Sabbah Law Office

13/08/2026

من قرارات الهيئة العامة لمحكمة النقض الفلسطينية القرار رقم 829/2019 (الصادر بتاريخ 13/12/2021) حيث أنه قرار قضائي مستقر يتعلق بقضايا الإيجارات والخصومةفيها، حيث وضع معياراً قانونياً يفرق بوضوح بين من يملك حق تأجير العقار وبين من يملك حق إقامة دعوى التخلية وفقاً لتعريف "المالك" في القوانين السارية والأمر العسكري رقم 1271.
مرفق القرار كاملا .

11/08/2026

قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض الفلسطينية رقم 30\2020 الصادر بتاريخ 10\6\2021 والذي يضفي مبدأ هام ومستقر بأن العامل يستحق كامل أجرته الشهرية طيلة فترة توقيفه عن العمل في حال تم ايقافه عن عمله بسبب اتهامة باختلاس اموال من الجهة التي يعمل لديها وإحالتة الى الجهات القضائية سنداً لإصدار لائحة اتهام ضده بالتهمة المنسوبة له من النيابة العامة.
مرفق القرار كاملا.

27/07/2026

مبدأ قضائي مهم | محكمة النقض الفلسطينية – حقوق رقم 1026/2022
قررت محكمة النقض الفلسطينية أن:
* شرط زيادة الأجرة بعد انتهاء السنة العقدية شرط باطل.
* أما شرط زيادة الأجرة خلال السنة العقدية فيبقى خاضعًا لاتفاق الطرفين.
* وتتوقف آثار أي شرط يقضي بزيادة الأجرة من تاريخ خضوع المأجور لأحكام قانون المالكين والمستأجرين، إذ يصبح هذا الشرط باطلًا متى كان من شأنه التحايل على أحكام القانون والالتفاف على الحماية التي قررها للمستأجر، وعلى رأسها التمديد القانوني لعقد الإيجار.
* ورغم أن قانون المالكين والمستأجرين رقم (62) لسنة 1953 لم ينص صراحة على جواز أو منع زيادة الأجرة، إلا أن محكمة النقض استخلصت أن أي اتفاق يقضي بزيادة الأجرة عن الفترة التي يخضع فيها المأجور لأحكام القانون يعد مخالفًا لأحكامه وباطلًا.

26/06/2026

الحكم رقم 4833 لسنة 2017 - محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 2017-12-31
من سلسلة
لما كانت الدعوى المقامة من المدعي ( المميز ضده ) هي دعوى اثبات ملكية بناء مقام على قطعة الأرض موضوع الدعوى وليس إزالة شيوع ، لأن المدعي قد اشترى البناء المقام على قطعة الأرض موضوع الدعوى بعلم الشركاء ودون إبداء أي معارضة منهم على تملكه للعقار موضوع الدعوى وثبت من البينة الشخصية التي استمعت إليها محكمة الدرجة الأولى أن المالك هو من أقام البناء على الأرض موضوع الدعوى من ماله الخاص وبموافقة الشركاء ودون معارضة منهم وذلك قبل شراء المدعوة فاطمه لحصص الأرض موضوع الدعوى والبناء المقام عليها ، والتي قام ببيعها للمدعوة فاطمة والتي قامت ببيعها إلى المميز ضده ( المدعي ) بدون معارضة من أي من الشركاء الآخرين حيث إن البناء الذي يقيمه الشريك على العقار المشترك بإذن شريكه الآخر ملكاً له وله الحق في المطالبة بتثبيت ملكيته لهذا البناء دون الأرض وحيث إنه لا يوجد في المادة ( 16 ) من قانون التسوية ما يمنع من الإذن للشريك في البناء على الملك المشترك ما دام أن هذا الاتفاق لا يدخل في عداد البيع أو المبادلة أو الإضرار بالمقاسمة في الأرض ، وحيث ثبت من البينة أن المدعي ( المميـــــز ضده ) قام بدفع كامل ثمن البناء من ماله الخاص والذي اشتراه من المالك السابق وبعلم الشركاء فيعتبر هذا البناء خاص به.

