07/05/2019
Сколько стоит "недострой".
Оценка стоимости недвижимости, офиса, квартиры незавершенные строительством.
Не смотря на свою неготовность к коммерческому использованию и эксплуатации, объекты незавершенные строительством представлены как товар, который можно продать или купить по частям или целиком. Но договор купли-продажи требует определения цены сделки, которая будут устраивать обе стороны. Как же провести процедуру оценки недвижимости подобного типа и установить для нее справедливую и реальную стоимость? Какие параметры объекта данного типа будут иметь существенное и определяющее влияние на цену? Попытаемся кратко и доходчиво ответить на все эти вопросы.
Объекты недвижимости незавершенные строительством являются, чуть ли, ни самым сложным видом недвижимости для проведения оценки. Эти трудности связаны с целым рядом причин. Основная причина состоит в том, что объект незавершенные строительством не готов к функционированию и эксплуатации, и, следовательно, не может быть источником дохода, а наоборот - требует серьезных финансовых вложений, много времени и сил до момента завершения строительства. А неопределенность в сроках завершения и требуемых финансовых ресурсах приводит к тому, что при проведении независимой оценки недвижимости незавершенной строительством наблюдается разброс величины стоимости оцениваемого объекта.
Кроме сложных условий финансового характера объект может также находиться в трудном юридическом положении. На объект могут претендовать (вполне обоснованно) различные правообладатели, права (собственности или иные) на него могут оспариваться, долевое разделение объекта незавершенного строительства может не урегулироваться.
Недостроенные объекты недвижимости, в особенности те, строительство которых прекращено довольно давно, подвержены повреждениям и износу в большей степени, чем достроенные объекты. Отсутствие даже малой части необходимых конструкций и систем здания, сооружения или иного объекта недвижимости, приведет к более сильному воздействию на внутренние элементы внешних негативных факторов и будет способствовать скорейшему повреждению в результате износа объекта. Так, например, отсутствие кровли приведет к тому, что вода повредит внутренние конструкции, не рассчитанные на длительное пребывание в подобных условиях.
Мы рассмотрели несколько основных причин, создающих специфику независимой оценки стоимости жилья или иного объекта недвижимости незавершенного строительством, чтобы показать, как она определяет выбор методов и порядок проведения процедуры оценки и расчета стоимости. Оценщик, приступая к оценке объекта незавершенного строительством, должен вначале определить состав объекта, существующие на него права и их правообладателей. Помимо этого, оценщик должен тщательно изучить причину прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости. Финансовые ли трудности послужили причиной, падение рыночного спроса, технические ошибки и недочеты или иные обстоятельства финансового, юридического или технического характера. Выяснение данных обстоятельств и причин прекращения процесса строительства помогут независимому оценщику правильно и максимально точно определить наиболее эффективное и лучшее использование объекта в дальнейшем. А анализ причин остановки строительства поможет оценщику построить процесс оценки стоимости недвижимости на достоверных фактах и учесть в своих расчетах все возможные риски.
Следующий этап работы независимого оценщика состоит в необходимости точного определения технических характеристик и параметров объекта оценки: обмеры, степень завершенности каждой отдельной конструкции (стен, фундамента, крыши и так далее), степень износа, возможность использования систем объекта в новом строительстве, пригодность к дальнейшей эксплуатации, расчет стоимости ремонтных работ.
По окончании технического, финансового и юридического анализа объекта можно приступать к определению наилучшего варианта будущего использования оцениваемого объекта. В независимой оценке объектов незавершенного строительством этот этап является наиважнейшим, так как именно от правильного данного выбора зависят и размер финансовых инвестиций для завершения строительства, и стоимость объекта по завершении строительства, и процесс сдачи объекта в эксплуатацию. Естественно, оценщик должен предпочесть тот вариант будущего использования, где стоимость объекта оценки максимальна.
Выбор дальнейшего использования объекта незавершенного строительством на практике, чаще всего, сводится к изучению 3-х основных вариантов:
Завершение строительства согласно изначальному проекту.
Изменение проекта и перепрофилирование недостроенного объекта с применением уже возведенных конструкций и элементов в новом проекте.
Снос объекта или его демонтаж, строительство нового объекта или использование участка земли по иному назначению.
В ситуации выбора последнего (п.3) варианта ценность для нового инвестора будет иметь только участок земли, а уже имеющиеся на нем конструкции будут только мешать строительству нового объекта. Их ценность в этом случае будет не просто нулевой, а отрицательной, так как снос требует дополнительных финансовых затрат.
Выбор методов оценки недвижимости незавершенной строительством.
Сразу можно отметить, что методы, в основе которых лежит сравнительный анализ, не могут применяться в процессе оценки объектов незавершенных строительством. Причина в том, что предложений о продаже недостроенных объектов недвижимости крайне мало, а сами объекты довольно сильно отличаются друг от друга. В этом случае провести корректное и максимально точное сравнение не возможно. Остаются методы доходного и затратного подходов. Но и здесь присутствует своя особенность.
Методы затратного подхода работают хорошо в том случае, если в качестве наиболее лучшего последующего использования объекта выбрано продолжение строительства по изначальному проекту, в котором если и присутствуют изменения, то очень незначительные. Тогда основываясь на принципах данного подхода оценщику достаточно всего-навсего привести к компромиссу сторону покупателя и сторону продавца. Ведь, ведущая мотивация продавца - это возврат (с прибылью или дисконтом) инвестированных в объект средств, и если рассчитанная независимым оценщиком стоимость близка к величине этих средств, то продавец будет однозначно согласен на оформление сделки по этой цене. Покупатель же - опытный застройщик, и он прекрасно осознает, что на возведение уже существующих элементов объекта и конструкций он должен был бы израсходовать примерно эту же сумму денег и в большинстве случаем готов просто заплатить ее, ради экономии на сроках строительства. Стоимость строительства незавершенного объекта рассчитывается достаточно точно и обе стороны соглашения прекрасно осведомлены обо всех цифрах и ценах.
Ситуация с перепрофилированием или сносом объекта незавершенного строительством более сложная. В этом случае обеим сторонам труднее всего прийти к компромиссному решению, поскольку продавец по-прежнему будет ставить во главу угла свои затраты, чтобы не остаться в убытках, а покупатель будет смотреть в будущее, ориентируясь на будущие доходы и траты, из-за невозможности использования существующих элементов объекта и его конструкций в настоящем. Здесь можно применить и доходный, и затратный подходы, но предпочтение отдать, все же, доходному методу, так как он в большей степени учитывает и состояние объекта в текущем времени, и перспективы его эксплуатации, а не основывается на прошлых данных, которые могут на сегодняшний день уже не быть актуальны.
Наша компания имеет достаточный опыт и высококвалифицированных специалистов в области оценки недвижимости и оценивает любые объекты на территории г.Москвы и Московской области.
