SFA Advogados

17/08/2026

🏗️ VAI CONSTRUIR OU FAZER OBRAS? SAIBA O QUE PODE FAZER A PARTIR DE 1 DE OUTUBRO DE 2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026 altera profundamente o regime das obras e do licenciamento urbanístico.

As novas regras entram em vigor no dia 1 de outubro de 2026.

Mas, concretamente, o que pode o proprietário fazer?

1. QUERO CONSTRUIR UMA CASA NOVA

Se o terreno estiver abrangido por um loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução que já defina aquilo que pode ser construído, a obra poderá f**ar sujeita a comunicação prévia.

O proprietário não terá de esperar por uma autorização expressa da Câmara. Poderá iniciar a obra depois de:

▪️ Entregar todos os projetos e documentos exigidos;
▪️ Pagar as taxas e restantes encargos;
▪️ Informar a Câmara do início dos trabalhos;
▪️ Identif**ar o responsável pela execução da obra.

Se o terreno não estiver abrangido por regras suficientemente concretas, continuará a ser necessário obter uma licença.

Não basta entregar um papel na Câmara e começar a construir. Uma comunicação incompleta ou relativa a uma obra que viole o PDM poderá ser considerada sem efeito, podendo a Câmara suspender os trabalhos e ordenar a reposição da legalidade.

2. QUERO FAZER OBRAS DENTRO DE CASA

As alterações exclusivamente interiores f**am dispensadas de licença e de comunicação prévia quando:

▪️ Não alterem fachadas, telhados, coberturas, portas ou janelas exteriores;
▪️ Não prejudiquem a estabilidade do edifício;
▪️ Não envolvam modif**ações exteriores com impacto físico ou estético.

Se a obra interior interferir com a estrutura, será necessário projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado.

Não se pode aproveitar uma “obra interior” para fechar uma varanda, transformar uma garagem em habitação, aumentar a casa ou alterar a fachada sem verif**ar previamente qual o procedimento exigido.

3. QUERO RECONSTRUIR UMA CASA ANTIGA

As obras de reconstrução passam a estar, em geral, dispensadas de licença e comunicação prévia.

Mas apenas existe verdadeira reconstrução quando a obra respeita o último antecedente válido do imóvel e reconstitui as fachadas, os vãos, os corpos balançados ou recuados e a cobertura da construção anterior.

Se aumentar a área, levantar mais um piso, alterar signif**ativamente as fachadas ou ocupar uma área diferente, poderá já estar em causa uma ampliação ou uma nova construção, sujeita a licença ou comunicação prévia.

A existência de ruínas no terreno não dá ao proprietário o direito automático de construir uma casa com a dimensão e o formato que pretender.

4. QUANDO POSSO COMEÇAR A OBRA?

Até cinco dias antes do início dos trabalhos, o proprietário deve informar a Câmara:

▪️ Da data em que pretende começar;
▪️ Da identidade da pessoa ou empresa que executará a obra;
▪️ Dos restantes elementos legalmente exigidos.

Esta obrigação aplica-se também às obras isentas de licença ou comunicação prévia, com exceção de determinadas obras de conservação realizadas exclusivamente no interior do imóvel.

O aviso da obra deve igualmente ser colocado no local, de forma visível da via pública, até cinco dias antes do início dos trabalhos.

Se os trabalhos não começarem no prazo de um ano, a comunicação do início da obra caduca.

5. QUANTO TEMPO TEM A CÂMARA PARA RESPONDER?

Depois de receber um pedido de licença ou de informação prévia, a Câmara tem 20 dias para verif**ar se o processo está corretamente instruído.

Se faltarem documentos indispensáveis, o proprietário dispõe de 10 dias para os entregar ou corrigir.

Se a Câmara nada disser durante os 20 dias, o processo considera-se corretamente instruído, não podendo depois ser aumentado o prazo de decisão com fundamento numa falha que deveria ter sido detetada nessa fase.

