IJurist

11/07/2022

Cu gandul la vacanta ce a trecut pentru unii dintre noi, insa cu forte proaspete discutam astazi despre un A4 abolsut lipsit de importanta pentru ochiul neformat, insă cu batai de cap daca nu suntem atenti sau nu intrebam:
ADEVERINTA EMISA DE ASOCIATIA DE PROPRIETARI.
Nu cred ca se pot numar dațile in care am auzit ”Haideti, doamna, ca e doar o hartie!!” ori dațile in care am repetat aceeași placă: ramanem fara contract daca nu e completata corect.
Insă, sancțiunea este clara: Posibilitatea nulitatii actului.
Redam o speță sesizată de Uniunea Notarilor in cadrul unui control: ”Se autentifică acte de înstrăinare imobile cu nerespectarea dispozițiilor art.33 din Legea 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, respectiv prezentarea dovezii plății de către proprietar, la zi, a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice, respectiv a unei
adeverințe cu număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de
proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari (prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături), iar în cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea data și a faptului
preluării în întregime a acestora de către dobânditor, sub sancțiunea anulabilității actului; ”.
Asadar, acel A4 lipsit de importanta, poate crea ceva probleme, ori d**a ce ne angajam la un cred pe 30 de ani parca am vrea sa stam linistiti in noua casa.
Retinem:
1. Asociatia de proprietari elibereaza adeverinta cu SEMNATURA SI NUMELE IN CLAR atat a administratorului cat si a presedintelui (daca nu ...se explica pe acel a A4 de ce lipseste una din ele). Adeverinta are numar de inregistrare si data!!
2. Daca avem debite catre asociatie, cumpărătorul le preia (cu acordul partilor sau nu semnam), urmand a acesta din urma sa recupereze banii de la vanzator, fapt inscris in contract, care constituie, la randul lui titlu executoriu - deci nu ne speriem ca nu mai avem cm sa recuperam;
3. Iar un fapt nescris in speta de mai sus... in termen de 10 zile de la semnarea contractului, ne prezentam la administratorul blocului pentru a-l informa despre schimbarea proprietarului.
Deci, nu este chiar un A4 lipsit de importanta, nu?
Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor.
📩[email protected]
📲0753357848

17/05/2022

Hello again!
Continuăm să povestim despre cm ”aranjam” proprietățile🏡 dacă am uitat să ”aranjăm” și actele...
Discutam in postarea trecută despre construcțiile edificate in perioada 2001-2017, am descris succint procedura și am aflat că există o modalitate, insă ce se intamplă cu cele edificate anterior??
Aflați că cele edificate anterior anului 2001, se pot intabula in baza Certificatului de atestare fiscală emis de Direcția Taxe si Impozite competentă și a documentației cadastrale elaborată de un expert autorizat.
Intotdeauna pe certificatul de atestare fiscală va fi trecută data impunerii (data la care a fost luat în evidența imobilul) - care poate fi cea reală sau nu.
In situația nefastă în care data impunerii nu ne ajută ... există soluții, nu va faceti griji.😁
Cele de mai sus sunt reglementate de art. 37 alin (2)[3] din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
În concluzie, in cazul unei construcții edificate inainte de 2001, solicităm certificat de atestare fiscală, intocmim documentație cadastrală și intabulăm.

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor.
📩[email protected]
📲0753357848

12/05/2022

Hello there!👋
Discutam zilele trecute, in treacăt, despre cm facem sa avem proprietățile🏠🏠 ”aranjate” și din punct de vedere juridic. Ne refeream cu precădere la casele construite cu autorizatie de construire dar nerecepționate prin Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Ori din punct de vedere juridic, atunci cand nu am obținut procesul verbal de recepție și certificatul de atestare a edificării construcției (mai nou), casa exista fizic, insa juridic avem doar drepturile și obligațiile ce decurg din autorizație/certificate/avize conexe.
Drept urmare nu putem intabula dreptul de proprietate, nu putem dispune de bunul imobil, etc.
?
Aruncăm un ochi pe prevederile Legii nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicată în M.O. nr. 8 din 8 ianuarie 2020.
Care spune cam asa: Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în Cartea Funciară în baza unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției, chiar si în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.
Carevasăzică, dacă timp de 3 ani după terminarea construcției nu ne-a ”deranjat” vreo autoritate și nu ne-a intrebat cineva de sănătate, putem intabula dreptil de proprietate asupra construcției.
Bineînțeles că nu e chiar așa ușor cm pare după cm am scris...
Pentru a putea intabula dreptul de proprietate asupra unei astfel de construcții, sunt necesari următorii pasi:

