25/08/2026
Construcție Fără Autorizație – Intrarea în Legalitate Potrivit Noului Cod al Urbanismului
„Există o construcție realizată fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației? Noul Cod al Urbanismului prevede un termen special de un an pentru solicitarea intrării în legalitate. Situația trebuie verificată urgent, înainte de expirarea acestei perioade!”
Cum Poate Fi Legalizată o Construcție Fără Autorizație – Ghid Complet pentru Proprietari
O construcție realizată fără autorizație poate provoca probleme juridice și financiare importante. Pot apărea amenzi, majorarea impozitului, imposibilitatea intabulării, dificultăți la vânzarea imobilului și chiar riscul desființării construcției.
La data de 25 august 2026 a intrat în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026.
Noul Cod al Urbanismului prevede o perioadă tranzitorie de un an în care poate fi solicitată autorizația de regularizare pentru construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, inclusiv pentru construcțiile care, după expirarea acestui termen, nu se vor mai încadra în categoriile permise de lege.
Regularizarea nu se produce automat. Fiecare construcție trebuie să respecte reglementările urbanistice în vigoare, cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor și obligațiile fiscale și contravenționale aplicabile.
Prin intermediul platformei Sfat-Avocat.ro poate fi analizată situația juridică a construcției și pot fi identificate soluțiile necesare pentru obținerea autorizației de regularizare și intabularea imobilului.
Ce Construcții Pot Intra în Legalitate în Următorul An?
În perioada tranzitorie de un an poate fi solicitată autorizația de regularizare pentru o categorie extinsă de construcții.
1. Construcții Realizate Fără Autorizație
Pot fi analizate pentru regularizare construcțiile executate integral fără obținerea prealabilă a autorizației de construire.
2. Construcții Realizate cu Nerespectarea Autorizației
Pot fi regularizate, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, construcțiile în cazul cărora au fost modificate suprafața, amplasamentul, compartimentarea, regimul de înălțime sau alte elemente prevăzute în proiectul autorizat.
3. Construcții cu Suprafața Mai Mare de 150 mp
În perioada tranzitorie poate fi solicitată regularizarea inclusiv pentru construcțiile care depășesc suprafața de 150 mp.
După expirarea termenului special de un an, regularizarea va fi limitată la categoriile expres prevăzute de lege.
4. Construcții cu Alte Destinații
În perioada tranzitorie pot fi analizate și construcțiile comerciale, industriale, turistice sau cu alte destinații, dacă sunt respectate condițiile urbanistice și tehnice impuse de noul Cod.
Ce Construcții Vor Mai Putea Fi Regularizate După Expirarea Termenului?
După expirarea perioadei tranzitorii de un an, autorizația de regularizare va mai putea fi emisă, în principal, pentru următoarele categorii:
1. Locuințe Unifamiliale
Locuințele trebuie să aibă regim de înălțime parter sau parter și un etaj și o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp.
Construcția nu trebuie să fie monument istoric și nu trebuie să fie amplasată într-o zonă protejată.
2. Anexe Gospodărești
Anexele gospodărești vor putea fi regularizate dacă au o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp și dacă respectă celelalte condiții prevăzute de lege.
3. Închideri de Balcoane
Pot fi regularizate anumite închideri de balcoane, dacă nu presupun extinderea construcției asupra domeniului public.
Construcțiile care nu se încadrează în aceste categorii riscă să nu mai poată beneficia de procedura de regularizare după expirarea perioadei tranzitorii.
Ce Condiții Trebuie Îndeplinite pentru Intrarea în Legalitate?
Autorizația de regularizare nu se acordă automat. Trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiții.
1. Respectarea Reglementărilor Urbanistice
Construcția trebuie să respecte reglementările urbanistice aplicabile la data emiterii autorizației de regularizare.
Se verifică, în principal:
destinația permisă în zonă;
regimul de înălțime;
suprafața construită;
procentul de ocupare a terenului;
coeficientul de utilizare a terenului;
retragerile față de limitele proprietății;
distanțele față de construcțiile învecinate;
accesul la drumul public;
numărul locurilor de parcare;
regimul zonelor protejate.
2. Respectarea Cerințelor de Calitate
Trebuie dovedit, prin expertize tehnice, că imobilul respectă cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor.
Sunt verificate rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, siguranța în exploatare, igiena, sănătatea, protecția împotriva zgomotului și eficiența energetică.
3. Achitarea Obligațiilor Fiscale
Impozitele, taxele și celelalte obligații fiscale aferente construcției trebuie achitate în condițiile legii.
