Ricardo Graça - Advogado

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Ricardo Graça - Advogado Advogado em Vila Franca de Xira e Lisboa | Mais de 20 Anos de Experiência. Defesa jurídica e aconselhamento. Atuação jurídica combativa, independente e crítica.

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Saiu o meu novo artigo na revista Turbo. Desta vez sobre um tema que está a dividir condomínios por todo o país: a insta...
29/10/2026

Saiu o meu novo artigo na revista Turbo.
Desta vez sobre um tema que está a dividir condomínios por todo o país: a instalação de carregadores de veículos eléctricos nas garagens. Está nas bancas.

26/10/2026

QUEM CONTROLA A INFORMAÇÃO EM PORTUGAL

Todos os dias, milhões de portugueses ligam a televisão, abrem o telemóvel ou folheiam um jornal a pensar que estão a ser informados. Mas não estão! Estão a receber uma versão da realidade escolhida por um punhado de pessoas que a maioria nunca ouviu falar.

Em Portugal, quase toda a informação que chega ao cidadão passa por três ou quatro grupos privados. A Impresa, de Francisco Pinto Balsemão, detém a SIC e o Expresso. A Media Capital, controlada pelo empresário Mário Ferreira, dono da Douro Azul, detém a TVI e a CNN Portugal. A Medialivre, antigo grupo Cofina, detém o Correio da Manhã, a CMTV, o Jornal de Negócios e a Record. A Global Media, detém o Diário de Notícias, o Jornal de Notícias e a TSF. E depois há a RTP, que é pública, financiada com dinheiro dos contribuintes, e que muda de direcção cada vez que muda o Governo.

E a concentração não pára. Pelo contrário, acelera. A Cofina tentou comprar a Media Capital. A família Berlusconi negociou a compra da Impresa. Os grupos compram-se, fundem-se, absorvem-se. Cada fusão signif**a menos vozes. Cada aquisição signif**a menos pluralidade. E cada despedimento numa redacção signif**a menos olhos a vigiar quem precisa de ser vigiado.

Toda a informação que o país consome é filtrada por meia dúzia de grupos, controlados por meia dúzia de pessoas, com meia dúzia de interesses. Não é teoria. É facto. Está publicado e basta uma simples pesquisa na internet.

Agora pergunte-se: quando um empresário que tem interesses na construção, no turismo, nos navios de cruzeiro e nos negócios internacionais é dono de uma televisão, acha que essa televisão vai noticiar livremente contra os interesses dele? Quando o dono de um jornal tem dívidas a bancos, acha que esse jornal vai investigar esses bancos? Quando um grupo de Comunicação Social depende de publicidade institucional do Estado, acha que vai fazer jornalismo a sério sobre a incompetência do Governo?
A resposta é óbvia. E toda a gente a sabe. Mas ninguém a diz em horário nobre.

Mas o problema não é só quem é dono. É como funciona a máquina.

A maior parte das notícias que aparecem nos jornais e nas televisões não nascem de investigação jornalística. Nascem de comunicados de imprensa, de notas de assessores de comunicação, de agências de relações públicas que fabricam histórias e as servem prontas à redacção. O jornalista recebe, edita e publica. Às vezes nem edita. E o leitor consome aquilo como se fosse jornalismo quando, na verdade, é publicidade disfarçada.

Há empresas inteiras dedicadas a isto. Chamam-lhes agências de comunicação. O trabalho delas é garantir que certas notícias aparecem e que outras desaparecem. Que certos nomes são protegidos e que outros são destruídos. Que certos problemas nunca chegam ao público e que outros são amplif**ados até à exaustão. Tudo isto é feito de forma profissional, organizada e bem paga. E o cidadão comum nunca sabe que está a ser manipulado.

E já agora: repare nas notícias que nunca aparecem. Já viu um telejornal investigar a fundo os contratos entre o Estado e as grandes construtoras? Já viu uma reportagem séria sobre os lucros da banca enquanto as famílias pagam juros que não conseguem suportar? Já viu uma peça sobre os benefícios fiscais que as multinacionais recebem em Portugal enquanto o cidadão comum paga IRS até ao último cêntimo? Estas notícias existem, estes factos são públicos. Porque as empresas que beneficiam desses contratos, desses lucros e desses benefícios são as mesmas que compram publicidade nos jornais e nas televisões. E ninguém morde a mão que o alimenta.

Depois há a propaganda do medo.
Ligue a televisão num dia qualquer. O que encontra? Assaltos, violência, crises, catástrofes, doenças, ameaças. Tudo urgente. Tudo dramático. Tudo desenhado para manter as pessoas com medo, coladas ao ecrã, a consumir publicidade entre dois blocos de pânico.
O medo vende. O medo gera audiências. O medo faz com que as pessoas não pensem, não questionem, não se revoltem. Uma população com medo é uma população obediente. E uma população obediente é fácil de governar.
Já reparou que as boas notícias quase nunca passam? Que as soluções que funcionam noutros países nunca são noticiadas? Que os movimentos de cidadãos que se organizam e resolvem problemas nunca têm cobertura? Não é por acaso. O cidadão informado e confiante não serve os interesses de quem precisa que ele tenha medo.

