TLT Legal

10/03/2026

Brak pisemnego polecenia zmiany = brak zapłaty za roboty dodatkowe?
Niekoniecznie. Ale droga do uzyskania wynagrodzenia za roboty dodatkowe bez należytej dokumentacji może być dłuższa i bardziej kosztowna.
Przedstawiciel zamawiającego zleca ustnie dodatkowy zakres. Wykonawca realizuje prace, roboty zostają odebrane bez zastrzeżeń. Gdy wykonawca wystawia fakturę – zamawiający odmawia zapłaty, bo nie ma pisemnego polecenia zmiany zakresu prac.
Trzy rzeczy, które warto wdrożyć na etapie realizacji 👇
1️⃣ Każde ustne polecenie zmiany potwierdzaj mailowo jeszcze tego samego dnia. Wystarczy krótka wiadomość: "potwierdzam ustalenia z dzisiaj – realizujemy dodatkowy zakres obejmujący X". Brak odpowiedzi ze strony zamawiającego działa na Twoją korzyść.
2️⃣ Dokumentuj zakres i wartość robót na bieżąco. Zdjęcia pozwalające na jednoznaczne ustalenie daty ich wykonania, obmiary, wpisy do dziennika budowy, notatki ze spotkań koordynacyjnych. To materiał, który w razie sporu wzmocni Twoją argumentację i być może pozwoli uniknąć kosztownej opinii biegłego.
3️⃣ Nie czekaj z poinformowaniem zamawiającego o dodatkowych kosztach do zakończenia robót. Szacunkową wartość robót dodatkowych przedstawiaj na piśmie przed ich wykonaniem lub bezpośrednio po – nie przy wystawianiu faktury.
⚠️ Spór o roboty dodatkowe często jest wynikiem niewystarczającego udokumentowania przez wykonawcę zakresu i wartości wykonanych prac – co przekłada się na trudności dowodowe w ewentualnym postępowaniu sądowym i ryzyko niekorzystnego rozstrzygnięcia nawet przy uzasadnionym roszczeniu.
________________________________
Nie jesteś pewien, czy Twoje procedury na budowie skutecznie chronią roszczenia o wynagrodzenie? Napisz lub zadzwoń. 📩
Łukasz Turek, radca prawny | [email protected] | +48 501 348 050

18/02/2022

Obowiązki przygotowawcze Inwestora

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego naruszenie przez Inwestora obowiązków związanych z przygotowaniem robót budowlanych może być źródłem szkody po stronie Wykonawcy, zwłaszcza gdy w oparciu o dostarczoną dokumentację projektową i przewidywany czas realizacji inwestycji dokonywał on ekonomicznej kalkulacji zobowiązań, jakie może zaciągnąć.

Na gruncie art. 647 KC wskazuje się następujący podział obowiązków Inwestora:

👉 obowiązki związane z przygotowaniem robót budowlanych,
👉 obowiązki związane z wykonaniem robót budowlanych oraz
👉 obowiązki związane z zapłatą wynagrodzenia.

Do obowiązków przygotowawczych, oprócz wymienionych wprost w art. 647 KC, tj. przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, zalicza się także uzyskanie lokalizacji inwestycji, uzyskanie pozwolenia na budowę (po uprzednim wykazaniu prawa do dysponowania gruntem) oraz zapewnienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego.

W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że wykonanie tych obowiązków przez Inwestora stanowi warunek konieczny spełnienia świadczenia przez Wykonawcę.

W konsekwencji, ich niedopełnienie przez Inwestora może prowadzić do powstania przeszkody w prawidłowym i terminowym wypełnieniu zobowiązań umownych przez Wykonawcę. W takim przypadku Wykonawca będzie mógł m.in. zgłosić roszczenie finansowe w związku z przedłużonym terminem realizacji inwestycji (roszczenie o koszty pośrednie).

14/02/2022

Kara umowna czy zastrzeżenie gwarancyjne?

W prowadzonych przeze mnie sporach na tle umów o roboty budowlane, w pismach procesowych przeciwnika procesowego często znajduje się następujące stwierdzenie. Skoro umowa przewidywała kary umowne za opóźnienie w wykonaniu umowy, bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest kwestia ewentualnego zawinienia wykonawcy.

Takie stanowisko jest nieprawidłowe, co wielokrotnie potwierdziły sądy apelacyjne i Sąd Najwyższy.

