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Gustavo Gonzales

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Gustavo Gonzales

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Notario de Lima, San Isidro
🏢 Derecho Corporativo, Notarial y Registral
🎓 Msc. Tratamiento legal en el Perú" y de diversos artículos de interés jurídico.

Derecho de la Empresa (PUCP)
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www.gustavogonzalesnotario.com Notario Público de Lima
Abogado por la Universidad Nacional de Trujillo
Magíster en Derecho de la Empresa por la PUCP
Segunda Especialización en Derecho Registral por la PUCP
Segunda Especialización en Derecho de Protección al Consumidor por la PUCP
Diplomatura de Estudio en Derecho Societario por la PUCP
Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial por la PUCP
Diplomado en Contrataciones del Estado por la PUCP
Diplomado en Tutela Jurisdiccional y Debido Proceso por la PUCP
Excapacitador del CONSUCODE (hoy OSCE)
Docente universitario en Derecho Civil Patrimonial y Derecho Procesal Civil
Autor del libro "La Empresa Educativa.

28/09/2026

Hace casi treinta años, una señora compró un pequeño local comercial en el Cercado de Lima.

Los dueños eran una madre y sus cinco hijos. No firmaron ellos directamente: lo hizo un apoderado al que habían dado poder ante el consulado peruano en Estados Unidos.

La escritura pública nunca llegó. Así que la compradora fue al Poder Judicial, demandó y ganó. Como los vendedores no se presentaron a firmar, en 2001 la jueza firmó la escritura en su lugar, ante notario.

Parecía el final feliz. Pero la escritura se quedó guardada.

Este año, veinticinco años después, alguien la llevó a Registros Públicos para inscribir la compra. Y Registros dijo que no.

¿Por qué? Porque en la demanda, presentada en 1998, quedó fuera uno de los hijos. Los seis eran dueños, pero solo se demandó a la madre y a cuatro hijos (además de una empresa que era garante). El juez ordenó firmar solo a los demandados. Nadie firmó por el hijo que quedó fuera.

Se apeló. El Tribunal Registral le dio la razón a la registradora con dos argumentos que vale la pena conocer:

Primero, que el apoderado haya firmado el contrato por los seis hermanos no significa que los seis hayan sido parte del juicio. Si no te demandaron, la sentencia no te obliga, y el juez no puede firmar por ti.

Segundo, había que probar que la sentencia quedó firme, es decir, que ya no podía ser apelada. Para eso se necesita la resolución del juzgado que lo declara, en copia certificada por el propio juzgado o inserta en la escritura. Una copia de esa copia, certificada por notario, no bastó.

¿Qué puede hacer ahora la compradora? La registradora le dio opciones: inscribir solo la parte de los que sí fueron demandados, o conseguir que el hijo omitido firme ratificando la venta.

Tres consejos si estás en una situación parecida:

Antes de demandar, pide la partida registral del inmueble y verifica que estén todos los dueños.

Cuando tengas la escritura, no la guardes en un cajón. Inscríbela pronto: así cualquier defecto se detecta cuando todavía es más fácil corregirlo.

Si tienes una escritura antigua que nunca se inscribió, visita una Notaría. En las Notarías revisamos estos documentos y te orientamos sobre lo que hace falta para llevarlos a Registros.

¿Conoces a alguien con una escritura guardada hace años? Compártele esta historia.

28/09/2026

Comenzamos una nueva semana y, al mismo tiempo, entramos en los últimos días de septiembre.

El calendario avanza rápido. A veces más rápido de lo que quisiéramos. Por eso, estos días también son una buena oportunidad para mirar lo recorrido, valorar lo conseguido y, sobre todo, concentrarnos en aquello que todavía podemos hacer mejor.

Que esta última semana de septiembre nos encuentre trabajando con propósito, aprendiendo, corrigiendo cuando sea necesario y disfrutando también de las pequeñas satisfacciones que deja el camino.

A todos los que me acompañan por aquí, les deseo una excelente semana y un gran cierre de mes.

¡Vamos por un buen lunes y por todo lo que aún nos queda por construir!

28/09/2026

Buenas tardes.

Imagina esto: en 1998 compras un local en Lima y lo pagas. Los vendedores no firman la escritura. Los demandas, ganas el juicio en 1999 y, como no aparecen, la propia jueza firma la escritura por ellos en 2001.

