14/07/2026
Президиум ВС утвердил тематический обзор практики по делам о самовольном строительстве. Большое внимание уделили добросовестным застройщикам. Так, если при строительстве были только формальные нарушения, то человек может сохранить за собой здание. Кроме того, добросовестные собственники могут претендовать на возмещение убытков от госорганов, если они виноваты в проблемах с регистрацией объекта. При этом любые попытки обойти регулирование приводят к сносу задний. Это, например, строительство полноценных складов без разрешительных документов и их позиционирование как вспомогательных объектов или самостоятельное изменение назначения земель для строительства желаемого здания.
Прим. ред.: в каждой карточке указали, на какие пункты обзора ссылаемся. Ссылка на обзор есть в конце материала.
Нежилая недвижимость, построенная до 1995 года, — это не самовольная постройка
Лицо просило признать недвижимость на смежном участке самовольной постройкой и обязать собственника снести этот объект. Основанием требований стало то, что на участке истца стоит часть здания, которое построил ответчик. Первая инстанция в удовлетворении требований отказала, но апелляция и кассация встали на сторону истца, признали недвижимость самовольной постройкой и обязали ответчика снести ее.
Верховный суд не согласился с этими решениями. Дело в том, что здание построили еще в 1960 году, а, согласно закону, здания нежилого назначения, строения и сооружения, возведенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками. По мнению советника практики недвижимости SL Legal , это объективный критерий, который дает дополнительный комфорт как собственникам зданий, построенных до указанной даты, так и возможным покупателям таких объектов. «Это исключает даже теоретические риски признания этих объектов самовольными постройками», — разъясняет юрист.
Пункт 1 обзора
Жилой дом нельзя сносить, если на него можно оформить права
Департамент муниципального имущества и земельных отношений подал иск в суд и потребовал, чтобы человек снес самовольно построенный жилой дом. Проблема была в том, что он находился на земле, которую не предоставляли для строительства.
Три инстанции защитили собственника дома и разъяснили, что человек, который использует жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года, имеет право бесплатно получить в собственность землю под ним. И если нет нарушений при строительстве, суды должны отказывать в иске и не признавать такие строения самовольной постройкой.
Пункт 2 обзора
Присоединение некапитальной постройки — это не создание новой недвижимости
Собственники двухэтажного магазина пристроили к зданию террасу, за счет чего площадь объекта увеличилась. Администрация муниципалитета решила, что это новый объект недвижимости, который построили без разрешительных документов. На этом основании она подала иск в суд и потребовала признать здание самовольной постройкой и снести его.
Суды не стали удовлетворять требования администрации, так как истец не доказал, что присоединение к стене здания некапитальной веранды из легких конструкций в границах участка — это реконструкция. В итоге нового объекта не возникло, а основное здание соответствует всем документам и нормам.
Ссылка на статью и автора первом комментарии