O projeto de arquitetura deve ser decidido no prazo máximo de 30 dias, contado nos termos previstos na lei.

Depois de entregues as especialidades e os restantes elementos necessários, a Câmara tem:

▪️ 20 dias para a decisão final sobre determinadas obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição;
▪️ 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos;
▪️ 45 dias para operações de loteamento.

Estes prazos podem suspender-se quando sejam legalmente exigidos documentos, pareceres externos ou consulta pública.

6. A CÂMARA NÃO RESPONDEU. POSSO COMEÇAR A CONSTRUIR?

O novo regime prevê o deferimento tácito quando a Câmara não decide o pedido de licenciamento dentro do prazo legal.

Contudo, o deferimento tácito não torna legal uma obra que viole o PDM, uma servidão administrativa, uma restrição de utilidade pública ou outras normas urbanísticas.

Antes de iniciar os trabalhos, o proprietário terá ainda de cumprir as formalidades exigidas, pagar as taxas e restantes encargos e entregar os elementos relativos à execução da obra.

O silêncio da Câmara não deve ser confundido com uma autorização para construir o que se quiser.

7. FIZ UMA COMUNICAÇÃO PRÉVIA. A CÂMARA AINDA PODE FISCALIZAR?

Pode.

A Câmara pode verif**ar posteriormente os projetos e os documentos apresentados.

Se faltar algum elemento, o proprietário poderá ser notif**ado, uma única vez, para o entregar no prazo de 10 dias. Se não o fizer, a comunicação poderá ser considerada sem efeito e a obra inviabilizada.

O controlo dos documentos da comunicação prévia tem, em regra, o prazo de um ano. Porém, a Câmara mantém, a todo o tempo, o poder de fiscalizar se aquilo que foi efetivamente construído corresponde ao projeto apresentado.

8. QUANDO POSSO UTILIZAR A CASA?

Se a utilização resultar de uma obra licenciada, objeto de comunicação prévia ou legalmente isenta, o imóvel poderá ser utilizado imediatamente após a entrega da comunicação de utilização devidamente instruída.

Quando a utilização ou alteração de uso não tenha sido precedida da respetiva obra, o imóvel só poderá ser utilizado 10 dias depois da comunicação, desde que a Câmara não a rejeite nem determine uma vistoria.

Transformar uma garagem, armazém ou loja em habitação continua a depender da verif**ação de que o uso pretendido é permitido e de que o imóvel possui condições para esse fim.

9. QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES DO PROPRIETÁRIO?

O proprietário deve:

▪️ Entregar todos os projetos e documentos legalmente exigidos;
▪️ Confirmar que a obra respeita o PDM e os restantes regulamentos;
▪️ Pagar as taxas, compensações ou cauções devidas;
▪️ Comunicar o início dos trabalhos com cinco dias de antecedência;
▪️ Identif**ar o responsável pela execução;
▪️ Afixar o aviso da obra no local;
▪️ Executar exatamente o projeto apresentado ou aprovado;
▪️ Comunicar a utilização do imóvel antes de o ocupar;
▪️ Informar a Câmara, no prazo de 15 dias, se substituir o empreiteiro, o autor do projeto, o diretor de obra ou o diretor de fiscalização.

As novas regras pretendem reduzir o tempo de espera nos municípios, mas transferem uma parte muito maior da responsabilidade para o proprietário e para os técnicos.

A Câmara deixa de controlar previamente algumas operações, mas não perde o poder de fiscalizar, suspender obras ilegais ou determinar a sua demolição.

Simplif**ação não signif**a ausência de licença, ausência de documentos ou liberdade para construir em qualquer terreno.

⚖️ Sara Freire de Andrade – Advogada

13/08/2026

https://www.facebook.com/share/1EhX1tmwoZ/?mibextid=wwXIfr

Tem terrenos em Portugal? Mesmo à distância, pode identificá-los e protegê-los. 🇵🇹

O BUPi - Balcão Único do Prédio permite aos portugueses que vivem no estrangeiro identif**ar e georreferenciar os seus terrenos em Portugal, à distância e sem custos.

