Marcin Kwapiński - radca prawny: nieruchomości we Włoszech

03/05/2026

Kiedy mimo braku agibilità zakup może mieć sens?

Brzmi paradoksalnie, ale są sytuacje, w których zakup nieruchomości we Włoszech bez agibilità – przy pełnej świadomości ryzyk i dobrym due diligence – może być racjonalną decyzją inwestycyjną.

Po pierwsze: włoskie prawo dopuszcza sprzedaż nieruchomości bez agibilità, pod warunkiem że kupujący jest o tym jasno poinformowany i świadomie akceptuje tę sytuację (często z odpowiednim obniżeniem ceny).

Po drugie: jeżeli brak agibilità wynika wyłącznie z zaniedbań formalnych (np. nigdy nie złożono wniosku, ale budynek jest zgodny z pozwoleniem, ma prawidłowe instalacje i parametry techniczne), problem da się zwykle rozwiązać nakładami, które można uwzględnić w kalkulacji ceny zakupu.

W praktyce staram się z klientami zbudować prosty podział:
- „brak dokumentu, ale dom jest OK” – ryzyko głównie administracyjne i kosztowe; po rzetelnej analizie, przy odpowiednim rabacie, taka transakcja czasem ma sens,
- „dom nie spełnia wymogów, dlatego nie ma agibilità” – tu mówimy już o poważnych wadach (konstrukcyjnych, higienicznych, instalacyjnych), które mogą być nieopłacalne lub wręcz niemożliwe do usunięcia.

Przykład pozytywny z praktyki: klient rozważał zakup mieszkania z lat 70. bez agibilità, z wyraźnym rabatem.
Dzięki szczegółowej analizie dokumentów, kontroli zgodności z pozwoleniem i przeglądowi instalacji ustaliliśmy, że brak certyfikatu jest czysto „papierowy” – po kilku uzupełniających badaniach i złożeniu SCAg udało się uzyskać agibilità, a wartość rynkowa nieruchomości wzrosła powyżej poziomu ceny zakupu plus koszty.
Klucz: nie kupować w ciemno.

Przy nieruchomości bez agibilità potrzebujesz naprawdę solidnego due diligence – technicznego i prawnego – oraz umowy (przedwstępnej i końcowej) dobrze skonstruowanej pod kątem ryzyk, warunków zawieszających i obniżenia ceny. Wtedy z „problemu” można czasem zrobić realną okazję inwestycyjną.

29/04/2026

Agibilità a najem krótkoterminowy - turystyczny we Włoszech 🇮🇹

Jeśli kupujesz mieszkanie we Włoszech z myślą o najmie krótkoterminowym (Air*nb, Bo*king, „casa vacanze”), kwestia agibilità staje się jeszcze wrażliwsza.

W wielu gminach, aby legalnie wynajmować krótkoterminowo, musisz złożyć SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) w urzędzie gminy – a w tej procedurze zasadniczo wymaga się, aby lokal spełniał wymagania bezpieczeństwa, higieny i nadawał się do zamieszkania, co w praktyce oznacza posiadanie agibilità lub równoważnego dokumentu. Oczywiście taki wniosek musi przygotować uprawniony profesjonalista.

W części regionów agibilità jest wprost warunkiem uzyskania kodu CIR/CIN, bez którego nie można zgodnie z przepisami wynajmować lokalu turystom.

Brak agibilità przy najmie krótkoterminowym to nie tylko „problem papierków”:
- może oznaczać mandaty i sankcje administracyjne,
- ryzyko zawieszenia lub zamknięcia działalności przez gminę,
a w razie wypadku – poważne konsekwencje cywilne, a nawet karne dla właściciela.

Przykład z praktyki: właściciel kupił mieszkanie „idealne pod Air*nb”, ale nie zweryfikował agibilità ani stanu instalacji.
Gmina, przy analizie dokumentów do SCIA, zażądała uzupełnienia dokumentacji i dostosowania instalacji elektrycznej oraz przeciwpożarowej – koszt kilkunastu tysięcy euro i ponad rok opóźnienia startu działalności, bez możliwości legalnego najmu w tym okresie.