- Intocmirea unui plan de amplasament și delimitare a imobilului de către un inginer geodez (cadastrist 😛);

– pe baza planului de mai sus si a documentelor care au stat la baza emiterii autorizației se va intocmi o expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, și, ulterior
– intocmirea documentației cadastrale.

Există situația in care se constată că nu sunt intocmite cerintele legii, nu se poate emite Certificatul de atestare a edificării construcției.
Procedura de mai sus suprimă procesul verbal de recepție, sărind, astfel in ultima etapă si a nume - cea a obținerii CAF-ului.

📌📌, insă, că procedura de mai sus se poate aplica doar pentru construcțiile realizate în perioada dintre data de 08.2001 și data de 11.01.2017.
Ce se intamplă cu cele edificate inainte de 2001, vă povestim maine.

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor.
📩[email protected]
📲0753357848

06/05/2022

Tocmai din SUA, la 3 ani după soluționarea dosarului.
Love you, girls!❤️

06/05/2022

HELLO THERE!🧐
După lungi plimbări prin țară, ne-am gândit să va mai povestim un pic despre juridicul civil. Așa cm îi șade bine juristului. Sfătuind și îndrumând.
Ne intoarcem putin la succesiuni, pentru ca pare-se că acolo e durerea mare si discutăm astazi despre ... RETRACTAREA sau REVOCAREA declarației de renunțare la moștenire, care este posibiliă, DARRR în anumite condiții.

Așa cm probabil deja stim cu toții, acceptarea dar si renunțarea la moștenire sunt acte irevocabile. However, legiuitorii Noului Cod Civil au lăsat o excepție in ceea ce priveste renuntarea la succesiune.
Întrucât unul dintre efectele acestei renunțări constă în ”pierderea” oricărui drept de a moșteni orice bun prezent și/sau viitor, Codul Civil ne mai da o șansă și ne permite sa ne răzgandim, sub indeplinirea CUMULATIVĂ a doua condiții:
📌Termenul de opțiune succesoarala (1 an de la data decesului) sa nu fi trecut și,
📌 dacă moştenirea nu a fost deja acceptată de alţi succesibili care au vocaţie (aici includem legali, testamentari, universali, etc) la partea care i-ar reveni (NCC).
”Revocarea renunţării valorează acceptare, bunurile moştenirii fiind preluate în starea în care se găsesc şi sub rezerva drepturilor dobândite de terţi asupra acelor bunuri. ” - art. 1123, alin (2) Cod Civil.

Un al doilea scop pentru care exista această excepție este evitarea unei vacante succesorale (Vacanța succesorală este moștenirea pentru care nu există moștenitori, care este foarte complicată, implică statul Român prin Ministerul Finantelor și la final, ajunge totul la Stat 😕). Nu vrem asta, nu?

✌️Sfat: Nu va duceți la notar chitiți pe declarația de renunțare, in afara cazului în care v-ati documentat temeinic despre efectele declarației de renunțare prin consultarea cu un specialist sau chiar a notarului public. Rugati intotdeuna notarul să vă explice efectele actului pe care intenționați să il autentificați, explicați-i speța cat mai in detaliu la fel si intenția dvs., pentru ca specialistul să își poată face o idee exactă despre ce doriti dvs. de fapt.
Nu au fost putine dățile in care moștenitorii erau foarte hotărâți sa renunțe, crezând în mod exronat că astfel moștenește doar mama, tata, sora, etc., deși și ei aveau, la rândul lor copii.

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor. Te însoțim in fața notarului public, oriunde in țară.
📩[email protected]
📲0753357848

Te găsesti in frumoasa postură de a-ti achizitiona o locuinta, insă ti-e frică de capcanele juridice?
Suntem aici sa te ajutam prin consiliere si asistentă la semnarea actelor necesare.

