27/02/2025
Noile modificări legislative privind arendările, adoptate în decembrie, au picat testul de constituționalitate. Nu e prima oară când acestea „încearcă” să treacă de CCR
Avocatnet.ro
Pentru protejarea investițiilor făcute în terenuri, printr-o propunere legislativă adoptată în decembrie la votul final se prevede modificarea Codului civil astfel încât nicio arendare să nu se mai facă sub șapte ani, iar contractele să fie mențiune până la termen chiar și dacă se schimbă proprietarul. Ajunsă la Curtea Constituțională a României (CCR), propunerea a picat testul în integralitatea sa, în contextul în care aceasta seamană izbitor în conținut și ca modalitate de adoptare cu o propunere din 2022, care a picat, de asemenea, testul CCR, în 2023.
De reținut, pe scurt:
Propunerea legislativă trebuie să revină acum în Parlament pentru a fi modificată corespunzător sau respinsă.
CCR a constatat că propunerea restrângea nejustificat dreptul de proprietate privată.
Curtea a criticat ambiguitatea unor termeni și lipsa de claritate legislativă.
Propunerea crea un tratament diferențiat pentru moștenitorii arendatorilor.
Propunerea legislativă pentru modificarea Legii nr. 287/2009 privind Codul civil a fost înregistrată în 2024 la Parlament și a fost respinsă la Senat la început de septembrie, din cauza soluțiilor legislative pe care le cuprinde, faptului că trebuie să respecte dispozițiile Constituției și ale altor legi în vigoare, dar și din cauza modului cm sunt exprimate soluțiile ca nivel de tehnică legislativă. Mai simplu, Senatul a respins propunerea pentru că e, per total, prost formulată și în dezacord cu Constituția și legile în vigoare.
Fără amendamente, propunerea a trecut în decembrie 2024 de votul final la Camera Deputaților, dar a ajuns în atenția CCR, care s-a pronunțat pe 25 februarie: propunerea este neconstituțională în ansamblul său, așa că trebuie să se întoarcă în Parlament. Care sunt motivele:
„În esență, Curtea a reținut că instituirea unei durate de minim 7 ani a contractului de arendare, respectiv 14 ani, în situația reînnoirii de drept, fără posibilitatea negocierii valorii arendei, nu îndeplinește exigențele constituționale referitoare la proporționalitatea restrângerii exercițiului dreptului de proprietate privată, prin limitarea dreptului de dispoziție al proprietarilor, precum și a principiului constituțional a libertății economice, aspecte ce sunt de natură să contravină prevederilor art.44 alin.(1) și (2) privind dreptul de proprietate privată, art.45 privind libertatea economică și art.136 alin.(5) privind proprietatea, raportate la art.53 privind restrângerea exercițiului unor drepturi sau al unor libertăți.
Curtea a mai reținut că introducerea unei noțiuni nedefinite și neclare, respectiv „schimbul de utilizare între arendași”, în condițiile în care nu sunt reglementate niciun fel de garanții pentru proprietarii terenurilor, este o soluție legislativă de natură să conducă la eludarea interdicției absolute a subarendării, cuprinsă în prezent în art.1847 alin.(2) teza întâi din Codul civil, în situațiile în care schimbul de utilizare a terenului ar fi făcut între bunuri neaflate în raport de egalitate a valorii lor. Astfel, Curtea a reținut că este încălcat dreptul de proprietate al arendatorilor, prin eludarea voinței inițiale a părților – arendator și arendaș – în privința modului în care vor fi exploatate bunurile agricole, precum și dispozițiile art.1 alin.(3) și (5) din Constituție, prin prisma încălcării cerințelor de claritate și previzibilitate a legii, astfel cm au fost consacrate în jurisprudența Curții Constituționale.
Curtea a mai reținut că introducerea unei reguli derogatorii, respectiv a obligației moștenitorilor proprietarului de a menține contractul de arendare, spre deosebire de norma generală din materie de locațiune, reprezentată de art.1820 alin.(2) din Codul civil, instituie un tratament diferențiat în cadrul aceleiași categorii juridice, respectiv a moștenitorilor părților unui contract de arendare, ceea ce contravine principiului constituțional al egalității în drepturi, reglementat în art.16 din Legea fundamentală”.