25/06/2026

#للتنويه هذا الحكم صادر في تاريخ 20/8/2024 يختلف كليا عن ما هو متعارف عليه بين الزملاء المحاميين
هذا الحكم صادر في القضية رقم ‎1179‏/‎2020‏ عن محكمة النقض في تاريخ 20/8/2024... فان قيام المشتري الثاني (حسن) (النيه بتسجيل العقار واستخراج سند تسجيل من الدائرة المختصه يفيد بنقل القيد باسمه قبل ان يقوم الطاعن بتنفيذ وكالته يحول دون حقه في المطالبه بابطال الوكاله الثانيه وما ترتب عليها من اثار طالما ان المشتري الثاني تحصن بسند التسجيل وبما اسبغه القانون عليه من وسائل حماية وطالما ان الطاعن ايضا لم يثبت ولم يقدم اية بينه تؤكد بان المشتري الثاني كان سيء النيه او ان هناك احتيالا او مبررا يصح البناء عليه طبقا لاحكام القانون لابطال الوكاله الدوريه وسند التسجيل المنبثق عنها ، ولما كان تقاعس الطاعن وتأخرة في تنفيذ الوكاله او وضع اشارة تفيد بشراءه للعقار في دائرة التسجيل لا يرتب له حقا في مواجهة المشتري الجديد حسن النيه الذي سبقه بالتسجيل ولا ينتصب هذا بذاته سببا لابطال الوكاله الدوريه الثانيه ولا ابطال الاثار التي ترتبت عليها وانما تحصر حقه في ملاحقة البائعين بالثمن وما تكبده من خساره...

الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره

18/06/2026

الحكم رقم 424 لسنة 2009 محكمة النقض
من سلسلة
أن الاشتراط الذي تضمنه عقد الإيجار من حيث خضوع المستأجر لقانون حماية المستأجر يصطدم مع نص المادة (484) من مجلة الأحكام العدلية باعتباره يجعل مدة العقد بعد السنة العقدية الأولى غير معلومة باعتبار العقد يتجدد تلقائيا الأمر الذي يجعل من هذا الاشتراط مخالفا لهذا النص الخاص الذي يسمو فوق سلطان الإرادة باعتبار العقد شريعة المتعاقدين، وان هذا الاشتراط بهذا المفهوم يكون باطلا وتبطل معه مدة الإجارة اللاحقة للسنة العقدية الأولى، لذلك قررت المحكمة قبول الاستئناف موضوعا وإلغاء القرار المستأنف والحكم بإلزام المستأنف ضدهما بإخلاء المأجور الأمر الذي لم يقبل به الطاعنان فطعنا فيه للسبب الآنف ذكره.

ولما كان الطعن مقدما في الميعاد ومستوف شروطه القانونية ونقرر قبوله شكلا.

