What are the opening hours?

Monday 10am - 5am Tuesday 10am - 5am Wednesday 11am - 3am Thursday 10am - 5am Friday 11:30am - 5am Saturday 12pm - 2:30am

http://batasditocompaneroattyboycuenco.website3.me/

Ano Batas Dito Compañero Atty.Cuenco, Quezon City And Rizal, Quezon City (2026)

08/11/2025

PRESIDENTIAL DECREE 1529 PAGPAPAREHISTRO NG LUPA REGISTER UNDER SPANISH MORTGAGE LAW SECTION 113

Dear Atty Cuenco
Nagmamay ari ako ng lupa at eto ay naka rehistro sang ayon sa spanish mortgage law may bisa pa ba eto at Ano po dapat kung gawin - HB

Dear HB,
Ayon sa section 3 ng presedential decree 1529 o mas kilala na PROPERTY REGISTRATION DECREE ang lupang narehistro pa noong lumang panahon ay hinde na kinikilala kung eto ay hinde na ipatala sang ayon sa kasalukuyang batas ayon yan section 3

Presidential Decree No. 1529, also known as the Property Registration Decree, is a Philippine law enacted in 1978 to streamline and strengthen the country's land registration system under the Torrens system.
Here’s a breakdown of what it’s all about:
🏛️ Purpose and Background
• Enacted on June 11, 1978 by then-President Ferdinand E. Marcos.
• It repealed Act No. 496, the old Land Registration Act, to modernize and consolidate various laws on land registration.
• Aimed to simplify, codify, and strengthen the legal framework for registering land titles in the Philippines.
📜 Key Features
• Torrens System of Registration: The decree upholds the Torrens system, which guarantees the indefeasibility of registered land titles—meaning once a title is registered, it cannot be challenged after one year.
• Judicial and Administrative Processes: It outlines both court-based and administrative procedures for registering land, including original registration, subsequent transfers, and dealings with registered land.
• Safeguards Against Fraud: Introduces measures to prevent anomalous or fraudulent titling of real property.
• Land Reform Integration: Incorporates provisions related to land reform, such as the registration of emancipation patents and certificates of land transfer issued under Presidential Decree No. 27.
🧾 Practical Implications
• Ensures security of land ownership and facilitates real estate transactions.
• Provides a centralized and authoritative record of land ownership.
• Helps resolve land disputes by providing clear legal procedures for title registration and adjudication.
If you're dealing with land ownership, buying property, or studying property law in the Philippines, PD 1529 is a foundational legal reference. Would you like a summary of its specific chapters or how it applies to a particular case?

10312025

01/10/2025

“Jarcia Machine Shop and Auto Supply, Inc. vs. National Labor Relations Commission and Agapito T. Tolentino (G.R. No. 118045, 2 January 1997)"

Demosyon sa Trabaho
Ano Batas Dito
Dear Atty. Boy Cuenco

Nang igiit ko ang aking karapatan na maabisuhan ng demosyon at mabigyan ng pagkakataong ipaliwanag ang aking panig dahil sa demosyon na ginawa nya sinabi sa akin ng aking amo na ang nasabing mga karapatan ay naaangkop lamang sa pagtatanggal ng empleyado. Tama ba ang aking amo na wala ako ng mga nabanggit na karapatan? – Myra

Myra, Ang sagot sa iyong katanungan ay matatagpuan sa kasong “Jarcia Machine Shop and Auto Supply, Inc. vs. National Labor Relations Commission and Agapito T. Tolentino (G.R. No. 118045, 2 January 1997), na isinulat ni Kagalang-galang na dating Kasamang Mahistrado Teodoro R. Padilla ng ating Kagalang-galang na Korte Suprema, kung saan nakasaad ang mga sumusunod:

“Besides, even assuming arguendo that there was some basis for the demotion, as alleged by petitioner, the case records are bereft of any showing that private respondent was notified in advance of his impending transfer and demotion. Nor was he given an opportunity to refute the employer’s grounds or reasons for said transfer and demotion. In Gaco v. National Labor Relations Commission, it was noted that:
While due process required by law is applied on dismissals, the same is also applicable to demotions as demotions likewise affect the employment of a worker whose right to continue employment, under the same terms and conditions, is also protected by law. Moreover, considering that demotion is, like dismissal, also a punitive action, the employee being demoted should as in cases of dismissals, be given a chance to contest the same.”

