08/01/2024
𝐕𝐈𝐀 𝐂𝐑𝐔𝐂𝐈𝐒 𝐃𝐄 𝐂𝐎𝐌𝐏𝐑𝐀𝐃𝐎𝐑𝐄𝐒 𝐃𝐄 𝐕𝐈𝐕𝐈𝐄𝐍𝐃𝐀 𝐍𝐔𝐄𝐕𝐀
Con alguna frecuencia, luego que el adquirente de una unidad residencial nueva que con mucha ilusión y esfuerzo logró comprar, tiene que pasar por el amargo suplicio de presentar una reclamación en daños por defectos de construcción. Esta situación se agudiza en proyectos fracasados donde el comprador incauto se encuentra con un entramado de actores con distintos niveles de envolvimiento en el proyecto comenzando con el desarrollador o promotor de la obra, la institución que proveyó el financiamiento para el desarrollo de proyecto (el banco), el contratista y, en algunos casos, su fiador, el inspector de la obra, el inspector del banco, entre otros. No es muy inusual que en estos proyectos el desarrollador sea un carapacho corporativo sin activos que no aparece.
La decisión de adquirir una propiedad es una de las inversiones principales que hace un gran número de familias en Puerto Rico durante su vida. El prospecto comprador tiene la obligación de conocer la reputación y experiencia del desarrollador del proyecto en función de la inversión que realizará. A través de los años han surgido proyectos en Puerto Rico promovidos por especuladores sin experiencia y sin escrúpulos, que inexplicablemente consiguen permisos inválidos y financiamiento de construcción para iniciar estos proyectos. La construcción en muchos de estos proyectos no logra concluirse, y tanto las unidades como las facilidades vecinales adolecen de defectos o vicios de construcción.
El resultado de algunos de estos desarrollos es el que se ejemplifica en el parte de prensa que acompaña a esta reseña. Esta familia lleva sobre una década, invirtiendo sumas de dinero y esfuerzos legales para procurar el resarcimiento de sus daños por los vicios ocultos y ruina de la residencia que adquirieron con mucho esfuerzo. Un verdadero vía crucis. Hasta ahora nadie le responde. Como el desarrollador no ha respondido o no tiene la capacidad para hacerlo, dirigen sus esfuerzos contra la institución bancaria que financió el desarrollo (el financiamiento interino), el banco que les financió la compra de la unidad u otras personas que intervinieron en el proyecto y que puedan tener responsabilidad.
Con respecto a su obligación de responderle al consumidor, cada uno de estos actores que intervienen en un desarrollo procura todas las defensas para excusarse. Comúnmente el que proveyó el financiamiento interino publica anuncios en los medios conjuntamente con el desarrollador, para bridarle publicidad al desarrollo y con ella se hacen ciertas representaciones generales que pueden inducir a error a los prospectos compradores. En ocasiones se dirige al prospecto comprador a que solicite financiamiento hipotecario con el banco que financió el desarrollo sin una divulgación completa del derecho del consumidor a escoger la institución bancaria que desee para obtener el préstamo para adquirir la residencia.
Respecto al desarrollador, bajo el Art. 1541 del Código Civil, 31 LPRA 10806 (2020), por primera vez se reconoció en el Código (ya la jurisprudencia lo había hecho) la figura del promotor o desarrollador de la obra y su responsabilidad objetiva por los daños resultantes de la ruina de una edificación: Responden por los daños resultantes, aunque no incurran en culpa o negligencia, salvo cuando la causa del daño resulte de fuerza mayor: …(f) el promotor, el contratista o el arquitecto, por los daños que cause a terceros la ruina de un edificio, durante el término de la garantía decenal, por razón de vicios de la construcción, del suelo o de la dirección de la obra. La responsabilidad por esta garantía es sin perjuicio de la responsabilidad del promotor, contratista o arquitecto por culpa o negligencia.
Respecto a la responsabilidad del banco que financió el desarrollo la norma establecida es que no existe si el banco meramente se limitó a proveer el financiamiento. Chase v. Emmanuelli, 111 DPR 708, 713 (1981). No obstante, si de los hechos surge que el banco se involucró más allá del financiamiento el resultado puede ser otro.
En algunos de estos proyectos fallidos, el banco que proveyó el financiamiento ejecutó la garantía hipotecaria, se adjudicó la finca y las edificaciones no vendidas, luego de la subasta, en pago o para pago del financiamiento y comenzó un envolvimiento directo con el futuro de la obra. Dependiendo de los hechos puede haberse convertido en un adquirente involuntario del desarrollo en proceso.
La probabilidad de prevalecer en una acción contra el desarrollador y su banco va a depender en gran medida de los hechos de cada caso y de la relación contractual u obligacional de las partes involucradas. Si usted como consumidor quiere ahorrarse las p***s y el dinero que requiere reclamarle a un especulador o a la institución que proveyó el financiamiento interino, investigue el historial de la empresa en el Departamento de Asuntos del Consumidor, en la Asociación de Constructores de Hogares y en la Cámara de Comercio ANTES DE COMPRAR.
Si la vivienda en cuestión es catalogada de interés social, certificada y endosada por el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, el prospecto comprador puede solicitar información al Departamento sobre querellas existentes contra el desarrollador y otros datos sobre el progreso del desarrollo del proyecto.
En Puerto Rico existen firmas de desarrollo de vivienda con trayectoria reconocida que actualmente construyen proyectos alrededor de la isla. Realice un esfuerzo y oriéntese sobre cuáles son y donde ubican. Evite comprar en desarrollos mal planificados y incorrectamente construidos y evítese los malos ratos en procesos interminables en los foros administrativos y judiciales.
Las reclamaciones por defectos y vicios de construcción también pueden estar presentes en unidades existentes objeto de compraventa. En una reseña aparte abordaremos el tema.
La información antecedente es información de interés general y no constituye asesoría legal. Para ello consulte a su abogado de confianza. El suscribiente es abogado-notario con una práctica en bienes raíces y construcción. Puede contactarle al correo electrónico: 𝐜𝐚𝐛𝐚𝐧𝐥𝐚𝐰𝐩𝐫@𝐠𝐦𝐚𝐢𝐥.𝐜𝐨𝐦.
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