Jak wynika z orzecznictwa zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 KC). Oznacza to, że wykonawca zobowiązany do jej zapłaty może się bronić twierdzeniem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Wina stanowi zatem przesłankę odpowiedzialności z tytułu kary umownej.

Jeśli zakres odpowiedzialności wykonawcy miałby zostać zwiększony, konieczne jest wprowadzenie do umowy dodatkowych zapisów.

W jednym z orzeczeń Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, że obowiązujące przepisy przewidują możliwość rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika poprzez umowę, jednakże w takiej sytuacji konieczne jest oznaczenie okoliczności wykraczających poza ustawowe zasady odpowiedzialności (art. 473 § 1 KC).

Jeżeli zatem strony zamierzają zmodyfikować ogólną zasadę powstania zobowiązania dłużnika do zapłaty kary umownej z przyczyn przez niego zawinionych, to zobowiązane są ściśle oznaczyć zdarzenia, za które dłużnik ma ponosić odpowiedzialność, tak aby nie budził wątpliwości rozszerzony zakres odpowiedzialności dłużnika (tzw. zastrzeżenie gwarancyjne). Przy czym użycie ogólnego sformułowania o karze umownej "za opóźnienie" nie jest wystarczające do uznania, że wykonawca przyjął na siebie surowszą niż ustawowa odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Podsumowując, nałożenie na wykonawcę kary umownej "za opóźnienie" nie oznacza, że będzie on ponosił odpowiedzialność w każdym przypadku (nawet przez niego niezawinionym) niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

04/02/2022

„Bezusterkowy” odbiór robót budowlanych

Inwestorzy chętnie wprowadzają do umowy o roboty budowlane dodatkowe zastrzeżenie, dające im uprawnienie do wyłącznie „bezusterkowego” odbioru robót. W związku z tym, na etapie realizacji kontraktu pojawiają się wątpliwości i spory pomiędzy wykonawcą (który zgłasza obiekt do odbioru), a zamawiającym (który powołując się na brzmienie umowy stwierdza wady uniemożliwiające, w jego ocenie, dokonanie odbioru robót).

Zgłoszenie nawet licznych wad czy usterek w wykonanym obiekcie budowlanym nie upoważnia inwestora do odmowy odbioru obiektu, jeżeli obiekt ten został wykonany zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej. W takim przypadku zgłoszone wady i usterki mogą jedynie stanowić podstawę do zgłoszenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji.

W jednym z orzeczeń Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyjaśnił, że inwestor [zamawiający] obowiązany jest dokonać odbioru robót budowlanych, chociażby te roboty zostały wykonane wadliwie, chyba że wady obiektu są na tyle istotne, że nie pozwalają przyjąć, że wykonawca w ogóle wykonał dzieło stanowiące przedmiot umowy.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny - powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego - doprecyzował, że z niewykonaniem zobowiązania z umowy o roboty budowlane [umowy o dzieło] mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane nie zostały wykonane w ogóle, bądź gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia normalne wykorzystanie rezultatu robót lub odbiera im cechy wyraźnie oznaczone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość.

Ujawnienie wad robót budowlanych nie wpływa zatem na obowiązek inwestora dokonania odbioru robót zgodnie z art. 647 KC, a jedynie z tą chwilą inwestor nabywa uprawnienia z tytułu rękojmi przewidziane w art. 637 i art. 638 KC.

18/01/2022

Ważne zmiany dotyczące skutków wszczęcia postępowania pojednawczego

Trochę bez echa przeszła jedna z ostatnich nowelizacji kodeksu cywilnego (i przy okazji również kilku innych ustaw) w zakresie ograniczenia skutków złożenia tzw. wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Zapewne wpływ na to miał termin podpisania tej nowelizacji (27 grudnia 2021 r.).

Zgodnie ze zmianą, złożenie przez wierzyciela wniosku o zawezwanie do próby ugodowej nie będzie więcej traktowane jako czynność przerywająca bieg terminu przedawnienia roszczeń, a jedynie jako czynność zawieszająca bieg tego terminu - przez czas trwania postępowania pojednawczego.

Oznacza to, że po zakończeniu postępowania pojednawczego bieg terminu przedawnienia będzie kontynuowany, a nie rozpocznie się na nowo (jak to ma miejsce na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów).

Nowelizacja KC w fundamentalny sposób wpłynie na dotychczasową praktykę wierzycieli (i ich pełnomocników), którzy w zdecydowanej większości przypadków postępowanie pojednawcze traktowali jako w miarę prosty i w miarę tani sposób na faktyczne wydłużenie terminów przedawnienia roszczeń.

