Lunes 08:00 - 18:00 Martes 08:00 - 18:00 Miércoles 08:00 - 18:00 Jueves 08:00 - 18:00 Viernes 08:00 - 18:00 Sábado 09:00 - 15:00

Gustavo Gonzales

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Peru
Lima
Gustavo Gonzales

Notario de Lima, San Isidro
🏢 Derecho Corporativo, Notarial y Registral
🎓 Msc. Tratamiento legal en el Perú" y de diversos artículos de interés jurídico.
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Derecho de la Empresa (PUCP)
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www.gustavogonzalesnotario.com Notario Público de Lima
Abogado por la Universidad Nacional de Trujillo
Magíster en Derecho de la Empresa por la PUCP
Segunda Especialización en Derecho Registral por la PUCP
Segunda Especialización en Derecho de Protección al Consumidor por la PUCP
Diplomatura de Estudio en Derecho Societa

rio por la PUCP
Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial por la PUCP
Diplomado en Contrataciones del Estado por la PUCP
Diplomado en Tutela Jurisdiccional y Debido Proceso por la PUCP
Excapacitador del CONSUCODE (hoy OSCE)
Docente universitario en Derecho Civil Patrimonial y Derecho Procesal Civil
Autor del libro "La Empresa Educativa.

26/08/2026

¡Buenos días!

Imagina que tienes un terreno de casi tres hectáreas junto al río Cumbaza, en San Martín. Tu título dice dos hectáreas y media. Tu ingeniero mide en campo y encuentra casi tres. Nada raro: muchos títulos antiguos se inscribieron sin coordenadas o con sistemas de medición que ya no se usan. Vas a una Notaría, tramitas la rectificación de área, la municipalidad visa tus planos y el expediente entra a SUNARP.

Y entonces llega la observación.

Catastro dibuja tu terreno sobre su mapa y concluye que una parte está encima de cinco propiedades ajenas, que la otra parte cubre una más, y que además todo se ubica sobre el cauce del río. ¿La prueba de esto último? La plataforma de la Autoridad del Agua y Google Earth.

Tu terreno no se ha movido un centímetro. Pero en el mapa del Registro parece que invadiste a medio vecindario y que tu propiedad está dentro del río.

El apelante llevó el caso al Tribunal Registral. Y el Tribunal dijo dos cosas que conviene conocer.

Primero. Que un plano aparezca desplazado en el mapa de SUNARP no prueba nada por sí solo. Muchas partidas antiguas se graficaron con un sistema de coordenadas (PSAD56) distinto del actual (WGS84), y al compararlas los polígonos se corren. Catastro está obligado a explicar la causa: si hubo un error del ingeniero o si son dos sistemas distintos. En este segundo caso no es un defecto que impida inscribir. También debe decir si la superposición ya existía antes o la genera el nuevo título. Como el informe no explicó nada de esto, el Tribunal lo devolvió a Catastro para que lo complete.

Segundo. No hace falta un informe de la Autoridad Nacional del Agua para descartar que un terreno invada la faja marginal de un río. Las municipalidades forman parte del sistema de gestión de los recursos hídricos y, cuando visan los planos, verifican bajo su responsabilidad que no se afecta el río. Esa observación quedó sin efecto. Y Google Earth, según el propio Tribunal, es solo un apoyo referencial.

¿Qué significa para ti? Que si tu terreno mide más de lo que dice tu título, puedes rectificarlo en una Notaría con un ingeniero verificador y planos visados por la municipalidad, siempre que la mayor área no se superponga a otro predio inscrito. Y que una observación de Catastro no es una sentencia: tienes derecho a que te expliquen de dónde sale la supuesta superposición.

En las Notarías tramitamos rectificaciones de área con frecuencia. Si tu caso se parece a este, consulta con un abogado o visita una Notaría.

25/08/2026

Hoy les cuento una historia real, tomada de una resolución reciente del Tribunal Registral.

En agosto de 2009, una señora compró un terreno en Chincha. Firmó la escritura pública ante notario. Diecisiete años después, ese terreno todavía no está inscrito a su nombre en Registros Públicos.

¿Qué pasó? El terreno que compró era parte de un lote más grande, y esa división nunca se había inscrito. Recién en 2025 la municipalidad aprobó la subdivisión. Cuando por fin presentó todo al Registro, empezaron las observaciones: que los planos debían rehacerse en otro sistema de coordenadas, que faltaba constituir una servidumbre o un reglamento interno. Y cuando volvió a presentar el título con una escritura aclaratoria, la observaron otra vez: las áreas de la resolución municipal no coincidían con los planos y lo que llevó era una fotocopia certificada por el notario, no el parte notarial.

