30/10/2024
Compartimos las consideraciones que un grupo de colegas de las comisiones de estudio del Colegio de Escribanos del Paraguay han arribado y sugerido con referencia al tratamiento y media sanción por parte de la Cámara de Senadores del proyecto de Ley que crea el Registro Unificado Nacional.
COMENTARIOS GENERALES
La fusión de las dos principales instituciones que administran datos sobre inmuebles podría ser beneficiosa para el país al unificar la información y los criterios a aplicar, siempre y cuando se establezcan normas claras.
El punto más preocupante se encuentra en la estructura de la institución.
*Artículo 6° del Proyecto RUN. “El Director Nacional es nombrado por decreto del Poder Ejecutivo y es la máxima autoridad institucional. En tal carácter es el responsable de la dirección, gestión técnica y especializada, financiera y administrativa, y ejerce la representación legal de la institución.”
Comentario: El Registro Único Nacional se constituirá en una de las instituciones más importantes del Estado para garantizar y asegurar sus derechos a los ciudadanos además de custodiar y suministrar la información correspondiente a sus bienes y derechos mediante el uso eficiente y efectivo de tecnología , en busca de la seguridad jurídica concentrará el poder de 4 instituciones y tomará decisiones sobre el bien más importante “la tierra“, además de otros registros jurídicos de los cuales dependen el desarrollo de un país. Por lo tanto, y considerando el modelo que se ha estado estudiando en todos estos años en que se ha buscado la fusión de los Registros Públicos y el Catastro Nacional, se ha tomado como ejemplo a Costa Rica, la cual en su ley de creación, ha establecido en su ARTÍCULO 3º, que el El Registro Nacional estaría dirigido por una Junta Administrativa, con personalidad jurídica para el cumplimiento de los fines y cuyas funciones generales están determinadas en la misma ley. Atendiendo a que uno de los puntos importantes del éxito de la fusión del Registro Público y Catastro en Costa Rica se debe a que existe un órgano contralor dentro del organigrama de la institución, en este caso, una Junta Administrativa conformada por varios organismos del estado y principales actores y proveedores de información, Ministro de Justicia, Procuraduría General de la República, Representante de Notarios, de Abogados y Agrimensores, por ello, consideramos que, para que su funcionamiento sea exitoso, el RUN sea dirigido por un Consejo Directivo bajo el TITULO DE DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA que incluya a una persona con conocimiento de cada área, jurídico, notarial, ,registral, económica, de agrimensura.-
Es importante la participación de los escribanos dentro de ese Consejo General, considerando que gran parte de la información y actualización brindada a esta institución es proveída por los notarios, y como encargados de la fe pública derivada del estado podemos garantizar el cumplimiento de las leyes, para ejercer la función notarial pasamos un riguroso proceso, tenemos estabilidad, permanencia y control externo del ejercicio en nuestras funciones.
Actualmente, el principal problema deriva de que las instituciones, por medio de los directores, asesores jurídicos, jefaturas, imponen sus criterios arbitrariamente, en el caso catastral, ni siquiera existe una normativa legal, ni reglamento de procedimientos, la ciudadanía se ve obligada a cumplir con requisitos y exigencias de acuerdo a sus interpretaciones, sin sustento legal en varias ocasiones, con esto se agravaría tal situación porque no tendríamos un órgano al cual recurrir. El Consejo consultivo, dirección de seguridad o junta administrativa que se propone, entre sus finalidades y funciones generales tendría la de proponer la redacción de proyectos de ley, las reglamentaciones y reglamentos internos para el mejor funcionamiento de las diversas dependencias. -
En varias ocasiones se ha mencionado que el Registro Nacional de Costa Rica es el Registro modelo que inspiró a estas modificaciones por lo tanto sugerimos adoptar su misma estructura la cual es encabezada por una junta directiva con 7 miembros que representan a los diversos sectores, fórmula que les ha garantizado el éxito.
*SUGERENCIAS DE REDACCIÓN EN EL CUADRO COMPARATIVO.
Sobre el mismo punto, el articulo 7 en el inciso C, indica que cualquier persona con título universitario de carreras afines podrá ser director nacional, el RUN, si bien será multifinalitario, es eminentemente jurídico por lo que tener formación en leyes es fundamental.