Em entrevista à RTP, a Secretária de Estado da Justiça, Ana Luísa Machado, explica as vantagens deste processo para os proprietários e para o país — contribuindo para conhecer melhor o território, proteger a propriedade e garantir uma gestão mais eficiente do património.

📍 O seu terreno. O seu património. A sua identif**ação.

▶️ Veja a entrevista completa na RTP Play.
https://www.rtp.pt/play/p16050/e947501/bom-dia-portugal-fim-de-semana/1459889

13/08/2026

𝗥𝗦𝗜, 𝗦𝗨𝗕𝗦Í𝗗𝗜𝗢 𝗦𝗢𝗖𝗜𝗔𝗟 𝗗𝗘 𝗗𝗘𝗦𝗘𝗠𝗣𝗥𝗘𝗚𝗢 𝗘 𝗣𝗘𝗡𝗦Õ𝗘𝗦 𝗦𝗢𝗖𝗜𝗔𝗜𝗦: 𝗢 𝗤𝗨𝗘 𝗠𝗨𝗗𝗔 𝗖𝗢𝗠 𝗔 𝗡𝗢𝗩𝗔 𝗣𝗥𝗘𝗦𝗧𝗔ÇÃ𝗢 𝗦𝗢𝗖𝗜𝗔𝗟 Ú𝗡𝗜𝗖𝗔?

Foi publicado o Decreto-Lei n.º 166/2026, de 13 de agosto, que cria a Prestação Social Única — PSU, cujo novo regime produzirá efeitos a partir de 31 de dezembro de 2026.

Embora o diploma entre em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da sua publicação, as alterações agora aprovadas não têm aplicação imediata.

A criação da Prestação Social Única representa uma profunda reorganização do sistema de proteção social não contributiva: treze prestações atualmente autónomas passam a ser integradas num único regime jurídico.

Entre as prestações abrangidas encontram-se:

▪️ O rendimento social de inserção;

▪️ O subsídio social de desemprego;

▪️ A pensão social de velhice;

▪️ A pensão social de invalidez especial;

▪️ As pensões de viuvez e de orfandade;

▪️ O complemento extraordinário de solidariedade;

▪️ Vários subsídios sociais relacionados com a parentalidade, a gravidez e a adoção.

𝗖𝗼𝗺𝗼 𝘀𝗲𝗿á 𝗰𝗮𝗹𝗰𝘂𝗹𝗮𝗱𝗮 𝗮 𝗻𝗼𝘃𝗮 𝗽𝗿𝗲𝘀𝘁𝗮çã𝗼?

O valor de referência da PSU corresponde a 50% do Indexante dos Apoios Sociais — IAS —, devendo ser atualizado por portaria.

O montante efetivamente atribuído será, contudo, variável e dependerá da composição do agregado familiar, dos seus rendimentos e da respetiva situação económica e patrimonial.

A PSU terá natureza diferencial, correspondendo, em termos gerais, à diferença entre o valor da prestação aplicável ao agregado familiar e os rendimentos considerados para esse efeito.

𝗤𝘂𝗮𝗶𝘀 𝘀ã𝗼 𝗮𝘀 𝗽𝗿𝗶𝗻𝗰𝗶𝗽𝗮𝗶𝘀 𝗰𝗼𝗻𝗱𝗶çõ𝗲𝘀 𝗱𝗲 𝗮𝗰𝗲𝘀𝘀𝗼?

