خطر تشكل الفقاعة، ويمكن للدولة أن تفعل المزيد عبر تنظيم الملكيات وتسهيل التراخيص وإطلاق مشاريع سكنية وتشجيع دور التعاون السكني وضبط السجلات العقارية وغير ذلك. غياب هذه الأدوات الحكومية ليس قدراً حتمياً، بل هو جزء من المشكلة.
================
سؤال: هل توجد قوانين تحدد سقفاً لزيادة الأسعار؟
الجواب: الأسعار لا تحددها القوانين، بل العرض والطلب والقوة الشرائية والخدمات والبنى التحتية والمرافق العامة، ولا يمكن ضبط الأسعار عندما تكون وسائل المواصلات العامة غائبة عن المشهد، وخدمات الأرياف دون الحد الأدنى المقبول.
===============
سؤال: كيف يتم التعامل مع المطورين الذين يبالغون في التسعير؟
الجواب: المطورون العقاريون غير موجودين حالياً بالمعنى الذي نراه في الدول المجاورة، كمصر وتركيا على سبيل المثال، والتسعير بموقع المشروع وجودة الخدمات ووفرة المرافق وتسهيلات الدفع وغير ذلك، وأنا أرى أن هذا السؤال يؤدي إلى استعداء الدولة على المطورين، ويزيدهم نفوراً من الدخول إلى السوق السورية، علماً أن البلد في أمس الحاجة لوجودهم.
====================
سؤال: هل يوجد حماية للمستهلك في حال انخفاض قيمة العقار بعد الشراء؟
الجواب: يفترض أن يحمي المشتري نفسه لا أن تحميه القوانين، فالقوانين لا يفترض أن تتدخل في أسعار البيع والشراء وضمان السعر من انخفاض القيمة وارتفاعها، فهذا هو لب العمل التجاري، والحماية من ارتفاع وانخفاض الأسعار غير موجودة في أي بلد في العالم.
===================
سؤال: هل السوق العقاري حالياً في مرحلة استقرار أم تضخم؟
الجواب: سوق العقارات في مرحلة الهمود التضخمي، فهو متضخم فوق أرض رخوة، ليس مستقراً ولا منهارًاً، بل هو سوق مرهون بظروف الحاجة والاضطرار، والتداول فيه قليل، والتمسك كبير. هذه حالة غريبة لكنها تسيطر على الأسواق العقارية في هذه الأيام.
=========
سؤال: ما المؤشرات التي يجب على المشتري مراقبتها قبل اتخاذ قرار الشراء؟
الجواب: على من يود الشراء أن يراقب التحسن الذي تبديه المناطق المختلفة في مدينته، والخدمات التي يمكن أن تتوفر فيها، والقرارات الإدارية المتعلقة بها، والمشاريع التي قد تطلق فيها، والمستوى العام الذي تتجه إليه، وغير ذلك. وعليه أن يعرف الأسعار الحقيقية للعقارات (لا الأسعار الإعلانية والدعائية)، وإمكانية البيع بسهولة، والوضع القانوني والإداري للعقار، واتجاه المنطقة (صعوداً أو ركوداً)، وغير ذلك كثير.
قد يكون من الصعب على المشتري أن يراقب كل ذلك، ولهذا أنصحه باستشارة الخبراء في هذا المجال حتى لو كلفته شيئاً من المال، لأن الربح الذي يجنيه والخسارة التي يتوقاها أكبر من ذلك بكثير.