E quando alguém levanta estas questões, sabe o que acontece? É chamado de "teórico da conspiração". Como se questionar quem controla a informação fosse loucura. Como se perguntar a quem serve uma notícia fosse delírio. Como se exigir transparência sobre quem decide o que é notícia e o que não é fosse paranóia.
O rótulo "teoria da conspiração" é uma das ferramentas mais ef**az de censura dos nossos tempos. Não é preciso proibir ninguém de falar. Basta descredibilizar quem fala. E o sistema faz isso com uma eficiência impressionante. Quem questiona é maluco. Quem duvida é radical. Quem investiga é perigoso. E quem aceita tudo sem questionar é cidadão responsável e bem informado.
Eu não estou a dizer que existe um comité secreto que decide as notícias. Não precisa de existir. O sistema funciona sozinho. Quando os donos da Comunicação Social têm interesses económicos e políticos, quando as redacções dependem de publicidade para sobreviver, quando os jornalistas trabalham em condições precárias e sem tempo para investigar, quando as agências de comunicação fornecem notícias prontas a publicar, o resultado é sempre o mesmo: uma informação filtrada, enviesada e ao serviço de quem paga. E quem paga nunca é o cidadão.

Há outro truque que o cidadão comum não vê: o conteúdo patrocinado. Os grandes grupos de Comunicação Social vendem espaço nos seus jornais e nos seus sites a empresas que querem parecer notícia sem o ser. Chamam-lhe “branded content”, “conteúdo de marca” ou “publicidade nativa”. Na prática, é uma peça escrita para parecer jornalismo, publicada ao lado de notícias reais, com um aviso tão discreto que a maioria das pessoas não repara. O leitor lê aquilo a pensar que é informação. É publicidade. E o jornal cobra por isso.
Os próprios grupos de Comunicação Social já têm divisões inteiras dedicadas a produzir este conteúdo. Não são as redacções. São departamentos comerciais com outro nome. Mas o produto aparece no mesmo jornal, no mesmo site, na mesma aplicação. E o cidadão, que confia no nome do jornal, consome sem questionar.

E repare nos “especialistas”. Quantas vezes ouviu os mesmos comentadores, os mesmos analistas, as mesmas caras a dizer as mesmas coisas em canais diferentes? São sempre os mesmos. Rodam entre estúdios como actores de telenovela. Estão na SIC de manhã, na TVI à tarde e na CNN à noite. Dizem o que se espera que digam. Confirmam a narrativa do dia. E criam no cidadão a ilusão de que ouviu várias opiniões quando, na verdade, ouviu a mesma três vezes com gravatas diferentes.

Falemos agora de quem faz as notícias. Dos jornalistas. A maioria dos jornalistas em Portugal trabalha em condições que ninguém aceita em 2026. Contratos precários, salários baixos, horários impossíveis e redacções cada vez mais pequenas. Um jornalista que há dez anos cobria um tema e tinha tempo para investigar, hoje cobre três temas ao mesmo tempo e tem de publicar antes do almoço para alimentar o site. Não tem tempo para confirmar, para cruzar fontes, para ir ao terreno. Tem tempo para reescrever o comunicado que lhe chegou e pôr um título que gere cliques.
Isto não é culpa dos jornalistas. É culpa de um modelo de negócio que substituiu a qualidade pela velocidade e a investigação pelo volume. Os bons jornalistas existem. Muitos deles sabem exactamente o que está mal. Mas estão presos num sistema que os obriga a produzir em quantidade o que devia ser produzido com rigor. E quando tentam investigar a sério, muitas vezes são travados. Não por censura formal. Por falta de meios, por pressão editorial, por medo de perder anunciantes. A auto censura é a forma mais eficiente de controlo: o jornalista aprende sozinho o que pode e o que não pode dizer.

E depois há a informação que já não passa sequer pelos jornais. Passa pelos algoritmos. Hoje, a maioria das pessoas não vai ao site de um jornal procurar notícias. Recebe-as no telemóvel, escolhidas por um algoritmo que não sabe o que é verdade, sabe o que gera reacção. O algoritmo não distingue jornalismo de propaganda. Não distingue factos de opinião. Não distingue informação de manipulação. Mostra-lhe o que o mantém mais tempo a olhar para o ecrã. E o que mantém as pessoas a olhar é, quase sempre, o que as assusta, o que as indigna ou o que confirma o que já acreditavam.

Há ainda outro fenómeno que merece atenção: a porta giratória entre a política e a Comunicação Social. Quantos antigos políticos, assessores e secretários de Estado passaram para direcções de comunicação de grandes empresas, para agências de lobbying ou para cargos na Comunicação Social? E quantos jornalistas foram para gabinetes ministeriais e voltaram como se nada fosse? Esta circulação cria uma rede de cumplicidades em que quem informa e quem é informado se confundem. O jornalista que amanhã quer ser assessor não vai incomodar hoje o ministro que lhe pode dar o lugar. E o antigo assessor que agora é comentador vai proteger quem o pôs onde está.

Em Portugal, temos a Entidade Reguladora para a Comunicação Social, a ERC. Deveria ser uma entidade reguladora da informação livre. Mas na prática, é um organismo que emite pareceres, publica relatórios e assiste a tudo sem poder real de intervenção. Quando a concentração da propriedade dos media ameaça a pluralidade, a ERC opina. Quando um órgão de comunicação viola regras deontológicas, a ERC lamenta. Quando os interesses económicos dos donos contaminam a informação, a ERC analisa. E o cidadão continua a ser tratado como espectador de uma peça de teatro onde o guião já foi escrito.