A atribuição da prestação depende, entre outros requisitos:

▪️ De os rendimentos do requerente e do agregado familiar serem inferiores ao valor da PSU aplicável;

▪️ De o património mobiliário do agregado familiar não ultrapassar 60 vezes o valor do IAS;

▪️ De os bens móveis sujeitos a registo — designadamente veículos — também não excederem 60 vezes o valor do IAS;

▪️ Da residência em território nacional;

▪️ Da autorização do requerente e dos membros do agregado familiar para que a entidade gestora aceda às informações fiscais e bancárias relevantes para a avaliação das condições de atribuição.

Relativamente aos cidadãos nacionais de países terceiros, mantém-se, em regra, a exigência de residência em território nacional, com título válido, durante pelo menos um ano.

O diploma estabelece ainda que quem tenha feito cessar voluntariamente o contrato de trabalho, por denúncia ou resolução sem justa causa, deverá aguardar, em regra, um ano antes de poder requerer a PSU, ressalvando-se, designadamente, as situações de violência doméstica.

𝗘 𝗾𝘂𝗲𝗺 𝗲𝘀𝘁𝗶𝘃𝗲𝗿 𝗮𝗽𝘁𝗼 𝗽𝗮𝗿𝗮 𝘁𝗿𝗮𝗯𝗮𝗹𝗵𝗮𝗿?

Quando o requerente ou algum membro maior de idade do agregado familiar, ainda em idade ativa, não esteja a trabalhar, o acesso à prestação dependerá, em regra:

▪️ Da inscrição no centro de emprego;

▪️ Da disponibilidade ativa para aceitar emprego conveniente ou frequentar formação profissional;

▪️ Da disponibilidade para participar em atividades de solidariedade social.

Estas atividades correspondem a ocupações temporárias desenvolvidas em benefício de entidades públicas, instituições sem fins lucrativos, entidades do setor social ou da proteção civil.

Não são remuneradas e não podem, em regra, ultrapassar 15 horas semanais.

O beneficiário terá, contudo, direito a transporte, alimentação quando a atividade tenha a duração mínima legalmente prevista, seguro de acidentes pessoais e uma senha de participação, nos termos que ainda serão regulamentados.

Para os beneficiários com idades compreendidas entre os 18 e os 25 anos poderão ser previstas horas adicionais de atividade de solidariedade social.

𝗘 𝘀𝗲 𝗼 𝗯𝗲𝗻𝗲𝗳𝗶𝗰𝗶á𝗿𝗶𝗼 𝗰𝗼𝗺𝗲ç𝗮𝗿 𝗮 𝘁𝗿𝗮𝗯𝗮𝗹𝗵𝗮𝗿?

Uma das novidades introduzidas pelo diploma consiste na criação de um mecanismo de redução gradual da prestação em função do aumento dos rendimentos do trabalho.

Pretende-se evitar que o início de uma atividade profissional ou o aumento dos rendimentos determine a perda imediata e integral do apoio social.

Assim, o beneficiário poderá continuar a receber uma parte da prestação durante a transição para o mercado de trabalho, nos termos e limites previstos no novo regime.

𝗤𝘂𝗲𝗺 𝗷á 𝗿𝗲𝗰𝗲𝗯𝗲 𝘂𝗺𝗮 𝗱𝗲𝘀𝘁𝗮𝘀 𝗽𝗿𝗲𝘀𝘁𝗮çõ𝗲𝘀 𝘃𝗮𝗶 𝗽𝗲𝗿𝗱𝗲𝗿 𝗱𝗶𝗿𝗲𝗶𝘁𝗼𝘀?

O diploma prevê um regime transitório destinado a salvaguardar os atuais beneficiários.

A conversão das prestações existentes na nova PSU não deverá, por si só, determinar uma diminuição do nível de proteção social anteriormente assegurado.

Para esse efeito, prevê-se a manutenção do valor que o beneficiário já recebia ou, quando necessário, o acesso a prestações complementares destinadas a preservar esse nível de proteção.

A continuidade dos subsídios sociais de parentalidade e de desemprego já atribuídos f**a igualmente assegurada até ao termo do respetivo período de concessão.