Batay sa nabanggit na desisyon, ang angkop na proseso na itinatakda ng batas ay hindi lamang naaangkop sa pagtatanggal sa trabaho, kundi pati na rin sa demosyon. Ang demosyon ay nakaaapekto rin sa trabaho ng isang empleyado na ang karapatang magpatuloy sa trabaho ay protektado rin ng batas. Higit pa rito, kung isasaalang-alang na ang demosyon, tulad ng pagtatanggal sa trabaho, ay isa ring parusa, kaya ang empleyadong pinatawan nito ay dapat ding mabigyan ng pagkakataong pabulaanan ito.
Alinsunod dito, mali ang iyong amo dahil mayroon kang karapatan na maabisuhan ng demosyon at mabigyan ng pagkakataong ipaliwanag ang iyong panig.

DEMOSYON SA TRABAHO OR WORK DEMOTION WITHOUT NOTICE
WORD PAGE9 2024BATASfebMAR
SEPT 27, 2025 610PM

29/08/2025

Section 13 (a) at 16 (a), Rule III, The 2021 Revised Implementing Rules and Regulations - Hinde Nagbabayad ng Monthly Dues Homeowners

Ano Batas Dito
Dear Atty. Boy Cuenco

Hindi na ako nakabayad ng monthly association dues sa loob ng isang taon bilang member ng homeowners May karapatan pa rin ba akong gamitin ang aming clubhouse kahit hindi nakakabayad ng nasabing association dues? – Myra

Myra, Ang batas na nakasasaklaw sa iyong katanungan ay ang Section 13 (a) at 16 (a), Rule III, The 2021 Revised Implementing Rules and Regulations ng Republic Act No. 9904 o mas kilala sa tawag na “The Magna Carta for Homeowners and Homeowners Associations,” kung saan nakasaad na:

“Section 13. Rights of a Member. A member shall have the following rights:
Avail of and enjoy all basic community services and the use of common areas and facilities, Provided, the member is in good standing;

Section 16. Delinquent Member or Member Not in Good Standing. Unless otherwise provided in the bylaws, a member may be declared delinquent or not in good standing by the Board of Directors on any of the following grounds:

a. Failure to pay at least three (3) cumulative monthly dues or membership fees, and/or other charges and/or assessments despite repeated demands by the association;
A member who has been declared delinquent or not in good standing in accordance with the procedure in the succeeding Section is not entitled to exercise the rights of a member, but is nevertheless obliged to pay all fees and dues assessed a member in good standing.”

Samakatuwid, malinaw sa batas na ang miyembro ng isang homeowner’s association ay may karapatang gamitin ang lahat ng mga common areas at facilities ng kanilang subdivision, sa kondisyon na ang nasabing miyembro ay in good standing. Ayon din sa nasabing batas, ang isang miyembro ay maaaring ideklarang delinquent kung siya ay hindi nakabayad ng monthly dues sa loob ng 3 buwan.
Ibig sabihin, dahil 1 taon ka nang hindi nakakabayad ng monthly association dues, maaari ka nang madeklarang delinquent. Dahil dito, maaari ka na ring tanggalan ng karapatang gamitin ang mga common areas at facilities ng inyong subdivision kagaya ng inyong clubhouse.

AUGUST 25, 2025 503PM
2024batasfebMAR
PAGE 12

21/06/2025

Article [297] of the Labor Code does not obligate an employer to pay separation benefits when the closure is due to serious losses.

Article [297] of the Labor Code clearly makes a policy distinction. It is only in instances of "retrenchment to prevent losses and in cases of closures or cessation of operations Bankrupt and Closed Company Is There Separation Pay?

Dear Atty. Boy Cuenco

Do I have separation benefits due to serious losses? - Myla

Myla,
In the joint case "Sangwoo Philippines, Inc., et. al. vs. Sangwoo Philippines, Inc. Employee Union – OLALIA, represented by Porferia Salibongcogon” and “Sangwoo Philippines, Inc. Employee Union – OLALIA, represented by Porferia Salibongcogon vs. Sangwoo Philippines, Inc., et. al." (GR No. 173154, 9 December 2013), written by Honorable former Associate Justice Estela M. Perlas-Bernabe of our Honorable Supreme Court, which states the following: "Closure of business is the reversal of fortune of the employer whereby there is a complete cessation of business operations and/or an actual locking-up of the doors of establishment, usually due to financial losses. Closure of business, as an authorized cause for termination of employment, aims to prevent further financial drain upon an employer who cannot pay anymore his employees. In such a case, the employer is generally required to give separation benefits to its employees, unless the closure is due to serious business losses. The Constitution, while affording full protection to labor, nevertheless, recognizes "the right of enterprises to reasonable returns on investments and growth.” In line with this protection afforded to business by the fundamental law, Article [297] of the Labor Code clearly makes a policy distinction. It is only in instances of "retrenchment to prevent losses and in cases of closures or cessation of operations of establishment or undertaking not due to serious business losses or financial reverses" that employees whose employment has been terminated as a result are entitled to separation pay. In other words, Article [297] of the Labor Code does not obligate an employer to pay separation benefits when the closure is due to serious losses. To require an employer to be generous when it is no longer in a position to do so, in our view, would be unduly oppressive, unjust, and unfair to the employer. Ours is a system of laws, and the law in protecting the rights of the working man, authorizes neither the oppression nor the self-destruction of the employer”. Based on the above decision, Accordingly, you are not entitled to separation benefits because the law does not require the company to pay it when the closure is due to serious losses such as your situation.

