03/07/2025
Czas na obywatelskie WETO!
DziałaMY!
Mechanizmy sprzyjające patodeweloperce we Wrocławiu w ramach ustawy lex deweloper
1. Obejście miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Ustawa lex deweloper umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach, które zgodnie z MPZP lub studium uwarunkowań przeznaczone są pod inne funkcje, np. przemysłowe, usługowe czy handlowe. We Wrocławiu, gdzie dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową jest ograniczona, deweloperzy wykorzystują tę możliwość do przekształcania działek przemysłowych na cele mieszkaniowe, często ignorując uwarunkowania urbanistyczne, takie jak dostęp do infrastruktury społecznej (szkół, przedszkoli, terenów zielonych) czy odpowiednie nasłonecznienie i odległości między budynkami. Brak zgodności z MPZP prowadzi do chaotycznej zabudowy, określanej jako patodeweloperka, która negatywnie wpływa na jakość życia mieszkańców.
2. Zwiększenie intensywności zabudowy.
Ustawa lex deweloper pozwala na realizację inwestycji o większej intensywności zabudowy niż przewidziana w lokalnych planach, co prowadzi do tzw. dogęszczania miast. We Wrocławiu obserwuje się przypadki realizacji wielorodzinnych budynków mieszkalnych na terenach, które nie były projektowane z myślą o tak intensywnej zabudowie, co skutkuje przeciążeniem infrastruktury miejskiej, brakiem miejsc parkingowych oraz ograniczeniem dostępu do terenów zielonych. Przykładem jest konflikt wokół historycznego basenu olimpijskiego we Wrocławiu, gdzie deweloper planował wyburzenie obiektu na rzecz prywatnego akademika, co wywołało protesty mieszkańców.
3. Brak transparentności i zaangażowania społecznego.
Zgodnie z przepisami ustawy, decyzje o realizacji inwestycji w trybie lex deweloper podejmowane są przez radę gminy, jednak proces konsultacji społecznych jest często ograniczony lub sformalizowany, co prowadzi do marginalizacji głosu mieszkańców. We Wrocławiu organizacje społeczne, takie jak SOS Wrocław, gdzie wskazujemy na brak transparentności w procedurach oraz lobbing przez niektórych radnych, którzy potrafią z broszurą dewelopera przyjechać do rady osiedla , a to można stwierdzić, iż takie działanie sprzyja realizacji inwestycji sprzecznych z interesem publicznym.
4. Nowe regulacje przeciwdziałające patodeweloperce.
W odpowiedzi na zjawisko patodeweloperki, od 1 sierpnia 2024 r. wprowadzono nowelizację rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dla budynków, która zwiększa minimalne odległości między budynkami mieszkalnymi a granicami działek (do 6 metrów) oraz wprowadza wymóg pełnych przegród między balkonami w celu zapewnienia prywatności. Jednakże przepisy te nie eliminują całkowicie możliwości realizacji inwestycji w trybie lex deweloper, a ich skuteczność w przeciwdziałaniu patodeweloperce jest ograniczona w przypadku wcześniej rozpoczętych procedur.
5. Wysokość budynków a lokalne standardy.
We Wrocławiu, w dniu 17 października 2024 r., rada miasta przyjęła uchwałę ograniczającą wysokość budynków realizowanych w trybie lex deweloper do 7 kondygnacji. Ma to na celu ograniczenie „apetytów inwestorów” i ochronę krajobrazu miejskiego. Jednakże takie ograniczenia mogą być niewystarczające w obliczu presji deweloperów na maksymalizację zysków poprzez intensywną zabudowę.
Przekształcenie działki przemysłowej na budowlaną w trybie lex deweloper znacząco zwiększa jej wartość rynkową, co pozwala deweloperowi osiągnąć zysk bez konieczności realizacji prac budowlanych (tzw. „bez wbicia łopaty w ziemię”). Poniżej przedstawiono szacunkowe wyliczenia oparte na dostępnych danych i realiach rynkowych Wrocławia w 2025 r.:
1. Wartość działki przemysłowej
Ceny działek przemysłowych we Wrocławiu w 2025 r.
wynoszą od 500 do 1500 zł/m². Przyjmujemy średnią wartość 1000 zł/m² dla działki o powierzchni 1 ha (10 000 m²).
Koszt zakupu działki przemysłowej:10 000 m² × 1000 zł/m² = 10 000 000 zł.
2. Przekształcenie na działkę budowlaną i wartość w oparciu o PUM
Średnia cena za 1 m² PUM na działkach budowlanych we Wrocławiu w 2025 r. wynosi od 2000 do 4000 zł/m², w zależności od lokalizacji. Przyjmujemy konserwatywną wartość 3000 zł/m² PUM.
Wartość działki po przekształceniu:40 000 m² PUM × 3000 zł/m² = 120 000 000 zł.
Po przekształceniu działki przemysłowej na budowlaną w trybie lex deweloper, wartość działki jest szacowana na podstawie możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM).
Przyjmujemy konserwatywny współczynnik zabudowy 0,8, zakładając średnią wysokość budynków na poziomie 4–7 kondygnacji (zgodną z uchwałą rady miasta Wrocławia z 17 października 2024 r.), szacujemy, że dla 1 ha działki możliwe jest uzyskanie PUM na poziomie:
• Powierzchnia zabudowy: 10 000 m² × 0,8 = 8 000 m².
• Przyjmując średnio 5 kondygnacji (konserwatywne podejście), PUM = 8 000 m² × 5 = 40 000 m² PUM.
3. Potencjalny zysk dewelopera.
Różnica między wartością działki po przekształceniu (w oparciu o PUM) a kosztem zakupu działki przemysłowej wynosi:
120 000 000 zł (wartość budowlana) – 10 000 000 zł (wartość przemysłowa) = 110 000 000 zł.
Zysk ten jest osiągany bez realizacji prac budowlanych, wyłącznie na podstawie zmiany
przeznaczenia działki w trybie lex deweloper.
4. Dodatkowe koszty
Deweloper ponosi koszty administracyjne związane z procedurą lex deweloper, takie jak opłaty za wniosek, analizy urbanistyczne czy konsultacje społeczne, szacowane na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Mogą również wystąpić koszty związane z lobbingiem lub dostosowaniem dokumentacji. Koszty te pozostają marginalne w stosunku do uzyskanego zysku.
Koszty te są marginalne wobec zysku (ok. 0,01–0,1% zysku).
Jako SOS Wrocław proponujemy wprowadzenie mechanizmu, w którym 50% zysku z przekształcenia działki byłoby przeznaczane na cele publiczne (np. infrastrukturę społeczną, tereny zielone). W powyższym przykładzie oznaczałoby to przekazanie 55 000 000 zł na potrzeby mieszkańców.
Dlatego właśnie, podejmujemy działania mające na celu ograniczenie negatywnych skutków patodeweloperki, takie jak wprowadzenie limitu kondygnacji czy propozycje moratorium na inwestycje w trybie lex deweloper.
Kluczowe znaczenie dla zrównoważonego rozwoju miasta będzie miało wprowadzenie mechanizmów zapewniających większą transparentność oraz partycypację zysków deweloperów na rzecz społeczności lokalnej.
(Zdjęcie poglądowe dla większego zwrócenia uwagi na zjawisko patodeweloperki.)