=

24/04/2026

رد الدكتور أنور وردة على دراسة الدكتور دريد درغام:

المقترحات الواردة في الدراسة جميلة نبيلة لكنها طوباوية وحالمة وغير واقعية، رغم أنها تحوي بعض النقاط التي يمكن التقاطها منها.
لماذا هي حالمة وغير واقعية؟
أولاً: لأنها تقوم على افتراض أن الدولة ستخصص مواقع لإنشاء مشاريع لإسكان حوالي 5 ملايين نازح، وتوظف آلياتها لتسوية الأراضي، وتتحول إلى تاجرٍ يشتري مواد البناء ويبيعها بسعر الكلفة، وتوفر مهندسين ومساحين وكوادر فنية كافية، لكنها تتجاهل أن الدولة لم تقم منذ التحرير وحتى الآن بتنفيذ قمصان الزفت وإنارة الشوارع الرئيسية في المدن الرئيسية، ولديها من الخدمات الناقصة والبنى المتهتكة ما يفوق الوصف، فهل تملك إمكانيات تكفي لتأسيس مشاريع لإسكان ملايين المشردين والنازحين، في ظل معاناتها من العجز الاقتصادي الواضح؟
وتفترض الدراسة أن العمال والمهنيين سيقومون بالعمل مجاناً لمدة سنوات! هذه سخرة لا يقوى عليها أناس يقطنون المخيمات ولا يجدون لقمة العيش. كيف يستطيع هؤلاء العمل مجاناً، ومكافأتهم هي (أولوية اختيار الموقع قرب السوق أو المسجد)؟
الشعار الذي طرحته الدراسة: (الأقوياء والخبراء يبنون مجاناً للجميع) شعار خطابي شعبوي، قد يحظى بحماس وتصفيق بعض الناس، لكنه لا يجد طريقه إلى التنفيذ، فالنازحون ليسوا أقوياء، والأقوياء لا يعملون مجاناً.
لو أن هذه الدراسة كانت موجهة للمنظمات الدولية لكانت معقولة نسبياً، أما توجيهها للأفراد والدولة السورية فيفقدها المعقولية والواقعية.
ثانياً: الدراسة مبنية على افتراض أن كلفة المتر المربع هي حوالي 58 دولاراً للهيكل والإكساء، وهذا غير صحيح مهما كانت مواصفات البناء متدنية، والكلفة لا تقل عن ضعف هذا المبلغ وفق الأسعار المتداولة في السوق. الأرقام الخاطئة مضللة، وتفقد الدراسة الثقة التي يجب أن تتحلى بها.
ثالثاً: تتحدث الدراسة عن أسواق تجارية وزراعة منزلية وأحياء منظمة وتحول اجتماعي كامل. هذه الأمور لا تتوفر في المدن والأرياف الميسورة المستقرة، فهل يمكن أن تتوفر في المجمعات التي ستضم الفئات الأكثر هشاشة وعوزاً؟
رابعاً: تتجاهل الدراسة الخوض في التفاصيل المتعلقة بعدالة التوزيع والمحسوبيات والفساد الإداري ومشاكل البيع والتمليك خارج الأطر القانونية، وهذه التفاصيل تكفي لهدم الفكرة من أساسها.
الخلاصة: مشكلة هذه الدراسة ليست في فكرة إسكان النازحين والمشردين، فهي فكرة إنسانية مهمة وراقية، لكنها تقدم حلولاً خاطئة وغير قابلة للتطبيق، وتفتقر إلى الصحة المهنية، وتبيع المشردين والنازحين وهماً لا يمكن تحقيقه، وترسم لهم قصوراً في الهواء: يسكنونها في أحلامهم، ويستيقظون في خيامهم على واقعهم المأساوي المرير، فتزداد مرارتهم وإحباطهم، وقد ينقمون على الدولة التي لم تتبن هذه الدراسة الخيالية.
تكمن خطورة أفكار كهذه في أنها تؤخر الحلول الحقيقية، لأنها تشغل الناس بالجري وراء سراب جميل كبير.