THE COMPANY WHERE I WORKED HAS LOST HEAVY LOSS WILL I RECEIVE SEPARATION
PAGE20 2024BA

19/05/2025

PREMATURE MARRIAGE
Art. 351. Premature marriages
Artikulo 351 ng Revised Penal Code
Biyuda Pagpapakasal Muli
Dear Atty. Boy Cuenco

Ikinasal naiwang asawa ng pinsan ko na may tatlong anak may parusa pag nagpakasal biyuda kahit ilang buwan palang namamatay asawa nya. - Faye

Para sa iyong kaalaman, maaaring ang binabanggit ng iyong kakilala ay ang Artikulo 351 ng Revised Penal Code. Ang nabanggit na probisyon na ito ang nagbibigay ng depinisyon at kaparusahan sa tinatawag na premature marriages. Ayon sa nabanggit na probisyon:

“Art. 351. Premature marriages. — Any widow who shall marry within three hundred and one days from the date of the death of her husband, or before having delivered if she shall have been pregnant at the time of his death, shall be punished by arresto mayor and a fine not exceeding 500 pesos.

The same penalties shall be imposed upon any woman whose marriage shall have been annulled or dissolved, if she shall marry before her delivery or before the expiration of the period of three hundred and one day after the legal separation.” (Binigyang-diin) Subalit, ang nabanggit na probisyon ng Revised Penal Code ay naipawalambisa na sa pamamagitan ng Republic Act Number 10655 na may pamagat na “An Act Repealing the Crime of Premature Marriage Under Article 351 of Act No. 3851, Otherwise Known as the Revised Penal Code,” na naaprubahan sa Kongreso noong ika-15 ng Marso 2015. Ayon sa nasabing batas:

“Section 1. Without prejudice to the provisions of the Family Code on paternity and filiation, Article 351 of Act No. 3815, otherwise known as the Revised Penal Code, punishing the crime of premature marriage committed by a woman, is hereby repealed.”

(Binigyang-diin)

Samakatuwid, sapagkat naipawalambisa na ang probisyon ng batas na nagpaparusa sa muling pagpapakasal ng isang babaeng namatayan ng asawa sa loob ng tatlong daan at isang (301) araw mula nang pumanaw ang kanyang asawa, walang batas na nilabag ang asawa ng namatay mong pinsan.

2024BATASfebMAR PAGE12
25may18617pmUP

17/04/2025

No Involuntary Servitude
Boss Ko Ayaw Tanggapin Resignation Ko

Dear Atty. Boy Cuenco

Sinubukan kong magpasa ng resignation letter sa boss ko pero hindi siya pumayag. Legal ba ito? - Marybel

Marybel, Ang involuntary servitude o sapilitang pagtatrabaho ay hindi pinahihintulutan ng batas, alinsunod sa Article III ng Bill of Rights ng 1987 Constitution of the Philippines:
“Section 18. (2) No involuntary servitude in any form shall exist except as a punishment for a crime whereof the party shall have been duly convicted.”

Batay sa nabanggit na probisyon, hindi ka maaaring pilitin pang magtrabaho ng iyong boss. Gayunpaman, sinasabi ng batas na kung magre-resign sa trabaho ay kinakailangan ang hindi bababa sa isang buwan na advance notice – maliban kung may dahilan (ayon sa itinatadhana sa ilalim ng batas) na nagpapahintulot sa empleyado na magbitiw agad, o kung paikliin o i-waive ng employer ang nasabing one-month notice. Kung hindi ito susundin, maaaring pagbayarin ng danyos ang magre-resign na empleyado. Ito ay malinaw sa mga sumusunod na probisyon ng Labor Code of the Philippines:

“Art. 285. Termination by employee.

a. An employee may terminate without just cause the employee-employer relationship by serving a written notice on the employer at least one month in advance. The employer upon whom no such notice was served may hold the employee liable for damages.
b. An employee may put an end to the relationship without serving any notice on the employer for any of the following just causes:
1. Serious insult by the employer or his representative on the honor and person of the employee;
2. Inhuman and unbearable treatment accorded the employee by the employer or his representative;
3. Commission of a crime or offense by the employer or his representative against the person of the employee or any of the immediate members of his family;
4. Other causes analogous to any of the foregoing.”