A Constituição garante a liberdade de imprensa. Artigo 38.º. Garante que o Estado não pode censurar. A censura moderna não vem do Estado. Vem do mercado. Vem de quem é dono. Vem de quem paga. Vem de quem decide o que é notícia e o que não é.
A censura de hoje não proíbe. Ignora. Não apaga. Abafa. Não prende jornalistas. Despede-os.

O cidadão que quer ser informado em Portugal tem de fazer um esforço activo. Tem de ler várias fontes. Tem de comparar versões. Tem de procurar quem escreve e para quem. Tem de perceber que a notícia que lhe aparece no telemóvel não é um acto de serviço público, é um produto. E como todo o produto, serve quem o produz, não quem o consome.

A pergunta que f**a é simples: num país onde meia dúzia de empresários controla quase toda a informação, onde as redacções vivem de publicidade e comunicados, onde o medo é modelo de negócio e onde questionar tudo isto dá direito ao rótulo de teórico da conspiração, pode dizer-se que existe liberdade de informação?

A resposta, essa, nunca vai passar no telejornal. Tal como as verdades que não servem os interesses de quem o paga.

Ricardo Graça / Advogado

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21/10/2026

A JUSTIÇA EM PORTUGAL É UM LUXO

A Constituição diz que a todos é assegurado o acesso ao direito e aos tribunais. Diz que a justiça não pode ser negada por insuficiência de meios económicos. Está no artigo 20.º. É bonito. É solene. E é mentira!

Não é mentira porque a norma não exista. É mentira porque o Estado nunca a levou a sério. O acesso à Justiça em Portugal é um privilégio de quem pode pagar. Para todos os outros, existe um sistema chamado apoio judiciário, que é a forma que o Estado encontrou de fingir que cumpre a Constituição.

Quando um cidadão não tem dinheiro para pagar um advogado, pode pedir apoio judiciário. O pedido é feito à Segurança Social, que decide se a pessoa é suficientemente pobre para merecer ajuda. Se for, a Ordem dos Advogados nomeia um advogado. Parece simples. Mas não é...

O primeiro problema e o mais grave: o cidadão não pode escolher o seu advogado. Quem paga do seu bolso escolhe quem o representa. O cidadão pobre não pode escolher. Recebe quem calhar. Pode ser bom, pode ser mau, pode ser indiferente. Mas não tem qualquer voto na matéria.

A Constituição garante o direito a escolher defensor - artigo 32.º, n.º 3. Garante que o acesso à Justiça deve ser em condições de igualdade - artigo 20.º, n.º 1. Mas o sistema de apoio judiciário ignora os dois. Se a igualdade no acesso à Justiça depende da carteira, não é igualdade. É discriminação com selo do Estado. Nenhum cidadão deveria ser obrigado a entregar o seu caso a um desconhecido só porque é pobre. Pelo menos dentro dos advogados inscritos no sistema, a escolha deveria ser livre. Não é. E ninguém questiona.

Agora falemos de dinheiro. Do dinheiro que o Estado paga, ou melhor, que o Estado finge pagar.

A tabela de honorários dos advogados no apoio judiciário é regulada pela Portaria 1386/2004. Tem mais de vinte anos. A lei passou a exigir actualizações anuais em 2018. Não foram cumpridas. Entre 2004 e 2025, houve duas actualizações residuais e anos inteiros em que a tabela ficou congelada. A Ordem dos Advogados ameaçou ir para tribunal e nada mudou.

Em 2025, o Governo anunciou uma "reforma" da tabela. Portaria 26/2025. Nova estrutura, novos valores, muito comunicado de imprensa. A unidade de referência subiu para 28 euros. Em 2026, com a Portaria 223/2026, actualizou para 28,62 euros pelo índice de inflação. Parece progresso, mas não foi.

A nova tabela foi uma manobra. Reestruturou categorias, mudou critérios de pagamento e, em certos processos, fez os honorários descer. Leu bem: descer. Os advogados inquiridos pela própria Ordem disseram que os valores não cobrem sequer os custos do processo.

Vinte e oito euros e sessenta e dois cêntimos por unidade de referência. É o que o Estado considera justo para pagar a um profissional liberal com formação universitária, obrigação de inscrição numa ordem profissional (quotas), CPAS, seguro de responsabilidade civil e uma estrutura de custos permanente.

A própria bastonária calculou que o aumento de 20% em 20 anos representava, na prática, cerca de 50 euros a mais. Cinquenta euros em vinte anos. É o preço de um jantar.

Mas o pior não é quanto pagam. É quando pagam.

O advogado nomeado trabalha durante meses ou anos num processo e só recebe quando o caso termina. Pode demorar dois anos, cinco anos, dez anos. O advogado trabalha, paga despesas, desloca-se, estuda, redige, vai a tribunal. Tudo a crédito.

Nenhum outro profissional liberal aceita isto. O médico não espera que o doente fique curado para cobrar a consulta. O engenheiro não espera que o prédio esteja construído para receber pelo projecto. O canalizador não espera que a casa fique pronta para cobrar o cano que arranjou no primeiro mês. Mas o advogado nomeado pelo Estado? Esse espera. E cala-se. Ou vai-se embora do sistema.

Em Julho de 2025, estavam inscritos no sistema de apoio judiciário 2.796 advogados. Em todo o país. Para milhares de processos, milhares de cidadãos, milhares de problemas. São cada vez menos. E ninguém pergunta porquê.