𝗤𝘂𝗮𝗻𝗱𝗼 𝘀𝗲 𝗮𝗽𝗹𝗶𝗰𝗮 𝗼 𝗻𝗼𝘃𝗼 𝗿𝗲𝗴𝗶𝗺𝗲?

O Decreto-Lei n.º 166/2026 entra em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da sua publicação, mas produz efeitos apenas em 31 de dezembro de 2026.

Até essa data será ainda necessária a aprovação da regulamentação indispensável à execução de várias medidas previstas no diploma.

A criação da Prestação Social Única não corresponde, portanto, a uma simples alteração de nome.

O novo regime modif**a as condições de acesso, o cálculo dos apoios, as obrigações impostas aos beneficiários e os mecanismos de acompanhamento e fiscalização.

Cada situação deverá, por isso, ser analisada individualmente, atendendo à composição, aos rendimentos, ao património e às circunstâncias concretas do respetivo agregado familiar.

Sara Freire de Andrade
Advogada

*Publicação de natureza meramente informativa, não dispensando a análise jurídica de cada situação concreta.*

12/08/2026

𝗛𝗘𝗥𝗔𝗡Ç𝗔𝗦 𝗜𝗡𝗗𝗜𝗩𝗜𝗦𝗔𝗦: 𝗔 𝗩𝗘𝗡𝗗𝗔 𝗗𝗘 𝗜𝗠Ó𝗩𝗘𝗜𝗦 𝗩𝗔𝗜 𝗠𝗨𝗗𝗔𝗥 🏘️

O Decreto da Assembleia da República n.º 104/XVII, resultante da Proposta de Lei n.º 69/XVII/1.ª, foi promulgado pelo Presidente da República no dia 7 de agosto de 2026.

Este diploma autoriza o Governo a criar um Processo Especial de Venda de Imóvel Integrado em Herança Indivisa, destinado a resolver situações em que uma casa ou um terreno permanece durante anos “preso” numa herança por falta de acordo entre os herdeiros.

O novo regime permitirá que qualquer herdeiro, o cônjuge meeiro ou o testamenteiro com poderes de partilha requeira judicialmente a venda de um imóvel da herança, mesmo sem o consentimento dos restantes herdeiros.

👉Mas atenção: isto não signif**a que um herdeiro ou o cabeça de casal possa vender o imóvel sozinho.

A venda terá de ser requerida ao tribunal. Havendo desacordo quanto ao preço, este será fixado com base em avaliações objetivas, devendo a venda realizar-se, preferencialmente, através de leilão eletrónico.

Se já estiver pendente um processo de inventário, o pedido poderá ser apresentado sem necessidade de aguardar qualquer prazo. Não existindo inventário, será necessário, em princípio, aguardar dois anos após a abertura da sucessão.

Os restantes herdeiros poderão apresentar oposição nos casos previstos na lei, procurar alcançar um acordo de partilha ou de venda particular e exercer o direito de remição, adquirindo o imóvel pelo preço efetivamente alcançado na venda.

A casa de morada de família do cônjuge sobrevivo ou do unido de facto terá proteção especial e não poderá, em regra, ser vendida através deste processo sem o respetivo consentimento expresso.

Existindo herdeiros incapazes ou ausentes, a venda f**ará sujeita à intervenção do Ministério Público e a autorização judicial.

Importa, contudo, esclarecer: o novo processo ainda não pode ser utilizado.

O que foi promulgado no dia 7 de agosto foi o decreto parlamentar que autoriza o Governo a aprovar o novo regime.

Falta, portanto, a publicação do decreto-lei que estabelecerá as regras definitivas e determinará quando o novo processo poderá ser efetivamente utilizado.

📎Até lá, mantém-se o regime atual: nem o cabeça de casal nem um herdeiro podem vender, sozinhos, um imóvel pertencente a uma herança indivisa.