27/04/2022

Long time, no see...
CONSULTAȚIILE JURIDICE☕️
sau cât întindem pelteaua 😀

Notarul public poate acorda consultație juridică, verbală sau scrisă, persoanelor juridice sau fizice, la cerere sau pe baza unui contract.
Consultațiile se pot referi la etapele intocmirii unui act, actele necesare, avantaje sau dezavanatajele unei proceduri, precum și opinii legate de actele prezentate de părți, cm este in cazul opiniilor notariale cerute de anumite bănci.
Si acum sa discutam despre costuri.
Pe scurt, este la latitudinea notarului daca si cat doreste sa perceapa. Ținând cont de complexitatea speței, de cercetările pe care trebuie sa le facă, de timpul alocat, de numărul de intalniri necesare, etc.
Consultațiile pot avea ca final un act intocmit sau nu. Putem doar sa cerem o părere a unui specialist. Pe de altă parte, faptul că notarul a ales sa nu perceapă taxa de consultație, nu inseamnă cu putem abuza la nesfârșit de timpul acestuia.
Ca logistica si eficientizare - sunam in prealabil, discutam speta pe scurt, trimitem mail cu acte si detalii, stabilim o zi pentru intrevedere si intrebam costul...Da?

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor. Te însoțim in fața notarului public, oriunde in țară.
📩[email protected]
📲0753357848

04/04/2022

CADASTRU GRATUIT.
MIT sau ADEVĂR?

ADEVĂR! Dar in niste condiții și în timp.
Programul național de cadastru și carte funciară a demarat in anul 2015 si este programat sa se finalizeze in anul 2023.
Are ca scop inregistrarea gratuită a tuturor proprietăților din România în sistemul integrat de cadastru și carte funciară.
Programul de mai sus este finanțat din surse proprii ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară si din fonduri externe nerambursabile. ( Sursa: ANCPI.RO)
Pentru a ințelege că nu vom fi gata cu acest program in 2023, conform datelor inscrise pe site-ul ANCPI -
”Din totalul de 3.181 UAT-uri din România, până la data de 28.02.2022 au fost finalizate lucrări de înregistrare sistematică în 129 UAT-uri (din care în 122 UAT-uri în integralitate și în 7 UAT-uri parțial), precum și în sectoare cadastrale, cu o suprafață totală de 3.567.522,71 ha.”- si pentru a raspunde intrebărilor de genul:
”- Da` succesiunea nu e gratis?"
"- Da` cadastru nu e gratis?", explicăm:

Costul succesiunii care se face in cadrul programului de mai sus este suportat de către ANCPI, intr-adevar! Dar cand ajunge cadastristul cu măsurătoarea la parcela respectivă.
Statistic vorbind, în anul 2017, din 21.000 de succesiuni, câte se puteau realizat cu bugetul rezervat, s-au deschis doar 46 de dezbateri. Link aici ---> https://www.profit.ro/povesti-cu-profit/real-estate-constructii/exclusiv-mii-de-mostenitori-isi-pot-face-gratuit-succesiunea-anul-acesta-pana-acum-au-fost-eliberate-abia-1-100-de-documente-19315953.
Ori daca am nevoie de succesiune acum, o dezbat la cerere, nu din oficiu și o platesc.
La fel si cadastru. Dacă nu au ajuns cu masuratoarea la mine, dar trebuie neapărat să vând, ipotechez, etc., fac cadastru cu bani.

👉 : nu orice cadastru este gratuit. Nu orice succesiune e gratuită.
📌 : Intrebați Primăria daca nu cumva aveți deja cadastru și intabulare pentru ca nu toate primăriile anunță proprietarii că s-a finalizat cadastrul in UAT-ul respectiv.
Solicitați primăriei să va predea încheierea de intabulare si extrasul aferent, daca aceste lucrări sunt finalizate. Ok?

Good! Ne-am inteles și cu asta...😌
Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor. Te însoțim in fața notarului public, oriunde in țară.
📩[email protected]
📲0753357848

17/03/2022

EXPERTIZELE NOTARIALE
A.k.a - Studiu de piata privind valorile proprietatilor imobiliare
A.k.a - Grile notariale
A.k.a - Daca yo am pretul asta, de ce ma taxati la alt pret?