2024BATASfebMAR
PAGE 20
FOLDER NAME FINAL BOOK FOR PRINT

14/03/2025

May Refund Ba? Nahulog Namin Sa Housing Loan

Section 3, Republic Act No. 6552 (Realty Installment Buyer Protection Act) o mas kilala sa tawag na “The Maceda Law”

Dear Atty. Cuenco,
Puwede ko pang makuha iyong naihulog ko bilang equity sa pina-cancel kong housing loan. Labing Dalawang (12) buwan na po ako sa paghuhulog pero dahil sa financial problems ay minabuti ko nang ikansela kaysa mahirapan ako sa mga darating na panahon. Ang problema po, ang sabi ng developer ay hindi na raw maaaring maibalik sa akin iyong ibinayad ko na equity. Doon sa mga papeles na pinirmahan ko ay wala namang nakasaad na hindi maibabalik sa akin ang binayad ko kung sakaling aking ikansela ang pagbili. Subalit ayaw ng deve-loper na pagbigyan ang request ko para sa refund. Meron po ba tayong batas para rito? – Lovely

Dear Lovely,

MAY BATAS NA tumutugon sa suliranin ng mga mamimili ng lupa at bahay o “real estate” sa pamamagitan ng “installment payment” o hulugan laban sa mga “developer” o nagtitinda ng lupa at bahay. Ang Republic Act No. 6552 (Realty Installment Buyer Protection Act) o mas kilala sa tawag na “The Maceda Law” ay isinabatas upang protektahan ang mga mamimiling hindi nakapagbayad sa takdang oras laban sa mga hindi makataong kondisyon na inilalagay ng mga “developer” sa mga kontrata ng pagbili ng lupa at bahay.

Ayon sa Section 3 ng R. A. 6552, kung ang mamimili ng lupa at bahay ay nakapagbayad na ng hindi bababa sa dalawang taon na “installments,” subalit hindi nakatupad sa pagbabayad ng mga sumunod na “installments” at ang kontrata ng bilihan ay nakansela, ang mamimili ay may karapatan na makuha sa “developer” ang “cash surrender value” na nagkakahalaga ng 50% ng kabuuang hulog ng mamimili at karagdagang 5% kung nakapagbayad na ng lagpas 5 taon na “installments” ngunit hindi sosobra sa 90% ng kabuuang hulog ang maaaring maibalik sa mamimili.

Ayon sa iyong liham, ikaw ay nakapagbayad ng equity at 8 buwang hulog sa iyong housing loan. Samakatuwid, ang Section 3 ng R.A. 6552 ay hindi maaaring magamit bilang basehan upang ikaw ay makahingi sa “developer” ng refund sa kabuuang hulog mo.

Gayunpaman, ang Section 4 ng nasabing batas ay nagbibigay ng karapatan sa mamimili ng lupa at bahay na nakapaghulog lamang ng hindi lalampas sa dalawang taon na makapagbayad ng hulog na hindi pa nabayaran sa loob ng hindi hihigit sa 60 araw mula ng araw na dapat ay magbayad na. Ito ay ang “grace period.” Ito lamang ang karapatan ng isang mamimili na nakapaghulog ng hindi lalampas sa 2 taon at walang refund na nabanggit sa batas.

Maliban pa rito, wala kang nabanggit sa iyong liham kung may pagkakataon na ikaw ay hindi nakapaghulog sa iyong housing loan upang masakop ng R.A. 6552.

Sa isang banda, kung ang kontrata na inyong nilagdaan ng “developer” ay nagbibigay sa iyo ng karapatan na ikansela ang kontrata sa anumang dahilan o mag-“rescind,” maaaring may makuha kang refund ayon sa Article 1385 ng New Civil Code na nagsasaad na ang “rescission” ay nagbubunga ng obligasyon na ibalik ang mga bagay na sangkot sa kontrata pati na ang mga bunga at presyo o halaga nito kasama ang interes, subalit ang “rescission” ay mangyayari lamang kung ang nanghihingi ng “rescission” ay may kakayahang ibalik ang nararapat niyang ibalik.

