27/09/2024
Czy jeżeli mój mąż/żona w trakcie trwania małżeństwa zakupił/a nieruchomość wyłącznie na siebie i w akcie notarialnym widnieje jako jedyny właściciel to nie mam żadnych praw do tej nieruchomości i nic mi się nie należy?
Pisząc dzisiejszy artykuł zainspirowałam się ostatnim problemem z jakim zgłosiła się do mnie klientka. Otóż, w trakcie trwania małżeństwa mąż mojej klientki, bez jej wiedzy i zgody zakupił nieruchomość w postaci działki ornej. W akcie notarialnym który został sporządzony mąż mojej klientki został ujęty jako jedyny właściciel z wpisanym zastrzeżeniem, że nieruchomość zakupił za pieniądze pochodzące z majątku osobistego w związku z czym zakupiona nieruchomość również stanowi jego majątek osobisty.
O ile w przypadkach gdy jeden z małżonków faktycznie dokonuje zakupu nieruchomości z pieniędzy stanowiących jego majątek osobisty (oszczędności zgromadzone przed zawarciem związku małżeńskiego, darowizna uczyniona na jego rzecz, otrzymany spadek etc.) to problem co do zasady nie występuje. Zakupiona nieruchomość stanowi majątek osobisty małżonka, który takową nieruchomość zakupił. Jednak w przypadku mojej klientki sprawa wyglądała odmiennie, bowiem małżonek zakupił działkę orną z pieniędzy uzyskiwanych z wynagrodzenia za pracę, a więc stanowiących wspólny majątek Stron.
Moja klientka o całej sprawie dowiedziała się po rozwodzie i zgłosiła się do mnie z zapytaniem co dalej? Czy może jakoś walczyć o odzyskanie należnego jej majątku? Czy ma do tego w ogóle jakieś podstawy albo odpowiednie instrumenty prawne z których może skorzystać, aby bronić swoich interesów? W przeświadczeniu wielu ludzi istnieje bowiem pewność, że jeżeli nieruchomość została zakupiona do majątku osobistego i widnieje co do tego odpowiedni zapis w akcie notarialnym to nic się nie da zrobić, a małżonek który został pokrzywdzony takimi działaniami jest pozbawiony praw.
Otóż nie! Polskie prawo posiada odpowiednie regulacje które pozwalają walczyć z tego typu obejściami prawa, a tym samym chronić interesy drugiego z małżonków.
Jaka to regulacja? Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu lub błędnym wpisaniu pewnego prawa albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Przyczyn niezgodności stanu prawnego wynikającego z wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest co najmniej kilka. Wynikają one m.in. z: braku ujawnienia prawa. W naszym stanie faktycznym niewpisanie jednego z małżonków jako współwłaściciela nieruchomości pomimo, że nieruchomość została zakupiona z majątku wspólnego Stron to właśnie brak ujawnienia prawa.
Kto i co musi udowodnić?
W sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zasadą jest, że na powodzie spoczywa ciężar obalenia domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej. Oznacza to, że małżonek który walczy o dopisanie go jako współwłaściciela nieruchomości musi udowodnić przed Sądem, że nieruchomość została zakupiona z majątku wspólnego Stron, czyli np. z wynagrodzenia za pracę. Jako dowód w sprawie mogą służyć dowody z dokumentów, zeznań świadków, fotografii, nagrań etc.
Na czym polega usunięcie niezgodności?
Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać na: wpisaniu nowego prawa, wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego; sprostowaniu treści wpisanego prawa. Jeżeli powództwo zostanie uwzględnione wyrok sądowy będzie wskazywał sposób, w jaki sąd wieczystoksięgowy ma doprowadzić treść księgi wieczystej do stanu zgodności. Po uprawomocnieniu wyroku należy złożyć odpowiedni wniosek do Sądu wieczystoksięgowego, który dokona „korekty” księgi wieczystej dopisując prawa drugiego z małżonków.
I dopiero wówczas kiedy powyższą procedurę uda się przejść w sposób pozytywny uzyskując korzystny wyrok otwiera nam się droga do możliwości podziału majątku wspólnego Stron.
Jak więc widać z powyższego, nie każda sytuacja prawna jest bez wyjścia. Często nasze problemy wydają się być nie do rozwiązania, jednak odpowiednia pomoc i ocena stanu faktycznego pozwala dobrać takie środki prawne, aby móc uzyskać dla Klienta pomyślne rozwiązanie. Nawet jeżeli będzie ono czasochłonne i będzie wiązało się z przejściem przez skomplikowaną ścieżkę, wszystko jest możliwe.
Jeżeli borykają się Państwo z podobnym problemem, zapraszam do kontaktu!
adw. D. Bober
