27/02/2023
CZY NABYWCA MOŻE ODMÓWIĆ DOKONANIA ODBIORU LOKALU Z RYNKU PIERWOTNEGO, JEŚLI STWIERDZI JEGO WADY?
Tak, jeśli wady te są istotne, a deweloper odmówi uznania wad w protokole odbioru. I w sumie na tym można byłoby zakończyć tą odpowiedź, ale jak to w prawie bywa, jedna odpowiedź rodzi szereg kolejnych pytań…
❓Jak zatem należy rozumieć wady istotne i co daje nabywcy odmowa dokonania odbioru? - o tym opowiem, odnosząc się do uregulowań zawartych w nowej ustawie deweloperskiej.
🔎Nowa ustawa deweloperska a po-prawnie mówiąc Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, w istotny sposób zwiększyła ochronę nabywców domów i mieszkań z rynku deweloperskiego. Jednym z obszarów, które znalazły uregulowanie w ustawie, są właśnie odbiory, czyli czynności weryfikujące stan fizyczny przedmiotu umowy i zgodność jego wykonania z projektem budowlanym, przepisami i zasadami sztuki budowlanej, przeprowadzane po dopuszczeniu budynku do użytkowania, a przed sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na kupującego.
❗Powyższe oznacza, że wszelkie odbiory dokonywane przed dopuszczeniem budynku do użytkowania, mogą być jedynie odbiorami technicznymi (przedodbiorami), których przeprowadzenie nie niweczy możliwości zgłaszania wad przy odbiorach właściwych.
🔎Jako że ustawa deweloperska ani żadna inna nie wyjaśnia, kiedy mamy do czynienia z wadą istotną, to interpretacji tego określenia należy szukać w orzecznictwie i dorobku doktryny. Przyjmuje się, że wada ma charakter istotny, jeżeli zakłóca możliwość normalnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz jeśli wcześniejsza świadomość nabywcy o jej istnieniu miałaby wpływ na nabycie nieruchomości.
💡Przykładowo wadami istotnymi mogą być: brak balkonu/tarasu przewidzianego w projekcie budowlanym, inny układ pomieszczeń, różnica między projektowaną a rzeczywistą powierzchnią nieruchomości przekraczająca 2%.
💡Czyli, jeśli nabywca podczas odbioru stwierdzi, że stan lokalu w stopniu istotnym nie odpowiada umowie, to ma on prawo żądać wprowadzenia swoich zastrzeżeń do protokołu odbioru oczekując od dewelopera usunięcia wad. Deweloper natomiast ma prawo nie uznać wad za istotne lub też skorzystać z prawa ustosunkowania się do zastrzeżeń nabywcy w ustawowym terminie 14 dni, przy czym wówczas nabywca może odmówić odbioru.
💡Jeśli nabywca odmówił dokonania odbioru Strony powinny ustalić nowy termin odbioru, umożliwiający deweloperowi usunięcie wady. Może się jednak zdarzyć sytuacja, że podczas drugiego odbioru nabywca stwierdzi, że wada nie została usunięta. Wówczas odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną będzie już wymagała przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli nabywca nie przedstawi opinii stwierdzającej istnienie wady istotnej, to utraci on prawo do odmowy dokonania odbioru. Jeśli zaś opinia potwierdzi występowanie wady istotnej, to nabywca będzie miał prawo odstąpienia od umowy, przy czym nie musi z niego korzystać.
⛔️Należy pamiętać, że wystąpienie wad istotnych nie uprawnia nabywcy do skorzystania z prawa wykonania zastępczego, jak przy stwierdzeniu wad nieistotnych, ale wyłącznie do odmowy odbioru, a następnie, jeśli wada nie zostanie usunięta, do odstąpienia od umowy.
Podsumowując:
✅odbiory mogą się odbywać tylko w obecności obu stron lub ich przedstawicieli;
✅nabywca może odmówić odbioru lokalu tylko w przypadku stwierdzenia wad istotnych i tylko jeśli deweloper odmówił uznania tejże wady, co oznacza, że jeżeli deweloper uzna wadę za istotną, nabywca traci prawo odmowy dokonania odbioru;
✅odmowa dokonania odbioru przez nabywcę musi zostać stwierdzona w protokole podpisanym przez strony;
✅nabywca nie może zlecić usunięcia wad istotnych osobom trzecim na koszt dewelopera, jak w przypadku wad nieistotnych;
✅nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku stwierdzenia, że wady istotne nie zostały usunięte.
Te same zasady dotyczą domów jednorodzinnych od deweloperów.
👉Jeśli potrzebujesz pomocy w procesie zakupu nieruchomości, analizy umowy deweloperskiej lub sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, zapraszam do kontaktu 📞📩