4. Îndeplinirea Obligațiilor Contravenționale
Dacă a fost aplicată o amendă, trebuie verificată situația procesului-verbal de contravenție și a măsurilor complementare dispuse.
Plata amenzii nu determină legalizarea construcției și nu înlocuiește autorizația de regularizare.
Cum Poate Fi Obținută Autorizația de Regularizare?
Procedura de intrare în legalitate implică mai multe etape.
1. Analiza Juridică Inițială
Sunt verificate actul de proprietate, cartea funciară, documentația cadastrală, autorizațiile existente și eventualele procese-verbale de contravenție.
2. Verificarea Regimului Urbanistic
Sunt analizate planul urbanistic general, eventualul plan urbanistic zonal, regulamentul local de urbanism și restricțiile aplicabile terenului.
3. Obținerea Certificatului de Urbanism
Este solicitat un certificat de urbanism pentru intrarea în legalitate. Prin acest document sunt stabilite avizele, expertizele și documentațiile necesare.
4. Întocmirea Documentației Tehnice
Construcția este măsurată și evaluată de specialiști autorizați. Sunt întocmite releveul, documentația tehnică și expertizele necesare.
5. Depunerea Cererii de Regularizare
Cererea este depusă împreună cu documentația tehnică, avizele, acordurile și dovezile privind achitarea taxelor.
6. Contestarea Refuzului Nelegal
Dacă autoritatea refuză nejustificat emiterea certificatului de urbanism sau a autorizației de regularizare, refuzul poate fi contestat în procedura de contencios administrativ.
Ce Documente Pot Fi Necesare?
Pentru pregătirea dosarului pot fi necesare:
actul de proprietate asupra terenului;
extrasul de carte funciară;
documentația cadastrală;
planul de amplasament;
certificatul de urbanism;
releveul construcției;
documentația tehnică;
expertizele privind calitatea construcției;
avizele și acordurile solicitate;
dovada achitării obligațiilor fiscale;
procesul-verbal de contravenție, dacă există;
autorizația și proiectul inițial, dacă acestea au fost emise;
fotografii și alte documente privind construcția.
Documentația exactă diferă în funcție de categoria construcției, localitate, suprafață și regimul urbanistic al terenului.
Cât Costă Intrarea în Legalitate?
Regularizarea construcției implică taxe și cheltuieli suplimentare.
În perioada tranzitorie, cotele datorate pentru controlul de stat în construcții, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizarea construirii se calculează la un cuantum de zece ori mai mare decât cel care ar fi fost datorat dacă lucrarea ar fi fost autorizată înainte de executare.
Pot apărea și următoarele costuri:
taxe administrative;
documentație cadastrală;
măsurători topografice;
proiectare;
expertize tehnice;
avize și acorduri;
amenzi contravenționale;
lucrări necesare pentru conformarea construcției.
Deși procedura poate implica sume semnificative, costurile trebuie comparate cu riscul demolării, imposibilitatea intabulării și pierderea valorii comerciale a imobilului.
Ce Se Întâmplă Dacă Nu Este Solicitată Intrarea în Legalitate?
Nerespectarea termenului și menținerea unei construcții neautorizate pot produce consecințe importante.
1. Majorarea Impozitului
Impozitul pe clădire poate fi majorat cu 100% din momentul în care autoritatea constată existența construcției neautorizate și până la regularizarea sau desființarea acesteia.
Plata impozitului majorat nu legalizează construcția.
2. Aplicarea Amenzilor
Autoritățile competente pot constata executarea nelegală a lucrărilor și pot aplica sancțiunile prevăzute de lege.
3. Demolarea Construcției
Dacă regularizarea nu este posibilă sau măsurile dispuse nu sunt respectate, poate fi inițiată procedura de desființare a lucrărilor.
Demolarea nu intervine automat în toate situațiile, dar riscul există atunci când construcția nu respectă reglementările urbanistice sau cerințele de siguranță.
4. Imposibilitatea Intabulării
Construcția neautorizată poate rămâne neînscrisă în cartea funciară, ceea ce poate împiedica vânzarea, ipotecarea, succesiunea sau obținerea unui credit.
5. Litigii cu Autoritățile sau Vecinii
Nerespectarea limitelor proprietății, a retragerilor sau a regimului de înălțime poate conduce la litigii administrative și civile.
Trecerea Termenului de Trei Ani Mai Permite Intabularea?
Simpla trecere a unui termen de trei ani nu mai trebuie considerată o modalitate automată de intabulare a construcției.
Noul Cod nu mai păstrează în aceeași formă mecanismul utilizat anterior pentru obținerea certificatului sau adeverinței privind edificarea construcției după împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale.