Cum se intocmeste acest studiu de piață?
Cam 90% din stabilirea acestor sume se bazează pe ce am cumpărat/vandut anul trecut si la ce pret.
Restul e predicție.
In București, spre exemplu, avem zone.
In cazul apartamentelor ni se cer: strada, numarul de camere, anul construirii imobilului, etajul la care este situat.
În cazul caselor pe teren: suprafața terenului si suprafața desfasurata a imobilului.
In privincie sunt anexe unde valoarea imobilului se stabileste in functie de anul construirii, suprafețe si poziție.

La ne folosesc astfel de expertize?
Păi, in cazul în care ai de vândut Casa Poporului si intenționezi să o vinzi pe 10 lei, taxele ți se vor percepe la prețul stabilit de aceste grile. Exceptând faptul că nu semneaza nimeni asa ceva. E preț derizoriu. Dar asta e altă discuție. E o hiperbolă ce am scris mai sus.
Daca prețul tau este mai mare decat calculul din grila, atunci taxele se calculează la pret, insă daca este mai mic, ”la grila”.
În cazul succesiunilor, taxele se calculează ”la grila” pentru bunurile imobiliare incluse in masa succesorală.

Expertizele se gasesc aici: http://www.unnpr.ro/, sunt publice si, daca te pricepi, poti sa te verifici singur.

Acum, este bine de reținut ca aceste expertize nu inlocuiesc un raport de evaluare care este efectuat țintit și a cărui elaborare comportă mult mai multe variabile decat ceea ce este generic in expertizele de mai sus.
Așadar, raportul de evaluare solicitat de instanta ori cel efectuat de bancă nu echivalează cu grila notarială, da?

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor. Te însoțim in fața notarului public, oriunde in țară.
📩[email protected]
📲0753357848

14/03/2022

🇺🇦
DECLARAȚII&PROCURI

Des intalnita sintagmă ”Dar e declarație pe proprie răspundere, de ce trebuie acte?”, urmează a fi demontată în cele de mai jos.
Plecând de la principiul responsabilității notarului public pentru intreaga sa activitate, ajungem, evident, să răspundem si acestei intrebări, extrem de des adresate și care, in cazuri izolate, stârnește adevărate revolte.
Ca definitie restransă, ce-i drept, actul autentificat de notarul public comportă, printre altele si răspunderea acestuia din urma pentru continut.
Carevasazică, dacă dau o declarație pentru plecarea minorului (a copilului meu) este obligatoriu sa demonstrez notarului ca eu sunt parintele acestuia si am dreptul să imi exprim acordul pentru plecare.
Cum dovedesc? Cu acte. In original! Autenticitatea actului notarial priveste nu numai semnătura olografă a declarantului, ci si conținutul. Pe care se presupune că notarul l-a verificat cu acte doveditoare.
Dacă dau o declarație in calitate de proprietar al unui bun, ii arăt notarului acte doveditoare ale dreptului meu de proprietate. In original.
Faptul că declari pe proprie răspundere nu te scutește de a-ti demonstra calitatea in care declari.

La fel si in cazul mandatelor (procurilor). Cand fac o procura, ii arăt notarului public calitatea in care solicit această procura: daca sunt proprietar - acte de proprietate, daca sunt succesibil - acte care imi atesta calitatea de moștenitor, dacă sunt beneficiar al vreunei legi - acte care atestă calitatea de mai sus, dacă sunt parte intr-un proces - citatii si acte care atesta existența procesului si calitatea mea de parte in acesta.