Sa pagkakataong wala sa inyong kontrata ang nasabing karapatan na magkansela o i-“rescind” ang kontrata, ayon sa Article 1191 ng New Civil Code, ang pag-“rescind” ng kontrata ay nakapaloob sa “reciprocal obligations” kung ang isang partido sa kontrata ay hindi ginawa ang kanyang obligasyon. Ang kontratang pagbenta ng lupa at bahay ay isang halimbawa ng “reciprocal obligations.” Samakatuwid, noong ikaw ay pumasok sa kontratang housing loan, alam mong ikaw ay may obligasyon na magbayad ng karampatang buwanang hulog sa “developer.” Ang nasabing obligasyon ay hindi mo maaaring ipagsawalang-bahala sapagkat ang “developer” ay maaaring magtamo ng danyos sakaling hindi mo gagawin ang iyong obligasyon. Ayon pa sa Article 1191, ang partidong nagtamo ng danyos ang maaaring mag-“rescind” dahil sa tinamo niyang danyos at hindi ang partido na nagdulot ng danyos. Sa iyong kaso, ikaw ang kusang loob na humiling na ang kontrata ng housing loan ay makansela sapagkat ikaw ay nakakaranas ng “financial problems.” Ayon sa ating batas, ang nasabing dahilan ay hindi maituturing na legal na dahilan upang ikaw ay payagan na mag-“rescind” ng kontrata at mabigyan ng refund sapagkat walang nilalabag na obligasyon ang “developer.” Iba ang magiging sitwasyon kung ang dahilan ng pag-“rescind” ay dahil sa hindi pagsunod ng mga kondisyon ng “developer” sa kontrata.

3142025A
PAGE 30 TO 40

09/10/2024

DALAWANG BABAE DALAWANG KASAL - DISSOLUTION OF MARRIAGE
Ayon sa Article 2 ng Family Code of the Philippines,

Dear Atty.Cuenco,

ako po ay DALAWANG BESES ikinasal. Ang una po ay hindi rehistrado sa National Statistics Office (NSO) at ang ikalawa naman ay authenticated. Alin sa dalawang kasal na ito ang legal? - Francis

Dear Francis,

ANG PAGPAPAREHISTRO NG kasal sa NSO ay isang proseso na ginagawa upang magkaroon ng pampublikong tala ang bawat kasal na nagaganap sa ating bansa. Kung ang kasal ay naitala sa NSO, ito ay maaaring magsilbing katibayan na mayroong kasal na naganap sa pagitan ng isang babae at lalaki na nagkasundong magpakasal sa lugar at petsang nakasaad dito.

Magkagayon pa man, ang kawalan ng rehistro sa NSO ay hindi nakakaapekto sa bisa ng kasal. Ayon sa Article 2 ng Family Code of the Philippines, upang magkaroon ng bisa ang isang kasal, dapat ay mayroon ang mga sumusunod na elemento: “x x x (1) Legal capacity of the contracting parties who must be a male and a female, and (2) Consent freely given in the presence of the solemnizing officer.” Maliban sa mga nabanggit, ayon sa Article 3 ng Family Code kailangan din ay mayroong: “(1) Authority of the solemnizing officer; (2) A valid marriage license x x x; (3) Marriage ceremony which takes place with the appearance of the contracting parties before the solemnizing officer and their personal declaration that they take each other as husband and wife in the presence of not less than two witnesses of legal age.”

Kung ang lahat ng nabanggit ay naroon nang kayo ay ikinasal, masasabing ito ay legal at may bisa. Dapat ding tandaan na ang rehistro sa NSO ay isa lamang sa maaaring magpatunay na naganap ang kasal, ngunit hindi lamang ito ang natatata-nging maaaring gamiting patunay sa nasabing kasal. Ang testimonya ng mga nakasaksi sa kasal ay maaaring magpatunay na naganap ito, o kaya ay ang mga litratong nakuha sa kasal, at iba pang ebidensiya.

Ang higit na dapat bigyan ng pansin ay kung ang dalawang kasal na iyong nabanggit ay sa pagitan mo at ng iisang tao lamang, o sa pagitan mo at ng dalawang magkaibang tao. Kung ang iyong dalawang kasal ay sa iisang tao lamang, masasabi na ang iyong ikalawang kasal ay pag-uulit lamang ng inyong sumpaan bilang mag-asawa. Walang pagbabawal ang ating batas ukol dito. At kahit na ito ay hindi nakatala sa NSO, hangga’t ang lahat ng nabanggit na elemento ay naroon, ito ay masasabing legal. Ngunit kung ang iyong una at ikalawang kasal ay sa magkaibang tao, at hindi pa napapawalang-bisa sa korte ang iyong unang kasal nang maganap ang iyong ikalawang kasal, ito ay labag sa ating batas. Kahit pa ang iyong unang kasal ay hindi nakatala sa NSO o hindi authenticated, hindi ka maaaring magpakasal ng ikalawang beses. Mahalaga na magkaroon muna ng deklarasyon ang korte na nagsasabing walang-bisa ang iyong unang kasal.

