19/09/2023
Condiciones Precedentes: Defensa para la Ejecución de Hipoteca
Condiciones Precedentes para la Ejecución de Hipoteca
Antes de que un acreedor pueda presentar una demanda de ejecución hipotecaria, deben cumplirse ciertas condiciones precedentes. Las condiciones precedentes no se dan en todos los casos, una evaluación por un abogado debe ser realizada para determinar si existen condiciones precedentes. Estas condiciones están establecidas en la Regulación X, en el contrato de préstamo, en las escrituras de la hipoteca, en las guías establecidas por instituciones que regulan o controlan ciertos préstamos como el HUD, VA, USDA, Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y tienen como objetivo proteger al prestatario y brindarle la oportunidad de resolver el incumplimiento, previo a la presentación de un procedimiento de ejecución de hipoteca.
Requisitos de la Regulación X :
La Regulación X establece que el prestamista debe notificar al prestatario de su intención de ejecutar la hipoteca y brindarle la oportunidad de resolver el incumplimiento. Esta notificación debe enviarse por correo certificado y debe incluir información sobre cómo el prestatario puede ponerse al día con los pagos atrasados. También debe proveer información de contacto del acreedor.
Defensa del Párrafo 22:
Además de los requisitos establecidos en la Regulación X, los prestatarios también pueden presentar una defensa conocida como "paragraph 22 defense". Esta defensa se basa en el argumento de que el prestamista no cumplió con los requisitos de notificación establecidos en el contrato de hipoteca, especialmente si están utilizando un modelo provisto por el HUD. Si el prestatario puede demostrar que el acreedor no cumplió con estos requisitos, la demanda de ejecución hipotecaria puede ser desestimada.
Regulación 24 C.F.R. §203.604:
La regulación 24 C.F.R. §203.604 también establece requisitos para la comunicación con el prestatario antes de la ejecución de la hipoteca. Según esta regulación, el prestamista debe hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión cara a cara con el prestatario antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esta reunión tiene como objetivo discutir las opciones disponibles para el prestatario para resolver el incumplimiento y evitar la ejecución hipotecaria.
Ley de Mediación Compulsoria:
En Puerto Rico, la Ley 184 de 2012 estableció un requisito jurisdiccional, es decir, para que el Tribunal pueda atender el caso. Ese requisito se conoce como la "mediación compulsoria". La mediación compulsoria es distinta a un procedimiento de Mitigación de Pérdida. Primero, porque es un procedimiento que por ley tiene que celebrarse antes de que el tribunal entienda sobre su caso y pueda dictar posteriormente sentencia. Segundo, es un procedimiento que por lo general se celebra en la oficina de mediación de los tribunales. En dicha mediación se requiere que el acreedor hipotecario oriente de TODAS las alternativas disponibles a nivel federal y estatal para la mitigación de pérdida del caso y se realice un ejercicio de buena fe de solucionar la controversia ya sea mediante una medida de modificación del préstamo, otras opciones para la retención del hogar o las alternativas disponibles para la disposición del hogar.
La Ley de Mediación Compulsoria también creó una condición precedente en su Art. 4 disponiendo lo siguiente:
Artículo 4. — (32 L.P.R.A. § 2883) Como parte del proceso para la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria sobre una residencia o vivienda principal, toda persona natural o jurídica o una entidad prestataria o financiera o un banco o una cooperativa, vendrá obligado a proveerle al deudor información que contenga, sin que se entienda como una limitación, lo siguiente: a) información sobre el proceso de mediación compulsoria establecido por esta Ley los requisitos para participar del mismo en caso de que se presente una acción civil sobre procedimiento de ejecución hipotecaria; b) la conveniencia de que una vez recibido el emplazamiento con copia de la demanda, el deudor procure asistencia legal; c) la conveniencia que una vez recibido el emplazamiento con copia de la demanda, el deudor alegue responsivamente o conteste la misma; d) la advertencia del riesgo que enfrenta el deudor de perder la propiedad si no alega responsivamente a la demanda o la contesta; e) la advertencia de que la no participación en el proceso de mediación compulsoria podría resultar en la pérdida de su propiedad; f) el nombre completo y los números de teléfono de las personas o las divisiones que atienden y manejan casos relacionados con la mitigación de pérdidas de propiedades mediante el proceso de ejecución de hipotecas; y g) aquellos remedios o beneficios disponibles vigentes para el deudor que le permita beneficiarse de programas o servicios dirigidos a la preservación de su residencia o vivienda principal. Esta obligación será de cumplimiento estricto y el acreedor hipotecario certificará el cumplimiento con la misma.
Este artículo no constituye una orientación legal. Si desea una orientación legal puede llamar a su abogado experto en defensa hipotecaria de su predilección o contactarnos a: LAWYERS PSC (787) 299-5935 para una consulta inicial gratuita.