Dlatego jeśli kupujesz „pod najem krótki”, traktuj agibilità tak, jak bank traktuje zdolność kredytową: bez niej cały model biznesowy może się rozsypać.

27/04/2026

Czy agibilità jest zawsze obowiązkowa?

Jako prawnik zajmujący się badaniem stanu prawnego nieruchomości we Włoszech bardzo często słyszę pytanie: „czy certyfikat agibilità jest obowiązkowy przy zakupie mieszkania?”.

W praktyce – jest bardzo pożądany, w tym sensie, że jest to kluczowy dokument potwierdzający, że budynek jest bezpieczny konstrukcyjnie, spełnia wymogi higieniczne, energetyczne i ma instalacje zgodne z przepisami.

Dla nowych budynków (od 01.07.2003), istotnych przebudów (np. wymiana instalacji, ingerencja w konstrukcję, zmiana przeznaczenia z magazynu na mieszkanie) przepisy wprost wymagają złożenia Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg) po zakończeniu prac.
Co ciekawe, sprzedaż nieruchomości bez agibilità jest formalnie możliwa – sam brak certyfikatu nie unieważnia automatycznie aktu notarialnego.

Jednocześnie brak agibilità może zostać uznany za poważne nienależyte wykonanie umowy przez sprzedającego, dające kupującemu prawo do żądania rozwiązania umowy, obniżenia ceny i odszkodowania – szczególnie jeśli stan techniczny uniemożliwia wydanie certyfikatu.

W praktyce rozróżniamy dwie sytuacje:
- brak wyłącznie dokumentu (problem biurokratyczny – dom spełnia wymogi, ale nikt nie „dociągnął papierologii”),
- braki merytoryczne (np. wysokości pomieszczeń poniżej normy, poważne wady instalacji lub konstrukcji).
W drugiej sytuacji ryzyko jest bardzo wysokie i szczerze odradzam zakup bez gruntownego due diligence techniczno‑prawnego.

Widziałem już klientów, którzy – kusząc się na „okazję” bez agibilità i bez wcześniejszej analizy – utknęli z lokalem, którego nie da się ani zalegalizować, ani sprzedać bez dużej straty.
A wynajem krótkoterminowy takich nieruchomości to jeszcze inna sprawa, ale o tym następnym razem.

17/04/2026

Przy okazji zakupu innej nieruchomości natrafiłem na ciekawą ofertę w Ligurii na północy Włoch, ok. 1:15h od Genui ✈️ i od Nicei ✈️ (FRA), nowe budownictwo, klasa energetyczna A, gotowe jeszcze w 2026 r.

Oczywiście zachęcam do obejrzenia na żywo i sprawdzenia na miejscu. Ja oczywiście chętnie pomogę profesjonalnie, aby zabezpieczyć transakcję i wykonanie umowy od strony prawnej. 🕵‍♂️
Jestem w stanie zapewnić gwarancję bankową lub ubezpieczeniową na zabezpieczenie wpłat (niestety w praktyce nie jest to jeszcze standard, szczególnie przy sprzedaży dla obcokrajowców).

Poniżej krótki opis od dewelopera:

Przy samej plaży nad morzem w miejscowości Andora (prowincja Savona), powstaje nowa, elegancka willa składająca się jedynie z 4 niezależnych apartamentów, zaprojektowana dla osób, które chcą na co dzień mieszkać nad morzem, bez kompromisów.
Nieruchomość wyróżnia się unikalnym położeniem bezpośrednio przy plaży, zapewniającym szeroki, nieprzysłonięty widok na morze, jasne i dobrze doświetlone wnętrza oraz wysoki standard zamieszkania, w kameralnym i prestiżowym otoczeniu.

