25/08/2026
Buenas tardes a todos.
Hoy les cuento la historia de un terreno en Chaclacayo que arrastró durante décadas cargas que nadie se ocupó de levantar.
Todo empezó en 1960. Un juez ordenó embargar los derechos de un hombre sobre ese terreno, hasta por quince mil soles oro. Seis años después, otra persona demandó que le otorgaran una escritura y la demanda quedó anotada. En 1999 llegó otra demanda, esta vez contra una sucesión; el demandante la ganó y la sentencia también se inscribió. En el año 2000, dos personas iniciaron una prescripción adquisitiva ante un notario y la solicitud quedó anotada. Y en 2004 se inscribió una hipoteca de quince mil dólares.
Ningún asiento fue cancelado. El Registro no olvida: cada anotación siguió ahí, una debajo de la otra.
En 2014, un notario de Lima declaró que una mujer había adquirido ese terreno por prescripción. Cuando en 2026 se abrió la nueva partida, las cinco cargas pasaron con el terreno. Imagine la escena: usted ya es propietario y su partida sigue mostrando un embargo de 1960.
Se pidió cancelarlas. El registrador dijo que no en tres puntos. El Tribunal Registral le dio la razón al solicitante en los tres.
¿Qué decidió?
Primero, que la declaración jurada para pedir la caducidad no pierde validez por no indicar la fecha del asiento de presentación. Esa fecha y el cómputo del plazo los verifica el propio registrador.
Segundo, que la demanda de 1999 no podía caducar: desde la Ley N.° 28473, las medidas cautelares del Código Procesal Civil no caducan, salvo que el plazo se hubiera cumplido antes de marzo de 2005, y aquí se habría cumplido recién en 2009. Pero como la sentencia que ganó esa demanda ya estaba inscrita en la misma partida, la anotación cumplió su función y se cancela por haberse convertido en inscripción.
Tercero, que la anotación de la prescripción adquisitiva notarial del año 2000 caduca a los diez años, aunque la Ley N.° 26639 no la mencione. El Tribunal aplicó por analogía el criterio que ya existe para la sucesión intestada notarial.
Lo que el Tribunal no aceptó: que la prescripción, por ser una adquisición originaria, borre sola las cargas. Las cargas vigentes se trasladan a la nueva partida y persiguen al bien, sin importar cómo se adquirió. La usucapión lo hace propietario, pero no le limpia la partida.
Si usted prescribió un terreno o está por hacerlo, revise la partida antes de vender o hipotecar. Las cargas caducas se levantan con una declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario, como manda la Ley N.° 26639. En las Notarías certificamos esa firma. Visite una Notaría y pregunte.
Fuente Notaria Gustavo Gonzales
