Kancelaria Notarialna Agnieszka Głogowska Łukasz Kociszewski Notariusze

20/02/2025

⚖️ PRZEKSZTAŁCENIE SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ ⚖️

Osoby uprawnione z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą przekształcić je w odrębną własność, a więc stać się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

▶️ CZYNNIKI, KTÓRE MOGĄ WPŁYWAĆ NA OCENĘ OPŁACALNOŚCI PRZEKSZTAŁCENIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ

O tym przeczytasz w poprzednim wpisie: https://www.facebook.com/photo/?fbid=1177677254366076&set=a.520216533445488

▶️ CHCĄC PRZEKSZTAŁCIĆ MIESZKANIE SPÓŁDZIELCZE W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ NALEŻY WYKONAĆ NASTĘPUJĄCE KROKI:

🟢 Złożyć stosowny, pisemny wniosek do spółdzielni mieszkaniowej o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Wzór wniosku o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność można, co do zasady, uzyskać w swojej Spółdzielni.
🟢 Uregulować ewentualne zadłużenie: przed przekształceniem, upewnij się, że wszystkie opłaty związane z mieszkaniem są uregulowane, aby uniknąć komplikacji. Przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność może osoba, która ma uregulowane opłaty.
🟢 Uzyskać decyzję spółdzielni: po złożeniu wniosku i opłaceniu wymaganych opłat, spółdzielnia wydaje decyzję o przekształceniu prawa do lokalu (w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną powinno dojść do zawarcia umowy).
🟢 Umówić wizytę u notariusza: umowa między spółdzielnią a uprawnionym zawierana jest w formie aktu notarialnego, tym samym sporządzenie aktu notarialnego jest niezbędne do formalnego przekształcenia prawa do lokalu w odrębną własność.

Wpis do księgi wieczystej: po sporządzeniu aktu notarialnego zostanie założona księga wieczysta dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.

▶️KOSZTY PRZEKSZTAŁCENIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ

Koszty aktu notarialnego pokrywane są przez Uprawnionego. Taksa notarialna jest stała i wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku (dla przykładu, w 2025 roku minimalne wynagrodzenia za pracę wynosi 4666 zł, czyli taksa notarialna to 1166,50 zł), do tego trzeba doliczyć podatek od towarów i usług (23%) dla Urzędu Skarbowego, wniosek teleinformatyczny, wypisy (6 zł + podatek od towarów i usług (23%)/strona aktu) oraz opłaty sądowe od wniosków: o założenie księgi wieczystej, wpis własności i wpis udziału we współwłasności

▶️KIEDY NIE JEST MOŻLIWE PRZEKSZTAŁCENIE W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ

W przypadku gdy nieruchomość, na której posadowiony jest budynek posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

13/02/2025

⚖️ SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU, A „PEŁNA WŁASNOŚĆ” ⚖️

W świetle obowiązujących przepisów prawa myśląc o „mieszkaniu”, najczęściej mówimy o:
🟢spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (w skrócie „SWPL”)
🟢lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość ("pełna własność").

Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu często są błędnie przekonane, że posiadają "pełną własność", utożsamiają posiadane prawo z odrębną własnością.
Wielokrotnie, w rozmowie z klientami, przy ustaleniach stanu faktycznego, przy pytaniu o lokal pada odpowiedź „pełna własność”, a okazuje się że jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

▶️ PRAWO DO LOKALU, A WŁASNOŚĆ
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym (nie jest to nieruchomość) (do pozostałych typów ograniczonego prawa rzeczowego należy użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka), które daje osobie, która posiada to prawo, prawo do korzystania z tego lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem. Można więc sprzedać takie mieszkanie, wynająć je, darować, oddać do bezpłatnego korzystania, zapisać w testamencie. Właścicielem lokalu pozostaje jednak spółdzielnia, która jest także właścicielem budynku oraz w większości przypadków gruntu*, na którym jest on posadowiony.