PAGE 30 TO 40
8222024

09/10/2024

“Rule 67” ng “1997 Revised Rules of Court”
Section 19, R.A. 7160 o ang “Local Government Code of 1991”,
(Santos vs. Director of Lands, G.R.No. 6958, March 29, 1912, 22 Phil 424)

Dear Atty. Cuenco,

Ang parents ko ay may lupa sa samar. Ginawa po itong sementadong daan na proyekto po raw ng mga barangay officials doon, ngunit ang masaklap po nito ay wala kaming kaalam-alam na gagawin itong daan. Ang sukat po ng lote ay 250 square meters. Wala po sanang problema kung hinati nila iyong lupang gagawing daan, ngunit ang kabuuan po nito ang ginawa nila.

Ano po ang dapat na solusyon dito, at saan po kami lalapit? Ano po ang maaari naming ikaso sa kanila kung sakali? - Analyn

Dear Analyn,

MAYROONG KARAPATAN AT kapangyarihan ang isang estado para kuhanin o kumpiskahin ang mga pribadong lupain o ari-arian at gamitin ito sa pampublikong proyekto o gawain. Ito ang tinatawag na “Power of Eminent Domain” ng isang malayang estado o bansa. Ang nasabing kapangyarihan ay likas at hindi nangangailangan ng isang positibong probisyon sa isang konstitusyon o batas para magkaroon ng bisa. Subalit ang pagkuha sa pribadong ari-arian ay hindi basta-basta na lamang magagawa nang hindi naaayon sa prosesong itinatakda ng batas. Dagdag pa rito, dapat mayroong karampatang kompensasyon ang may-ari bago kuhanin ang kanyang lupain o ari-arian.

Sa ating bansa, ang kapangyarihan para magkumpiska ng mga pribadong ari-arian para gamitin sa pampublikong gawain ay nakalagak sa lehislatura o sa ating mga mambabatas. Subalit maaari nilang atasan at ipagawa ito sa ibang sangay ng gobyerno, sa pamamagitan ng paggawa ng isang batas na nag-uutos dito.

Gayun din, sa pagsasagawa ng pagkuha sa pri-badong ari-arian, dapat ito ay naaayon sa itina-takda ng batas. Partikular na rito ang “Rule 67” ng “1997 Revised Rules of Court” na nagsasabing ang pagkuha o pagkumpiska ng pribadong ari-arian ay maaaring gawin sa pamamagitan ng paghahain sa hukuman ng kaukulang kaso. Kung saan, dapat na nakasaad sa reklamo ang partikular na ari-ariang nais kuhanin, mga apektadong tao o ang may-ari at ang layunin sa pagkuha nito. (Sec 1, Rule 67, 1997 Rules of Court) Magkakaroon ng pagdinig sa nasabing kaso at sa sanda-ling napatunayan na lehitimo ang layunin ng pagkuha sa nasabing pribadong ari-arian at mayroong kapangyarihan ang naghain ng kaso para gawin ito, maaari nang magbaba ang korte ng kautusan na nagpapahintulot sa nasabing pagkuha o pagkumpiska, kasabay ng pag-uutos na bayaran ang may-ari.

Subalit, lumalabas na ang mga nabanggit na proseso ay hindi nasunod nang sapilitang kamkamin ang inyong lupa at gawin itong sementadong kalsada. Ang mga opisyales ng barangay na nagkumpisa sa inyong lupa ay hindi otorisado o walang kapangyarihan para gawin ito. Ayon sa Section 19, R.A. 7160 o ang “Local Government Code of 1991”, ang isang lokal na pamahalaan, sa pamamagitan ng “local chief executive” nito, ay maaaring gumamit ng kapangyarihan upang sapilitang kumuha ng pribadong ari-arian para magamit sa kapakanan ng publiko o sa pampublikong gawain. Kaakibat ng nasabing kapangyarihan ay ang obligasyong bayaran ang may-ari dahil dito.