Depois há o limbo. O buraco no meio do sistema. Quem ganha muito pouco tem direito a apoio judiciário. Quem ganha bem pode pagar um advogado. Mas quem ganha cinquenta euros acima do limiar f**a sem nada. Não tem direito a apoio judiciário e não tem dois mil ou três mil euros para pagar um advogado particular. F**a no vazio. F**a sem Justiça. E o Estado sabe. Sabe e não faz nada. Porque resolver o problema custava dinheiro. E o acesso à Justiça, apesar do que diz a Constituição, não é prioridade de nenhum Governo.

Mas mesmo quem consegue pagar um advogado enfrenta outra barreira: as taxas de justiça.

Em Portugal, aceder a um tribunal custa dinheiro. Muito dinheiro. Taxas de justiça em cada acto, em cada requerimento, em cada fase do processo. Quer propor uma acção? Pague. Quer recorrer? Pague mais. Quer contestar? Pague. Quer juntar um documento? Pode ter de pagar. Quer que o tribunal faça cumprir uma decisão que já deu? Pague outra vez.

Os valores são calculados em unidades de conta. Uma unidade de conta vale 102 euros. A taxa de justiça mínima numa acção cível pode começar nos 306 euros e subir rapidamente para milhares, dependendo do valor da causa. Um recurso pode custar entre 306 e 612 euros só de taxa de justiça, sem contar com honorários de advogado.

Isto signif**a que um cidadão que queira ir a tribunal defender um direito legítimo, mesmo tendo razão, tem de fazer contas primeiro. E muitas vezes a conta não fecha. O valor do direito não justif**a o custo de o defender. Ou justif**a, mas o cidadão simplesmente não tem o dinheiro.

O resultado é previsível: as pessoas desistem. Não desistem porque não tenham razão. Desistem porque não podem pagar para ter razão. E o Estado cobra. Cobra sempre. Cobra ao autor e ao réu. Cobra a quem ataca e a quem se defende. Cobra para entrar e cobra para sair. Um sistema de Justiça que depende de taxas pagas pelos cidadãos para funcionar não é um serviço público. É um negócio. E como todo o negócio, serve quem pode pagar.

E quando tudo isto se junta? Quando um cidadão sem dinheiro, com um advogado que não escolheu, com honorários que não cobrem custos, pagos sabe-se lá quando, enfrenta no outro lado alguém com recursos, com o advogado que escolheu, especializado, motivado e pago a horas?

O acesso à Justiça em Portugal é uma questão de classe. Quem pode pagar, litiga. Quem não pode, conforma-se. E o sistema foi desenhado para que assim seja. Não por acidente. Por opção.

O Estado português inscreveu na Constituição um direito fundamental, o acesso à Justiça em condições de igualdade, e depois construiu um sistema inteiro para garantir que esse direito nunca se concretiza.

A Justiça em Portugal é um luxo. E enquanto o for, a Constituição é papel morto.

Ricardo Graça - Advogado

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13/10/2026

PAGA RENDA? RECEBE RENDA? ENTÃO LEIA ESTE ARTIGO.

O arrendamento em Portugal é um campo de guerra silencioso. De um lado, inquilinos que não sabem que direitos têm e aguentam o que não deviam. Do outro, senhorios que não sabem como agir quando as coisas correm mal e acabam a fazer o que não podem.
No meio disto, uma legislação densa, alterada dezenas de vezes nas últimas duas décadas, que quase ninguém domina. Nem os senhorios, nem os inquilinos, e por vezes nem os próprios mediadores que montam os contratos.
Este artigo é Para quem arrenda e para quem é arrendatário. Para quem quer saber o que pode e o que não pode. Para quem precisa de agir e não sabe como. E para quem está a ser vítima de abusos e pensa que não tem saída.

I. O CONTRATO: O QUE TEM DE LÁ ESTAR (E O QUE ACONTECE QUANDO NÃO ESTÁ)
O contrato de arrendamento urbano tem de ser reduzido a escrito (art. 1069.º do Código Civil). Tem de conter a identif**ação das partes, a identif**ação do imóvel, o fim do contrato (habitação ou não habitação), o valor da renda, a data de início, o prazo e a existência de licença de utilização.
A falta de forma escrita não signif**a que o contrato não existe. Desde a Lei 13/2019, o art. 1069.º, n.º 2, do Código Civil prevê que, quando a falta de redução a escrito não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência do arrendamento por qualquer meio admitido em direito. A jurisprudência dos tribunais superiores (incluindo o STJ) tem entendido que a exigência de forma escrita é meramente ad probationem, ou seja, serve para facilitar a prova, não para determinar a validade do contrato. O inquilino sem contrato escrito tem direitos. Não está desprotegido.
Mas a falta de contrato escrito traz problemas práticos sérios. O senhorio não pode deduzir as despesas no IRS. O inquilino não pode deduzir a renda. Nenhum dos dois consegue recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) nem ao procedimento especial de despejo sem contrato formalizado. E se houver litígio, a prova, embora admissível por qualquer meio, torna-se mais difícil para ambas as partes.