*Artículo 7° del Proyecto Run. Para ser Director Nacional se requerirá poseer:
a. Nacionalidad paraguaya natural;
b. Edad mínima de 35 años;
c. Título universitario de carreras afines a las funciones del RUN, con experiencia general de al menos diez (10) años;
d. Poseer preferentemente especializaciones, maestrías, doctorados;
e. Haber ejercido la profesión durante un plazo mínimo de diez (10) años o haber tenido una carrera administrativa por igual periodo de tiempo; y
Contar con reconocida honorabilidad
Comentario: En Costa Rica: ARTÍCULO 6º.- Habrá un Director General, de quien dependerán jerárquicamente, para efectos administrativos, los directores de las diversas dependencias integradas del Registro Nacional. El Director General deberá ser licenciado en Derecho y notario público, incorporado al Colegio de Abogados de Costa Rica y por lo menos con cinco años de ejercicio profesional.
*Artículo 9°. del Proyecto Run El Director Nacional tendrá las siguientes funciones y atribuciones:.
p. Resolver los recursos administrativos que se interpongan ante el RUN de conformidad a la ley;
Comentario: ¿Cuál será la primera instancia y la segunda instancia? Existirá una sola instancia?
*Artículo 18° del Proyecto Run. Los funcionarios que, a la fecha de la promulgación de la presente ley, brinden servicios en el Ministerio de Hacienda / Servicio Nacional de Catastro, en el Poder Judicial / Dirección General de Registros Públicos, y en el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones / Departamento de Agrimensura y Geodesia:
a. Y formen parte del anexo de personal de los mismos, pasarán a formar parte de la nómina inicial del RUN y gozarán de la misma antigüedad, régimen de jubilación y demás derechos adquiridos. Se regirán por esta ley, sus reglamentos, manuales operativos, ley de la Función Pública y demás normas complementarias.
b. Y sean contratados, continuarán prestando dichos servicios en los mismos términos y condiciones contractuales.
Comentario: Tener en cuenta la antigüedad de los contratados para los nombramientos, de lo contrario, podrían descontratar a funcionarios técnicos por cuestiones políticas, para ingreso de nuevos funcionarios, lo que afectaría la funcionalidad de la institución.
¿Cuáles serán los requisitos para ingreso, contratación o nombramiento de nuevos funcionarios:
Para Registradores públicos recomendamos como requisitos para acceder al cargo: Título de Abogado, Escribano, Aprobación de concurso público de oposición, únicamente de esa forma, cumplirán funciones personas capacitadas y preparadas en cada área.
Otro de los puntos más alarmantes que afectaría no solo a los escribanos sino a la sociedad en general es la libertad de reglamentar las inscripciones y exigencia de certificados.
*Artículo 19° del Proyecto Run. El RUN reglamentará la expedición, obligatoriedad, limitaciones de uso, anulación, entre otros, de todos los certificados, anotaciones e inscripciones.
Comentario: Este tipo de exigencias no puede quedar sujeto a reglamentación, debería estar expresamente establecida en la ley, sobre todo si se pretende declarar nula una escritura cuando no se han solicitado certificados. (ART 53.)
Tanto la obligatoriedad de los certificados previos como la inscripción en todos los casos debe provenir de un mandato legal, no puede quedar sujeto a la voluntad e interpretación de la autoridad de turno. Ejemplo: La disparidad de criterios al momento de inscribir poderes y asociaciones que tenemos hoy día.
DEROGAN LA LEY 2903/2006
*Los certificados serán expedidos en un plazo no mayor de diez (10) días corridos contados desde el día siguiente de ser solicitados y serán válidos por treinta días (30) corridos desde la fecha de expedición.
Las escrituras otorgadas durante la vigencia de los certificados mencionados en el presente artículo deberán ser inscriptas en un plazo máximo de veinte (20) días corridos contados desde el día siguiente al de su presentación.
Comentarios: Los objetivos mencionados en el artículo 3 de esta ley, hablan de SIMPLIFICAR PROCESOS y MODERNIZACIÓN por lo tanto se deberían acortar plazos de expedición.
*Artículo 20° del Proyecto Run. El RUN dará entrada y procesará toda solicitud de inscripción presentada sobre un bien registrable por más que el mismo cuente con reserva de prioridad registral vigente, anotándolas condicionalmente en el orden cronológico en el que fueron recibidas, a los efectos de que se acojan al régimen de prioridad una vez que vencido el plazo de reserva de prioridad registral no se haya concretado el derecho protegido por la misma, y en cuyo caso sus efectos sobre terceros serán válidos desde la fecha de la inscripción preventiva, caso contrario estas se expedirán con nota negativa.
Comentario: La anotación condicional y reserva de lugar implicaría un retroceso.
Comentario: En cuanto a las modificaciones legales que pretenden aumentar sanciones a los escribanos, esta ley debería focalizarse en su estructura y funcionamiento, no puede tener poder de sanción sobre los usuarios. Los auxiliares de justicia tenemos normas estrictas a las cuales debemos ajustar nuestro actuar y estamos controlados por las autoridades correspondientes.