Ganun pa man, hindi maaaring gamitin ng lokal na pamahalaan ang nasabing kapangyarihan hangga’t hindi ito nakikipag-usap sa may-ari upang mag-alok ng kaukulang kompensasyon kapalit ng kanyang ari-arian. Kung ito ay tatanggihan ng may-ari, dito pa lamang maaaring gamitin ng lokal na pamahalaan ang kanyang kapangyarihan upang sapilitang kuhanin ang nasabing ari-arian. Sa madaling salita, kayo ay dapat munang kinunsulta o tinanong man lamang tungkol sa kanilang paggamit ng inyong lupa.

Kaugnay nito, kung ang ari-arian ninyo ay sapilitang kinumpiska ng hindi dumadaan sa tamang proseso, tungkulin ng hukuman na ibalik ito sa inyo. (Santos vs. Director of Lands, G.R.No. 6958, March 29, 1912, 22 Phil 424) Ganun pa man, kung hindi na posible ang pagbabalik nito sa inyo, maaari kayong humingi ng makatarungang kompensasyon para mabayaran ang inyong lupa at ano mang danyos na idinulot nito sa inyo. Upang maisakatuparan ang lahat ng ito, kayo ay dapat na magsampa ng kaukulang kaso sa korte.

09262024
PAGE 30 TO 40

09/10/2024

Di Sinunod ang Huling Habilin

Dear Atty. Cuenco,

Ang tatay ng lolo ko. may lupa Lima ang anak niya at ang 1/4 ng nasabing lupa ay ibinigay niya sa lola ko na anak niya, habang ang 3/4 nito ay ibinahagi niya sa apat ko pang mga lolo. Nakasulat ang hatiang ito sa kanyang huling habilin na pinirmahan niya at ng lahat ng kanyang mga anak bilang patunay na pumayag sila sa habilin ng

kanilang ama. Subalit nang mamatay ang kanilang ama ay hinati ng mga

kapatid ng lola ko ang lupa sa apat na parte lamang at hindi nila ibinigay ang parte ng lola ko. Maaari po ba nilang gawin iyon? - Fatima

Dear Fatima,

UNA SA lahat, mayroong iniwang huling habilin ang kanilang ama na dapat ni-lang pahalagahan. Bilang may-ari, mayroong kakayahan ang kanilang ama na ibigay ang kalahati ng kanyang ari-arian o estate sa taong nais niyang pagbigyan nito. Ang kalahating ito ay tinatawag na free portion. Mahalaga lamang na sundin ng nagpapamana ang mga alituntuning nakasaad sa ating batas.

Base sa mga nailahad mo, wala kaming nakikitang dahilan upang hindi ipatupad ng mga tagapagmana ang hu-ling habilin ng kanilang ama. Bagama’t naging saksi sa huling habilin ang iyong lola na maaaring magpawalang-bisa sa ipinagkaloob sa kanyang parte ng kanilang ama, mayroon namang apat pang ibang naging saksi sa nasabing huling habilin at ito ay ang iyong mga lolo. Ayon sa Artikulo 823 ng New Civil Code, “If a person attests to the ex*****on of a will, to whom x x x a device or legacy is given by such will, such devise or legacy shall, so far only as concerns such person, x x x be void, unless there are three other competent witnesses to such will. x x x” Kung kaya’t, hindi maaaring hatiin ng iyong mga lolo sa apat na bahagi lamang ang lupang iniwan sa kanila ng kanilang ama dahil ito ay taliwas sa kanyang kagustuhan at higit pa rito ay ipagkakait nila sa kanilang kapatid na babae ang kanyang parte sa kanilang minanang lupa.

Samakatuwid, mula sa nasabing free portion, ang 1/4 nito ay mapupunta sa iyong lola at ang 3/4 nito ay paghahatian ng apat mong mga lolo. Tandaan din na kailangang dalhin sa hukuman ang nasabing huling habilin ng taong na-ngangalaga at may hawak nito upang ito ay mai-probate at mahati alinsunod sa ninais ng kanilang ama. Ang natitirang kalahati ng estate ng kanilang ama ay kailangang ibigay sa mga tagapagmana bilang kanilang legitime. Sa aspetong ito ay pantay na maghahati-hati ang mga tagapagmana sa nasabing parte ng lupa. Maaari silang magkasundo kung aling parte ng lupa ang mapupunta sa kanila upang maayos nilang mapaghatian ang kanilang minanang ari-arian.