II. A LICENÇA DE UTILIZAÇÃO: SEM ELA, O SENHORIO TEM UM PROBLEMA
O senhorio só pode arrendar um imóvel que tenha licença de utilização adequada ao fim do contrato (art. 1070.º do Código Civil e art. 5.º do DL 160/2006). Quem arrenda uma casa para habitação sem licença de utilização para habitação está a cometer uma contra-ordenação e sujeita-se ao pagamento de coima.
Mas atenção: a falta de licença de utilização, segundo a maioria da jurisprudência, não torna o contrato nulo. Sujeita o senhorio à coima, mas o contrato produz efeitos entre as partes. O inquilino continua protegido e pode, se quiser, resolver o contrato e pedir indemnização por danos (art. 5.º, n.ºs 5 e 7, do DL 160/2006).
Esta situação é mais frequente do que se imagina. Há milhares de imóveis arrendados em Portugal sem licença de utilização, especialmente construções antigas ou reconversões de espaços comerciais para habitação. Se é senhorio e não tem licença, regularize. Se é inquilino e o senhorio não tem licença, saiba que tem uma arma legal que pode usar se precisar.

III. A DURAÇÃO DO CONTRATO: MÍNIMO UM ANO, RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA
O contrato de arrendamento para habitação com prazo certo não pode ter duração inferior a um ano (art. 1095.º, n.º 2, do Código Civil, alterado pela Lei 13/2019). Se as partes fixarem prazo inferior, o contrato considera-se celebrado pelo prazo mínimo de um ano.
No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos (art. 1094.º, n.º 3, do Código Civil). E renova-se automaticamente no final do prazo, por períodos mínimos de três anos (art. 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na redacção da Lei 13/2019). A questão de saber se este mínimo de três anos é imperativo ou se as partes podem fixar renovações mais curtas por acordo é ainda discutida nos tribunais, mas a tendência maioritária é considerá-lo imperativo.
Para o inquilino isto é protecção. Para o senhorio é previsibilidade. Nenhum dos dois pode ser surpreendido se souber ler o que o contrato diz e o que a lei prevê quando o contrato não diz.

IV. COMO TERMINA O CONTRATO: AS REGRAS PARA CADA LADO
A cessação do contrato de arrendamento pode acontecer por acordo, resolução, caducidade, denúncia ou oposição à renovação (art. 1079.º do Código Civil). As regras são diferentes para o senhorio e para o inquilino.
O inquilino pode denunciar o contrato sem precisar de justif**ar, mas não pode fazê-lo a qualquer momento. A lei exige que tenha decorrido pelo menos um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação (art. 1098.º, n.º 3, do Código Civil). Só depois desse período o inquilino pode denunciar, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano, ou de 60 dias se for inferior a um ano. Por exemplo: num contrato de 5 anos, o inquilino só pode denunciar após 20 meses, e a partir daí com 120 dias de aviso prévio. Se não respeitar o pré-aviso, paga ao senhorio as rendas correspondentes ao período em falta (art. 1098.º, n.º 6, do Código Civil).
O inquilino pode ainda impedir a renovação automática do contrato (oposição à renovação), comunicando ao senhorio com antecedência de 120 dias se o prazo for igual ou superior a seis anos, 90 dias se for entre um e seis anos, 60 dias se for entre seis meses e um ano, ou um terço do prazo se for inferior a seis meses (art. 1098.º, n.º 1, do Código Civil).
O senhorio tem regras muito mais restritivas. Só pode opor-se à renovação do contrato nos casos previstos na lei, com prazos de aviso prévio signif**ativamente maiores: 240 dias para contratos com prazo igual ou superior a seis anos; 120 dias para contratos entre um e seis anos; um terço do prazo para contratos inferiores a seis meses (art. 1097.º do Código Civil, alterado pela Lei 56/2023).
E nos contratos de duração indeterminada, o senhorio só pode denunciar livremente mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos, confirmada entre 15 e 12 meses antes da data prevista para a cessação (art. 1101.º, al. c), do Código Civil). Sim, cinco anos. Se o inquilino tiver 65 ou mais anos, ou deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio não pode sequer denunciar o contrato com este fundamento.

V. A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA: QUANDO, QUANTO E COMO
A renda pode ser actualizada anualmente pelo senhorio, com base no coeficiente de actualização publicado pelo Governo em Diário da República. Este coeficiente baseia-se na taxa de inflação e é publicado todos os anos até 30 de Outubro para aplicação no ano seguinte (art. 24.º do NRAU).
A comunicação da actualização deve ser feita por escrito ao arrendatário com pelo menos 30 dias de antecedência relativamente à data em que a nova renda se torna devida. Se o senhorio não actualizar durante vários anos, pode aplicar os coeficientes acumulados dos últimos três anos de uma só vez.
O que o senhorio não pode fazer é aumentar a renda unilateralmente acima do coeficiente legal sem acordo do inquilino. Se o senhorio quiser cobrar uma renda superior à que resulta da actualização, precisa de negociar com o inquilino uma alteração do contrato. Se o inquilino recusar, a renda mantém-se actualizada apenas pelo coeficiente legal.

