21/07/2024
📌Dzisiaj garść informacji o zadatku. Pojęcie zadatku używane jest w doktrynie i orzecznictwie w dwojakim znaczeniu. Po pierwsze, oznacza ono sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy (w takim znaczeniu pojęcie to występuje w treści art. 394 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Po drugie, służy do określenia postanowienia umownego, w którym zastrzeżono wydanie owej sumy pieniężnej lub rzeczy. Zadatek o skutkach wynikających z art. 394 k.c. należy przede wszystkim odróżnić od zaliczki, a więc części świadczenia spełnianej na poczet świadczenia zasadniczego. Różnią się one możliwością ich zwrotu stronie, która je dała, w razie niewykonania przez nią umowy. Zadatek – pomimo podobieństw co do funkcji realizowanych wobec stron umowy – odróżnić należy także od kary umownej, wadium, zastawu czy kaucji.
Zadatek płaci się m.in. przy zawarciu umowy przedwstępnej np. sprzedaży nieruchomości, samochodu. W dużym skrócie, zadatek to zastrzeżenie umowne, które zabezpiecza interes obu stron stosunku umownego.
📌Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli strony chcą skutecznie zastrzec zadatek, którego wręczenie ma nastąpić później niż zawarcie umowy, powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku. To oznacza, że zadatek, który nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać za nieskutecznie zastrzeżony. Ten sam skutek nastąpi także wtedy, gdy strona nie da zadatku w oznaczonym terminie (wyrok Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 2022 r., I CSK 134/22).
Skuteczne ustanowienie zadatku uzależnione jest od przekazania pieniędzy czy to w formie gotówkowej, czy bezgotówkowej lub rzeczy stanowiącej jego przedmiot. Wręczenie przedmiotu zadatku stanowi zatem konieczną czynność warunkującą ocenę prawną skuteczności ustanowienia tej instytucji, a co za tym idzie związanych z nią skutków prawnych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 kwietnia 2021 r., I Aga 454/20). Na podstawie wykładni art. 394 § 1 k.c. nie sposób określić i udowodnić górnej wysokości wartości zadatku w odniesieniu do wartości świadczenia głównego. [...] Sama wysokość zastrzeżonego zadatku nie przesądza o tym, iż należy go traktować jako zaliczkę. Jeśli przy zawarciu umowy nastąpiło wręczenie sumy pieniężnej lub rzeczy zamiennych, to niewątpliwie jest to zadatek, do którego ma zastosowanie art. 394 k.c. Tak samo należy ocenić sytuację, gdy uiszczenie sumy pieniężnej nastąpiło niezwłocznie w formie przelewu lub transakcji elektronicznej, przy czym w umowie należy określić termin dokonania tej czynności, mając na uwadze, że winno to nastąpić niezwłocznie. [...] Jeżeli wręczenie środków pieniężnych nastąpiło przed lub po zawarciu umowy, to dla zastosowania art. 394 § 1 k.c. niezbędne jest, aby w umowie (jeśli wręczenie nastąpiło przed jej zawarciem) albo w aneksie (jeśli wręczenie nastąpiło po zawarciu umowy) strony wyraźnie postanowiły, że wręczone środki pieniężne są zadatkiem, do którego stosuje się art. 394 § 1 k.c. względnie - mając na uwadze dyspozytywny charakter tego przepisu - strony mogą określić skutki prawne odmiennie.
📌Zgodnie z art. 394 § 2 k.c., w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Wynika to z art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (wyrok Sądu Najwyższego z 12 maja 2005 r., V CK 577/04). Za przykład można podać niezgromadzenie przez kupującego środków na zakup nieruchomości w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Wówczas, co do zasady, nie jest on zwolniony od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej.
📌Zgodnie z art. 394 § 3 k.c., w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
------------------------------------
Bibliografia
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061),
2. G. Karaszewski, w: Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2024, art. 394,
3. B. Gliniecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 394,
4. G. Karaszewski, w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 394,
5. G. Bieniek, Dodatkowe zastrzeżenia umowne w praktyce notarialnej, NPN 2009, nr 2, s. 5-55.