Ce prevedea propunerea care a picat testul CCR
Una dintre cele mai importante prevederi ale propunerii adoptate de deputați este stabilirea unei durate minime obligatorii de șapte ani pentru contractele de arendare. Potrivit expunerii de motive, această măsură asigură o previzibilitate sporită atât pentru arendatori, cât și pentru arendași, oferind un cadru necesar pentru realizarea investițiilor în terenurile agricole. O perioadă minimă de șapte ani permite amortizarea investițiilor și facilitează accesarea fondurilor europene, contractarea creditelor bancare și implementarea unor proiecte agricole pe termen lung.
Acum, Codul civil prevede că dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul. Modificarea art. 1.837 din Codul civil vizează însă crearea unui climat de stabilitate în agricultură, condiție esențială pentru creșterea competitivității și eficienței exploatațiilor agricole, potrivit celor care semnează propunerea.
Subarendarea totală sau parțială nu va mai fi interzisă în cazul schimbului de utilizare a terenului între arendași. Modificarea articolului 1.847 din Cod clarifică și facilitează operațiunile de schimb al terenurilor agricole, evitând clasificarea acestora ca subarendare, scrie în expunerea de motive a proiectului. Legea promovează astfel crearea unor exploatații mari, comasate, cu forme geometrice regulate, care permit un control mai eficient al culturilor și o producție agricolă sporită.
Această modificare, scriu inițiatorii, răspunde nevoii de a reduce fragmentarea terenurilor, o problemă care afectează productivitatea agriculturii din România. Suprafețele mai mari și mai bine organizate permit implementarea unor planuri agricole bazate pe principii științifice și tehnologii moderne.
Propunerea aduce și clarificări în ceea ce privește dreptul de preempțiune al arendașilor. Articolul 1.850 va fi completat astfel încât să ofere o protecție mai mare arendașilor, în special celor care investesc pe termen lung în terenurile arendate.
Astfel, au decis parlamentarii, contractul de arendare încetează și în cazul neplății arendei în termenul contractual. În cazul moștenitorilor arendatorului, aceștia vor fi obligați să mențină contractul pe durata încheiată cu arendașul.
În fine, stabilește propunerea, contractele încheiate înainte ca aceste modificări să intre în vigoare vor române valabile până la încetarea duratei acestora.
Reprezentanții organizaţiilor membre ale Alianţei pentru Agricultură şi Cooperare au transmis, după adoptarea propunerii, că România face astfel un pas uriaș către o agricultură durabilă şi competitivă, fiind modificări legislative „care deschide uşi către fondurile europene, protejează mediul şi asigură cadrul necesar fermierilor pentru investiţii în agricultură”.
Atenție! Prevederile propunerii legislative nu se mai pot aplica acum, aceasta trebuind să revină în Parlament și să fie adaptată conform celor subliniate de CCR sau să fie respinsă definitiv.
O propunere cu același conținut a picat la CCR în 2023
În 2022 a fost înregistrată la Parlament propunerea legislativă pentru modificarea Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, propunere care conținea aproape aceleași măsuri ca cele cuprinse în propunerea picată recent de CCR.
Și aceasta fusese adoptată la votul final al deputaților, în iunie 2023. Până să ajungă la promulgare, mai mulți parlamentari au sesizat judecătorii constituționali pe conținutul propunerii și pe modul de adoptare a acesteia. Curtea a spus că deși trebuia adoptată ca o lege organică, parlamentarii nu au urmat procedura adecvată. Admițând aceste vicii extrinseci de constituționalitate, Curtea nici nu s-a mai uitat pe celelalte critici, dar a ținut să sublinieze, în decizia ce a fost publicată apoi în Monitorul Oficial, că o (altă!) propunere cu obiect similar a fost respinsă de Parlament. Ca atare, propunerea din 2022 trebuia să treacă din nou prin Parlament, ținând cont de criticile admise de Curte.
Și propunerea recent picată la CCR a fost însă a fost adoptată în același mod pe care CCR l-a identificat ca fiind greșit.
În esență, propunerea din 2022 venea cu modificări în privința duratei arendării și a caracterului executoriu al contractelor de arendare, precum și în privința cazurilor de încetare ori menținere a contractelor. - www.avocatnet.ro
Cu avocatnet.ro, alături de milioane de români: ești la zi cu legislația, primești răspunsuri gratuite, găsești consultanți diverși (avocati, contabili, notari etc.).
![Prin Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 10/2015[1], Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a ...](https://img3.juridipedia.com/145/789/1306735871457897.jpg)
