Urbifracção - Administração de Condomínios e Mediação Imobiliária

12/12/2022

https://www.dn.pt/opiniao/monopolios-fatais-da-e-redes-a-via-verde-15463797.html

1 Uma das questões mais difíceis de resolver quanto à eletrificação do parque automóvel passa por uma entidade mastodôntica e contra a qual quase nada se pode fazer: a E-Redes. A antiga REN - Rede Elétrica Nacional, monopolista, está a léguas dos problemas dos consumidores quanto à transi...

12/09/2022

Administrador de condomínio, um super-herói?
A profissionalização do setor da administração de condomínios não acontece por acaso. A atividade implica uma gestão muito abrangente, envolvendo inúmeras capacidades e áreas de conhecimento.

Hoje, a figura do “administrador de condomínios” representa uma equipa multidisciplinar, em missão contínua. Na distribuição de poderes está a força deste super-herói.

A carga de trabalho e responsabilidade, que já era grande, aumentou em abril, com a entrada em vigor da nova lei da propriedade horizontal. Trouxe novas competências e obrigações, mas veio também “potenciar o desenvolvimento desta atividade profissional” Dr. Vítor Amaral, presidente da APEGAC

A administração de condomínios exige a boa gestão das relações interpessoais.
Empatia, disponibilidade, eficiência e know-how são alguns dos atributos que os condóminos procuram em quem os representa.

O gestor terá de se mover em diferentes ambientes e ser capaz de comunicar com pessoas cujos perfis são muito díspares entre si.

Frequentemente, e a par dos conhecimentos específicos do setor, há que recorrer às soft skills para se corresponder às expectativas de proprietários, arrendatários, vizinhos e outros elementos da comunidade.

Ou seja, ao administrador cabe também o papel de mediador. Sobretudo na resolução de conflitos entre vizinhos, pode facilitar a comunicação; providenciar soluções e canais promotores do diálogo.

Chave Móvel Digital Gecond
Competências específicas, amplas e transversais
Perceber de lâmpadas e leis? Sim. Pedem-se vastos conhecimentos.
É fundamental o gestor possuir uma compreensão técnica das diversas áreas de um condomínio, e desenvolver uma rede sólida de parceiros para responder às exigências particulares de cada área.

Algumas noções técnicas quanto ao funcionamento e manutenção de elevadores, dos sistemas de videovigilância, dos facility services e da ecossustentabilidade do edifício serão também bem-vindas.

Além de competências técnicas e práticas, a administração de condomínios requer vários conhecimentos da legislação vigente, nomeadamente, no âmbito de seguros, manutenção de equipamentos, fornecimento de água e de energia, contratação de serviços gerais de limpeza e de jardinagem, entre muitos outros.

Vertentes da administração de condomínios
cumprimento da legislação
procedimentos contabílisticos
manutenção técnica predial
gestão de equipas multidisciplinares
rede de parceiros e fornecedores
gestão das relações humanas
negociação e gestão de stress
utilização das novas tecnologias
E ainda há quem acredite que a gestão de condomínios é simples…
“Qualquer um administra um condomínio” é um preconceito a banir.
Facto: os profissionais do setor caracterizam-se pela grande pluralidade de conhecimentos. O bom gestor de condomínios destaca-se pela capacidade de resposta aos desafios de uma atividade sumamente exigente, multidisciplinar e sob a constante avaliação dos clientes.
Num mercado onde a concorrência é forte, vencem as empresas que prestam aos condóminos um serviço ótimo. Na reunião de competências, revela-se o “super-herói”.

Desmistificar opiniões negativas sobre quem administra condomínios faz parte da missão das empresas idóneas que operam no setor, mas também do legislador. É urgente a sua regulação.

A tecnologia pode e é um aliado imprescindível. Sob o conceito de gestão integral, a plataforma de gestão de condomínios Gecond permite ao gestor de condomínios uma elevada performance, simplificando o seu dia a dia. E missão cumprida.

23/06/2022

https://anpacondominios.pt/2022/06/14/pode-o-administrador-cobrar-a-declaracao-de-encargos-de-condominio/?fbclid=IwAR1PnK59S9HIFiAUX1IFS3PtQ7AZs3jt1keouK9UlnHPeAqb6vhOuX8Y7eg

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que procede à revisão do regime jurídico da propriedade horizontal, introduziu a “declaração de dívida do condómino” ou “declaração de encargos de condomínio”:

a) Nos termos do Artigo 1424.º-A, “o condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento” e, ainda, “a declaração (…) é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte”;

b) Nos termos da al. q) do n.º 1 do Artigo 1436.º, o Administrador passa a ter como função “emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração”.