24/04/2026

دراسة الدكتور دريد درغام المسماة: (السكن لكل السوريين المشردين والنازحين).
مقدمة: في سوريا أكثر من 5 مليون نازح منهم حوالي المليون يعيشون في الخيام في شروط مأساوية.
فيما يلي مقترح لحل مشكل سكنهم.
تملك الدولة السورية (حكومة وأوقاف وغيرها) 70% من مساحة سوريا. يمكنها البحث عن مواقع استراتيجية غير بعيدة عن شبكات مياه الشرب ومحطات التحويل، أو الأراضي القابلة للزراعة وبمساحات كافية تأخذ بالاعتبار المقترحات الأساسية التالية:
١- يتوجب على الحكومة ما يلي:
• تجهيز الموقع: استخدام آليات الدولة للتعامل مع الأراضي الصخرية، وتسوية المناسيب لضمان انسيابية تصريف المياه والتمديدات الصحية عموماً.
• تأمين المواد: شراء مركزي لمواد البناء (إسمنت، حديد، توتياء) لخفض التكلفة بنسب كبيرة.
• الإشراف الهندسي: توفير طاقم من المهندسين والمساحين لضمان الالتزام بالمخطط الشبكي ومنع العشوائية.
٢- يعتمد المشروع على مقايضة "الجهد البدني" بأولوية السكن والموقع.
٣- فرز الكفاءات: يُصنف سكان كل مخيم حسب قدرته (بناء، سباك، كهربائي، عتّال، قادر على العمل بدون خبرة وراغب بالتعلم وغيرها). والجميع سيعمل مجانا في المشروع وبكل الورشات اللازمة لربط بالشبكة الرئيسية للكهرباء والماء والصرف الصحي.
٤- التدريب المهني: يتم تدريب غير المهرة ميدانياً أثناء العمل.
٥- مبدأ التكافل: "الأقوياء والخبراء يبنون مجاناً للجميع"، وتكون مكافأتهم هي أولوية اختيار الموقع (قرب السوق أو المسجد) ومنحهم رخص تجارية للمساحات الأمامية في منازلهم.
٦- الضمانة: لا يتم تسليم منزل "العامل المتطوع" إلا بعد إنجاز عدد مقبول من المنازل/البلوكات "للفئات الضعيفة" (أرامل، ذوي احتياجات خاصة) لضمان الاستمرارية، ويحدد العدد المقبول بناء على معايير كل منطقة ومخيم وأوضاع الأرض المختارة.
توصيف المنازل المقترحة:
• النواة: 30 م2 بناء مركزي (غرفة كبيرة + منافع).
• الوجائب (40 م2): مقسمة بين أمامية (نشاط تجاري/زراعي) وخلفية (زراعة أو خصوصية/توسع).
• البلوك: 10 منازل بحد أقصى لسهولة الإدارة وتوزيع الخدمات.
• المرونة المستقلبية: التصميم يسمح بالنمو الشاقولي (طابق إضافي) أو الأفقي، أو حتى دمج أكثر من منزل لبناء عمارة سكنية إذا تحسن الدخل المادي للمتشاركين فيها.
التقدير المالي
باعتبار اليد العاملة "مجانية" (سيحصل من يقدم عمله مجاناً على سكن أو أكثر حسب الجهد المبذول) وبما أن الدولة ستمنح الأرض "مجاناً" ستقارب تكلفة إنشاء المنزل القيم المبينة في الجدول المرفقوالذي يثبت أن تكلفة المنزل النموذجي الاسعافي (30 م2) بجوار 1750 دولار وهي أقل بكثير من تكاليف تجديد وصيانة الخيم الحالية وما ينجم عنها من أمراض وتكاليف ناجمة عن أوضاعها غير الصحية.
الخطة الزمنية للتنفيذ
المرحلة 1: التحضير (أشهر 1-3)
تحديد المواقع الواعدة قرب شبكات مياه الشرب والكهرباء.
فتح باب التسجيل وتصنيف اليد العاملة (المتطوعين).
نقل آليات الدولة للموقع وبدء التسوية والحفر الصخري إن احتاج الأمر أو يتم الحفر يدوياً حسب توافر اليد العاملة والتجهيزات.
المرحلة 2: الهيكل الأساسي (أشهر 4-12)
تمديد خطوط الصرف (الخلفية) والماء والكهرباء (الأمامية).
بناء بلوكات الخدمات (المدرسة، النقطة الطبية).
بدء بناء "نواة السكن" للفئات الضعيفة أولاً بيد المتطوعين.
المرحلة 3: الاستيطان والإنتاج (أشهر 13-18)
تسليم البيوت الجاهزة وبدء الزراعة المنزلية في الوجائب.
بناء منازل "المتطوعين" في المواقع المميزة التي اختاروها.
افتتاح المحلات التجارية الصغيرة في الوجائب الأمامية.
المرحلة 4: التقييم والتوسع (أشهر 19-24)
قياس نجاح التجربة.