وفي الموضوع ولما كانت محكمة البداية بصفتها الإستئنافية في تفسيرها للشروط الواردة في عقد الإيجار قد وجدت أن هذا الشرط يعني إتجاه إرادة المتعاقدين أن يكون مضمون مواد قانون المالكين والمستأجرين جزءا من عقد الإيجار من حيث تجديد عقد الإيجار عند انتهاء السنة العقدية الأولى تلقائيا ولأجل مسمى بحيث لا يملك المؤجر أن يخلي المستأجر أو أن يفسخ عقد الإيجار بعد السنة العقدية الأولى دون توافر احد الأسباب التي نص عليها قانون المالكين والمستأجرين باعتبار هذه الأسباب وفقا لإرادة المتعاقدين أصبحت جزءا من شروط عقد الإيجار ، إلا أنها وجدت أن هذا الشرط يجعل من مدة العقد بعد السنة العقدية الأولى غير معلومة باعتباره يتجدد تلقائيا وان ذلك مخالف لنص المادة (484) من مجلة الأحكام العدلية لأن معلومية مدة الإيجار شرط لانعقاد عقد الإيجار وبمفهوم المخالفة فإن عدم معلومية مدة الإجارة تبطل عقد الإيجار، وبناء على ذلك أصدرت حكمها المطعون فيه ولما كانت المحكمة الإستئنافية في حكمها المطعون فيه قد وصلت إلى تفسير الشروط الواردة في عقد الإيجار تفسيرا يتفق وإرادة المتعاقدين، إلا أنها في تطبيق حكم القانون على هذا الشرط قضت ببطلانه بناء على أن المادة (484) من مجلة الأحكام العدلية توجب أن تكون مدة عقد الإيجار معلومة وان عدم معلومية المدة ترتب بطلان العقد ولما كان هذا الذي قضت به المحكمة لا يتفق والتفسير الصحيح لنص المادة (484) من المجلة لأن هذه المادة لا تنص على وجوب معلومية مدة عقد الإيجار ولا ترتب على مخالفة ذلك البطلان، بل أن هذا الذي قضت به المحكمة يخالف صريح نص المادة (494) من المجلة التي تنص على انه (لو استؤجر عقار كل شهر بكذا من دون بيان عدد الأشهر يصح العقد) ولما كانت المحكمة قد وجدت إرادة الطرفين الحقيقية قد انصرفت إلى حماية المستأجر بموجب أحكام العقد وتقييد المؤجر في إنهاء عقد الإيجار بحيث لا يجوز له طلب إنهاء العقد وإخلاء المأجور طالما دفع المستأجر الأجر إلا لأحد أسباب الإخلاء التي نص عليها قانون المالكين والمستأجرين، ليس التزاما بنص القانون بل باعتبارها جزءا من شروط عقد الإيجار ولما كان هذا الشرط فيه مصلحة للطاعنين المستأجرين ولا يخالف النظام العام بدليل أن المشرع أضفى هذه الحماية بنص القانون على المستأجرين لعقارات تقع داخل حدود البلديات والمجالس المحلية، وعدم سريان أحكام هذا القانون على المناطق الواقعة خارج حدود هذه البلديات والمجالس لا يعني عدم جواز الاتفاق على مثل هذه الحماية في عقد الإيجار، بل يبقى العقد في هذه الحالة شريعة المتعاقدين وعليهما تنفيذه بحسن نية.
ولما كان مقتضى الشرط الوارد في عقد الإيجار والملزم لطرفيه انه لا يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجاره بإرادته المنفردة لمجرد انتهاء سنة العقد فإن الدعوى المقامة من المطعون ضدهما (المدعيان المؤجران) تغدو والحالة هذه بدون سبب وواجبة الرد ويكون سبب الطعن واردا.

لهـذه الأسبـــــــــــاب

تقرر المحكمة قبول الطعن ونقض الحكم المطعون فيه، وحيث أن الطعن مقدم للمرة الثانية وموضوعه صالحا للفصل فيه، فإننا عملا بالمادة (237/2) من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية رقم 2 لسنة 2001 نقرر الحكم برد الدعوى رقم 111/96 ـ صلح رام الله ـ المنبثق عنها هذا الطعن وتضمين المطعون ضدهما (المدعيين) الرسوم والمصاريف ومبلغ خمسمائة دينار أتعاب محاماة عن جميع مراحل التقاضي.

18/06/2026

الحكم رقم 512 لسنة 2010 محكمة النقض
من سلسلة
أن ذكر عبارة (سنة كاملة قابلة للتجديد) في عقد الايجار تعني ان نية طرفي العقد قد انصرفت إلى ان مدته سنة واحدة اعتباراً من /7/2001 وان تلك العبارة جاءت من قبيل اللغو ولا معنى لها سوى ذلك ، وان عبارة قابلة للتجديد تعني التجديد الحتمي اولاً . وثانياً فإنها وبدون وضع هذا الشرط او هذه العبارة سيجددها العقد تلقائياً بموجب حكم القانون لعقد الايجار النافذ ولو كان الامر غير ذلك لعمل المؤجر و/او المستأجر على اكمال نص البند الاول و/او البند الخامس مما يترتب على ذلك التخلية بفسخ العقد و/ او تنظيم عقد جديد وبكفالة جديدة . وان القول بان التجديد قد تم ضمنياً وكذلك تجديد الكفالة فهو امر غير وارد ، لان التجديد للعقد تم بحكم القانون وليس باتفاق الاطراف .