VI. RENDAS EM ATRASO: O QUE PODE E DEVE FAZER O SENHORIO
A mora no pagamento da renda superior a três meses constitui fundamento para resolução do contrato pelo senhorio (art. 1083.º, n.º 3, do Código Civil). O senhorio pode resolver o contrato extrajudicialmente, por comunicação escrita ao arrendatário enviada por carta registada com aviso de recepção.
Mas há uma salvaguarda para o inquilino: o direito de purgar a mora. O inquilino pode pagar tudo o que deve, incluindo uma indemnização de 20% sobre o valor em atraso, e com isso impede a resolução, desde que o faça antes de o senhorio propor a acção de despejo ou de comunicar a resolução (art. 1048.º do Código Civil). Este direito só pode ser exercido uma vez.
O senhorio que resolve o contrato por falta de pagamento pode recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) para obter o despejo por via extrajudicial, o que é signif**ativamente mais rápido do que a via judicial. Se o inquilino se opuser, o processo é remetido para tribunal.
Um alerta importante para senhorios: se aceitar rendas em atraso sem protestar, pode perder o direito de resolver o contrato com base nessa mora. A aceitação sem reserva pode ser interpretada como renúncia ao direito de resolução. Se vai aceitar rendas atrasadas mas quer manter o direito de agir, faça-o por escrito, declarando que aceita sem prejuízo do direito de resolução.

VII. OBRAS: QUEM PAGA O QUÊ
O senhorio é responsável pelas obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, necessárias para manter o imóvel em condições de servir ao fim a que se destina (art. 1074.º, n.º 1, do Código Civil). Incluem-se aqui as obras no telhado, na canalização, na electricidade, na estrutura e nas paredes exteriores.
O inquilino é responsável apenas pelas pequenas deteriorações resultantes de uma prudente utilização (art. 1073.º, n.º 1, do Código Civil). Uma torneira que pinga por desgaste natural, uma fechadura que se estraga com o uso normal. Tudo o que não seja pequena manutenção é do senhorio.
Quando o senhorio não faz as obras a que está obrigado, o inquilino pode: intimar o senhorio a realizá-las, fixando um prazo razoável; caso o senhorio não cumpra, requerer ao tribunal ou ao BAS autorização para realizar as obras e deduzir o custo nas rendas; ou resolver o contrato se a falta de obras tornar o imóvel inabitável.
A lei criou a injunção em matéria de arrendamento (IMA), um procedimento expedito pelo qual o inquilino pode exigir ao senhorio a realização de obras ou o pagamento de compensação por obras que o próprio inquilino realizou em substituição do senhorio (art. 15.º-T do NRAU).

VIII. A CASA FOI VENDIDA: O QUE ACONTECE AO INQUILINO
A venda do imóvel arrendado não termina o contrato de arrendamento. O comprador sucede nos direitos e obrigações do antigo senhorio (art. 1057.º do Código Civil). Isto signif**a que o novo proprietário assume o contrato exactamente como está: mesma renda, mesmo prazo, mesmas condições.
O novo senhorio não pode exigir que o inquilino saia. Não pode alterar unilateralmente as condições do contrato. E não pode cobrar uma renda diferente da que estava fixada. Tudo continua como antes, com a única diferença de que a renda passa a ser paga a outra pessoa.
O inquilino tem ainda um direito poderoso: o direito de preferência na compra do imóvel (art. 1091.º do Código Civil). Se o arrendamento durar há mais de dois anos, o senhorio é obrigado a comunicar ao inquilino a sua intenção de vender, o preço, as condições de pagamento e a identidade do comprador. O inquilino tem depois o direito de comprar nas mesmas condições. Se o senhorio vender sem comunicar ao inquilino, este pode propor acção de preferência no prazo de seis meses após conhecimento da venda (art. 1410.º do Código Civil).

IX. O ASSÉDIO NO ARRENDAMENTO: CRIME E CONTRA-ORDENAÇÃO
Desde 2019 (Lei 12/2019), o assédio no arrendamento é expressamente proibido e punido. O artigo 13.º-A do NRAU define assédio como qualquer comportamento do senhorio, de quem o represente ou de terceiro com interesse na cessação do contrato que vise perturbar, constranger, criar um ambiente intimidativo, hostil, degradante, humilhante ou desestabilizador, com o objectivo de provocar a desocupação do imóvel.
As formas mais comuns de assédio incluem: cortar a água, a luz ou o gás; deixar de fazer obras essenciais para forçar a saída; fazer obras ruidosas e desnecessárias para incomodar; enviar cartas ameaçadoras; aparecer no imóvel sem aviso nem autorização; mudar as fechaduras das portas comuns; e criar dificuldades no acesso ao prédio.
O inquilino vítima de assédio pode intimar o senhorio a cessar o comportamento por carta registada (art. 13.º-B do NRAU). Se o senhorio não parar em 30 dias, o inquilino pode recorrer ao BAS e pedir a aplicação de sanção pecuniária compulsória. E pode sempre pedir indemnização em tribunal pelos danos sofridos.
E atenção: cortar a água, a luz ou o gás a um inquilino é crime. Constitui coacção, punida pelo artigo 154.º do Código Penal, e o senhorio arrisca pena de prisão até três anos. Não é uma coima. É crime.

