05/02/2021
Почему цены на недвижимость в Польше в 2020 продолжали расти? Экономическое обоснование, итоги года и перспективы на 5-10 лет. Расчёты доходности на примере Вроцлава, и тенденции среди инвесторов.
По данным Евростата Польша заняла второе место в ЕС по росту цен. По итогу III квартала 2020г. цены выросли в среднем на 7,9%. Больше — только в Люксембурге (+11,3%).
По ссылке подробная статья с табличкой по всем странам ЕС
https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-mimo-pandemii-mieszkania-w-polsce-zdrozaly-niemal-najmocniej,nId,4994136
Какие же причины? Прежде всего обще экономические, ведь рынок недвижимости в Польше мало зависим от иностранцев, местные покупают около 95% недвижимости.
1. Рост зарплат. В декабре 2020г. средняя з/п составила около 6 тыс злотых, что на 6,6% больше чем год назад.
https://next.gazeta.pl/next/7,151003,26713000,padl-kolejny-rekord-w-grudniu-2020-roku-srednie-wynagrodzenie.html
2. Низкая безработица. По данным Евростата в декабре 2020г. средняя безработица в Польше составила 3,3% (второе место после Чехии, в среднем в ЕС — 7,5%
https://wpolityce.pl/gospodarka/537666-czechy-i-polska-z-najnizszym-bezrobociem-w-grudniu-2020-r
3. Снижение ставок по кредиту. В 2020г. Центральный банк снизил ставку до 0,1%, поэтому % ипотеке также снизился. С учётом всех-всех комиссий и сборов эффективная ставка сейчас составляет 2,5-3% годовых, ранее была 3,5-4%. Весной банки ужесточали условия в выдаче кредитов и подняли первоначальный взнос, но под конец 2020г. уже многие вернули уровень первого взноса на 10%, даже самый крупный и консервативный государственный банк PKO BP c 1 февраля также возвращает 10% взнос
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Wklad-wlasny-w-kredycie-hipotecznym-PKO-BP-obniza-wymagania-8048059.html
К этим 3 причинам необходимо добавить более глобальные, но которые непосредственно влияют на бизнес климат, ведь зарплаты растут не из воздуха, и рабочие места появляются тоже не по волшебству.
1. Рост промышленного производства на 11,1% за 2020г.
https://alebank.pl/mocny-finisz-polskiego-przemyslu-w-2020-roku/
Хотя во многих странах этот показатель в 2020г. отрицательный
2. Рекордный экспорт, рост на 9,5% (при этом рост импорта всего на 1,9%), и рекордное позитивное сальдо внешней торговли более 100 млрд. злотых.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Polska-bije-rekordy-eksportu-i-ma-potezna-nadwyzke-8020665.html
3. Стабильная валюта. Центральный банк в декабре 2020г. даже выступил с интервенциями, что б злотый не так сильно укреплялся. (Да, скупал валюту, что б чуть ослабить злотый, а не тратил резервы на поддержание курса, как многие привыкли в СНГ). Конечно не всем это понравилось, хотя по итогу 2020г. злотый в конечном счёте укрепился к доллару (с 3,7977 до 3,7542) и просел к евро (с 4,2585 до 4,5552). Если брать долгосрочный период, например 10 лет, то среднее значение курса это 4,2-4,4 злотых за 1 евро. При этот размер золотовалютных резервов на конец 2020г. был наивысшим в истории и составил около 154 млрд. долл., что ещё раз подтверждает что курс злотого сейчас искусственно занижен. Аналитики Центрального банка признают, что курс при котором польский экспорт будет всё ещё выгодным, составляет около 4 злотых за 1 евро.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rezerwy-walutowe-Polski-najwyzsze-w-historii-8032911.html
А по прогнозам аналитиков к концу 2021г. злотый должен укрепиться по отношению к евро к уровню 4,35, а по отношению к доллару — к 3,45.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Pogorszyly-sie-prognozy-dla-polskiego-zlotego-8050573.html