Ella apeló. Dijo que le estaban ocasionando gastos excesivos y que no conocía estos procedimientos.

El Tribunal le dio la razón en lo de los planos: el Registro no puede exigirle rehacerlos en el sistema WGS84 cuando la propia Sunarp reconoció que su información gráfica sigue, en su mayor parte, en el sistema anterior. En lo demás mantuvo las observaciones, con una precisión: servidumbre o reglamento interno son alternativas; se exige una, no las dos.

Y aquí está lo que quiero que se lleven de esta historia.

Una fotocopia certificada no sirve para inscribir una escritura. Cuando el notario certifica una reproducción, solo da fe de que la copia es igual al original que le mostraron. Para el Registro se necesita el parte notarial, que lo expide el notario que conserva la escritura en su archivo y que, como regla, se presenta por vía electrónica a través del propio notario o de sus dependientes acreditados. Si el notario que autorizó la escritura ya cesó, el parte lo expide el notario que administra su archivo.

Si el terreno que compró es parte de un lote que se va a dividir y el acceso a la calle es por un pasaje común, va a necesitar, además de la subdivisión municipal, un reglamento interno bajo la Ley N.° 27157 o una escritura de servidumbre de paso otorgada por el dueño del lote matriz. Basta con una de las dos.

Y si la resolución municipal y los planos no dicen lo mismo, es la municipalidad la que tiene que aclararlo.

En las Notarías expedimos el parte notarial y lo presentamos al Registro; también orientamos sobre qué documento corresponde en cada caso. Antes de presentar un título, visita una Notaría y pregunta. Una consulta a tiempo puede ahorrar años de trámites.

$¿Un descargo débil basta para imponer una sanción? No.La autoridad sigue teniendo la obligación de acreditar la infracci...$

24/08/2026

¿Un descargo débil basta para imponer una sanción? No.

La autoridad sigue teniendo la obligación de acreditar la infracción con pruebas suficientes.

El Tribunal de SUSALUD ha establecido un precedente obligatorio para los procedimientos sancionadores del sector salud: las pruebas deberán ser evaluadas de manera integral, razonada e individual, considerando tanto los elementos que sustentan la acusación como los descargos presentados.

La decisión también deberá explicar claramente:

✅ Qué hechos fueron acreditados.
✅ Qué pruebas los sustentan.
✅ Qué obligación habría sido incumplida.
✅ Qué norma resulta aplicable.
✅ Por qué corresponde sancionar, archivar o adoptar otra medida.

El Acuerdo N.º 007-2026 busca decisiones más transparentes, comprensibles y respetuosas del derecho de defensa, sin imponer formatos rígidos ni análisis idénticos para todos los casos.

Una regla especialmente relevante para prestadores, aseguradores, gestores y profesionales legales vinculados al sector salud.

Comparte esta información con quienes intervienen en procedimientos ante SUSALUD.

24/08/2026

¡Buenos días!

Hoy quiero comentarte algo que puede evitarle un problema serio a quien está pensando en comprar un terreno.

Imagina que te ofrecen un lote de 120 metros cuadrados dentro de un terreno grande que pertenece a una comunidad campesina. Te explican que la asamblea comunal ya aprobó dividirlo en “parcelas”, que un ingeniero hizo los planos y que en unos meses tendrás tu propia partida en SUNARP. El precio es atractivo justamente porque el terreno “todavía es rural”.

Ese camino acaba de cerrarse en el Registro.

Desde 2019, SUNARP no inscribe la división de un predio rural cuando los documentos muestran que el terreno está en zona urbana o urbanizable, o cuando el diseño de las “parcelas” deja ver que en realidad se está encubriendo una lotización urbana. Ahora el Tribunal Registral ha dicho expresamente que esa regla también se aplica a las tierras de las comunidades campesinas, y explicó cómo se detecta el disfraz: revisando juntos el acuerdo de la comunidad, los planos presentados y el informe del área de bases gráficas del propio Registro.

En palabras simples: si en el papel dice “parcela rústica” pero el conjunto de documentos muestra calles y lotes para vivienda, la independización no se inscribe.

¿Qué significa para ti? El “lote” que te ofrecen podría no llegar nunca a tener partida propia. Sin partida no podrás inscribir la compra a tu nombre ni hipotecar el terreno ante un banco, y venderlo después se vuelve mucho más difícil.