Odrębna własność lokalu to prawo własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość - jest to najbardziej pożądana forma, która daje nam prawo do rozporządzania - obciążania, przeniesienia lub zniesienia tego prawa. Prawo własności pozwala właścicielowi ustanawiać służebność, zastaw, hipotekę itp. z wyłączeniem innych osób, zawrzeć umowę o dożywocie.
W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy którym jest się tylko uprawnionym do korzystania z danego lokalu (jest się „właścicielem” jedynie prawa do lokalu, a nie samego lokalu), to w przypadku odrębnej własności jest się rzeczywistym właścicielem lokalu, a wraz z zakupem odrębnej własności lokalu nabywamy udział w nieruchomości wspólnej, czyli udział w gruncie, w częściach budynku oraz urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, takich jak np. schody, windy, elewacja, klatka schodowa.

▶️ NIEUREGULOWANY STAN PRAWNY GRUNTU – BRAK MOŻLIWOŚCI ZAŁOŻENIA KSIĘGI WIECZYSTEJ
*W Polsce wciąż istnieje wiele spółdzielni mieszkaniowych, których budynki stoją na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym.
W takiej sytuacji osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie mogą starać się o przekształcenie go w prawo odrębnej własności, ani założyć księgi wieczystej dla mieszkania.
Jest to możliwe wyłącznie wtedy, gdy grunt pod budynkiem stanowi własność spółdzielni lub ma ona do niego prawo użytkowania wieczystego.
W przypadku chęci zbycia SWPL warto zorientować się w spółdzielni, czy nie ma żadnych przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Informacja ta będzie kluczowa podczas udzielania kredytu hipotecznego. W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej przez Kupujących, jednym z warunków uruchomienia kredytu będzie założenie księgi wieczystej/wpis hipoteki do księgi wieczystej.

🟢 W przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość nie ma takich ograniczeń w kwestii zakładania ksiąg wieczystych.

▶️ SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU - WAŻNE INFORMACJE
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zapewnia pełnej własności, lecz jedynie prawo do korzystania z lokalu, które wiąże się z pewnymi ograniczeniami. W momencie chęci zamiany przeznaczenia lokalu mieszalnego na lokal niemieszkalny (np. usługowy) lub w przypadku wykonaniu niektórych prac remontowych, konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni. Ponadto nie można zawrzeć umowy o dożywocie, ustanowić służebności osobistej mieszkania.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym (wraz z wkładem budowlanym), przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Osoba, której przysługuje SWPL nie posiada udziału w gruncie, częściach wspólnych oraz urządzeniach.
❗️ Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu przedmiotem zbycia może być jego ułamkowa część, wówczas pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu.
🟢Przy zbyciu ułamkowej części lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, pozostali współwłaściciele nie mają ustawowego prawa pierwokupu.

Przy zbywaniu SWPL oprócz podstawy nabycia (np. przydziału) będzie niezbędne również zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

▶️ SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU
Warto wspomnieć, że w spółdzielniach istnieją również mieszkania, do których ich lokatorzy mają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Chodzi o mieszkania lokatorskie, do których lokatorzy mają prawa podobne jak najemcy – mają prawo do zamieszkiwania w określonym lokalu, ale nie mogą nimi swobodnie dysponować, nie podlegają one też dziedziczeniu.

▶️ PRZEKSZTAŁCENIE SWPL W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ
Istnieje prawo do przekształcenia SWPL w odrębną własność lokalu. Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty zobowiązań oraz zaległości.
Na zawarcie umowy od dnia złożenia wniosku spółdzielnia ma 6 miesięcy
🟢 O prawie przekształcenia SWPL w odrębną własność lokalu napiszemy więcej w kolejnym wpisie.

07/10/2024

Sukcesja zabezpieczy firmę na wypadek śmierci. Notariusz doradzi rozwiązanie, wytłumaczy zawiłości i zapewni poprawność pod względem prawnym!

16/09/2024

Szanowni Państwo,
w związku z Konferencją Szkoleniową Notariuszy notariusze naszej kancelarii w terminie 1-3 października 2024 roku będą niedostępni.
W dniach 1-3 października 2024 roku sekretariat Kancelarii będzie pracował w godzinach 10:00-17:00 i jest do Państwa dyspozycji również pod tel. 22 881 91 80.
Na spotkania z notariuszami zapraszamy przed 1-3 października 2024 roku i po tym terminie.
Za utrudnienia przepraszamy.

