09/06/2026
Segurança jurídica na compra de imóveis: o legislador volta a impor transparência.
Na compra e venda de imóveis, a simplif**ação de procedimentos pode comprometer a segurança jurídica, sobretudo quando estamos perante um dos investimentos mais relevantes dos particulares e das empresas.
A dispensa de apresentação da licença de utilização no momento da escritura, ou documento particular autenticado (DPA) prevista desde a entrada em vigor do “Simplex Urbanístico" (Decreto-Lei n.º 10/2024) embora pensado como motor de agilização do processo de licenciamento de obras e construção em Portugal, acabou, por vezes, a gerar um cenário de incerteza no mercado.
Na prática, multiplicaram-se situações em que compradores, apenas após a celebração do contrato, descobriram irregularidades urbanísticas, frações ilegais ou sem condições de habitabilidade.
Perante este risco, o legislador veio corrigir o regime.
Com a alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, com produção plena de efeitos a partir de 3 de agosto, a transparência documental volta a assumir caráter preponderante.
O que muda na prática?
No ato da escritura ou do Documento Particular Autenticado (DPA), passa a ser obrigatório declarar formalmente a situação urbanística do imóvel, através de uma das seguintes modalidades:
- Apresentação da licença ou do título urbanístico aplicável;
- Declaração, sob responsabilidade do vendedor, de que a licença existe, ainda que não seja exibida naquele momento;
- Declaração expressa de que o imóvel não dispõe de licença, com transferência clara e consciente desse risco para o comprador.
- Caso a licença já se encontre averbada na Certidão Permanente Predial, a regularidade documental f**a desde logo assegurada, dispensado a sua apresentação.
Importa ressaltar que a omissão desta menção pode determinar a invalidade do negócio jurídico.
Por outro lado, a falsa declaração quanto à existência de licença pode gerar responsabilidade civil e ainda integrar o crime de falsas declarações.
Quem compra ou vende um imóvel deve ver para além do valor do negócio ou das características do bem.
A verif**ação da situação urbanística e a solidez da documentação são hoje condições essenciais de proteção patrimonial e de segurança jurídica.
A nova regra é clara: sem informação urbanística rigorosa, não há negócio verdadeiramente seguro.
Mais do que acelerar operações, importa garantir que o património não f**a exposto ao acaso, protegendo os seus bens contra riscos inesperados e assegurando a sua estabilidade a longo prazo.