Każdy apartament został zaprojektowany tak, aby zapewnić maksymalny komfort: duże tarasy z widokiem na morze lub prywatne ogrody w lokalach na parterze, przestrzenie zewnętrzne funkcjonalne przez cały rok oraz wysokiej klasy wykończenia dopracowane w każdym detalu.
Budynek jest realizowany w oparciu o najnowsze technologie, z nowoczesnymi instalacjami oraz wysoką efektywnością energetyczną, aby zapewnić komfort mieszkania, oszczędność i trwałość.

Ceny:
apartament 2-pokojowy 440-480k €
apartament 3-pokojowy ok. 700k €
garaz podziemny 60k €
miejsce postojowe 35k €

GŁÓWNE CECHY
- Tylko 4 niezależne apartamenty
- Bezpośredni dostęp do plaży 🏝️
- Duże tarasy z widokiem na morze
- Prywatne garaże (boksy garażowe)
- klasa energetyczna A

14/04/2026

Uwaga zmiany!
Wynajem krótkoterminowy we Włoszech 🇮🇹 od 2026 r. - ramy prawne dla polskich inwestorów

Od 2026 r. włoski ustawodawca zmienił zasady wynajmu krótkoterminowego ("locazioni brevi"), zmniejszając z czterech do dwóch maksymalną liczbę mieszkań, które osoba fizyczna może przeznaczyć na wynajem krótszy niż 30 dni, zachowując status prywatny (ryczałt cedolare secca lub zwykły IRPEF). Do tej pory istniały podobne ograniczenia na poziomie niektórych regionów.

Jednocześnie już w całym kraju weszły w życie Krajowy Kod Identyfikacyjny (CIN) i Krajowa Baza Danych Obiektów Noclegowych oraz nieruchomości przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego (BDSR), z surowymi obowiązkami rejestracji, wyświetlania kodu i synchronizacji z bazami regionalnymi i gminnymi.

Dla polskiego inwestora nierezydenta kupującego nieruchomości we Włoszech w celu wynajmu krótkoterminowego możliwe jest zazwyczaj korzystanie z ryczałtu cedolare secca na takich samych warunkach jak rezydenci (21% na pierwszy lokal w wynajmie krótkoterminowym, 26% na drugi), z tym że dochód z nieruchomości jest opodatkowany we Włoszech na zasadzie terytorialności, a działa umowa Włochy-Polska o unikaniu podwójnego opodatkowania. Kwestie rozliczeń tego podatku w Polsce przedstawiłem w innym poście.

Czy oznacza to spadek czy wzrost przychodów? Raczej wzrost dla tych, którzy zostaną na rynku dostosowując się, bo z rynku zniknie wiele podmiotów z szarej strefy. Dla działających całkowicie amatorsko i "na dziko", będzie oznaczać spadek dochodów. Akurat moi polscy klienci z reguły są dobrze przygotowani i działają zgodnie z prawem, aby unikać problemów podatkowych we Włoszech.

08/04/2026

Wynajmujesz mieszkanie we Włoszech (np. przez Airbnb), mieszkasz w Polsce i do tego masz jeszcze najem w Polsce na ryczałcie albo etat/działalność?

Jak to "ugryźć" w aktualnych przepisach:

Włochy są na liście państw z metodą wyłączenia z progresją – więc od najmu płacisz podatek we Włoszech, a w Polsce ten dochód jest zwolniony, ale podnosi stawkę podatku od Twoich polskich przychodów.

Jeśli masz polski najem na ryczałcie (PIT‑28), to włoski przychód z najmu trzeba dopisać w PIT‑28 w rubrykach dla przychodów zagranicznych i „doliczenia do ryczałtu” – urząd każe policzyć stawkę ryczałtu od sumy przychodów z Polski i Włoch, a potem tę wyższą stawkę zastosować tylko do polskiego najmu.

Jeżeli oprócz tego masz dochody na skali (np. praca, działalność na skali), to włoski najem pokazujesz też w PIT‑36 + PIT/ZG, żeby wyliczyć efektywną stawkę podatku od tych dochodów; sam dochód z Włoch nie jest w Polsce drugi raz opodatkowany.

Gdybyś w danym roku miał tylko najem we Włoszech (zero polskiego najmu i zero dochodów na skali), to przy tej metodzie zwykle nie zapłacisz podatku w Polsce i z reguły nie składasz PIT tylko po to, żeby go „pokazać”.