Convertir tierra comunal en lotes para vivienda sí es posible, pero por el camino correcto: la habilitación urbana, que se tramita ante la municipalidad conforme a la Ley N.° 29090. Toma más tiempo, y es lo que te da un lote de verdad.

Antes de entregar dinero por un terreno en territorio comunal, pide la partida registral del predio matriz y visita una Notaría con ella. En las Notarías revisamos esa partida y podemos explicarte qué es exactamente lo que te están ofreciendo y qué no.

22/08/2026

Buenas tardes a todos.

Hoy les cuento la historia de un terreno en Chaclacayo que arrastró durante décadas cargas que nadie se ocupó de levantar.

Todo empezó en 1960. Un juez ordenó embargar los derechos de un hombre sobre ese terreno, hasta por quince mil soles oro. Seis años después, otra persona demandó que le otorgaran una escritura y la demanda quedó anotada. En 1999 llegó otra demanda, esta vez contra una sucesión; el demandante la ganó y la sentencia también se inscribió. En el año 2000, dos personas iniciaron una prescripción adquisitiva ante un notario y la solicitud quedó anotada. Y en 2004 se inscribió una hipoteca de quince mil dólares.

Ningún asiento fue cancelado. El Registro no olvida: cada anotación siguió ahí, una debajo de la otra.

En 2014, un notario de Lima declaró que una mujer había adquirido ese terreno por prescripción. Cuando en 2026 se abrió la nueva partida, las cinco cargas pasaron con el terreno. Imagine la escena: usted ya es propietario y su partida sigue mostrando un embargo de 1960.

Se pidió cancelarlas. El registrador dijo que no en tres puntos. El Tribunal Registral le dio la razón al solicitante en los tres.

¿Qué decidió?

Primero, que la declaración jurada para pedir la caducidad no pierde validez por no indicar la fecha del asiento de presentación. Esa fecha y el cómputo del plazo los verifica el propio registrador.

Segundo, que la demanda de 1999 no podía caducar: desde la Ley N.° 28473, las medidas cautelares del Código Procesal Civil no caducan, salvo que el plazo se hubiera cumplido antes de marzo de 2005, y aquí se habría cumplido recién en 2009. Pero como la sentencia que ganó esa demanda ya estaba inscrita en la misma partida, la anotación cumplió su función y se cancela por haberse convertido en inscripción.

Tercero, que la anotación de la prescripción adquisitiva notarial del año 2000 caduca a los diez años, aunque la Ley N.° 26639 no la mencione. El Tribunal aplicó por analogía el criterio que ya existe para la sucesión intestada notarial.

Lo que el Tribunal no aceptó: que la prescripción, por ser una adquisición originaria, borre sola las cargas. Las cargas vigentes se trasladan a la nueva partida y persiguen al bien, sin importar cómo se adquirió. La usucapión lo hace propietario, pero no le limpia la partida.

Si usted prescribió un terreno o está por hacerlo, revise la partida antes de vender o hipotecar. Las cargas caducas se levantan con una declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario, como manda la Ley N.° 26639. En las Notarías certificamos esa firma. Visite una Notaría y pregunte.

21/08/2026

Buenos tardes.

Hoy les comento la historia de un lote en Mala, en Cañete, que según el Registro ya no podía venderse.

Todo empezó en 2014, cuando la municipalidad aprobó una urbanización nueva y dio licencia para ejecutar las obras en tres años. En 2020 la licencia se revalidó por única vez, otra vez por tres años. Llegó 2023, venció el plazo y la recepción de obras no se inscribió. En el papel, la urbanización seguía siendo un proyecto.

En 2025, una persona recibió en donación uno de los lotes. SUNARP inscribió la donación y el lote quedó a su nombre, sin advertencia alguna de que fuera una inscripción provisional.

En febrero de 2026 decidió venderlo. Firmó la escritura ante una notaria de Lima y el parte entró a SUNARP por el sistema digital. Y ahí llegó el golpe. El registrador observó el título: la licencia estaba vencida, la partida del lote debía cerrarse y la donación se encontraba «enervada y caducada». Para vender, primero había que inscribir la recepción de obras de toda la urbanización, un trámite ajeno a la compraventa.

Pónganse en el lugar del vendedor. Tiene una partida registral donde figura como propietario y le dicen que esa inscripción no sirve.

La notaria apeló. Y el Tribunal Registral le dio la razón.

Tres cosas dijo el Tribunal que conviene recordar.