ВВП Польши в 2020г. хоть и упал, но практически меньше всех стран в ЕС, только на 2,8%
https://www.money.pl/gospodarka/pkb-polski-2020-gus-publikuje-pierwsze-wyliczenia-6602381844441632a.html
С прогнозом Мирового банка о росте на 3,5% в 2021г.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Bank-Swiatowy-PKB-Polski-wzrosnie-o-3-5-proc-w-2021-roku-8032060.html
На всё это отреагировали покупатели недвижимости, и приобрели квартир даже больше чем до ковида. В IV квартале 2020г. девелоперы, чьи акции торгуются на бирже, продали 4575 квартир, что на 6,8% больше чем в IV квартале 2019г.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-deweloperow-w-IV-kwartale-2020-8039895.html
Безусловно, рынок недвижимости нельзя анализировать только по данным одного года, необходимо смотреть хотя бы 10-летний срок, сопоставлять данные роста цен с уровнем арендных ставок, и ещё смотреть что происходит в соседних странах. По данным Евростата средние цены квартир в ЕС за последние 10 лет выросли в два раза больше чем средние цены аренды. Что за этим следует? Доходность от аренды снизилась в 2 раза. Но это в среднем по ЕС, а вот в Польше наоборот, цена аренды за 10 лет выросла даже чуть больше чем цена недвижимости. В этой статье есть наглядный график, красным — рост цен, синим — аренды. Там же можно увидеть ситуацию по другим странам ЕС, особенно показательны соседние Чехия и Германия, где цена выросла даже в несколько раз выше чем аренда...
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Eurostat-mieszkania-w-UE-podrozaly-dwa-razy-bardziej-niz-najem-w-ciagu-10-lat-8037619.html
Конечно, если брать отдельно 2020г. то аренда в Польше «просела», в зависимости от региона на 5-10%. Большое влияние оказал переток квартир для сдачи в долгосрочную аренды с аренды для студентов (ВУЗы перешли на удалёнку, студенты вернулись по домам) и посуточной аренды для туристов (no comment). Статистики по всем странам ЕС о снижении аренды в 2020 ещё нет, но Польша как страна где туризм никогда не был ключевой отраслью пострадала меньше чем многие другие.
Что будет в следующие 10-20 лет?
Советуем глобально обратить внимание на 2 фактора:
- прогнозы по зарплате
- общий размер жилого фонда, его структура и соотношение с населением страны
Долгосрочные прогнозы по зарплате в Польше очень хорошие - рост будет самым высоким в ЕС. По данным PwC до 2040г. зарплата в Польше вырастет на около 141%
https://www.pwc.pl/pl/media/2019/2019-02-25-wynagrodzenia-2040.html
Что б не забегать так далеко, есть официально утверждённая правительством программа повышения минимальной зарплаты, которая к 2024г. должна составить 4000 злотых. В 2020г. минималку подняли с 2600 до 2800. Грубо, в перспективе 5 лет, минималка вырастет почти на треть, оказав влияние на повышение платежеспособности как по аренде, так и по покупке (ведь кредитный лимит напрямую зависит от зарплаты).
А что с жилым фондом? Ситуация можно сказать идеальная для инвесторов, т.к. в Польше жилья катастрофически не хватает. По данным Евростата каждый третий Поляк живёт в перенаселённом жилье, что является одним из наихудших показателей в ЕС. Согласно методологии перенаселённая квартира это такое жильё, в котором хотя бы одна отдельная комната не выделена для: двух взрослых, находящихся в семейной связи, или одного одинокого взрослого, или паре детей до 12 лет, или паре детей одинакового пола в возрасте от 12 до 17 лет. В Польше не выполняют эти критерии 37,6% населения, или около 14,3 млн. жителей. В среднем по ЕС этот показатель только 17,2%.
