Hemor Law Office

09/12/2025

31/10/2025

Mag-iingat sa mga pino-post o share sa social media, online o group chats lalo na kung may personal na information katulad ng pangalan, tirahan, trabaho o cellphone/phone numbers, at iba pang mga personal na impormasyon na walang pahintulot ng may-ari o walang legal na basehan. Baka DOXXING na po yan na maaring maging violation ng Data Privacy Act.

02/10/2025

Happy Teacher’s Day po sa lahat ng magigiting at magagaling nating mga G**o. Kabilang kayo sa mga naging pundasyon ng tagumpay ng inyong mga studyante.
Maraming salamat po sa walang sawang dedikasyon
🧑‍🏫👩‍🏫👨‍🏫

02/09/2025

Pagbawi ng posesyon at/o pagmamay-ari ng lupa:

Source: Excerpts from post Originally published by the Supreme Court Public Information Office Supreme Court PH

…. aksyon na magagamit para sa mga paghahabol na may kaugnayan sa lupa:
• Accion interdictal o isang summary ejectment case;
• Accion publiciana; at
• Accion reivindicatoria.

Inihahain ang summary ejectment case para mabawi ang pisikal na posesyon ng lupa kapag ang pag-aalis ay dahil sa puwersa, pananakot, pagbabanta, diskarte, o pagnanakaw at hindi pa tumatagal ng higit sa isang taon.

Inihahain naman ang isang accion publiciana para mabawi ang posesyon ng lupa kapag higit sa isang taon ang lumipas mula nang mapunta sa iba ang lupa, o kahit wala pang isang taon kung walang ginamit na puwersa o katulad na pamamaraan.

Sa kabilang banda, inihahain ang isang accion reivindicatoria para mabawi ang parehong pagmamay-ari at posesyon batay sa pagmamay-ari na iyon.

Paliwanag ng Korte Suprema, sa accion publiciana, ang isyu ay kung sino ang may mas mabuting karapatan na angkinin ang lupa nang hindi kinakailangang mag-claim ng pagmamay-ari. Sa kabaliktaran, sa accion reivindicatoria, tinutukoy kung sino ang nagmamay-ari ng lupa, at ang posesyon ng lupa ay ibinibigay sa nararapat na may-ari.

Sinabi ng Korte na hindi napaaga ang aksyon dahil maaaring magsampa ang isang accion publiciana kahit sa loob ng isang taon mula sa pagkakaalis sa lupa kung walang puwersa, pananakot, pagbabanta, diskarte, o panlilinlang na ginamit.
…

Basahin ang press release sa https://tinyurl.com/y7nr9hzx.

Basahin ang Desisyon sa https://tinyurl.com/38e2xzfa.

Sumunod sa Credit Attribution Policy ng SC PIO: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.

Iginiit ng ang mga angkop na legal na paraan para sa pagbawi ng lupa depende sa kung ito ay para sa posesyon (possession) at/o pagmamay-ari (ownership) nito, gayundin ang mga nalalapat na prescriptive period. Kasama sa mga remedyong ito ang accion interdictal o ejectment, accion publiciana, at accion reivindicatoria.

Sa Desisyon na isinulat ni Associate Justice Ricardo R. Rosario, sinabi ng En Banc ng Korte Suprema na tama si Lea Victa-Espinosa (Espinosa) sa paghain ng accion publiciana para mabawi ang posesyon ng kanyang lupain. Sa pangkalahatan, maaari lang ihain ang accion publiciana kapag higit sa isang taon na ang lumipas mula sa pagkakaalis ng posesyon. Pero maaari pa rin itong ihain nang mas maaga kung nangyari ito nang walang halong puwersa, pananakot, pagbabanta, diskarte, o panlilinlang.

Nagpasya din ang Korte Suprema na hindi isang accion reivindicatoria ang inihain ni Espinosa dahil hindi niya hiniling sa kanyang reklamo ang pagbawi ng pagmamay-ari ng lupa.