Prescripția aplicării amenzii nu înseamnă că imobilul devine legal. De asemenea, plata impozitului nu înlocuiește autorizația de construire sau autorizația de regularizare.
Situații Care Necesită Verificare Urgentă
Analiza juridică este necesară în special atunci când:
construcția depășește 150 mp;
clădirea are mai mult de parter și un etaj;
construcția are destinație comercială sau industrială;
imobilul se află într-o zonă protejată;
nu sunt respectate retragerile față de vecini;
construcția depășește limitele proprietății;
a fost aplicată o amendă;
a fost dispusă desființarea lucrărilor;
cererea de intabulare a fost respinsă;
imobilul urmează să fie vândut, moștenit sau ipotecat;
există diferențe între situația din teren și cartea funciară.
Onorarii Flexibile și Structură Transparentă
Pentru analiza și soluționarea situației juridice pot fi stabilite opțiuni de plată adaptate complexității cazului:
Onorariu fix: O sumă stabilită anterior începerii procedurii, în funcție de documentele existente și demersurile necesare.
Onorariu etapizat: Plata poate fi stabilită separat pentru analiza inițială, procedura administrativă și eventuala reprezentare în instanță.
💡 De ce este necesară asistența juridică?
Analiză completă: Sunt verificate situația juridică, regimul urbanistic și riscurile construcției.
Transparență: Costurile și etapele procedurii sunt stabilite înaintea începerii demersurilor.
Reprezentare: Pot fi formulate cereri, contestații și acțiuni în instanță împotriva refuzurilor nelegale.
Întrebări Frecvente
1. Poate fi legalizată orice construcție în termenul de un an?
Nu automat. În perioada tranzitorie poate fi solicitată regularizarea unei categorii extinse de construcții, dar trebuie respectate condițiile urbanistice, tehnice, fiscale și contravenționale.
2. Poate fi regularizată o construcție mai mare de 150 mp?
În perioada tranzitorie poate fi solicitată regularizarea și pentru o construcție care depășește 150 mp. După expirarea termenului, procedura va fi limitată la categoriile prevăzute expres de lege.
3. Plata amenzii legalizează construcția?
Nu. Plata amenzii nu înlocuiește autorizația de regularizare și nu împiedică aplicarea măsurilor privind conformarea sau desființarea construcției.
4. Plata impozitului dovedește legalitatea construcției?
Nu. Înregistrarea fiscală și plata impozitului nu produc efectul intrării în legalitate.
5. Este suficientă trecerea termenului de trei ani?
Nu. Simplul fapt al trecerii timpului nu transformă construcția neautorizată într-o construcție legală și nu garantează intabularea.
6. Este obligatorie expertiza tehnică?
În procedura de regularizare trebuie dovedită respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea construcției. Expertizele necesare se stabilesc în funcție de caracteristicile imobilului.
7. Poate fi contestat refuzul primăriei?
Da. Un refuz nejustificat de emitere a certificatului de urbanism sau a autorizației de regularizare poate fi contestat în procedura administrativă și, după caz, în instanță.
8. Când trebuie începută procedura?
Procedura trebuie începută cât mai curând. Obținerea certificatului de urbanism, întocmirea expertizelor și completarea documentației pot necesita o perioadă semnificativă.
Soluționarea Urgentă a Situației Construcției Fără Autorizație
Perioada tranzitorie de un an poate reprezenta o ultimă oportunitate pentru regularizarea construcțiilor care, ulterior, nu se vor mai încadra în categoriile limitate prevăzute de lege.
Nu este recomandată așteptarea aplicării unei amenzi, majorării impozitului sau declanșării procedurii de demolare. Situația juridică și urbanistică a construcției trebuie verificată înainte de expirarea termenului.
În timp ce atenția publică este îndreptată către alte subiecte, proprietarii construcțiilor neautorizate trebuie să își soluționeze problemele juridice.
Pentru analiza documentelor, verificarea posibilității de regularizare și reprezentarea în raporturile cu autoritățile poate fi contactată echipa Sfat-Avocat.ro.
📞 Telefon: 0771.639.716
📧 E-mail: [email protected]
🏠 Adresă: Aleea Negru Vodă nr. 6, bloc C3, scara 2, etaj 1, apartament 21
🌐 Site: www.sfat-avocat.ro
---
Keywords
Distribuie această informație ♻️ – poate ajuta proprietarii unei construcții realizate fără autorizație să acționeze înainte de expirarea termenului legal!
Cu respect,
Echipa www.sfat-avocat.ro
