Адвокат Рогова Жанна Валентиновна

14/04/2019

Верховный суд РФ принял интересное решение, прочитав материалы дела жительницы многоквартирного кооперативного дома, которой соседи запретили парковать во дворе...

14/04/2019

В какой суд следует обращаться дольщику с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой)?

- в случае, если исковые требования дольщика о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства предъявлены в районный суд до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, то спор должен быть разрешён районным судом;
- если указанные выше требования предъявляется дольщиком в районный суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика;
- надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по ДДУ является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
- с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, требования дольщика о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) носит реестровый характер и подлежит трансформации в денежное требование, должно быть рассмотрено арбитражным судом;
- с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

07/04/2019

Договор долевого участия: новые правила игры с 01.07.2019 года

1. С 01.07.2019 года строительство жилого многоквартирного дома будет осуществляться с привлечением застройщиками денег от банков, а не от граждан.
2. Основными договорами жилищного строительства будут:
- договор участия в долевом строительстве (ДДУ), заключаемым между участником строительства (гражданином) и застройщиком;
- договор счета эскроу, заключаемым между участником строительства (депонент, гражданин), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент); срок действия договора не более чем на 6 месяцев больше срока действия ДДУ;
- договор целевого кредита, заключаемым между банком и застройщиком, фондируется в том числе за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и (или) специальных счетах, и иных источников.
3. Привлечение застройщиками денег от участников строительства (граждан) исключительно с использованием счетов эскроу и (или) специальных счетов.
4. Деньги будут храниться на счетах эскроу в банке до окончания стройки.
5. Депонент (участник долевого строительства, гражданин) не сможет распоряжаться деньгами, находящимися на счете эскроу, и на остаток по счету эскроу проценты не начисляются.
6. Граждане по окончанию строительства дома получат либо квартиру либо свои деньги.
7. Получение денег застройщиком со счетов эскроу и (или) специальных счетов произойдет после выполнения им всех обязательств по ДДУ.
8. Страхование денег на счетах эскроу и (или) специальных счетах, открытых для расчетов по ДДУ, в размере не более 10 млн. рублей.
9. Застройщику будут выдавать только 1 разрешение на строительство.
10. Предусмотрены изменения банкротства застройщика (его основного общества), физических лиц, в связи с использованием счетов эскроу и (или) специальных счетов.
11. Банки, которые будут открывать счета эскроу и (или) специальные счета для расчетов по ДДУ, должны будут отвечать определенным требованиям.

31/03/2019

Дольщики нежилой недвижимости — перспектива получения помещений в натуре от застройщика-банкрота

19 февраля 2019 года Верховный Суд РФ принял поворотные решения по делам дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, при банкротствах застройщиков. Схема, в соответствии с которой, дольщики признавали право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом заявляли требование о включении в реестр кредиторов требований о передаче помещения в арбитражный суд (с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ), незаконна.
Верховный Суд РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое обязательства с потерей любых надежд на получение своего нежилого помещения от застройщика (в отличие от жилых помещений).
При этом ВС РФ обратил внимание на следующее:
- дольщик законодательно лишен возможности требовать от застройщика передачи нежилого помещения,
- статус дольщика "с нежилыми помещениями" фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора,
- дольщик имеет только одно право - заявить денежное требование,
- денежное требование дольщика сохраняет залоговый статус независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет,
- если "банкротный" дом введен в эксплуатацию, то нежилое помещение включается в конкурсную массу, а застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него,
- требования дольщика становятся обеспеченными залогом помещения, которое подлежало передаче по условиям ДДУ (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

29/03/2019

Верховный суд (ВС) РФ сделал важные разъяснения для пострадавших от залива квартир: отсутствие документов, подтверждающих характер и степень причинённого ущерба, ....