Matapos bilhin ang ari-arian, nalaman ni Espinosa na inuokupa ang isang bahagi nito ng mag-asawang Noel at Leny Agullo. Nang tumanggi silang umalis sa kabila ng kanyang kahilingan, nagsampa si Espinosa ng reklamo para sa pagbawi ng posesyon ng lupa sa Regional Trial Court (RTC).

Tinanggihan ng RTC ang reklamo nang walang paglilitis at nagpasya na masyadong maaga itong isinampa. Ipinaliwanag nito na mayroon pa ring opsyon si Espinosa na magsampa ng kaso ng ejectment na dapat gawin sa loob ng isang taon mula nang matuklasan niya ang hindi awtorisadong pag-okupa sa kanyang lupain. Napaaga ang reklamo dahil maaari lang umano ihain ang isang accion publiciana sa pangkalahatan pagkatapos lumipas ang isang taon.

Gayunpaman, binaliktad ng Court of Appeals ang desisyon ng RTC. Nakita nito na hindi isang accion publiciana kundi isang accion reivindicatoria ang reklamo ni Espinosa dahil sinikap niyang mabawi ang lupa batay sa kanyang pagmamay-ari ng ari-arian.

Sa kanilang Petisyon sa Korte Suprema, iginiit ng mag-asawang Agullo na isang accion publiciana na maagang isinampa ang kaso ni Espinosa dahil wala pang isang taon ang lumipas mula nang mawala sa kanila ang posesyon ng lupa.

Tinanggihan ng Korte Suprema ang Petisyon. Nilinaw nito ang iba't ibang legal na aksyon na magagamit para sa mga paghahabol na may kaugnayan sa lupa:
• Accion interdictal o isang summary ejectment case;
• Accion publiciana; at
• Accion reivindicatoria.

Inihahain ang summary ejectment case para mabawi ang pisikal na posesyon ng lupa kapag ang pag-aalis ay dahil sa puwersa, pananakot, pagbabanta, diskarte, o pagnanakaw at hindi pa tumatagal ng higit sa isang taon.

Inihahain naman ang isang accion publiciana para mabawi ang posesyon ng lupa kapag higit sa isang taon ang lumipas mula nang mapunta sa iba ang lupa, o kahit wala pang isang taon kung walang ginamit na puwersa o katulad na pamamaraan.

Sa kabilang banda, inihahain ang isang accion reivindicatoria para mabawi ang parehong pagmamay-ari at posesyon batay sa pagmamay-ari na iyon.

Paliwanag ng Korte Suprema, sa accion publiciana, ang isyu ay kung sino ang may mas mabuting karapatan na angkinin ang lupa nang hindi kinakailangang mag-claim ng pagmamay-ari. Sa kabaliktaran, sa accion reivindicatoria, tinutukoy kung sino ang nagmamay-ari ng lupa, at ang posesyon ng lupa ay ibinibigay sa nararapat na may-ari.

Sa kasong ito, ang aksyon ay publiciana at hindi reinvindicatoria dahil ang hiniling sa reklamo ay mabawi ang posesyon at hindi ang pagmamay-ari ng lupa. Dagdag pa nito, hindi kwinestiyon ng mag-asawang Agullo ang titulo ni Espinosa.

Sinabi ng Korte na hindi napaaga ang aksyon dahil maaaring magsampa ang isang accion publiciana kahit sa loob ng isang taon mula sa pagkakaalis sa lupa kung walang puwersa, pananakot, pagbabanta, diskarte, o panlilinlang na ginamit. Dahil hindi sinabi ni Espinosa na ginamit ng mag-asawang Agullo ang alinman sa mga paraan na ito, wastong naihain ang aksyon.

Inutusan ng Korte Suprema ang RTC na magpatuloy sa paglilitis at pagdesisyunan ang kaso.

Basahin ang press release sa https://tinyurl.com/y7nr9hzx.