كما ان المادة 672 من مجلة الاحكام العدلية قد اوضحت هذه المسالة حيث نصت على "لو استؤجر مال الى تمام مدة معلومة وكفل احد بدل الايجاره التي سميت تنتهي كفالته عند انقضاء مدة الايجارة ، فان انعقدت ايجارة جديدة بعد ذلك على ذلك المال لا تكون تلك الكفالة شاملة لهذا العقد .

من هذا نجد ان الكفيل ضامن للمؤجر طيلة مدة العقد التي تبدأ من 1/7/2001 وحتى نهاية 30/6/2002 . وحيث اقر المدعى عليه (المستأجر) بانشغال ذمته بالأجرة المستحقة للمدعي (المؤجر) فان الكفيل المدعى عليه الثاني يشارك الاصيل المدعى عليه الاول بالالتزام بدفع الاجور المستحقة للمؤجر حتى تاريخ 30/6/2002 وتبقى المدة الباقية على المدعى عليه الاول منفرداً

18/06/2026

الحكم رقم 57 لسنة 2019 محكمة النقض
من سلسلة
بالعودة الى الحكم الطعين نجد انه حمل على قول المحكمة مصدرته (ولما كان مقتضى الشرط الوارد في البند الثالث من المبرز م/1 هو استمرار العقد تلقائيا دون اذن المؤجر او دون موافقته فلا يجوز للمؤجر انهاء العقد بارادته المنفردة لمجرد انتهاء سنة العقد وهذا الامر لا يعني ان قانون المالكين والمستاجرين هو الواجب التطبيق على العلاقة بين المؤجر والمستاجر بجوانب العقد وانما ما يطبق هو الاستمرار القانوني للعقد مستمدا من ارادة اطرافه وعلى مبدأ سلطات الارادة والعقد شريعة المتعاقدين والتي تجيز ان يخضع الاطراف انفسهم لتطبيق شرط ورد بقانون وان تعلق هذا بالنظام العام فان اتفاقهم على الخضوع له لا يخالف النظام العام ولا يغدو مثل هذا الاتفاق باطلا ).

وبانزال حكم القانون على ما اوردته المحكمة مصدرة الحكم الطعين في حكمها وبالعودة مرة ثانية الى موضوع الدعوى الاساس واسبابها الواقعية والقانونية نرى من المهم لغايات البت في النقطة محل المنازعة بين طرفي الخصومة ان تجيب المحكمة على مدى قانونية الشرط الوارد في عقد الايجار والذي ينص على تجديد العقد تلقائيا دون اذن من المؤجر وبهذا نورد ان الاصل في العقود خضوع شروطها لسلطان ارادة طرفيها وذلك لان العقد شريعة المتعاقدين غير ان هذا السلطان سقفه عدم جواز تضمينها شروطا تخالف النظام العام او شروطا نص المشرع على عدم جواز الاتفاق عليها او بطلانها ابتداء وفي الحالة المعروضة فان مقتضى الشرط الوارد ذكره اعلاه افصاح ارادة المؤجر بموافقته المسبقة على استمرار العقد بشروطه الى وقت غير معلوم ولما كان يشترط في الاجارة ان تكون المنفعة معلومة بوجه يكون مانعا للمنازعة و كذلك بيان مدة الايجارة فان تحديد مدة الايجارة بسنة ومن ثم الاتفاق على استمرارها ليس من شانه ان يجعل من مدتها مجهلة وان لم تعرف متى تنتهي الا ان اطرافها يعلمان ان العقد سيبقى طالما رغب المستاجر ببقاءه في الماجور وبما ان احكام مجلة الاحكام العدلية لم تنص على عدم جواز ايراد شرط في عقد الايجار الى وقت قصير او طويل طالما قبل المؤجر بذلك وارتضى به بارادته الكاملة والا فان سعيه لابطال الشرط يكون نقضا لما تم بناءه من قبله كما انه تمسك بالبطلان ممن صدر عنه واوجده وعليه فلا يوجد مسوغ في القانون يبرر للمدعي ان يتمسك ببطللان الشرط بالنظر الى ما اورده من وقائع مادية في دعواه وما قدمه من بينات لاثبات ادعاءه اما القول ان العقد المطلوب فسخه ينطوي على غبن وقع به المؤجر المدعي ووقع عليه كونه امي ولا يعرف القراءة ولما كانت هذه الوقائع لم ترد على لسان المدعي في لائحة دعواه فلا يحل له قانونا الاعلان عنها والتمسك بها في مرحلة الطعن هذه.
ولما كان الامر كذلك وحيث ذهبت المحكمة مصدرة الحكم الطعين الى هذا الذي اوردناه في حكمنا فان اسباب الطعن لا ترد على قضائها مما يستوجب ردها

