10/06/2025
Przeniesienie własności nieruchomość a płatność na raty ? 🤔
Nie takie oczywiste, jak by się wydawało.
Co do zasady zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Więc, jak to wygląda w przypadku płatności na raty, kiedy przechodzi własność nieruchomości na kupującego w przypadku rat ? ⚖️
Kupno nieruchomości to spore wyzwanie szczególnie finansowe, które trzeba ponieść na samym początku spełnienia marzeń o własnym „M4”. Często kwota jest tak duża, że zachodzi konieczność zakupu takiej nieruchomość, poprzez rozłożenie płatności na raty. Pamiętać trzeba, że obrót nieruchomościami tradycyjnie poddany jest znacznie bardziej szczegółowej regulacji niż ma to miejsce w odniesieniu do własności rzeczy ruchomych i, co do zasady, innych majątkowych praw podmiotowych, dlatego też tak ważna jest regulacja sposobu zabezpieczenia płatności szczególnie dla sprzedającego. 🤝
Sprawa jest prosta przy płatności jednorazowej, gdyż art. 155 KC określa, że w takiej sytuacji własność nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego, ale…., no właśnie jest jedno ale....., jak to często bywa kupujący nie ma możliwości zapłacenia jednorazowo całej ceny mieszkania lub domu i chce np. zapłacić pozostałą część kwoty w terminie późniejszym od zawarcia aktu notarialnego sprzedaży.
Kilka najczęściej stosowanych możliwych rozwiązań, aby zabezpieczyć sprzedającego:
1. Pierwszym sposobem jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której strony pierwszą część transakcji określą, jako wysokość zadatku, w takim przypadku do skutecznego przeniesienia własności konieczne jest zawarcie kolejnej umowy, która tym razem będzie bezwarunkowa, czyli oznacza to, że następna druga pozostała płatność transakcji (ceny nieruchomości) zostanie dokonana przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej gwarantuje, że przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę nastąpi w określonym przez strony terminie.
2. Drugim sposobem zabezpieczenia ceny nieruchomości może być ustanowienie hipoteki na nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży. Czyli strony mogą zgodnie się umówić, iż w przypadku płatności na raty kupujący ustanowi na rzecz sprzedającego hipotekę na nieruchomości do kwoty stanowiącej cenę sprzedaży. Rozwiązanie takie pozwoli w przypadku braku płatności przez kupującego dochodzić zaspokojenia należności z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Pamiętać tutaj należy, że sprzedający będzie musiał uzyskać orzeczenie sądowe, aby wszcząć postępowanie egzekucyjne i w efekcie końcowym egzekucję z nieruchomość.
3. Trzecim sposobem jest nadanie klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu zgodnie z art. 777 § 1 pkt.4 i 5 KPC. W przypadku braku płatności raty przez kupującego, sprzedający może dochodzić należności pieniężnej bezpośrednio na podstawie aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się egzekucji. Forma ta ma taką zaletę, gdyż daje sprzedającemu możliwość windykacji ceny sprzedaży nieruchomości z pominięciem konieczności uzyskania orzeczenia sądowego. W takim przypadku nie jest konieczne wnoszenie do sądu pozwu o zapłatę.
Nie jest wyłączone, aby w umowie sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, strony - poza oświadczeniami woli o kupnie i sprzedaży - zamieszczały różnego rodzaju postanowienia regulujące np. kwestię płatności ceny i terminy rat.
Nieco inaczej jest, przy umowach deweloperskich, ponieważ pierwszą ważną umową podpisywaną przez kupującego z deweloperem jest umowa deweloperska, gdyż budynek nie jest jeszcze wybudowany. Dlatego w umowie deweloperskiej zawsze znajduje się termin zawarcia z deweloperem tzw. umowy przenoszącej własność mieszkania. 🏘
Ale o tym szerzej opowiemy w innym wpisie. 🙂
Pamiętajcie że nie ma możliwości zatrzymania przeniesienia własności nieruchomości do dnia zapłaty, a umowa przenosząca własność nieruchomości może być dokonana tylko w formie aktu notarialnego ❗️
W przypadku pytań skontaktuj się z nami ☎️