08/05/2024

Szanowni Państwo,

w związku z Konferencją Szkoleniową Notariuszy w dniach 16-19 maja 2024 roku notariusze naszej kancelarii w tych dniach będą niedostępni.
W dniach 16-17 maja 2024 roku sekretariat Kancelarii będzie pracował w godzinach 10:00-17:00 i jest do Państwa dyspozycji również pod tel. 22 881 91 80.
Na spotkania z notariuszami zapraszamy przed 16-19 maja 2024 roku i po tym terminie.
Za utrudnienia przepraszamy.

28/07/2023

"Zmiana polega na tym, że rodzice o ile wcześniej sami odrzucili spadek będą mogli bez zgody sądu odrzucić spadek za dziecko. [...] Nowela ma wejść w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia."

Rodzice łatwiej odrzucą niechciany spadek za swoje małoletnie dzieci, co bywało często dla nich mordęgą a nieraz wymagała spłaty długów zmarłego.

27/06/2023

▶ "Bezpieczny Kredyt 2%"

Rzecznik Finansowy przygotował publikację w formie pytań i odpowiedzi, dotyczącą tzw. bezpiecznego kredytu 2%: https://rf.gov.pl/bezpieczny-kredyt-2/

O tzw. bezpiecznym kredycie 2% mogą Państwo przeczytać również w Serwisie Rzeczypospolitej Polskiej: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/bezpieczny-kredyt

ℹ Już 𝟭 𝗹𝗶𝗽𝗰𝗮 br. wchodzi w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r., o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Jedną ze składowych tej ustawy jest tzw. 𝗯𝗲𝘇𝗽𝗶𝗲𝗰𝘇𝗻𝘆 𝗸𝗿𝗲𝗱𝘆𝘁 𝟮%.

W związku z coraz częściej pojawiającymi się pytaniami 🤔 w tym obszarze Rzecznik Finansowy przygotował publikację w formie pytań i odpowiedzi, dotyczącą tzw. bezpiecznego kredytu 2%.

Mamy nadzieję, że przygotowane opracowanie 📚 przybliży założenia bezpiecznego kredytu 2%.

Zachęcamy do lektury:👉https://tiny.pl/cg1dk

07/06/2023

✅ Szanowni Państwo,
w odpowiedzi na liczne zapytania, informujemy, że w najbliższy piątek, 09 czerwca 2023 roku kancelaria będzie czynna.

tel. (22) 881-91-80
tel. kom. 796-068-161
tel. kom. 668-420-146

22/05/2023

⚖️ FUNDACJA RODZINNA⚖️

Długo oczekiwane przepisy ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej weszły dzisiaj w życie.

▶ Do powołania Fundacji Rodzinnej jest wymagane:
1) złożenie oświadczenia o ustanowieniu fundacji rodzinnej w akcie założycielskim albo w testamencie;
2) ustalenie statutu;
3) sporządzenie spisu mienia;
4) ustanowienie organów fundacji rodzinnej wymaganych przez ustawę lub statut;
5) wniesienie funduszu założycielskiego przed wpisaniem do rejestru fundacji rodzinnych w przypadku ustanowienia fundacji rodzinnej w akcie założycielskim albo wniesienie funduszu założycielskiego w terminie dwóch lat od dnia wpisania fundacji rodzinnej do rejestru fundacji rodzinnych w przypadku ustanowienia fundacji rodzinnej w testamencie;
6) wpisanie do rejestru fundacji rodzinnych.

▶ WIZYTA W KANCELARII NOTARIALNEJ
Do ustanowienia fundacji niezbędna jest wizyta w wybranej przez Państwa kancelarii notarialnej celem:
(i) sporządzenia aktu założycielskiego – tworzącego fundację i zobowiązującego do wniesienia mienia,
(ii) w przypadku gdy ustawa wymaga formy aktu notarialnego dla przeniesienia danego rodzaju mienia np. nieruchomości – sporządzenia umowy przeniesienia praw majątkowych na fundację (wniesienie mienia),
(iii) sporządzenia Statutu – określającego zasady działania fundacji rodzinnej jako osoby prawnej

lub sporządzenia testamentu.