Более подробно в статье, с табличкой по всем странам: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Eurostat-Co-trzeci-Polak-zyje-w-przeludnionym-mieszkaniu-8031684.html
Т.е. есть ещё куда строить, и есть постоянно растущий платежеспособный спрос, т.е. кто это сможет арендовать или купить.
К тому же бюджет ЕС на 2021-2027г. лет был принят с очень выгодными для Польши параметрами: сумма поступлений из бюджета составит около 159 млрд. евро, из чего около 124 млрд. евро Польша получит в виде безвозвратных дотаций, а остальное — в форме льготные кредитов. Это всё целевые средства для различных программ, начиная от улучшения климата, заканчивая строительством автострад и реконструкцией общественных зданий
https://www.ayming.pl/analizy-i-aktualnosci/aktualnosci/budzet-ue-na-lata-2021-2027-zatwierdzony-ile-przypadnie-polsce-a-ile-przedsiebiorcom/
Теперь от абстрактной «всей Польши» перейдём к конкретике, на примере Вроцлава. Многие даже могли не слышать названия такого города, т.к. обычно Польшу ассоциирует с более известными Варшавой и Краковом.
Портрет города:
Расположения: юго-запад Польши, близко к границе с Германией и Чехией
Климат: самый тёплый областной центр в Польше
Население: около 700-750 тыс человек, из который около 120 тыс студентов, и около 60 тыс мигрантов из СНГ (в основном из Украины)
В городе огромная свободная экономическая зона, где построили фабрики, заводы и логистические центры многие мировые концерны (Amazon, Panattoni, 3M, Cargill, Volvo, Toyota, Gestamp, Mercedes-Benz, Lufthansa, Wabco, Bombardier, BASF, Knauf, Danfoss, Bosch, Electrolux, Whirlpool, Colgate-Palmolive). Показательно что в 2021г, после окончания 4 очереди строительства фабрики LG по производству аккумуляторных батарей, это будет самый крупный в мире завод в этой сфере, где будет работать около 10 тыс человек.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/LG-rozbuduje-fabryke-pod-Wroclawiem-i-wyda-1-4-mld-zl-8041109.html
Кроме заводов и фабрик Вроцлав это ещё и сосредоточение IT и аутсорсинговых компаний, обслуживающих большие мировые банки и т.п. организации (BNY Mellon, UBS, Credit Agricole, Credit Suisse, Nokia, HP, IBM, Deloitte, EY, KPMG). Во Вроцлаве уже более 1,1 млн. м2 современных офисных центров, и несмотря на популяризацию «удалёнки» такие организации продолжают арендовать офисные центры целиком, а девелоперы успешно продают такие объекты с долгосрочными арендаторами, инвестиционным и пенсионным фондам из западной и северной Европы. И несмотря на высокое качество высшего образования, местных специалистов всё равно не хватает, и очень популярно последнее время производить ре-локацию IT компаний из Украины, Беларуси и РФ, когда приезжает не только сам специалист, но и вся его семья.
Поскольку налоги с зарплаты остаются в местном бюджете, то бюджет Вроцлава каждый год увеличивается очень быстрыми темпами, в 2021г. составляет 5,4 млрд. злотых (более 1,4 млрд. долл.). За эти деньги город очень активно развивается, строятся новые дороги, мосты, развязки, больницы, школы и детские сады, реконструируются исторические здание, закупается новый экологический общественный транспорт.
Дополнительным драйвером развития Вроцлава должна быть база ВВС США, которая будет построена до 2025г. на площади около 150 Га. Это не только сами военные, но и ещё обслуживающий персонал, рабочие места, подряды для местных компаний. https://wroclaw.wyborcza.pl/wroclaw/7,35771,26127620,baza-polsko-amerykanska-we-wroclawiu-jak-zostanie-przebudowane.html
Конечно, все эти факторы влияют на рынок недвижимости, на каждый сегмент есть свои арендаторы или покупатели, начиная от по-комнатной сдаче рабочим в пригороде, и заканчивая элитными апартаментами в центре для топ-менеджеров. Соотношение «цена покупки / аренда» во Вроцлаве выгоднее чем в более крупных и известных городах в Польше, и позволяет получать чистую доходность от аренды, после уплаты всех-всех налогов, комиссии за управление и коммунальных, от 3 до 10% годовых (в зависимости от сегмента недвижимости), с перспективой роста цены, которая экономически обоснована.