Veinticinco años después presentas esa escritura a SUNARP. Y te la observan.

Eso le pasó a una compradora cuyo caso acaba de resolver el Tribunal Registral.

El local tenía cinco dueños: una madre y sus cuatro hijos. Los cinco habían dado poder a una misma persona para vender sus bienes, y fue ese apoderado quien firmó la venta. Cuando llegó la hora de demandar, la demanda nombró a la madre, a tres de los hijos y a una empresa que era garante del pago. Uno de los hijos quedó fuera.

El juez dio la razón a la compradora. Incluso dejó escrito en la sentencia que los cinco habían vendido. Pero al momento de firmar la escritura en lugar de los vendedores, la jueza lo hizo solo por quienes habían sido demandados.

Resultado: una venta de todo el local, firmada en nombre de cuatro de sus cinco propietarios.

El Tribunal Registral explicó tres cosas que conviene conocer.

Primero, cuando un juez firma una escritura porque el vendedor se niega, esa escritura no es una orden judicial de inscripción. SUNARP la revisa como cualquier escritura notarial.

Segundo, haber firmado el contrato por medio de un apoderado no te convierte en parte del juicio. Si no te demandaron, la sentencia no te alcanza, aunque el juez mencione tu nombre.

Tercero, hay que probar que la sentencia quedó firme, con la resolución que la declara consentida o ejecutoriada. En este caso faltaba ese documento en la forma exigida.

El Tribunal confirmó la observación. Ahora la compradora deberá aclarar la escritura para incluir al copropietario que faltó, limitar la venta a la parte de los demandados o conseguir que ese copropietario ratifique la venta.

¿La moraleja? Un juicio ganado no siempre es una propiedad inscrita. Si compras un inmueble con varios dueños, verifica en la partida quiénes son y asegúrate de que todos firmen. Si algo sale mal y debes demandar, demanda a todos.

En las Notarías revisamos la partida registral antes de firmar cualquier compraventa. Si vas a comprar o vender, visita una Notaría.

¿Conoces algún caso parecido? Cuéntalo en los comentarios.

26/09/2026

¿’Cliente’ o ‘usuario’ de una Notaría?

La ley no prohíbe llamar ‘cliente’ a quien requiere un servicio notarial. Sin embargo, en nuestra práctica preferimos hablar de ‘usuarios’.

¿Por qué?

Porque el notario no patrocina a una de las partes ni actúa en defensa de quien paga. Su función debe ejercerse con imparcialidad, conforme al Decreto Legislativo N.° 1049.

Además, el notario tiene el deber de prestar sus servicios a quienes los requieran, dentro de los límites legales, y su función está estrechamente vinculada con la fe pública, la autenticidad de los instrumentos y la seguridad jurídica.

Por eso, ‘usuario del servicio notarial’ refleja mejor la naturaleza de esta relación.

Y una precisión importante: cuando corresponde, debemos usar términos todavía más exactos, como otorgante, interviniente, interesado, remitente o destinatario.

Las palabras también expresan cómo entendemos nuestra función.

DerechoPeruano Notarios Usuarios

26/09/2026

La campaña informativa gratuita ‘El Notario en tu Barrio’, implementada por el Colegio de Notarios de Lima (CNL), se llevará a cabo esta vez en forma simultánea en todo el Perú, por disposición de la junta de decanos de los Colegios de Notarios del Perú, que preside Alejandro Collantes Bec...

26/09/2026

Hoy les cuento un caso que puede tocarle a cualquier familia.

En vida, una persona tenía una tarjeta de crédito y, como casi todos, un seguro de desgravamen. Lo pagó puntualmente durante más de diez años. Ese seguro existe para una sola cosa: que si el titular fallece, la deuda no pase a su familia.

En octubre de 2023, esa persona falleció.

Sus tres hijos hicieron lo que correspondía. En marzo de 2024 escribieron al banco, adjuntaron los documentos de defunción y los informes médicos, y pidieron que se active el seguro.

El banco tardó 35 días en contestar, y no fue para pagar: pidió copias fedateadas, estados de cuenta e historia clínica foliada. Meses después, la aseguradora dio su respuesta final: no pagaría, porque las enfermedades del asegurado eran "preexistentes".

