29/04/2021
Spore zmiany dla zarządców.
Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii planuje zmiany w prawie dotyczącym spółdzielni. Pod koniec lutego br. resort opublikował informacje na temat projektu ustawy o zmianach ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych, własności lokali i Prawa spółdzielczego. Projekt ma na celu m.in. dostosowanie przepisów prawa do wyroków TK z 14.3.2018 r., P 7/16, Legalis i 10.6.2020 r., K 3/19, Legalis w zakresie niezgodności z Konstytucją niektórych z zapisów ww. ustaw. W opinii resortu poprawy wymaga pozycja prawna członków spółdzielni mieszkaniowych oraz jawność funkcjonowania spółdzielni poprzez zwiększenie uprawnień członków. Rozwiązania wymaga m.in. problem udziału w głosowaniu nad uchwałami walnego zgromadzenia przez członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy z różnych przyczyn nie mogą uczestniczyć w obradach walnego zgromadzania spółdzielni, a samodzielnie chcą oddać głos.
Głosowanie uchwał na piśmie
W projekcie (UB2) ustawy Ministerstwo proponuje wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem. Rozwiązanie to ma stanowić alternatywę dla konieczności wzięcia udziału w posiedzeniu walnego zgromadzenia. Uzasadniając potrzebę wprowadzenia zmian w przepisach resort stwierdził, że w chwili obecnej istnieje niewielkie zainteresowanie spółdzielni mieszkaniowych podejmowaniem inwestycji mających na celu ustanawianie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali. Podejmowanie takich inwestycji może odsunąć w czasie wykup lokali w danej nieruchomości, a tym samym powstanie wspólnoty mieszkaniowej i wyłączenie nieruchomości z zasobów spółdzielczych. Wobec powyższego, spółdzielnia może dłużej zarządzać daną nieruchomością, co przyczyni się do obniżenia kosztów działania całej spółdzielni.
W opinii Ministerstwa doprecyzowania wymagają również przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.) w zakresie:
majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej;
organów wspólnoty;
oznaczenia dla osób trzecich względem wspólnoty oraz osób ją reprezentujących;
odmowy przez sąd podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali;
zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty;
umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali;
zasad zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym.
Odrębna własność lokalu
W opublikowanym projekcie ustawy przewiduje się zmianę art. 49 i 491 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm.) umożliwiając osobom zainteresowanym realizację przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni. Propozycja zmian jest związana z realizacją ww. wyroku TK z 14.3.2018 r., P 7/16, Legalis. Projektowane przepisy precyzują katalog przypadków, w których postępowanie przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło w trybie procesowym (jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli) oraz przypadków, w których postępowanie będzie się toczyło w trybie nieprocesowym (pozostałe sytuacje). Projekt realizuje także postanowienia wyroku TK z 10.6.2020 r., K 3/19, Legalis w zakresie dotyczącym art. 4 ustawy z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596). Po wprowadzeniu wspomnianego artykułu członkostwo w spółdzielniach utraciły różne kategorie osób. Projekt przewiduje z kolei przyznanie takim osobom członkostwa z mocy prawa lub roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Członkostwo w spółdzielni z mocy prawa zostanie przyznane tym, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa lub ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm., dalej: GospNierU) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Z brzmienia proponowanego przepisu wynika, że nie jest istotne, czy zawarto umowę (przydział) skutecznie. Istotny jest sam fakt dokonania stosownej czynności prawnej. Członkami spółdzielni będą mogli być też następcy prawni osób, z którymi spółdzielnia zawierała umowę. Pozostałym osobom, które utraciły członkostwo na podstawie art. 4 noweli przysługiwać będzie roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Do grona takich osób należeć będą m.in. tzw. członkowie oczekujący, czyli osoby uprzednio przyjęte w poczet członków spółdzielni i posiadające oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym lub budowlanym.
Resort zakłada także wprowadzenie rozwiązań mających na celu wzmocnienie sytuacji członków i usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Jedną z propozycji w tym zakresie jest uregulowanie sytuacji prawnej członków, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 GospNierU lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu.
Wybór członków zarządu
Kolejną propozycją jest, aby wybór członków zarządu odbywał się obligatoryjnie przez walne zgromadzenie. Członkowie zarządu mieliby pełnić swoją funkcję przez czas trwania kadencji, a walne zgromadzenie mogłoby zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Resort planuje także zmiany przepisów dotyczących liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia,
oraz praw członków spółdzielni do głosowania nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem.
Dodatkowo w projekcie ustawy poruszona została kwestia rozszerzenia uprawnień członka i właściciela lokalu niebędącego członkiem w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić, w tym poprzez zamieszczanie ich na stronie internetowej. Jednocześnie spółdzielnie miałyby obowiązek prowadzenia takiej strony, chyba że członkowie w statucie wyłączą ten obowiązek.
Ministerstwo planuje także modyfikację przepisów umożliwiających nadmierne zadłużanie się osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a także kwestię uregulowania partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu przez właścicieli lokali po powstaniu wspólnoty z mocy prawa w przypadku wyodrębnienia ostatniego lokalu. Według założeń projektu ustawy zmodyfikowanie ma ulec także tryb powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, tak aby możliwe było na mocy decyzji właścicieli lokali pozostanie w zarządzie spółdzielni. Ponadto autorzy zmian w przepisach chcą także jednoznacznego określenia czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana jest zgoda właścicieli lokali oraz wprowadzenia przepisów, zgodnie z którymi członkowie spółdzielni będą mogli wybierać związek rewizyjny, który w razie potrzeby przeprowadzi badanie lustracyjne.
Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na III/IV kwartał 2021 r.