Pamiętaj, że każde euro z najmu i każdy podatek zapłacony we Włoszech przeliczasz na złotówki po średnim kursie NBP z dnia roboczego poprzedzającego wpływ / zapłatę, tak jak wymagają przepisy o PIT i instrukcje do PIT‑28/PIT‑36.

To oczywiście ogólny schemat, a nie porada podatkowa – przy większej skali, różnych krajach albo wspólnych rozliczeniach warto sprawdzić swój przypadek z aktualnymi wytycznymi MF lub doradcą, żeby mieć spokojną głowę i nie przepłacać podatku.

*Uwaga na źródła internetowe - niestety jest tam wiele błędów, nie uwzględniających nowych zasad dla PIT-28. Kiedyś nie wpisywało się tam przychodów z najmu zagranicznego przy wyłączeniu z progresją!

**Uwaga też na popularną Hiszpanię - tam są inne zasady, nie stosuj analogii, bo polegniesz.

30/03/2026

Zapraszamy do rozmowy o włoskich nieruchomościach🇮🇹🏡🌴
https://youtu.be/rSpBFpRkHYg?si=PaoC2zvh1R_2hyl6

🎙️ Inwestowanie we Włoszech bez filtrów

To nie jest kolejna opowieść o „dolce vita”. To konkretne fakty, błędy i kulisy transakcji, które mogą kosztować fortunę.

👉 Jak naprawdę wygląda zakup nieruchomości we Włoszech?
👉 Na czym tracą inwestorzy?
👉 I co zrobić, żeby tego uniknąć?

Posłuchaj i wyciągnij własne wnioski 👇

17/02/2026

Desenzano del Garda – Jezioro Garda, Włochy 🇮🇹

Nowa rezydencja w strategicznym punkcie Desenzano del Garda: blisko dworca kolejowego, zjazdu z autostrady i ok. 30 minut od lotnisk Mediolan-Bergamo i Werona.

- ok. 40 mieszkań: trzypokojowe, czteropokojowe, penthouse’y i wille
- strefa solarium i *basen* dla mieszkańców:
- ceny mieszkań od 370.000 EUR
- garaże od 30.000 EUR

Zakończenie inwestycji planowane jest do końca 2027 roku (budowa jest już na etapie murów i zadaszenia w pierwszym budynku oraz zadaszenia parkingu podziemnego).

Polecam bardzo tę lokalizację. Z deweloperem już negocjowałem zabezpieczenie transakcji deweloperskiej poprzez gwarancję międzynarodowego ubezpieczyciela (niestety we Włoszech nie jest to tak domyślne jak w Polsce).

Nie jest to oferta sprzedaży konkretnych lokali, tak wyglądają realne projekty, nad którymi teraz pracuję dla moich klientów.

Jeżeli pojawia się temat dywersyfikacji majątku poprzez nieruchomości zagraniczne, obszar włoskich jezior w bogatej i stabilnej Lombardii jest wart uwagi – pod warunkiem odpowiedniego przygotowania prawnego całej transakcji.

12/02/2026

❤️ Werona... Jakie inne miejsce tak bardzo kojarzy się z nadchodzącymi Walentynkami? Miasto przyciąga zakochanych z całego świata i każdego roku tętni romantyczną atmosferą podczas wydarzenia Verona in Love.

Tegoroczna edycja Verona in Love odbędzie się w dniach 14–16 lutego i przemieni miasto w prawdziwą stolicę miłości - z romantycznymi instalacjami, koncertami, spektaklami, wydarzeniami kulinarnymi i spacerami po miejscach związanych z ikonicznym dziełem Szekspira, https://tiny.pl/ck81bqxsj.

🌹 Werona zachwyca nie tylko w Walentynki. Jeśli marzysz o nieruchomości, która skradnie Twoje serce, zobacz aktualne oferty nieruchomościowe w tym pięknym mieście, https://tiny.pl/bwd6kbndb .