X. O DESPEJO: QUANDO E COMO
O despejo é o processo pelo qual o senhorio obtém a desocupação do imóvel e a restituição da posse. Pode seguir duas vias: a via extrajudicial, através do BAS (antigo BNA, Balcão Nacional do Arrendamento), ou a via judicial, através dos tribunais.
O procedimento especial de despejo no BAS é mais rápido e exige que o senhorio tenha um contrato escrito, que o contrato tenha cessado validamente (por resolução, caducidade, oposição à renovação ou denúncia) e que o inquilino não tenha desocupado o imóvel na data prevista. O requerimento é apresentado no BAS, o inquilino é notif**ado para se opor em 15 dias, e se não se opuser ou se a oposição for indeferida, é emitido título de desocupação.
A via judicial é obrigatória quando não existe contrato escrito, quando o inquilino se opõe ao despejo no BAS, ou quando há questões complexas que exigem julgamento (por exemplo, se o inquilino contesta a existência de mora ou invoca o direito de purgar a mora).
Um ponto fundamental: nenhum senhorio pode fazer despejo por conta própria. Mudar fechaduras, retirar pertences do inquilino, cortar serviços ou impedir o acesso é ilegal, constitui crime de coacção e pode dar lugar a processo criminal e a indemnização por danos.

XI. O CONTRATO VERBAL: NÃO TER CONTRATO NÃO SIGNIFICA NÃO TER DIREITOS
Este é um dos temas mais frequentes que me chegam. Pessoas que vivem num imóvel há anos, pagam uma quantia mensal ao senhorio, mas não têm contrato escrito. E quando o senhorio quer que saiam, dizem-lhes que não têm direitos porque não há contrato.
Não é verdade. Desde a Lei 13/2019, o art. 1069.º, n.º 2, do Código Civil protege expressamente o inquilino nesta situação: quando a falta de contrato escrito não lhe é imputável, pode provar a existência do arrendamento por qualquer meio. A jurisprudência tem tratado esta exigência de forma como meramente probatória (ad probationem), o que signif**a que o contrato existe e produz efeitos, mesmo sem documento escrito. A prova pode ser feita por transferências bancárias, recibos, testemunhas, correspondência recebida naquele endereço ou qualquer outro meio que demonstre a ocupação efectiva e o pagamento.
E quem f**a em posição difícil é o senhorio: foi ele que deveria ter formalizado o contrato, e não pode invocar a sua própria omissão para prejudicar o inquilino. Se além disso não declarou as rendas ao Fisco, tem um problema acrescido que não é do inquilino.

XII. RENDAS ANTIGAS E A TRANSIÇÃO PARA O NRAU
Em Portugal existem ainda milhares de contratos de arrendamento anteriores a 1990, com rendas muito baixas, frequentemente inferiores a 100 euros, por imóveis que no mercado actual valeriam 500, 800 ou mais de 1.000 euros mensais. É um problema com dois lados igualmente legítimos.
Para o senhorio, a renda é tão baixa que não cobre sequer o IMI e as obras de manutenção. Para o inquilino, frequentemente idoso e com reforma mínima, aquela renda baixa é a única razão pela qual consegue manter um tecto sobre a cabeça.
A lei criou um regime de transição para o NRAU que permite ao senhorio propor a actualização da renda através de um processo negocial com o inquilino. O senhorio comunica o valor da nova renda proposta (calculado com base em 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel), e o inquilino pode aceitar, contrapropor ou invocar protecção especial.
Mas a Lei 56/2023 (Mais Habitação) travou a transição. Os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 1990 deixaram de poder ser objecto de transição para o NRAU enquanto os inquilinos tiverem protecção especial (idade igual ou superior a 65 anos, deficiência igual ou superior a 60%, ou rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais). O senhorio recebe uma compensação pelo congelamento, isenta de IRS (DL 132/2023), mas é consensual que essa compensação é insuficiente.

XIII. PROTECÇÃO ESPECIAL: QUEM NÃO PODE SER DESPEJADO (OU QUASE)
A lei protege especialmente três categorias de inquilinos:
Inquilinos com 65 ou mais anos de idade.
Inquilinos com deficiência igual ou superior a 60%.
Inquilinos cujo agregado familiar tenha rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais.
Para estes inquilinos, o senhorio não pode denunciar o contrato de duração indeterminada com fundamento na denúncia livre. Não pode opor-se à renovação sem oferecer alternativa habitacional adequada na mesma freguesia ou em freguesia limítrofe. E os prazos de transição para o NRAU são prorrogados.
Mas esta protecção não é absoluta. Mesmo um inquilino protegido pode perder o contrato se não pagar a renda por mais de três meses, se usar o imóvel para fim diverso do contratado, se fizer obras não autorizadas que alterem a estrutura do imóvel, ou se praticar actos que tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (art. 1083.º do Código Civil). A protecção é contra a denúncia livre e contra a transição forçada, não contra o incumprimento do contrato.

XIV. O SUBARRENDAMENTO: QUANDO PODE E QUANDO NÃO PODE
O inquilino só pode subarrendar o imóvel, total ou parcialmente, com autorização escrita do senhorio (art. 1088.º do Código Civil). O subarrendamento sem autorização constitui fundamento de resolução do contrato pelo senhorio.
Uma regra que muitos desconhecem: a renda do subarrendamento não pode exceder a renda paga pelo inquilino, proporcionalmente à parte do imóvel subarrendada (art. 1092.º do Código Civil). Se o inquilino paga 500 euros e subarrenda metade da casa por 400 euros, está a violar a lei. O subarrendamento especulativo é proibido.
E outro ponto importante: se o contrato principal de arrendamento cessar, cessa também o subarrendamento (art. 1089.º do Código Civil). O subarrendatário não f**a protegido perante o senhorio quando o contrato do inquilino termina. Por isso, se está a subarrendar um quarto, tenha consciência de que a sua protecção depende do contrato entre o senhorio e o inquilino principal.