Basahin ang Desisyon sa https://tinyurl.com/38e2xzfa.

Sumunod sa Credit Attribution Policy ng SC PIO: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.

27/08/2025

Ang Special Power of Attorney ay nawawalan ng bisa kapag namatay na ang Principal o taong nagbigay ng authority, at anuman na ginawa ng Attorney-in-fact o taong binigyan ng authority matapos mamatay ng Principal ay wala ng bisa o VOID, maliban na lang kung sakop ito ng iilang limitadong pagkakataon na pinapayagan sa batas.

Source: originally published by Supreme Court Public Information Office Supreme Court PH

The (SC) has ruled that a Special Power of Attorney (SPA) automatically ceases upon the death of the person who granted it, and any acts carried out by the agent afterwards are void, unless covered by narrow exceptions under the law.

In a Decision written by Associate Justice Henri Jean Paul B. Inting, the SC’s Third Division held that Jessica Alova Uberas lost her authority under the SPA to act on behalf of her father, Meliton Alova, upon his death in 1998.

In 1998, Meliton executed an SPA in favor of Jessica over the subject conjugal property. He died later that year. Despite the death of his father, Jessica still used the same SPA in 2003 to execute a mortgage over the said property in favor of San Miguel Foods, Inc. (SMFI) to secure her loan from the company. Jessica failed to pay the loan and the property was foreclosed where SMFI emerged as the winning bidder.

Felicidad Alova and Decelyn Alova Pution, the widow and other daughter of Meliton, filed a case to nullify the mortgage and the foreclosure sale.

Both the Regional Trial Court (RTC) and the Court of Appeals (CA) determined that Meliton’s death ended the agency. However, the RTC found that because the SPA had the conformity of Felicidad, Meliton’s wife, the mortgage was valid on her ½ share of the conjugal property. On the other hand, the CA declared the mortgage invalid, citing that it was not executed on behalf of Spouses Meliton and Felicidad.

SMFI appealed to the SC, which partly ruled in its favor. The Court upheld the agency’s termination but validated the mortgage and foreclosure sale with respect to Jessica’s undivided share in the property.

The SC explained that under an SPA, which is a contract of agency, a principal authorizes an agent to act on his or her behalf in transactions with third persons. Agency is personal, representative, and derivative, and it ends upon the death of either the principal or the agent.

Any act by the agent after the principal’s death is void, unless it falls under two Civil Code exceptions: (1) when the agency was for the parties’ common interest, and (2) when the agent, unaware of the death or agency’s end, contracted with a third party in good faith.

In this case, there was no showing that these exceptions were applicable. Jessica was fully aware of her father’s death, and the SPA was not made for their mutual benefit.

The SC also reiterated that for an agent’s act to bind the principal, the deed must clearly be made, signed, and sealed in the principal’s name.

Here, although Jessica was described in the beginning of the deed as Meliton’s attorney-in-fact, the mortgage was signed by Jessica in her personal capacity, as it was neither executed nor sealed in Meliton’s name, and without indication that she was acting as attorney-in-fact.

The Court also ruled that Meliton’s wife, Felicidad, was not bound as a principal under the SPA, as she only provided her marital conformity.

However, the Court clarified that the mortgage and foreclosure sale were not entirely void. Jessica automatically became a co-owner of the property after her father’s death. When she signed the mortgage, she encumbered her share in the property to secure her obligation to SMFI. Therefore, the mortgage and foreclosure sale were valid only for Jessica’s share.

The Court remanded the case to the RTC to determine Jessica’s share in the subject property and to annotate the shares of Meliton’s other heirs, and that of SMFI which acquired Jessica’s interest.

Read the full text of the press release at https://tinyurl.com/27t9k6vy

Read the full text of the Decision at https://sc.judiciary.gov.ph/260071-san-miguel-foods-inc-vs-felicidad-d-alova-and-decelyn-alova-pution/

Copying of this content is subject to the SC PIO’s Credit Attribution Policy: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.