Los hijos denunciaron ante el INDECOPI y perdieron en primera instancia. Mientras tanto, la deuda seguía ahí. Terminaron pagando S/ 24 000 de su propio bolsillo para cerrar la tarjeta de su padre.

Pero apelaron. Y en segunda instancia el caso dio un giro 👇

El INDECOPI le pidió a la aseguradora algo muy simple: demuestre que el asegurado sabía que su seguro no cubría enfermedades preexistentes.

No pudo hacerlo. El documento que presentó no tenía los datos del asegurado, ni fecha de emisión, ni constancia de que él lo hubiera recibido.

Y la ley es clara en esto. Según el artículo 137 de la Ley del Contrato de Seguro (Ley N.° 29946), si una condición no se le informó al asegurado en su certificado de seguro, no se le puede aplicar. Da igual que esté escrita en algún contrato que él nunca vio. Y quien tiene que probar que se la informaron es la aseguradora, no la familia.

Hubo una segunda falta. La aseguradora tiene 30 días para responder desde que recibe la solicitud con los documentos exigidos (artículo 74 de la misma ley), y si quiere pedir aclaraciones debe hacerlo dentro de los primeros 20. Como a la familia nunca se le informó qué documentos exigía la póliza, lo que presentó en marzo era suficiente. El banco respondió recién el día 35. Cuando una aseguradora deja vencer ese plazo sin pronunciarse, la ley entiende que aceptó el siniestro. Así de simple.

¿Cómo terminó? La aseguradora deberá devolverle a la familia los S/ 24 000, con intereses. Además recibió dos multas, será inscrita en el registro de infractores del INDECOPI y el caso fue enviado a la SBS.

Casi tres años después de la muerte de su padre, sus hijos tuvieron razón.

Lo que yo le recomendaría a cualquier familia:
✔️ Si un ser querido fallece, revise si sus tarjetas o préstamos tenían seguro de desgravamen.
✔️ Pida la cobertura por escrito y guarde la fecha exacta en que la presentó.
✔️ Si le piden documentos después de los 20 días, o no le responden en 30, anótelo: ese dato puede definir su caso.

Y si todavía no han hecho la sucesión intestada, ese es el primer paso para que los herederos puedan hacer valer sus derechos. En las Notarías realizamos ese trámite.

¿Ustedes sabían que el seguro de desgravamen tiene estos plazos? Cuéntenme en los comentarios, y compartan esto con quien lo necesite. 🙌

25/09/2026

Una escena conocida: el representante de una empresa llega a firmar un contrato, al banco o a la notaría, y le piden su vigencia de poder. No la tiene. La pide en línea y le toca esperar horas o días.

Desde el 1 de octubre, en algunos casos, esa espera desaparece. La Sunarp publicó hoy una resolución que permite obtener el certificado de vigencia de poder de una empresa al instante, generado por el sistema y con firma digital de la propia SUNARP.

Se llama "Vigencia Express" y funciona desde la web de la SUNARP. No necesitas crear usuario ni contraseña. Ingresas la oficina registral, el número de partida, el nombre y cargo del representante, tu DNI (o el RUC si solicitas por una empresa), pagas en línea y descargas el certificado. También puedes recibirlo por correo.

Pero no vale para todos los casos. El certificado sale al instante solo si se cumplen todas estas condiciones:

✅ Es una sociedad (S.A., S.A.C., S.R.L. y demás), una E.I.R.L. o una SACS.
✅ El cargo del representante no tiene fecha de vencimiento.
✅ Antes ya se había emitido una vigencia de ese mismo poder.
✅ La partida tiene un solo asiento, no está en tomos ni fichas antiguas y no hay otro trámite pendiente de inscripción.

Si falta alguna, el pedido sigue el camino normal y lo revisa un servidor de la SUNARP.

Un detalle práctico: el certificado trae un código de verificación y un código QR. Con ese código se puede comprobar su autenticidad durante 90 días desde que se emitió.

En las Notarías revisamos la vigencia de poder antes de que alguien firme una escritura en nombre de su empresa. Si vas a hacerlo, tenerla a la mano te ahorra tiempo. Y ante cualquier duda, visita una Notaría.

25/09/2026

¡Buenos días!