Com este dispositivo, pretende-se:

a) Assegurar a informação do adquirente quanto aos encargos de condomínio em vigor à data da aquisição;
b) Incentivar o vendedor à regularização de eventuais dívidas, antes da transmissão do imóvel, evitando situações de “deserção” dos devedores e de acumulação de dívidas imputadas a anteriores proprietários das frações autónomas;
c) Indiretamente, assinalar ao Administrador a iminência de mudança de proprietário da fração.

Passando a ser uma nova função do Administrador, colocam-se novas questões às administrações profissionais de condomínios, gerando-se polémica acerca da cobrança da emissão da declaração. Partimos do reconhecimento da utilidade deste instrumento noutros países europeus, há vários anos, para sustentar a resposta a esta questão.

1) A experiência de outros países europeus

a) Espanha¹
A declaração de inexistência de dívidas (“declaración de deuda“) é obrigatória desde 1999, no ato público de transmissão da fração, a qualquer título que seja, oneroso ou não. Desde 2013, em caso de ocultação de dívidas pelo vendedor, a fração responde pelas dívidas vencidas na anuidade em curso e nas três anuidades anteriores, com direito de regresso do comprador sobre o vendedor. O “Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas” fornece uma plataforma para a emissão das declarações, interligada com as plataformas notariais.
Deixou de ser publicado em 2009 o barômetro indicativo de honorários propostos pelos Colégios provinciais. O valor usualmente praticado oscila entre os 35 e os 50 €, cobrado ao vendedor.

b) França²
A declaração (“état-daté”) é obrigatória desde 1965 em caso de transmissão a título oneroso. Caso se estabeleça a existência de dívidas ao condomínio, o notário procede à retenção do respetivo valor, para ser entregue ao condomínio.
Enquanto prevalece noutros países o princípio da liberdade na fixação dos preços, os honorários do Administrador foram limitados, em 2020, ao valor de 380,00 euros, cobrados ao condómino vendedor, independentemente do número de frações transmitidas. Com efeito, as associações de defesa dos consumidores reclamavam o caráter abusivo de valores que chegavam a atingir os 700,00 euros por declaração.

c) Itália³
A declaração (“liberatoria condominiale“) está prevista no Código Civil. Mesmo não sendo de apresentação obrigatória nos atos de transmissão, é usualmente solicitada pelos notários. Independentemente da declaração, o adquirente obriga-se solidariamente com o vendedor quanto aos encargos ordinários (não aos extraordinários) do ano corrente e do ano anterior.
É habitualmente cobrado um valor entre 50 e 70 euros pela declaração, que reporta ao ano em curso e ao ano anterior.

A comparação poderia ser alargada à Alemanha, Países Baixos, etc., para demonstrar que as declarações de encargos ou dívidas de condomínio, produzidas para efeito de atos de transmissão onerosa de frações, importam geralmente a cobrança de um serviço pelas administrações profissionais, aos condóminos vendedores.

2) Justificação da cobrança da declaração ao condómino vendedor

Relevam para a cobrança do serviço de emissão da declaração, ao condómino vendedor, as justificações já aceites e estabilizadas noutros países europeus:

a) O contrato de compra e venda é um ato privado, sendo igualmente privado o ato da emissão da declaração, à margem das relações entre o Administrador e o Condomínio. Nesse sentido, a Audiencia Provincial de Girona (Sección 1ª de 6-10-2004) decidiu, por exemplo, que “se tal certificado se emite no interesse do transmitente da fração que se pretende vender, é claro que quem deve pagar os honorários a que possa ter direito o Administrador apenas pode ser o vendedor”. Assim, o custo da emissão da declaração não deveria ser incluído nos honorários convencionados entre o Administrador e o Condomínio, sendo um serviço prestado pelo Administrador ao condómino vendedor.

b) A Autoridade para a Concorrência francesa ⁴ admitiu as posições apresentadas pelas associações profissionais, designadamente: (i) a declaração acarreta uma responsabilidade acrescida para o Administrador, que pode ser responsabilizado por erros ou por declarações falsas; (ii) os pedidos de emissão de declarações perturbam o fluxo e as rotinas de trabalho dos profissionais; (iii) a emissão de uma declaração no decurso do ano, sem contas aprovadas pela assembleia de condóminos, implica um trabalho acrescido para o Administrador, como a conferência dos pagamentos efetuados pelo condómino, a verificação da inexistência de processos de cobrança nos quais possam ter sido reclamados valores que ainda não foram transpostos para a conta corrente do condómino, por exemplo; (iv) a elaboração e a assinatura da declaração mobiliza a intervenção de pessoal qualificado para o efeito (técnico de contas, assinatura qualificada do responsável da empresa).