𝑺𝒂𝒓𝒂 𝑭𝒓𝒆𝒊𝒓𝒆 𝒅𝒆 𝑨𝒏𝒅𝒓𝒂𝒅𝒆
𝑨𝒅𝒗𝒐𝒈𝒂𝒅𝒂

10/08/2026

⚠️ O IUC vai mudar! Mas atenção: em 2026 continua tudo igual.

Tem ouvido falar das novas regras do IUC? Saiba que as alterações só entram em vigor em 2027.

📌 Em 2026:
✅ O pagamento continua a ser feito no mês da matrícula do veículo.
✅ Deve liquidar o imposto até ao último dia desse mês.

🔄 E o que muda depois?

O IUC deixa de estar ligado ao mês da matrícula e passa a ter um calendário único, dependendo do valor total de imposto a pagar.

📅 Em 2027 haverá um regime transitório:
🔹 Até 500€ → pagamento em outubro
🔹 Superior a 500€ → pagamento em julho e outubro

📅 A partir de 2028 o IUC é pago em datas fixas:

💶 Até 100€ → pagamento único em abril
💶 Entre 100€ e 500€ → duas prestações (abril e outubro)
💶 Mais de 500€ → três prestações (abril, junho e outubro)

🚘 Partilhe esta informação!

10/08/2026

🏠 A PARTIR DE 1 DE SETEMBRO, OS SENHORIOS PODEM FICAR ISENTOS DE IRS SOBRE AS RENDAS

No próximo dia 1 de setembro de 2026 começa a produzir efeitos o novo Regime Simplif**ado de Arrendamento Acessível, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

O objetivo é aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços inferiores aos praticados no mercado, oferecendo, em contrapartida, um benefício fiscal relevante aos proprietários: os rendimentos obtidos através dos contratos que cumpram os requisitos do novo regime podem f**ar isentos de IRS ou de IRC.

Mas quem pode beneficiar? Quais são os limites da renda? E que obrigações terá de cumprir o senhorio?

O que é o Regime Simplif**ado de Arrendamento Acessível?

O novo regime permite que proprietários públicos ou privados celebrem contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional com rendas limitadas, beneficiando de isenção fiscal sobre os respetivos rendimentos.

Podem ser abrangidos:

▪ prédios urbanos ou mistos;
▪ frações autónomas;
▪ partes de imóveis suscetíveis de utilização autónoma;
▪ partes de uma habitação, desde que sejam cumpridas as condições legalmente previstas.

O regime pode aplicar-se tanto a contratos destinados a residência permanente como, em determinadas situações, a residência temporária.

Qual será o limite da renda?

Para que o contrato seja qualif**ado como arrendamento acessível, a renda mensal terá de ser igual ou inferior ao limite máximo definido para a respetiva tipologia e concelho.

Esse limite terá por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística para o concelho onde se situa o imóvel.

Na fixação do valor poderão ainda ser consideradas determinadas características, nomeadamente:

▪ a eficiência energética do imóvel;
▪ a existência de estacionamento privativo;
▪ outras características legalmente relevantes.

Os limites concretos por tipologia serão definidos por portaria governamental e f**arão sujeitos à atualização anual prevista no Novo Regime do Arrendamento Urbano.

As despesas e encargos que possam ser contratualmente imputados ao arrendatário não estão incluídos no limite máximo da renda, desde que sejam devidos nos termos legais.

Qual deve ser a duração do contrato?

Quando o imóvel se destine a residência permanente, o contrato deverá ter uma duração mínima de três anos.

Nos contratos destinados a residência temporária, a duração mínima será de três meses.

A modalidade temporária só poderá ser utilizada quando o contrato seja celebrado para um fim especial transitório e o arrendatário tenha residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel.

Estes contratos temporários poderão ser renovados enquanto se mantiver a finalidade que justificou a sua celebração.

Também é possível arrendar apenas uma parte da casa?

Sim, nomeadamente nos contratos destinados a residência temporária.