Las modificaciones incluidas al art.111 y art 137 se centran en sancionar al escribano, sin importar el perjuicio al negocio jurídico y a los derechos de los otorgantes, los certificados tienen la función de dar publicidad a la condición de un bien, el derecho nace de la voluntad de las partes, en caso de que el profesional haya actuado de mala fe existen los mecanismos para un sumario correspondiente, los escribanos son personas a cargo de una función muy importante delegada por el estado, la obtención o no de un certificado publicitario que encima queda sujeto a reglamentación no puede ser de ninguna manera causal de destitución, reiterando que el proyecto de ley no señala en qué casos puntualmente debería solicitarse los certificados, por lo que deviene contraría al principio de legalidad dicha sanción.
*Artículo 111 del Proyecto Run.- Son deberes y atribuciones del Notario Público:
j. Recabar del RUN, los certificados requeridos en las disposiciones legales vigentes previamente a la transmisión o modificación de derechos reales.
Los certificados deberán contener las características físicas del bien registrable (objeto), el dominio sobre ellos (sujeto), y las condiciones actuales (derecho). Los Certificados quedarán agregados a la escritura pública correspondiente una vez formalizada.
Ningún escribano podrá extender escritura alguna que transmita, restrinja o modifique derechos reales, sin tener a la vista el o los certificados expedidos por el RUN, dependiendo del tipo de negocio que se pretende formalizar, en el o en los que conste el bien, su dominio y sus condiciones actuales, bajo pena de destitución del cargo y sin perjuicio de las responsabilidades emergentes previstas en la legislación vigente.
Comentario: En cuanto a la exigencia mencionada en el siguiente inciso del articulo 111 no se comprende a que se refiere al mencionar la obligación de inscribir contratos o boletos de compra venta. ¿NUESTROS REGISTROS SON DECLARATIVOS, EL REGISTRO SE VUELVE OBLIGATORIO PARA TODO TIPO DE CONTRATOS?
*Articulo 111 del Proyecto Run
INCISO ñ -Realizar ante los organismos judiciales y administrativos del Estado o de los
Municipios, las gestiones y trámites necesarios para el cumplimiento de las funciones que este Código confiere, sin otro requisito que el de acreditar en debida forma la investidura del cargo. Deberá dar ingreso ante el RUN en especial a las solicitudes de inscripción de las escrituras extendidas bajo su registro que generen: i) modificación de la relación objeto, sujeto y derecho sobre los bienes muebles e inmuebles; ii) contratos o boletos de compra-venta, en un plazo que en ningún caso podrá excederse de sesenta (60) días corridos contados desde el levantamiento del bloqueo generado por el Certificado Catastral Registral para los casos que sean necesarios, siempre y cuando los otorgantes hayan satisfecho todos los costos de la escritura correspondiente, tales como tributos, impuestos y tasas, gastos de registro, pero no limitado a ellos que deberán ser abonados íntegramente al momento de la firma de la escritura pública en concordancia con el artículo 15 de la ley Nº 1307/87.
*Artículo 137 del Proyecto Run.- Son nulas las escrituras que no tuviesen la designación del tiempo y lugar en que fuesen hechas, el nombre de los otorgantes, las firmas de las partes, la firma a ruego de ellas cuando no sepan o puedan escribir, la identificación de los certificados del RUN que sean necesarios y estén reglamentados, y la firma del escribano. La inobservancia de las otras formalidades no anula la escritura, pero, los escribanos pueden ser penados por sus omisiones de acuerdo a la legislación vigente.
*Artículo 54°. Modifícase el artículo 1º de la ley Nº 3228/2007, que modifica el artículo 5º de la ley Nº 388/1994, que modifica el artículo 1051 de la ley Nº 1183/1985, Código Civil, el que queda redactado como sigue:
− Artículo 5°. Para constituir una Sociedad Anónima es necesario que se haya suscripto por entero el capital social emitido.
Cumplidas las condiciones establecidas por la ley para la constitución de las Sociedades Anónimas o una Sociedad de Responsabilidad Limitada, estas se podrán inscribir en el Registro Único Nacional RUN.
Formalizada la inscripción, se publicará un extracto de la constitución por el término de tres días consecutivos en un diario de gran circulación.
El extracto, deberá contener la individualización de la escritura pública de constitución, la denominación social, el domicilio, la duración, el objeto principal, el nombre del o de los directores y del o de los síndicos, así como el capital suscripto e integrado de la sociedad.
Cualquier modificación de los estatutos sociales o la disolución de la sociedad deberán hacerse observando las mismas formalidades y procedimientos establecidos para la constitución.