c) A liberdade de estabelecimento e de prestação de serviços, consagrada pelo direito europeu, não colide, quanto à cobrança da emissão da declaração, com a proteção do consumidor, desde que seja observado um princípio de proporcionalidade que os valores em causa não parecem violar, atendendo ao negócio imobiliário – transmissão onerosa – para o qual a declaração é produzida.⁵

d) Os documentos instrutórios para a compra e venda de frações – entre os quais passa a constar a declaração emitida pela Administrador – já importam, em Portugal, custos para o vendedor, como sejam: a certidão permanente predial, a certidão da licença de utilização, o certificado energético ou a ficha técnica da habitação.

Em conclusão, é comummente aceite e perfeitamente razoável que, em contrapartida da emissão da declaração de dívida ou de encargos de condomínio, seja devida ao Administrador uma remuneração, ficando a mesma a cargo do condómino vendedor. Não se vislumbra motivo para um entendimento diferente em Portugal.

Observatório da Propriedade Horizontal
E-Mail: [email protected]

¹ Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propriedad horizontal, modificada pela Ley 8/1999, de 6 de abril.
² Décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l’application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
³ Articolo 1130 – n.º 9 – Codice civile e Articolo 63 – Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie.
⁴ Autorité de la Concurrence, Avis nº 20-A-01 du 14 janvier 2020.
⁵ A este propósito, veja-se a Décision n. 441005 do Conseil d´État francês, que analisa a limitação do valor dos honorários por referência às Diretivas 2006/123/CE e 2005/36/CE, relativas aos serviços no mercado interior e ao reconhecimento das qualificações profissionais, respetivamente.

11/01/2022

Alteração legislação

11/02/2021

ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO E A LEI 4-B/2021 DE 1 DE FEVEREIRO
Publicado por APEGAC | 5 Fevereiro 2021 | Associação, Notícias | 0 |

ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO E A LEI 4-B/2021 DE 1 DE FEVEREIRO
A APEGAC recomendou desde o início da crise Pandémica SARS CoV 2 que as Assembleias de Condomínio seguissem estritamente as regras da DGS, o que em termos práticos desde o confinamento geral aos sucessivos Estados de Contingência e de Emergência impediu a realização da maioria das Assembleias de Condóminos em 2020.

Quando se começou a definir a segunda vaga da Covid 19, tornou-se previsível que a realização de Assembleias de Condóminos no início de 2021 seria muito difícil.

Neste contexto a APEGAC solicitou em novembro de 2020, e de novo em janeiro de 2021, ao Órgão que tutela o setor de administração de condomínios – o IMPIC, que fosse ponderada uma iniciativa legislativa para aprovação de legislação, pelo menos temporária, para os condomínios poderem realizar e legitimar Assembleias de Condomínio não presenciais .

No passado dia 1 de fevereiro foi publicada a LEI Nº 4-B/ 2021 de 1 de fevereiro, a partir de uma iniciativa do governo, com o objetivo de acrescentar alguns aditamentos à LEI Nº 1-A/2020 de 19 de março que previa a adoção de “Medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19”.

Um dos aditamentos agora acrescentados foi o Artigo 5º-B Foi com alguma surpresa que tomámos conhecimento de uma iniciativa do governo (Nº70/XIV/2ª) do dia 26 de janeiro, que foi aprovada na Assembleia da República(106/VIV) em 29 de janeiro e publicada como a Lei 4-B/2021 em 1 de fevereiro, incluindo entre outros um aditamento à Lei 1-A/2020 de 19 de março, o Artigo 5º-A (Realização de Assembleias de Condóminos).

Não tendo a APEGAC ou qualquer entidade representativa da atividade de gestão e administração de condomínios, sido consultada sobre este tema, verificamos que o texto da Lei publicada, que se aplica às Assembleias de Condóminos a realizar em 2021, apresenta uma considerável falta de adesão à realidade em alguns dos procedimentos estabelecidos.

De uma primeira análise sumária, o articulado do Art.º 5º-A da Lei 4-B de 1 de fevereiro, suscita-nos várias perplexidades que passamos a enumerar:

O número 2 do referido Art.º 5º-A determina que “… é permitida e incentivada a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância no ano de 2021…” o que abre uma nova perspetiva alternativa sobre o modelo de realização de Assembleias de Condóminos, o que consideramos positivo.

