07/10/2024
¿Qué está ocurriendo con la vivienda social en Perú?
Te explico 👇🏻👇🏻
En Perú, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) emitió un Decreto Supremo que otorgaba beneficios a las inmobiliarias si destinaban al menos el 50% de su área techada vendible a vivienda social, es decir, inmuebles con un valor menor a S/ 430 mil y que estos inmuebles puedan (no necesariamente) ser adquiridos a través de programas estatales para reducir la brecha social en el acceso a vivienda.
Sin embargo, algunas Municipalidades (San Isidro por ejemplo) no estuvieron de acuerdo, ya que argumentaban que los parámetros urbanos eran competencia exclusiva de los municipios provinciales (Municipalidad de Lima). En 2021, el Tribunal Constitucional (TC) falló a favor del Ministerio, pero en un fallo posterior determinó que las municipalidades tienen potestad sobre la zonificación y las alturas, aunque otros aspectos, como la cantidad de estacionamientos, siguen siendo competencia del reglamento del MVCS.
Este fallo generó un cambio importante, ya que los proyectos con anteproyecto aprobado antes del fallo podían seguir con los parámetros anteriores y que cada proyecto debe ser revisado caso por caso para demostrar su incumplimiento al reglamento anterior. Esto no agradó a las Municipalidades, quienes comenzaron a emitir ordenanzas para poner trabas a las licencias de edificación. Miraflores, San Isidro y Barranco crearon ordenanzas que Indecopi calificó como barreras burocráticas (Desconocer ilegalmente a revisores urbanos o paralizar obras aprobadas por los DS del Ministerio que siguen vigentes). Este tema difiere del abordado por el TC, ya que las Municipalidades deben seguir otorgando licencias de manera regular y no obstaculizarlas mediante ordenanzas que van contra la ley.
Lo que pueden hacer ahora es decidir sobre la altura, siempre que se ajuste a sus ordenanzas. En respuesta, el MVCS emitió un nuevo Decreto Supremo (DS 006-2023-VIVIENDA) que reafirma que las municipalidades regulan la zonificación y la altura, pero permite alturas adicionales a cambio de un pago solo en caso que la Municipalidad lo acepte. Las Municipalidades, insatisfechas con esta medida, volvieron a llevar el caso al TC, que validó el decreto, excepto en lo relacionado con altura y zonificación (lo mismo que la última vez).
Finalmente, Indecopi ha advertido que las municipalidades no pueden crear ordenanzas que contravengan la ley para obstaculizar la obtención de licencias. Puede que una Municipalidad especifica no le agrade la Ley, sin embargo esta se debe cumplir. Ya han sido dos instancias que el TC permite la construcción de vivienda social siempre que el proyecto cumpla con zonificación y altura regulada por la Municipalidad desde que existió el fallo del TC.