تقديم قصص نجاح كل بلوك أو تجمع سكني جديد للأمم المتحدة والمنظمات الدولية والدول الراغبة بالدعم لإثبات الجدية؛ والسعي لجلب تمويل أكبر يضمن تسريع بناء البنى الخدمية (مدرسة، قسم شرطة، مركز صحي، فرن وغيرها) أوتسريع انطلاقة مدن إسعافية جديدة مشابهة أو تحويل السقف الهجين إلى صبة نظامية ومن ثم إمكانية إضافة طوابق وغيرها من الأمور التي تساعد الأهالي.
المكاسب
تعتبر هذه الدراسة مناسبة جداً لظروف سوريا لأنها:
1. اقتصادياً: تدفع الدولة "مرة واحدة" لتأسيس أحياء منظمة لائقة بكرامة الإنسان بدلاً من دفع "مليارات" كمساعدات إغاثية لا تنتهي. وسيسمح المشروع بتشغيل العديد من القطاعات ذات الصلة
2. اجتماعياً: تنهي ظاهرة "الاتكالية" وتخلق انتماءً للمكان لأن الساكن هو من بناه بيده. كما يمكن إتاحة العمل الطوعي لمن يرغب من باقي السوريين ممن لديهم منزل وأوضاعهم مستقرة ولكن يرغبون بمساعدة إخوانهم السوريين.
3. عمرانياً: تعتبر ألواح التوتياء أفضل من قوالب الخشب لأنها لا تحتاج لاستئجار خشب أو دفع أجور "فك القوالب" وبمجرد الصب، ينتهي العمل ولا حاجة للانتظار 15 يوماً لفك الخشب والتوتياء يعمل كطبقة عزل إضافية من الداخل ويحمي الباطون من الرطوبة، ويعطي مظهراً نظيفاً للسقف من الداخل فلا تحتاج للياسة (قصارة) السقف. كما أن اعتماد هذا المشروع يمنع ظهور "العشوائيات" المستقبلية عبر فرض مخطط شبكي قابل للتطوير إلى مدينة حديثة. وتسمح هذه المدن الجديدة بالتغلب على مشاكل العمران العشوائي التي عانى منها معظم السكان في فالعقود السابقة (حركة المرور، ومشاكل الصرف الصحي، وسوء التمديدات عموماً نقص المساحات اللازمة لحركة الأطفال وتعليمهم)
4. صحياً: تشكل هذه المشاريع أسلوباً لائقاً لصحة النازحين بعد أكثر من 15 سنة من المعاناة.
5. مالياً: لن تتجاوز تكلفة مليون منزل نموذجي بهذه الطريقة 2 مليار دولار وهو مبلغ متاح للحكومة السورية الحالية خاصة وأنها أعلنت عن زيادة نفقاتها في 2026 ثلاثة أضعاف تقريباً لتصل إلى 8٫7 مليار دولار تقريبا. وبما أن هؤلاء المشردين لهم الأولوية فيفضل حل مشكل السكن الصحي والكريم لهم بدلاً من إبقائهم في الخيام وتحويلهم إلى خزانات بشرية لكل شرور الأرض.
6. إنسانياً: بدلا من توطين النازحين في المناطق التي هجرو إليها ونظرا لوجود أقاربهم وبيئتهم في المناطق التي هجروا ومنها وحرصاً على عدم إثارة التوترات بين النازحين وإيجاد الحد الأدنى لمطلوب من الانسجام فيما بينهم وبما يضمن ازدهار وانتعاش الحياة الجماعية فيما بينهم أقترح في الجرد العام للقاطنين والساكنين تحديد الأماكن التي قدموا منها ومنحهم الخيار بين البقاء في منطقة المخيم أو السكن في مخيم قريب من منطقتهم الأصلية.
7. حقوقياً: يمكن مناقشة ملكية المنازل بين حق المشاركين بالبناء المجاني للتملك الدائم لمنزلهم (وإمكانية بيعه بعد سنتين مثلاً) وبين انتفاع لمدة 30 عاماً مثلاً لمن يرفض العمل المجاني في بناء البنية التحية للموقع ومنازل البلوكات القريبة منه. وبجميع الأحوال يمكن منع العائلات التي سكنت دون عمل من بيع مسكنها لمدة 10 سنوات لضمان استقرار الجميع ومنع التربح غير المشروع
خاتمة: استقيت بعض الأفكار من تجربة رواندا في إسكان المهجرين بعد حربهم الأهلية قبل 30 عاماً (تم توزيع مواد بسيطة لبناء أكواخ). وبما أن النازحين السوريين بمعظمهم لم تحل أمورهم وأحياناً يتم مساعدتهم من قبل بعض المؤثرين بإعانات زهيدة لترقيع سقف وحرصٍ شديدٍ على تصويرهم للحصول على أكبر قدر من الإعجابات الفسبوكية. لذا أقدم هذه الدراسة والمقترحات للحوار العام آملاً التكرم بإبداء الرأي؛ وعندما تكتمل الدراسة وتصقل بالآراء والمقترحات المفيدة نأمل ممن لديه الإمكانية التواصل مع الحكومة الكريمة عساها تتبنى خطة عمل أسرع وأكفأ في معالجة أوضاع النازحين والمشردين قبل حلول الشتاء القادم.