PAGE 114C NOTE
PAGE 20 TO 30 C
PAGE 114C UNEXECUTED LAST WILL AND TESTAMENT
P114C BOOK PRINT 1

09/10/2024

MGA PROPERTIES IPINAMIGAY SA MGA CHARITABLE INSTITUTIONS - DEED OF DONATION COMPULSORY HEIRS AND CO - OWNERSHIP

Pinamimigay ang Pag-aari

Dear Atty. Cuenco

GUSTO NAMING MAGTANONG sa abogado tungkol sa properties ng aking kaibigan. Marami po siyang mga lupain subalit siya ay may kahati rito. Gusto po ng kaibigan ko na iwanan sa mga orphanage at charitable institutions ang lahat ng kanyang kaparte sa mga nasabing properties. Ayaw po niya itong iwanan sa kanyang mga pamangkin. Ano po ang dapat niyang gawin? – Manly

Dear Manly,

WALA PONG MAKAPIPIGIL sa inyong kaibigan na iwanan niya ang lahat ng kanyang pag-aari sa mga orphanage at charitable institutions maliban lamang kung makakaapekto ito sa mga mamanahin o ang tinatawag nating legitime ng kanyang mga compulsory heirs. Ang tinatawag na legitime ay ang parte ng mga ari-arian ng namatay na hindi maaaring ipamigay o galawin dahil ito ay inilaan ng batas sa mga compulsory o forced heirs.

Sa ilalim ng Artikulo 887 ng Kodigo Sibil, ang mga sumusunod ay itinuturing na compulsory heirs:

“1. Legitimate children and descendants, with respect to their legitimate parents and ascendants; In default of the foregoing, legitimate parents and ascendants, with respect to their legitimate children and descendants; The widow or widower; Acknowledged natural children by legal fiction; Other illegitimate children.”

Kapag wala pong legal na tagapagmana ang inyong kaibigan ay maaari po niyang ipamigay sa iba ang kanyang mga pag-aari. Subalit bago po niya gawin ito ay kailangan po muna niyang wakasan ang co-ownership sa mga nasabing ari-arian. Ayon sa batas, merong co-ownership kung ang pagmamay-ari ng isang bagay ay nasa ilalim ng pangalan ng mga magkakaibang tao. Ang bahagi ng bawat isang nagmamay-ari ay ipinagpapalagay ng batas na pantay-pantay maliban lang kung tukoy na ang bahagi ng bawat isa (Article 485, Civil Code of the Philippines).

Kinakailangan po muna niyang ayusin ang lahat ng dokumento na may kinalaman sa mga ito para malinis ang pagkakalipat ng mga ito sa mga pangalan ng mga itatalaga niyang tatanggap ng kanyang kagandahang loob. Ang pinakamainam na gawin niya ay kausapin niya ang kanyang co-owner para mapaghatian na nila ang mga nasabing lupain at matukoy na rin nila ang kani-kanilang mga parte.

Walang maaaring pumigil o humadlang sa isang co-owner na buwagin ang co-ownership. Bawat isa sa mga nagmamay-ari ay may karapatan para hilingin ang kanyang parte sang-ayon sa sakop ng kanyang pag-aari, maliban lamang kung hindi pinahihintulutan ang pagkakahati nito. Anumang pagbabawal sa pagbuwag ng co-ownership ay hindi dapat mas matagal sa dalawampung (20) taon (Article 494, Civil Code of the Philippines) Kapag walang pagbabawal sa paghahati ng mga ari-arian, maaari nang isagawa ng inyong kaibigan ang paghahati ng mga sinasabing ari-arian.

Kapag ang co-ownership ay buwag na at ang mga lupaing bahagi ng kanyang parte ay nasa pangalan na niya, maaari na siyang gumawa ng Deed of Donation pabor sa mga institusyong nais niyang mabahaginan ng kanyang mga pag-aari. Upang ang donasyon ng isang lupain ay magkaroon ng bisa, kinakailangan po itong nakapaloob sa isang public document kung saan ay inilalarawan ang ari-ariang ipinamimigay at ang halaga ng mga kaukulang bayad na dapat bayaran ng tatanggap kung meron man. Ang pagtanggap ng donee ng nasabing donasyon ay maaari na ring ilagay sa pareho o kaya ay sa ibang dokumento (Article 749, Civil Code of the Philippines).

PAGE 30 TO 40

Ano Batas Dito Compañero Atty.Cuenco

08/11/2025

01/10/2025

29/08/2025

21/06/2025

19/05/2025

17/04/2025

14/03/2025

09/10/2024

09/10/2024

09/10/2024

09/10/2024

Address

Opening Hours

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category

Monday	10am - 5am
Tuesday	10am - 5am
Wednesday	11am - 3am
Thursday	10am - 5am
Friday	11:30am - 5am
Saturday	12pm - 2:30am