Вот данные для сравнения Вроцлава, Кракова и Варшавы
Для примера возьмём 1к квартиры, т.к. они самые ликвидные
Вот ссылка на статью, откуда берём данные
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-grudzien-2020-Raport-Bankier-pl-8023570.html
Цена 1м2 квартиры в злотых за м2
Варшава: первичка - 12 071, вторичка 13 067
Краков: первичка - 11 408, вторичка 11 596
Вроцлав: первичка - 9 385, вторичка 10 080
Средняя площадь 1к квартир около 30м2
получается цена средней 1к квартиры в злотых
(по ценам вторичного рынка, что б с ремонтом)
Варшава 13 067 * 30 = 392 010
Краков 11 596 * 30 = 347 880
Вроцлав 10 080 * 30 = 302 400
Ставки аренды за 1к квартиры на конец 2020г.
Данные из этой статьи
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-grudzien-2020-Raport-Bankier-pl-8027647.html
Варшава 1968 зл. в мес + коммунальные
Краков 1517 зл. в мес + коммунальные
Вроцлав 1615 зл. в мес + коммунальные
Т.е. средняя доходность (брутто, до налогов и затрат на управление по поиску арендаторов) от аренды обычных 1к квартир это
Варшава 1968 * 12 мес : 392 010 * 100% = 6%
Краков 1517 * 12 мес : 347 880 * 100% = 5,2%
Вроцлав 1615 * 12 мес : 302 400 * 100% = 6,4%
Понятно, что это "средняя по больнице", но тенденция очень чётко видна
А теперь о главной тенденции последних лет: разделение больших квартир на студии позволяет получить большую доходность от аренды. Ковид ускорил тенденцию, и арендаторы всё меньше предпочитают снимать комнаты в квартирах (с общей кухней и санузлом), а хотят отельное жильё, пусть и небольших размеров, что б было подешевле.
С позиции инвестора главный фактор это то что цена за м2 в больших и маленьких квартирах очень сильно отличается, на 15-20%
По Вроцлаву, средняя цена в зависимости от площади квартиры
Первичка, зл. за 1 м2
0-38м2 - 9 385
38-60м2 - 8 534
60-90м2 - 8 046
Вторичка, зл. за 1 м2
0-38м2 - 10 080
38-60м2 - 8 622
60-90м2 - 8 093
Поэтому и тенденция последних лет (для максимизации доходности от аренды в % годовых) это именно покупка квартир большей площади (что б м2 был подешевле) и разделение на студии (что б сдавать по цене почти как 1к)
Наше агентство уже 5 лет специализируется в инвестировании в недвижимость Вроцлава, в управлении находится более 50 квартир, сотрудничаем практически со всеми местными девелоперами, организовываем «под ключ» ремонты и перепланировки для разделения на студии. Есть опыт сопровождения девелоперских проектов на всех этапах, от поиска земельного участка, получения разрешения на строительство и до продажи квартир, домов или мини-апартаментов. Дополнительные услуги: налоговый консалтинг и организация ВНЖ на основании бизнеса. А в последнее время ещё и пришлось научится организовывать все эти процессы удалённо, абсолютно всё можно сделать без приезда инвестора в Польшу, на основании нотариальных доверенностей, переведённых на польский язык у присяжного переводчика.
W listopadzie po raz pierwszy od grudnia 2019 r. mieliśmy do czynienia z podwyżką średnich cen ofertowych odstępnego w aż ośmiu spośród dziesięciu analizowanych największych polskich miast – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Swoje oczekiwa...