27/09/2018

Равнозначное и равноценное в реновации

Слова «равноценный» и «равнозначный» – это вовсе не синонимы, и значение каждого может быть различным, в зависимости от того, кем, в каком контексте и для каких целей употребляются эти слова.
Под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
- количество комнат и жилой метраж в новой квартире равны или превышают то, что оставляет житель в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь и вовсе больше той, которая была у жителей.
- новая квартира отвечает стандартам благоустройства, которые предварительно устанавливаются нормативными актами столицы.
- жилье должно иметь улучшенную отделку по требованиям столичного законодательства.
- новая квартира находится в доме, расположенном в том же районе столицы, что и сносимый дом.
Исключение сделано для жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — им могут быть предоставлены квартиры, расположенные в другом районе, но в пределах соответствующего округа.
Понятие «равнозначности» применимо к жилым помещениям как содержание гарантии в отношении прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации.
Граждане не согласные с вариантом предоставленного "равнозначного" жилья вправе обращаться в суды Москвы.
Рекомендуемой мерой защиты для собственника жилого помещения во всех случаях возникновения спора, является своевременное обращение к адвокату, способному доказать неравнозначность предоставляемого городом жилья.
И от того насколько аргументирована будет позиция собственника или нанимателя жилого помещения, будет зависеть успешное достижение результата в споре с органами публичной власти.

Собственникам нежилых помещений гарантируется только предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения в соответствии с законодательством РФ.
Другими словами, если собственнику жилого помещения предоставляется другое жилое помещение, равное по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (равнозначность), то собственник нежилого помещения может рассчитывать на предоставление другого помещения, равного только по цене.
Становится очевидным, насколько большое значение для защиты законных прав и интересов собственников нежилых помещений будет иметь возможность обеспечить установление справедливой рыночной цены изымаемого помещения в условиях реновации.
Судьба собственников нежилых помещений складывается по-разному: кто-то удовлетворяется вариантами, предложенными Правительством Москвы и получает, либо денежную сумму, либо другое нежилое помещение, а кто-то доводит дело до судебных разбирательств в том случае, если имеет обоснованное мнение об иной цене изымаемой собственности. В том случае, если собственник нежилого помещения и Департамент городского имущества города Москвы не заключат соглашения об изъятии, допускается принудительное изъятие собственности для государственных или муниципальных нужд по решению суда. Иск о принудительном изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии такого имущества, но не ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения собственником соглашения об изъятии (статья 282 Гражданского кодекса РФ).

На практике, спор о величине выкупной суммы может возникнуть из-за того, что собственник нежилого помещения занимался видом деятельности, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка. Это обстоятельство, при определении рыночной стоимости нежилого помещения, может существенно понизить стоимость последнего.
Рекомендуемой мерой защиты для собственника нежилого помещения во всех случаях возникновения спора, является своевременное обращение к адвокату, способному отстоять определенную оценщиком рыночную стоимость в ходе судебного процесса.
И от того насколько аргументировано будет изложена позиция в защиту интересов собственника нежилого помещения, будет зависеть успешное достижение результата в споре с органами публичной власти.
#реновация #равнозначноежилье #равноценноепомещение #защита собственниканежилогопомещения

27/09/2018

Реновация коммуналок

Закон № 141-ФЗ внес ряд изменений в закон «О статусе столицы…» от 15.04.1993 № 4802-I, которые определили перспективы получения нового жилья для собственников коммунальных квартир.
Коммуналки продолжают существовать, комнаты передаются по наследству, а порой отдельная квартира делится между родственниками в порядке наследования, фактически так же превращаясь в коммуналку.
Существуют коммуналки в многоквартирных домах, которые попали в программу реновации.
На практике у одной комнаты в квартире может быть даже не один хозяин, а несколько, получивших ее, например, по наследству.
Законодатели согласились, что создание коммуналок в новых домах, не отвечает целому ряду требований, и приняли следующие решения:
- Взамен освобожденной комнаты в коммуналке будет выдаваться отдельная квартира. При этом не сказано, сколько в ней будет комнат, но логично предположить, что квартира должна иметь столько комнат, сколько освободил собственник коммунальных метров.
Если комната находится в общей совместной или долевой собственности, то сособственники всё равно получат только одну квартиру на тех же правах.
- Граждане, ожидающие улучшения жилищных условий в порядке очередности, могут воспользоваться случаем и получить досрочно новую квартиру исходя из учетной нормы площади жилья: в столице она составляет 10 квадратных метров жилой площади на одного человека.
Эта категория москвичей вправе отказаться от такого улучшения, получив равноценное жилье, что не будет являться основанием для снятия с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
#защитасобственникакомнаты #защитаправсобственника