Já os termos em que são permitidas as Assembleias suscitam-nos sérias dúvidas de exequibilidade, nomeadamente a alínea a) do nº 2 estabelece que “Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência;”

Ora, o referido modelo misto (presencial e por videoconferência) poderá ser ponderado quando esteja concluído o atual período de confinamento geral, que não permite a parte presencial.

Deverá ainda ter-se em consideração que a organização de uma Assembleia Geral mista impõe o acesso a utilização de recursos tecnológicos (energia, computadores/monitores com vídeo e áudio e acesso à internet), na componente presencial que raramente estarão disponíveis no contexto habitual de realização das Assembleias. A opção por este modelo implicará a ocorrência de custos adicionais que deverão ser aceites pelo condomínio, para a sua concretização.

A alínea b) do mesmo nº 2 deste artigo é um caso raro de afastamento da realidade já que prevê que “Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto.”

Mesmo que fundamentada a falta de condições para participar em reuniões por videoconferência, por parte dos condóminos, o suprimento da falta de equipamento (computador, tablet ou smartphone), de conhecimentos técnicos de utilização do software, de acesso à internet ou de qualquer outra circunstância que obste à participação do condómino, em nenhuma circunstância faz sentido tal possa ser considerado da responsabilidade da administração.

A única alternativa a ponderar, nessa situação será a realização de Assembleias de acordo com o modelo misto, o que só será possível após o final do confinamento e se forem criadas condições para a sua concretização.

O nº 3 do mesmo Art.º 5-A, estabelece as alternativas de assinatura e subscrição das atas de Assembleias efetuadas por videoconferência ( ou mistas) prevendo como alternativas “a assinatura eletrónica qualificada” cuja utilização se entende muito afastada da realidade da maioria dos condóminos, por “assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original”, se entende pouco recomendável , no atual contexto de confinamento já que implicará a recolha porta a porta de assinaturas a cada proprietário, ou ainda “sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas” o que é tecnicamente pouco viável já a digitalização sucessiva de um documento tenderá a torná-lo ilegível.

Daqui resulta que a alternativa mais próxima da realidade, em termos de subscrição da ata pelos condóminos participantes nas Assembleias realizadas por videoconferência será a ata ser assinada por quem presida à Assembleia de Condóminos, sendo a subscrição da ata feita pelos presentes na Assembleia, nos termos do nº 4.: “vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.”

A recolha das declarações por correio eletrónico não será fácil, mas a sua operacionalização será relativamente viável e a sua inclusão como anexos da ata deverá validar o conteúdo (deliberações) da ata da Assembleia de Condóminos.

O nº 6 prevê que “ As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores.”.

A validação, com efeitos retroativos é sempre estranha e rara, porque à data da realização de eventuais reuniões por videoconferência que tenham tido lugar, os condóminos não sabiam que essas reuniões tinham a validade de Assembleias de Condóminos, uma vez que não existia enquadramento jurídico que validasse esse meio como forma de realização de Assembleias Gerais de Condomínio.

Não podemos deixar ainda de notar que este aditamento (art.º 5-A) é omisso sobre o processo de envio das convocatórias para as Assembleias de Condóminos, neste contexto que se esperaria que fossem validadas as convocatórias por correio eletrónico e também não existe qualquer referência ao processo de registo e validação de presenças na Assembleia, fator essencial para a constituição de quórum e para a legitimação da votação das deliberações da Assembleia.

Merece ainda particular referência o Artigo 6º-B da mesma Lei4-B/2021 que estabelece que “São suspensas todas as diligências e todos os prazos para a prática de atos processuais, procedimentais e administrativos que devam ser praticados no âmbito dos processos e procedimentos que corram termos nos tribunais judiciais, tribunais administrativos e fiscais, Tribunal Constitucional e entidades que junto dele funcionem, Tribunal de Contas e demais órgãos jurisdicionais, tribunais arbitrais, Ministério Público, julgados de paz, entidades de resolução alternativa de litígios e órgãos de execução fiscal”. Este artigo afetará certamente as cobranças judicias de dívidas e a resolução sobre litígios que se encontrem no âmbito das entidades judiciais.

16/04/2020

"La profesión de administrador de fincas ha sido reconocida como esencial en estos tiempos de crisis"

16/12/2019

Licença Mediação Imobiliária Nº 17309
www.urbifraccao.com

11/06/2017

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