XV. A CAUÇÃO E O FIADOR: O QUE PODE SER EXIGIDO
O senhorio pode exigir uma caução ao inquilino como garantia do cumprimento das obrigações do contrato (art. 1076.º do Código Civil). A caução não pode exceder o equivalente a duas rendas mensais.
A caução deve ser devolvida ao inquilino no final do contrato, deduzidos os valores em dívida (rendas, encargos ou reparação de danos causados pelo inquilino). Se o senhorio não devolver a caução sem justif**ação, o inquilino pode exigir judicialmente a sua restituição, acrescida de juros.
O senhorio pode também exigir um fiador, alguém que se responsabilize pelo pagamento das rendas e pelo cumprimento das obrigações do inquilino caso este não o faça. A fiança é uma garantia pessoal poderosa: o fiador responde com o seu próprio património se o inquilino não pagar. Mas a fiança prestada por prazo determinado caduca no final desse prazo. Se o contrato de arrendamento se renovar automaticamente, o fiador deve verif**ar se a fiança se mantém em vigor ou se caducou com o termo inicial do contrato.
Se é fiador, saiba que pode renunciar à fiança nos termos gerais. Se é inquilino e o senhorio exige fiador, saiba que a lei não impõe essa exigência, apenas a permite. A caução é a garantia legalmente regulada; o fiador é uma garantia contratual.

XVI. O IRS: O QUE O SENHORIO E O INQUILINO PRECISAM DE SABER
Para o senhorio, as rendas recebidas são rendimento tributável em sede de IRS, na categoria F (rendimentos prediais). A taxa autónoma geral aplicável aos rendimentos de arrendamento habitacional é de 25% (art. 72.º, n.º 2, do Código do IRS). O senhorio pode, em alternativa, optar pelo englobamento com os restantes rendimentos, podendo nesse caso deduzir as despesas de conservação e manutenção do imóvel, o IMI, o condomínio e o seguro obrigatório.
Mas a grande novidade fiscal de 2026 é esta: o DL 97/2026, de 20 de Maio (Pacote Fiscal da Habitação), criou uma taxa autónoma reduzida de 10% para rendimentos de arrendamento habitacional com renda moderada, ou seja, renda mensal até 2.300 euros (art. 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Esta taxa aplica-se aos rendimentos obtidos entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029, salvo quando exista uma taxa mais favorável. Na prática, a maioria dos senhorios com contratos habitacionais de renda até esse limite passou a pagar 10% de IRS sobre as rendas, e não 25%.
Mantêm-se ainda as reduções para contratos de longa duração (art. 72.º, n.ºs 3 a 5, do Código do IRS): contratos de 5 a 10 anos beneficiam de uma redução de 10 pontos percentuais (f**ando em 15%); contratos de 10 a 20 anos de 15 pontos (f**ando em 10%); e contratos iguais ou superiores a 20 anos de 20 pontos (f**ando em 5%). Estas reduções aplicam-se sobre a taxa geral de 25%, pelo que os senhorios com contratos longos e renda moderada devem comparar e aplicar a taxa mais favorável.
Para o inquilino, a renda paga é dedutível no IRS: 15% do valor suportado, com o limite de 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027 (DL 97/2026). Para beneficiar desta dedução, o inquilino precisa de exigir recibo de renda electrónico ao senhorio. Se o senhorio não emitir recibo, o inquilino pode comunicar o contrato directamente à Autoridade Tributária.

XVII. O ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS: REGRAS DIFERENTES
O arrendamento para fins não habitacionais (comércio, serviços, indústria) tem regras diferentes. Os prazos mínimos não se aplicam da mesma forma, a protecção especial dos inquilinos vulneráveis não se aplica, e as regras de denúncia e oposição à renovação são mais flexíveis.
No silêncio das partes sobre a duração, o contrato para fins não habitacionais considera-se celebrado com prazo certo de cinco anos (art. 1110.º do Código Civil). O senhorio pode opor-se à renovação com pré-aviso mais curto do que nos contratos habitacionais.
A indemnização pela cessação do contrato pode incluir o valor das benfeitorias realizadas pelo inquilino, o valor do estabelecimento comercial e a perda de clientela, quando aplicável. Estas indemnizações podem representar valores elevados e são frequentemente litígios complexos.

XVIII. CONCLUSÃO
O arrendamento em Portugal não é um tema simples. É uma relação jurídica complexa, regulada por centenas de artigos do Código Civil, pelo NRAU, pela Lei 56/2023 e por dezenas de diplomas complementares. Nem o senhorio nem o inquilino devem assumir que sabem os seus direitos sem os verif**ar.
O que é certo é isto: tanto o senhorio como o inquilino têm direitos e deveres. Nenhum dos dois pode agir como se o outro não existisse. O senhorio não pode cortar a luz, mudar as fechaduras ou forçar a saída. O inquilino não pode deixar de pagar a renda, subarrendar sem autorização ou recusar-se a sair quando o contrato cessou validamente.
O equilíbrio é possível quando ambas as partes conhecem a lei. E quando a lei não chega, os tribunais existem para isso. O que não pode acontecer, e acontece todos os dias, é que pessoas percam as suas casas ou os seus investimentos por falta de informação. Este artigo existe para reduzir essa lacuna.

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