Nesse caso, a parte da habitação arrendada deverá assegurar ao arrendatário:

▪ acesso autónomo à entrada principal da habitação;
▪ acesso a uma casa de banho completa;
▪ acesso à cozinha;
▪ um quarto com janela para o exterior, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior.

Esta possibilidade poderá ser particularmente relevante para estudantes, trabalhadores deslocados ou profissionais que necessitem de alojamento durante um período limitado.

Qual é o benefício para o senhorio?

Os rendimentos obtidos através de contratos que cumpram as condições do novo regime f**am isentos de IRS ou IRC.

Contudo, a isenção não é automática apenas porque o valor da renda se encontra abaixo do limite.

Para beneficiar do regime, o senhorio deverá submeter, na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato:

▪ uma cópia do contrato de arrendamento;
▪ o comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

Depois de verif**ados os elementos, o IHRU comunicará o contrato à Autoridade Tributária, f**ando o benefício fiscal reconhecido com efeitos desde a data da sua celebração.

Caso o senhorio opte pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos serão considerados para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos.

E se o imóvel for vendido?

A transmissão do imóvel não determina, por si só, a perda do benefício fiscal, desde que o contrato de arrendamento se mantenha em vigor e continuem a ser respeitados os requisitos do regime.

O que acontece em caso de incumprimento?

Se deixar de ser cumprido algum dos requisitos — designadamente quanto ao valor da renda, duração ou finalidade do contrato — o proprietário poderá perder o benefício fiscal.

Nesse caso, poderá ser obrigado a:

▪ declarar o incumprimento;
▪ pagar a diferença entre o imposto efetivamente pago e aquele que seria devido sem a isenção;
▪ suportar juros compensatórios.

A verif**ação do incumprimento compete ao IHRU, devendo ser assegurada audiência prévia ao interessado.

E os contratos que já pertencem ao atual Programa de Apoio ao Arrendamento?

Os contratos de arrendamento ou subarrendamento que se encontrem enquadrados no atual Programa de Apoio ao Arrendamento mantêm os benefícios fiscais anteriormente reconhecidos.

A partir de 1 de setembro, as referências legais ao Programa de Apoio ao Arrendamento passam, em regra, a considerar-se feitas ao novo Regime Simplif**ado de Arrendamento Acessível.

Uma oportunidade para senhorios e arrendatários?

Para os senhorios, o novo regime permite trocar uma parte do valor potencial da renda por uma poupança fiscal que pode tornar o rendimento líquido mais vantajoso e estável.

Para os arrendatários, poderá representar o acesso a imóveis com rendas abaixo dos valores medianos praticados no respetivo concelho.

Contudo, a vantagem concreta dependerá sempre:

▪ do limite de renda aplicável ao imóvel;
▪ da situação fiscal do proprietário;
▪ da duração pretendida para o contrato;
▪ das características e localização da habitação;
▪ do cumprimento dos procedimentos junto do IHRU e da Autoridade Tributária.

Antes de celebrar ou adaptar um contrato ao novo regime, é aconselhável comparar o rendimento líquido que resultaria da renda de mercado com aquele que seria obtido através de uma renda inferior, mas fiscalmente isenta.

A isenção pode ser vantajosa — mas apenas uma análise concreta permitirá saber se compensa em cada caso.

Sara Freire de Andrade
Advogada

Diploma: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Regime Simplif**ado de Arrendamento Acessível
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227

O presente texto tem natureza meramente informativa e não dispensa a análise jurídica e fiscal individualizada de cada situação.

10/08/2026

⚖️ ALTA CLÍNICA NÃO PODE SIGNIFICAR ABANDONO

O novo Programa “Voltar a Casa” e a proteção dos utentes sem retaguarda familiar

Foi hoje publicada a Lei n.º 43/2026, de 10 de agosto, que cria o Programa “Voltar a Casa”, destinado a assegurar uma resposta social às pessoas que, apesar de já terem alta clínica, permanecem internadas por não disporem de condições habitacionais, familiares ou sociais compatíveis com as suas limitações.