24/04/2026

هناك حقوق عقارية تنتقل إلى الورثة، كالملكية والإيجار، وحقوق لا تنتقل إليهم حتى لو كانت مسجلة على الصحيفة العقارية، كحق الانتفاع.
ما هو حق الانتفاع؟
هو حق يخول صاحبه استعمال شيء مملوك للغير دون أن يملك رقبته.
ينشأ هذا الحق بموجب عقد أو وصية أو تقادم، ويجوز أن تكون له مدة محددة أو مدى الحياة.
حقوق المنتفع: يحق لصاحب حق الانتفاع استعمال العقار والتنازل عنه للغير ضمن الحدود التي يقررها القانون او عقد الاتفاق، ويملك أن يبيعه كحق دون أن يمس ذلك حق الرقبة.
يسقط حق الانتفاع بانتهاء مدة العقد وبوفاة المنتفع حتى لو لم تنته المدة، وتعود ملكيته للورثة. هذا يعني أن عقود الإيجار طويلة الأجل على حقوق الانتفاع معرضة للانهيار خلال وقت قد لا يكون طويلاً، فقد نصت المادة ٩٤٦/٢ من القانون المدني السوري على ما يلي: ( عقود الإيجار التي يعقدها المنتفع يقف مفعولها تجاه مالك العقار بعد ثلاث سنوات من انتهاء حق الانتفاع). هذا يعني أنه إذا قام صاحب حق الانتفاع بتأجير العقار لشخص آخر، وانتهى الحق بوفاته مثلاً، فإن الإيجار يبقى نافذاً بحق مالك العقار لمدة أقصاها ٣ سنوات من تاريخ وفاة مالك الحق.
يسقط حق الانتفاع ايضاً بهلاك العقار هلاكاً كلياً، وبتنازل المنتفع عن حقه، وبصدور حكم قضائي بإسقاط الحق لسوء الاستخدام.
واخيراً يسقط هذا الحق باتحاد الصفات بشخص واحد، كأن تجتمع فيه صفة المالك والمنتفع في ذات الوقت.

23/04/2026

https://www.facebook.com/share/p/17rBHt9TNY/

23/04/2026