18/06/2026

الحكم رقم 1108 لسنة 2020 محكمة النقض
من سلسلة
أن عقد الايجار يسري لمدة عام واحد بشرط الا يكون تقرر في اتفاقيات الايجار ان يتجدد تلقائيا ذلك ان عقد الايجاره المبرم بين المتعاقدين نجد انه يتجدد تلقائيا وان على المؤجر اذا رغب بفسخ العقد توجيه اخطار عدلي للمستأجرين وهذا شــرط ملزم للمتعاقدين الامر الذي يجعل من حكم محكمة الاستئناف خاطئا واقعا في غير محله وفي ذلك نجد ان ما توصلت له محكمة الاستئناف من بطلان عقد الاجاره لعدم تسجيله في الموقع الرسمي ولعدم الحصول على الترخيص اللازم وفق احكام الماده 16/4 من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 والماده 2 من الامر رقم 25 في محله ويتفق واحكام القانون ، ذلك ان محل العقد المشار اليه ارض تمت فيها التسويه كما هو ثابت من سند التسجيل المبرز س/1 وحيث ان مدة عقد الاجاره عشر سنوات فقد كان ينبغي تسجيله لدى دائرة التسجيل كما توجب ذلك الماده 16/4 من قانون تسوية الأراضي والمياه المشار اليها حيث جاء في تلك الماده (عقود المغارسة وعقود الإيجار المنظمة المتعلقة بأرض تمت التسوية فيها بموجب هذا القانون تسجل في دوائر التسجيل وكل عقد نظم خلافاً لما جاء في هذه الفقرة لا تسمع الدعوى به في المحاكم) وقد استثني من ذلك العقارات المشموله بقانون المالكين والمستأجرين وحيث ان العقار المذكور غير مشمول بأحكام قانون المالكين والمستأجرين لوقوعه خارج حدود البلديه وفق ما هو ثابت من الكتاب الصادر عن مجلس قروي بيت ايبا المبرز س/2 فقد كان ينبغي الحصول على الترخيص اللازم من السلطه المختصه بموجب الماده 2 من الامر رقم 25 التي لا تجيز لأي شخص ان يعقد صفقه تتعلق بالعقارات إلا برخصه من السلطه المختصه وان الفقره (ب) المضافه للماده المذكوره بموجب الامر 232 نصت على انه لا تسري احكام الماده (2) على ايجار عقارات لمده لا تتجاوز السنه الواحده بشرط ألا يكون قد تقرر في اتفاق الايجار ان الايجار يتجدد تلقائيا وحيث كان على فريقي الدعوى عند تنظيم عقد الايجار ان يعملان على اجازته وترخيصه من قبل السلطه المختصه طالما ان مدته تزيد على سنه ولما كان الثابت من سند تسجيل قطعة الأرض المبرز س/1 ان امرا كهذا لم يتم فإن يد الطاعنين على العقار موضوع الدعوى تعتبر يدا غاصبه لا تستند الى سبب قانوني وان استناد الطاعنين الى إثبات مشروعية وضاعة يدهم على العقار على عقد الايجار لا يرتب اثرا قانونيا حسبما بيناه ولا يرد القول بأن عقد الايجاره نص على ضرورة توجيه اخطار عدلي من المؤجر يعلن فيه رغبته بفسخ العقد طالما توصلنا الى بطلان العقد وعدم ترتيبه أي اثر قانوني وبالتالي يكون ما جاء بهذا السبب غير وارد ونقرر رده