A distinção é importante: a alta clínica signif**a que o utente já não necessita de permanecer internado por razões médicas. Contudo, não signif**a necessariamente que possa regressar a casa em condições de segurança.

Durante demasiado tempo, muitas famílias f**aram confrontadas com um verdadeiro vazio de resposta: o hospital considerava cessada a necessidade de internamento, mas o utente continuava dependente, sem apoio domiciliário adequado, sem vaga numa estrutura residencial ou na Rede Nacional de Cuidados Continuados Integrados e, por vezes, sem qualquer familiar com condições para assegurar os cuidados necessários.

É precisamente neste espaço, entre a alta clínica e a existência de uma resposta social efetiva, que o novo programa pretende intervir.

Quem poderá beneficiar?

O Programa “Voltar a Casa” destina-se aos utentes que, depois de um internamento hospitalar e de lhes ter sido atribuída alta clínica:

▪ necessitem de uma solução de retaguarda e de apoio social; e
▪ não disponham de resposta habitacional ou familiar adequada às suas limitações.

Que respostas estão previstas?

A lei estabelece várias modalidades, a selecionar de acordo com as necessidades sociais, familiares e funcionais de cada pessoa:

▪ integração temporária em equipamento social de natureza residencial;
▪ acolhimento familiar de pessoas idosas ou dependentes;
▪ resposta através da Rede Nacional de Cuidados Continuados Integrados, privilegiando os cuidados domiciliários quando sejam adequados;
▪ serviço de apoio domiciliário ou centro de dia, permitindo o regresso à residência;
▪ criação de uma bolsa específ**a de camas destinada às chamadas “altas sociais”;
▪ integração numa nova resposta denominada Residência de Transição.

A lei privilegia, sempre que existam condições clínicas, familiares e de segurança, a permanência da pessoa no seu domicílio ou no seu meio habitual de vida.

O que é a Residência de Transição?

Trata-se de uma nova resposta social, com capacidade máxima para 10 utentes, destinada a acolher temporariamente pessoas que, tendo alta clínica, continuem a necessitar de cuidados e não tenham ainda uma solução definitiva.

Embora seja apresentada como uma resposta transitória, a permanência poderá prolongar-se até dois anos, devendo existir um plano individual de acompanhamento e avaliação para cada utente.

E quando não existirem vagas?

Quando estejam esgotadas as vagas contratualizadas, o Instituto da Segurança Social poderá contratar novas vagas em equipamentos da rede solidária, através de uma bolsa específ**a de camas para altas sociais.

Nessas situações, haverá lugar a comparticipação familiar, calculada nos termos legais, cabendo ao Estado assegurar a diferença entre essa comparticipação e o valor mensal de 1.800,00 euros, sujeito a atualização anual.

A aplicação será imediata?

Não inteiramente.

Embora a Lei n.º 43/2026 entre em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, o próprio diploma determina que os seus efeitos apenas se produzirão com a entrada em vigor do Orçamento do Estado subsequente.

Signif**a isto que o enquadramento jurídico está criado, mas a concretização prática das respostas previstas dependerá ainda da respetiva execução, contratualização e financiamento.

A criação deste programa representa um passo relevante na articulação entre saúde e segurança social. No entanto, a sua verdadeira eficácia dependerá da existência real de vagas, equipas, estruturas domiciliárias e respostas de proximidade em todo o território nacional.

Uma alta hospitalar não pode transformar uma família, de um momento para o outro, no único suporte clínico, social e financeiro de uma pessoa dependente.

A dignidade do utente não termina à porta do hospital.

Sara Freire de Andrade
Advogada

Diploma: Lei n.º 43/2026, de 10 de agosto
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/43-2026-1155101792

O presente texto tem natureza meramente informativa e não dispensa a análise jurídica individualizada de cada situação.