La primera: es cierto que las partidas de lotes en urbanizaciones con venta garantizada dependen de la licencia. Si la licencia vence, la anotación preventiva caduca y la partida debería cerrarse. Así lo disponen los artículos 37 y 38 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

La segunda: eso no alcanza para borrar una inscripción de propiedad ya hecha. Lo que consta en un asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o un juez o árbitro declare su invalidez (artículo 2013 del Código Civil). Es el principio de legitimación. El registrador no puede «desinscribir» por su cuenta cuando califica un título nuevo.

La tercera: si la transferencia del promotor al vendedor ya estaba inscrita, no tenía sentido pedir que se acreditara otra vez.

El Tribunal revocó la observación y ordenó inscribir la compraventa.

La enseñanza para quien piensa comprar un lote en una urbanización nueva: revisen la partida matriz. Cuándo se otorgó la licencia, si fue revalidada y si ya está inscrita la recepción de obras. En las Notarías revisamos eso antes de autorizar la escritura, pero mientras más informado llegue el usuario, mejor.

Felicito a la notaria de Lima, cuya apelación fue amparada en su totalidad.

21/08/2026

Imaginen esta escena. Una empresa de transportes en Arequipa pasa por un mal momento: hay deudas que pagar y no hay caja. En una junta de 2023 los socios discuten quién pondrá el dinero. Dos socias dan el paso y le prestan a la empresa S/ 62,060 de su propio bolsillo, con contrato de mutuo y depósito bancario de por medio. Los demás, según se afirmó luego en el recurso, prefirieron no aportar.

Pasan dos años. Las dos socias proponen algo que suena justo: que ese préstamo se convierta en acciones. Se convoca a junta por aviso en el diario, por correo y hasta por carta notarial. Llegan accionistas que representan el 72.29 % del capital; los otros tres no aparecen. Los presentes aprueban por unanimidad la capitalización, se firma la escritura pública y el título se presenta al Registro.

Y el Registro dice que no.

El registrador tachó el título y el Tribunal Registral, en segunda instancia, confirmó la tacha. ¿Qué falló?

Faltó respetar el derecho de suscripción preferente. Dicho en simple: cuando una sociedad emite nuevas acciones, cada accionista tiene derecho a suscribir su parte antes que nadie, para que su porcentaje en la empresa no se achique. La Ley General de Sociedades (Ley N.° 26887) lo regula en su artículo 207 y el Tribunal lo considera uno de los derechos esenciales del accionista.

La empresa argumentó que ese derecho solo aplica cuando entra dinero nuevo, y que aquí se trataba de deudas ya existentes. El Tribunal no lo aceptó: el artículo 214, que regula justamente la capitalización de créditos, remite al artículo 213 y obliga a reconocer a todos los accionistas la posibilidad de aportar lo necesario para mantener su proporción.

Tampoco bastó decir que los ausentes no tenían interés. Si no asisten todos los accionistas, la ley exige un procedimiento: por lo menos dos ruedas de suscripción, un plazo mínimo de diez días en la primera y un aviso publicado con las condiciones (artículos 208 y 211). Y para inscribir, el Reglamento del Registro de Sociedades pide esas publicaciones más una certificación del gerente general de que el derecho se ejerció como se anunció (artículo 67).

Nada de eso se hizo. Por eso el Tribunal consideró que el acuerdo tenía un defecto que afecta su validez y mantuvo la tacha. De haberse inscrito, los tres socios ausentes habrían visto reducida su participación sin que nadie les diera la oportunidad de suscribir: uno de ellos habría pasado del 6.03 % al 5.68 %.

La moraleja es sencilla. Convertir deudas en acciones es legal y puede ser una salida razonable para una empresa con problemas de caja. Pero se planifica antes de la junta: o concurren todos los accionistas y deciden por unanimidad qué hacer con su preferencia, o se arman las ruedas, se publica el aviso y se documenta todo. De lo contrario, la escritura pública se queda en el camino.

Antes de convocar la junta, visita una Notaría. En las Notarías orientamos a los usuarios sobre estos requisitos antes de que el acuerdo llegue al Registro.

21/08/2026

¡Buenos días, estimados amigos!

Hoy quiero contarles la historia de una familia y su fundo en la sierra central.

La tierra estaba inscrita desde 1967 y, con el paso de los años, dos herencias la mantuvieron en manos de la misma familia. Pero el título era de otra época: no precisaba planos ni medidas exactas. Para corregir eso existe el saneamiento catastral, el procedimiento que permite que el Registro refleje la dimensión real de un predio que ya está inscrito.

El trámite avanzó. Se logró una anotación preventiva con las medidas correctas y faltaba solo el último paso: convertirla en inscripción definitiva.