27/09/2018

Реновация служебного жилья

Так как на данный момент в программу реновации уже попали порядка 1500 многоэтажных домов, можно предположить, что среди жильцов могут найтись те, кто пользуется квартирами на основании служебного найма.
В соответствии со ст.93 и 104 Жилищного кодекса (ЖК РФ) РФ служебное жилье выдается на период:
- существования трудовых отношений гражданина и органов государственной власти или местного самоуправления;
- существования трудовых отношений работника и государственного, муниципального унитарного предприятия или учреждения;
- прохождения службы;
- пребывания на государственной должности РФ или субъекта РФ;
- пребывания на выборной должности РФ или субъекта РФ.
ЖК РФ предусматривает следующие основания для расторжения договора найма таких помещений:
ч.3 ст.104— прекращение трудовых отношений или увольнение с занимаемой должности;
ч. 1 ст.102— утрата или разрушение жилого помещения (в рамках программы реновации дома подлежат сносу);
ч. 2 ст.102— переход права собственности на жилое помещение к другому юридическому лицу (по программе реновации квартиры будут передаваться городу; это правило коснется и тех юридических лиц, в собственности которых на данный момент находится дом, попавший в программу).

Нанимателям служебного жилья придется его покинуть, а замену им может предоставить только работодатель. При этом права на денежную компенсацию у таких нанимателей не возникает.
#реновацияслужебнаяквартира #защитаслужебнойквартиры # служебноежилье

27/09/2018

Реновация жилья: договор социального найма

В соответствии со ст.49 Жилищного кодекса РФ гражданам может предоставляться жилье из муниципального или государственного жилого фонда по договору социального найма. Закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ, определил правовой статус граждан (нанимателей) таких квартир в рамках реновации жилья.
Различие в правовом статусе собственников и нанимателей жилья по договору социального найма незначительно. Поэтому торопиться с приватизацией жилья по причине включения дома в программу реновации совсем необязательно, если, конечно, наниматель не стремится получить денежную компенсацию вместо нового жилья.

Если жильцами вашего дома принято решение об участии в программе реновации, то жильцы (наниматели по договору соц.найма и собственники) вправе:
- голосовать за включение и исключение своего дома из программы реновации;
- улучшить жилищные условия во внеочередном порядке при реализации программы реновации, если состоят в очереди на такое улучшение;
- получить равнозначное или равноценное жилое помещение взамен передаваемого городу по программе без дополнительной платы;
- за дополнительную плату по заявлению получить жилье большей площади, чем передается городу, или с большим количеством комнат. При этом возможно использование как материнского капитала, так и иных социальных выплат;
- получить новое помещение на праве собственности по заявлению посредством заключения договора передачи помещения в собственность;
- получить сокращение размера коммунальных расходов жителей расселяемых домов,так как из их счетов исчезнет строка «Капитальный ремонт».
Наниматели (неприватизированных) квартир не смогут получить денежную компенсацию стоимости занимаемых квадратных метров в отличие от собственников квартир.
Жителям предоставили на выбор 2 варианта: либо получение жилья, либо получение денежной компенсации.

30/05/2018

30/05/2018

Сложную житейскую ситуацию разобрала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Она касалась так называемого "квартирного вопроса" должника. Глав....

30/05/2018

Увеличение жилплощади в 3 раза не может считаться перепланировкой, такие глобальные изменения в квартире считаются реконструкцией, которая узаконивается по други...