W ostatnim czasie zarówno sądy (formułując dodatkowe warunki) jak i ustawodawca (podwyższając opłaty sądowe od wniosków) próbowali tę praktykę ograniczyć. Nowelizacja spowoduje jej wyeliminowanie.

Zmiany KC wchodzą w życie 30 czerwca 2022 r.

09/11/2021

Coraz bliżej kolejnych zmian w Prawie Budowlanym.

Na stronach Rządowego Centrum Legislacyjnego opublikowany został Projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa.

Proponowane zmiany obejmują m.in.:

✅ możliwość prowadzenia dziennika budowy w postaci elektronicznej (system EDB); w dalszym ciągu (w 10-letnim okresie przejściowym) możliwe będzie prowadzenie dziennika w dotychczasowej formie,

✅ możliwość prowadzenia książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej (system EKOB),

✅ uregulowanie w prawie budowlanym portalu e-Budownictwo,

✅ prowadzenie centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane oraz osób ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej poprzez system teleinformatyczny (e-CRUB),

✅ możliwość uzgodnienia - pod względem zgodności z wymaganiami ppoż. - sporządzonych w postaci elektronicznej: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz projektu urządzenia ppoż.

09/11/2021

Z przyjemnością informujemy, że zespół kancelarii TLT Turek, Lesińska-Turek Radcowie Prawni powiększył się o kolejnego eksperta.

W październiku do naszego zespołu dołączył radca prawny Adrian Stawczyk.

Adrian specjalizuje się w prowadzeniu sporów sądowych, ze szczególnym uwzględnieniem roszczeń z umów o roboty budowlane (w tym realizowanych na podstawie warunków kontraktowych FIDIC). Adrian ma również bogate doświadczenie w zakresie bieżącego doradztwa prawnego na rzecz jednostek sektora finansów publicznych, w tym w zakresie prawa zamówień publicznych, prawa pracy oraz dostępu do informacji publicznej.

Adrian jest członkiem Okręgowej Izby Radców Prawnych w Łodzi, absolwentem Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego Jana Pawła II oraz studiów podyplomowych „Prawo zamówień publicznych” (Uczelnia Łazarskiego).

Witamy w zespole!

22/05/2021

Przygotowania trwają! 💪

Zapraszamy dziś do Hali Koszyki w Warszawie w godzinach 11-19.

Wszystkie nasze produkty w specjalnych targowych cenach.

Czekamy na Was! ❤️

Więcej o wydarzeniu : https://fashionpost.pl/polski-dizajn-na-koszykach

25/03/2021

Urząd Zamówień Publicznych potwierdził korzystną dla wykonawców wykładnię przepisów Tarczy Antykryzysowej, zgodnie z którą:

✅ art. 15r ust. 4 (możliwość modyfikacji umów)
✅ art. 15r[1] ust. 1 (zakaz potrącania przez zamawiającego kary umownej zastrzeżonej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy)
✅ art. 15r[1] ust. 1 (zakaz dochodzenia przez zamawiającego zaspokojenia z zabezpieczenia należytego wykonania umowy)

stosuje się także do umów w sprawie zamówienia publicznego zawartych na mocy ustawy PZP z 2004 r.

22/03/2021

Pomimo długiego vacatio legis (ponad 12 m-cy) praktyczne stosowanie nowego PZP wciąż wywołuje wiele problemów i wątpliwości prawnych, technicznych i organizacyjnych.

W konsekwencji wiele postępowań przetargowych organizowanych przez samorządy (i nie tylko) zostało wstrzymanych.

Przedstawiciele samorządów oczekują od UZP więcej działań edukacyjnych, publikacji komentarzy i opinii do przepisów, co ułatwi wyjaśnienie wątpliwości i rozwiązanie pojawiających się problemów.

Od siebie dodam, że wzrasta też rola doradców (wewnętrznych i zewnętrznych), którzy pomagają przejść trudny okres przejściowy w miarę bezboleśnie.

Samorządy nie radzą sobie z nowym prawem zamówień publicznych. Ich zdaniem nowe przepisy nie ułatwiają, a skomplikują proces przetargowy. Są problemy techniczne i wiele nowości. Przez niewystarczające wyjaśnienia i nieprzygotowanie urzędników, dla których brakuje miejsc na szkoleniach,...