25/08/2026
Continuando con esta serie de casos que nos deja importantes enseñanzas del Tribunal Registral, hoy quiero compartirles un caso ocurrido en el Registro de Predios de Arequipa. Y esta vez, la pregunta es: ¿qué ocurre cuando quieres inmatricular un terreno, pero años después modificaste su área, linderos y medidas perimétricas?
Un propietario quería inscribir por primera vez su predio denominado “Esther”, ubicado en Cerro Colorado, Arequipa. Para acreditar su propiedad presentó una escritura de compraventa de 1994, documento que, en principio, tenía más de los cinco años exigidos por el artículo 2018 del Código Civil.
Pero había un detalle. En el año 2024, el propietario otorgó una nueva escritura pública mediante la cual rectificó el área, los linderos y las medidas perimétricas del inmueble. El área pasó a determinarse en 11 268,36 m² y se incorporaron nuevos datos para identificar físicamente el predio.
El registrador consideró que, al haberse modificado las características físicas del predio mediante esa escritura de 2024, los cinco años exigidos para la inmatriculación debían contarse desde esa fecha. Como todavía no habían transcurrido, observó el título.
El propietario apeló. Sostuvo que la escritura de 2024 no modificaba realmente su propiedad, sino que únicamente renunciaba al área que excedía la superficie que actualmente poseía.
Y aquí aparece lo más interesante del caso.
El Tribunal Registral explicó que existe una regla especial para la renuncia parcial de área: cuando el predio original está perfectamente identificado y la parte a la que se renuncia se encuentra dentro de su polígono, la renuncia no necesita cumplir otros cinco años de antigüedad. Pero para aplicar esta excepción, el predio primigenio debe estar plenamente delimitado y Catastro debe poder comprobar que el área resultante se encuentra dentro del polígono original.
En este caso, esos requisitos no se cumplieron. El título original no contenía las medidas perimétricas del predio y tampoco se presentaron los planos necesarios para que Catastro pudiera verificar que el área resultante de la renuncia estaba dentro del inmueble original.
Por eso, el Tribunal concluyó que la escritura de 2024 no era una simple aclaración: era necesaria para identificar plenamente las características físicas del predio. En consecuencia, el plazo de cinco años debía computarse desde esa nueva escritura, y como todavía no se cumplía, la inmatriculación no podía proceder.
¿El resultado? El Tribunal confirmó la observación principal y dispuso la tacha sustantiva del título. Además, dejó subsistentes otras observaciones técnicas que el apelante ni siquiera había cuestionado en su recurso.
La enseñanza es clara: en una inmatriculación no basta con demostrar que tienes un título antiguo. El predio también debe estar correctamente individualizado. Y si pretendes utilizar una renuncia parcial de área para evitar que una modificación reciente reinicie el cómputo de los cinco años, debes cumplir estrictamente los requisitos establecidos por el Tribunal Registral.
Antes de solicitar la primera inscripción de un inmueble, revisa cuidadosamente el título, el área, los linderos, las medidas perimétricas y la documentación técnica. Un detalle en la descripción del predio puede ser suficiente para que una inscripción termine en tacha.