Ahí apareció la oposición. La Superintendencia Nacional de Bienes Estatales sostuvo que, como el título de 1967 no tenía datos técnicos completos, podían existir áreas sin antecedente registral. Y los terrenos no inscritos, dijo, se presumen del Estado. La primera instancia le dio la razón y el trámite quedó bloqueado.

Se apeló la decisión y el caso llegó al Tribunal Registral, que lo resolvió con una idea muy simple: las presunciones no reemplazan a las pruebas.

¿Qué significa eso? Tres cosas. Quien se opone a un saneamiento debe demostrar con documentos técnicos una afectación real y actual, no un «podría ser». La presunción de propiedad estatal se aplica a terrenos que nunca se inscribieron, no a la corrección de medidas de un predio que ya tiene partida registral. Y en este caso, el propio informe de catastro no encontró superposición con ningún otro predio. Con esos fundamentos, el saneamiento pudo culminar.

Les comparto la enseñanza. Como este, muchos títulos antiguos describen los predios con datos imprecisos; por algo existe un procedimiento nacional para corregirlos. Si su propiedad tiene un título de hace varias décadas, revisen su partida registral y asesórense con un especialista. Es preferible corregir hoy una imprecisión que enfrentar mañana una oposición.

20/08/2026

Buenas tardes, amigos.

Les traigo una historia real del Registro de Predios de Lima.

En Lima Este existe un terreno enorme, de más de cuatro hectáreas, que por años funcionó como terminal de buses. Hoy alberga 184 estacionamientos que pertenecen a los integrantes de una asociación. Ellos buscaban algo muy concreto: que cada estacionamiento tuviera su propia partida registral, con un reglamento interno en regla.

Presentaron su título y recibieron la peor noticia posible: tacha especial. En simple, el trámite moría ahí, con la prioridad perdida y la obligación de empezar de cero. Su única salida era apelar. Y apelaron.

El Tribunal Registral les cambió el panorama: cuando lo que falta es un acto previo, como la declaratoria de fábrica, el defecto se puede corregir. Lo que corresponde es observar el título para que el interesado complete los documentos, no eliminarlo de un plumazo.

De este caso quedan dos ideas útiles para cualquier propietario.

La primera: independizar unidades es un acto de disposición, no de simple administración. El presidente de una asociación necesita poderes expresos para hacerlo; el cargo por sí solo no alcanza.

La segunda: un terreno inscrito como rústico sí puede regularizar sus construcciones con la Ley N.° 27157 cuando la municipalidad lo reconoce como zona urbana consolidada. Un certificado municipal, como el de zonificación y vías, basta para acreditarlo.

En las Notarías realizamos la certificación de firmas del reglamento interno y orientamos a los usuarios sobre los documentos que exige la independización. Si tu caso se parece a este, visita una Notaría antes de presentar tu título: te puede ahorrar meses de espera.

20/08/2026

¡Buenas tardes!

Hoy les traigo una historia que llegó hasta el Tribunal Registral y que deja una enseñanza para cualquier familia.

Una señora decidió donar su casa a una de sus hijas. Acudió a una notaría, firmó la escritura pública y se reservó el derecho de seguir usando y disfrutando el inmueble mientras viviera. Todo parecía resuelto.

Tiempo después, la señora falleció. Y cuando la escritura llegó a los Registros Públicos para su inscripción, apareció el problema: en el documento no se indicó cuánto valía la casa.

¿Un detalle menor? Para la ley, no. El artículo 1625 del Código Civil establece que la donación de un inmueble debe hacerse por escritura pública que señale el bien, su valor real y las cargas que asume quien lo recibe. Si falta alguno de esos datos, el acto es nulo.

Y aquí viene lo más duro. Como la donante ya había fallecido, no existía forma de corregir la escritura. En la apelación se alegó que el valor acordado era de S/ 20,000 y que podía probarse con una tasación. El Tribunal fue claro: la nulidad no se corrige después. El título no pudo inscribirse.

¿El final de la historia? Como la sucesión de la señora ya estaba inscrita, la casa hoy figura a nombre de todos sus herederos. La intención de dejarle la propiedad a una sola hija se quedó en el papel.

Donar una casa exige algo más que buena voluntad y una firma. Antes de firmar una donación o un anticipo de legítima, lee la escritura completa y confirma que aparezca el valor del inmueble. En las Notarías revisamos estos requisitos para que la voluntad de quien dona se cumpla. Si estás pensando en donar una propiedad, visita una Notaría y pregunta todo lo que necesites antes de firmar.

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