Mai departe, notarul se asigură si de legitimitatea declarației - să nu fie contrară bunelor moravuri ori în contradictie cu actele prezentate, ori a legislației in vigoare.
De aceea este recomandat, ba chiar imperios necesar, să discutăm în prealabil cu notarul pentru a ne asigura că avem toate actele solicitate de acesta și că este legitim continutul actului.
De altfel, o obligație a acestuia din urmă o contituie explicarea, pas cu pas, a intregului proces, a tuturor conceptelor juridice care pentru clientul neexperimentat contituie o provocare, a consecintelor actului juridic.
Spre exemplu: este important de stiut ca o procură poate avea valabilitate de maximum 3 ani daca nu specificăm alt termen; termenul poate fi mai mic, dar si mai mare.
- că aceasta poate fi revocată oricand, ulterior având obligația de a comunica mandatarului faptul că i-am revocat procura;
- că putem acorda un mandat unei persoane fără a fi cu titlu gratuit. Adica eu fac ceva pentru tine si tu mă plătești pentru ceea ce fac;
Si exemplele pot continua.
Astfel, nu se umfla venele cand ni se cer acte pentru ”simplele procuri si declarații” pentru ca nu sunt simple, nasc niste raporturi, obligații, asumări și responsabilitatea notarului pentru continut.

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor. Te însoțim in fața notarului public, oriunde in țară.
📩[email protected]
📲0753357848

11/03/2022

REGISTRELE NOTARIALE
Fiecare procedură notarială comportă o verificare specifică a registrelor de mai jos, menite să asigure notarul public că declarațiile date de părți și care au impact asupra naturii actului juridic ori a raporturilor juridice dintre părți sunt adevărate.
Am intalnit des persoane care veneau să semneze acte de vanzare cumpărare si declarau ca nu sunt căsătoriți, desi aveau verigheta pe deget:). Inaintea inființării acestor registre nu puteam decât să facem un joc psihologic cu ajutorul căruia să determinăm persoana sa ne spună, totuși, adevărata stare civilă.
Tot la fel de multi sunt si cei care ”uită” ca sunt căsătoriți, ori că au făcut la un moment dat un testament, sau că au creditori pe urmele lor.
Așadar, se verifică următoarele registre, in functie de actul juridic pe care il incheiem:
In cadrul succesiunilor:
a) optiunile succesorale (cine a acceptat succesiunea, cine a renuntat la succesiune) date ținute de Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Opţiunilor Succesorale (R.N.N.E.O.S.);
b) liberalități (cine are testament autentificat la notar, cine a făcut acte de donație la notar, date ținute de Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Liberalităţilor (R.N.N.E.L.);
c) dacă procura pe care o prezentăm a fost, intr-adevar autentificată de un notar public și daca mandantul (cel care a dat procura) nu cumva a revocat-o, date ținute de Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Procurilor şi a Revocărilor Acestora (R.N.N.E.P.R.). De menționat că in acest registru se inregistrează doar procurile care au ca mandat incheierea unui act notarial ori a unei proceduri notariale. Insă, verificarea revocării obligatoriu va fi efectuată oricărei procuri prezentate notarului, indiferent de natura mandatului.
d) dacă suntem căsătoriți sau dacă am divorțat- acea stare civilă pe care o omitem sau o uitam des dar pe care o verifică notarul public, intrucât ne-am convins de bunele intenții ale soților nostri:)) - Registrul Naţional Notarial al Regimurilor Matrimoniale (R.N.N.R.M.);
e) stim si daca ați deschis succesiunea in altă parte dar incercati după să verificați taxele -
Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Succesiunilor (R.N.N.E.S.).
f) cand depunem cerere de divort, ne aflăm in timpul de reflecție si ne declarăm, brusc, necăsătoriți - Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Cererilor de Divorţ (R.N.N.E.C.D.);
Este important de stiut că aceste verificări se fac in momentul incheirii actului notarial, motiv pentru care semnarea durează si des vedem clienti care stau de pe un picior pe altul, mustacind si vociferând că ”durează mult”.
Timpul mediu de verificare a unei procuri este de 15 minute. Si nu din cauza operatorului, ci din cauza programului, intrucat sunt n etape pe care trebuie sa le parcurgi, să le confirmi, etc.
Iar uneori... deseori... programul da greș si trebuie să o iei de la capat.
Deci, motivul pentru care vă spun că ”You can run, but you can`t hide” il reprezintă exact verificările de mai sus, pe care notarul este obligat să le facă la incheierea actului notarial.

Da un share si un follow pentru mai multe sfaturi sau contactează-ne dacă îţi putem fi de ajutor. Te însoțim in fața notarului public, oriunde in țară.
📩[email protected]
📲0753357848