Lo establecido en el presente artículo será aplicado a las Sociedades Anónimas y a las Sociedades de Responsabilidad Limitada.
Comentario: El artículo 54 reitera la exigencia de publicación en un diario de gran circulación si el objetivo de esta ley es la modernización se debería proveer otro mecanismo de publicidad acorde a los nuevos tiempos.
* Artículo 137.- Bienes del dominio privado
Son bienes del dominio privado:
a. Los bienes municipales que no sean del dominio público;
b. Los inmuebles situados en las zonas urbanas que carezcan de dueño según ordenanza respectiva;
c. Los bienes municipales destinados a rentas;
d. Las inversiones financieras; y,
e. Todos los otros bienes que integran el activo contable municipal.
Los bienes del dominio privado tendrán una estimación monetaria, y formarán parte del activo contable municipal, debiendo ser apropiadamente inventariados por la Municipalidad e inscriptos en el registro correspondiente.
Para la inscripción en el RUN de un inmueble del dominio municipal que carece de número de finca o matrícula, la Municipalidad deberá previamente realizar una mensura administrativa y luego ajustarse a las normas, procedimientos, reglamentos y plazos dictados por el RUN como órgano rector en materia catastral-registral.
Cuando de la mensura administrativa surgiera que las dimensiones del inmueble mensurado afectan derechos de terceros, el resultado de la misma deberá ser sometido a una mensura judicial, de conformidad con lo establecido en el Código Civil y Procesal Civil sobre la materia, o recurrir a la Dirección General de Regularización dependiente del RUN.
Siempre y cuando sea para destinarlo a instituciones públicas de salud o educación, las Municipalidades podrán solicitar al Congreso Nacional la autorización correspondiente para transferir a título gratuito sus bienes de dominio privado municipal.
Comentario: La modificación del artículo 137 de ley Nº 4947/13 deja como opción la solicitud de autorización al congreso para transferir gratuitamente al utilizar la palabra “podrán”. Teniendo en cuenta que se pretende modificar dicho artículo, sugerimos que sea modificado y que no sea necesaria una autorización para que el municipio pueda donar una fracción de terreno para instituciones públicas de salud o educación
− *Artículo 241.- Requisitos para la Aprobación
El Certificado Catastral Registral expedido por el RUN. Si el inmueble está gravado con hipoteca se requerirá la conformidad del acreedor hipotecario. No procederá a la aprobación si está embargado o si está inscripto como litigioso.
Comentario: En base a la casuística y los análisis realizados, recomendamos aclarar que el artículo 241 de ley Nº 5346/14, no incluye a fraccionamientos no destinados a la venta ni a particiones de condominio.
En cuanto a las derogaciones de leyes mencionadas en el proyecto, quedan algunas dudas que deberían discutirse con los proyectistas.
En general, se realizan las siguientes sugerencias:
1. Considerando el exitoso modelo Catastro-Registro de Costa Rica, incluir una JUNTA ADMINISTRATIVA conformada por algunos sectores estatales y profesionales del derecho y técnicos, para asegurar la independencia de la institución a cuestiones políticas futuras, y a fin de ser partícipes activos de las reglamentaciones y proyectos de leyes que tenga relación con la información y gestión inmobiliaria;
2. Centrar el proyecto de ley del RUN en la CREACIÓN, FUNCIONES Y FINALIDADES de la institución creada, reemplazando a las ya existentes;
3. No dejar sujeto a reglamentaciones cuestiones fundamentales para el orden jurídico.
4. Atendiendo a la importante labor notarial en todo el proceso de formación, actualización y mantenimiento de la información inmobiliaria para estos registros, apoyar la presentación en simultáneo a este proyecto, el proyecto del CÓDIGO NOTARIAL, y en él hacer constar todo lo concerniente al ejercicio de la función y sanciones derivadas del mal desempeño, a fin de mantener un ordenamiento jurídico armónico;
5. Además sugerimos la consideración del proyecto de ley sobre creación de INFRAESTRUCTURA DE DATOS, REGULACIÓN DEL USO
DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA Y CREACIÓN DE LA RED GEODÉSICA ACTIVA NACIONAL, teniendo en cuenta que un catastro eficaz sólo será posible si existe una regulación de las actividades cartográficas a las que estén sujetas las instituciones públicas o privadas y personas físicas o jurídicas que utilicen, y principalmente los profesionales que produzcan información geográfica. Punto bastante deficiente actualmente, y por carecer de regulación en la materia es que se generan una infinidad de informaciones erróneas, como lo generan hoy las mediciones parciales, afectaciones gráficas, en algunos casos no existen tales afectaciones, en otras mensuras judiciales o administrativas sobre inmuebles ya titulados, generando conflictos entre las partes.