▶ PODSTAWOWE INFORMACJE:
- Fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji rodzinnej,
- Nazwa fundacji rodzinnej może być obrana dowolnie i zawiera dodatkowe oznaczenie „Fundacja Rodzinna”,
- Fundacja rodzinna nabywa osobowość prawną z chwilą wpisu do rejestru fundacji rodzinnych,
- Fundatorem fundacji rodzinnej może być wyłącznie osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, która złożyła oświadczenie o ustanowieniu fundacji rodzinnej w akcie założycielskim albo w testamencie,
- Fundacja rodzinna może być ustanowiona przez więcej niż jednego fundatora,
- Fundacja rodzinna ustanawiana w testamencie może mieć tylko jednego fundatora,
- Fundator wnosi do fundacji rodzinnej mienie na pokrycie funduszu założycielskiego o wartości określonej w statucie, nie niższej niż 100 000 zł.

Zgodnie z Serwisem Rzeczypospolitej Polskiej (https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/fundacja-rodzinna) idea fundacji rodzinnej opiera się na założeniu, że biznes i rodzina są formalnie odseparowane od siebie, ponieważ majątek rodzinny staje się własnością fundacji rodzinnej. Działa ona jak skarbiec rodzinny. Ma zapewnić rodzinie środki finansowe, a przy tym realizować wizję fundatora i dbać o wartości przyjęte przez niego w biznesie. Fundacja rodzinna jest więc środkiem do celu – funkcjonowania przedsiębiorstwa przez pokolenia i zabezpieczenia potrzeb finansowych beneficjentów.

W przypadku pytań dotyczących czynności notarialnych związanych z fundacją rodzinną pozostajemy do Państwa dyspozycji:
tel. kom. 796-068-161
tel. kom. 668-420-146
tel. (22) 881-91-80

Obraz autorstwa mindandi na Freepik https://pl.freepik.com/darmowe-zdjecie/banner-sieci-dowiedz-sie-internet-male-light_1238819.htm =biznes&position=0&from_view=search&track=sph

04/04/2023

Szanowni Państwo,

przypominamy, że 28 kwietnia 2023 roku❗️ wchodzi w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Zgodnie z nowymi przepisami:

🟢Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej - przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej - przy zawarciu umowy najmu.

🟢Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.

🟢W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.

🟢Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

▶️Więcej informacji mogą Państwo przeczytać na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii:
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej

▶️Ministerstwo zamieściło również materiał do pobrania "Pytania i odpowiedzi":
https://www.gov.pl/attachment/71fc6835-389f-4c1f-b029-e6b3e0fc47b1

--------------------------------------------------------------------------
Obraz autorstwa Freepik https://pl.freepik.com/darmowe-zdjecie/kobiece-projekty-srodowiskowe-planowania_12168987.htm =%C5%9Bwiadectwo%20charakterystyki%20energetycznej&position=3&from_view=search&track=ais

20/03/2023

⚖️ SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI (LOKALU MIESZKALNEGO) - DOKUMENTY DO PODPISANIA AKTU NOTARIALNEGO ⚖️

Szykując się do procesu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) należy przygotować dokumenty niezbędne notariuszowi do przygotowania umowy. Przed rozpoczęciem gromadzenia dokumentów warto skontaktować się z notariuszem celem ustalenia listy tych niezbędnych dokumentów.

Do sporządzenia aktu notarialnego strony umowy mogą być poproszony o przekazanie takich dokumentów jak:

▶ podstawa nabycia np. wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży, umowę darowizny lub umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu
▶ w przypadku dziedziczenia - prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, a także zaświadczenie z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego
▶ zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany
▶ zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych
▶ dokumenty tożsamości stron umowy
▶ świadectwo charakterystyki energetycznej
▶ wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową małżeńską
▶ umowa kredytowa
▶ w przypadku hipoteki obciążającej sprzedawany lokal - dokument z banku o aktualnej wysokości kredytu z rachunkiem technicznym na który ma nastąpić spłata
▶ zaświadczenie z którego wynika, że opłata jednorazowa z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności związana z lokalem została uiszczona w całości
▶ dowód opłacenia podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu

Przy weryfikacji stanu faktycznego i prawnego nieraz wynikają dodatkowe dokumentów. Wówczas notariusz zwraca się o dostarczenie dodatkowych dokumentów lub informacji.

Obraz autorstwa rawpixel.com (https://pl.freepik.com/autor/rawpixel-com) na Freepik (https://pl.freepik.com/darmowe-zdjecie/plaskie-uksztaltowanie-koncepcji-nieruchomosci_2765759.htm =mieszkanie&position=0&from_view=search&track=sph =0&query=mieszkanie?sign-up=google)