Pensemos en una señora de 80 años que vive en Milán con su hija. Tiene su pensión en el Perú y quiere que la hija la ayude a cobrarla y a hacer trámites aquí. Hoy puede designarla como su apoyo en el consulado peruano. Y desde el 1 de octubre ese documento llegará a los Registros Públicos por vía electrónica, con firma digital del cónsul, sin necesidad de traer el papel ni pasar por la Cancillería.

Es una de las novedades del Reglamento de Inscripciones del Registro Personal, que la Sunarp publicó hoy en El Peruano.

¿Qué es el Registro Personal? Es donde se inscriben situaciones de las personas que importan a terceros: divorcios, separaciones, uniones de hecho, apoyos para personas con discapacidad o adultas mayores, declaraciones de ausencia, tutores, curadores. Existe desde 1936 y recién ahora tiene un reglamento propio.

Algunas reglas que conviene conocer:

📌 Si convives y quieres reconocer tu unión de hecho, el documento debe decir el día, mes y año en que empezó.

📌 Si te divorciaste en una notaría o municipalidad, puedes inscribir el divorcio aunque nunca hayas inscrito la separación.

📌 Si fallece tu conviviente, o la persona que era tutor o curador, basta una solicitud. El registrador verifica el fallecimiento en línea.

📌 El asiento registral no mostrará los motivos del divorcio ni la condición personal de quien recibe apoyo.

📌 Inscribir el fin de la convivencia no pasa la casa a tu nombre. Si repartieron bienes, esa adjudicación se inscribe aparte, en el registro de propiedad.

En las Notarías realizamos la separación convencional y el divorcio ulterior, el reconocimiento de la unión de hecho y la designación de apoyos. Si estás en alguna de estas situaciones, visita una Notaría y pregunta cómo dejarlo bien inscrito.

23/09/2026

Hoy te comento un caso que puede pasarle a cualquiera que compre un departamento a una inmobiliaria.

Una compradora adquirió un departamento en Arequipa por US$ 123,700. Pagó la separación y la cuota inicial, y el saldo se pactó con crédito hipotecario. Firmó la escritura, la compraventa se inscribió en Registros Públicos y el departamento quedó a su nombre.

Aun así, en su partida figura una carga que permite a la inmobiliaria resolver la compraventa «en cualquier momento sin expresión de causa». Es decir, deshacer la venta sin tener que explicar por qué.

¿Cómo es posible, si el precio ya estaba pagado?

La respuesta estaba en la letra del contrato. Tenía una cláusula con las causales típicas de resolución, como la falta de pago o no firmar la escritura. Y tenía otra, aparte, sobre prevención del lavado de activos. Esa segunda cláusula obligaba a la compradora a explicar y documentar ante la inmobiliaria el origen legal de su dinero, y autorizaba a la inmobiliaria a resolver el contrato en cualquier momento, sin dar razones.

El contrato decía que, una vez desembolsado el crédito hipotecario, quedaba sin efecto la primera cláusula. De la segunda no decía nada. El Registro la inscribió tal como estaba escrita.

Se pidió al Registro que la borrara, como si hubiera sido un error suyo. La registradora se negó. Hubo apelación, y el Tribunal Registral le dio la razón a la registradora.

El razonamiento es sencillo de explicar. El Registro no se equivocó, porque inscribió exactamente lo que decía la escritura. Pagar el precio tampoco basta, porque esa cláusula protege otra obligación distinta: justificar el origen de los fondos. ¿Y quién comprueba que la compradora cumplió con eso? El registrador no puede hacerlo. Su función es revisar documentos; juzgar si un contrato se cumplió le corresponde a un juez.

¿Cómo se levanta entonces esa carga? Hay dos caminos. La inmobiliaria, que es la beneficiaria de la cláusula, firma una escritura pública declarando que la compradora cumplió o que deja sin efecto la cláusula. O un juez lo ordena.

Lo que me deja este caso:

Cuando compres un inmueble, lee la cláusula de lavado de activos con la misma atención que la del precio. Puede terminar inscrita en tu partida y seguir ahí después de que pagues la última cuota.

Y cuando termines de pagar, pide que la escritura de cancelación mencione expresamente cada cláusula de resolución que se deja sin efecto.

En las Notarías extendemos escrituras de levantamiento de cláusula resolutoria. Si tu partida registral muestra una carga como esta, visita una Notaría y consulta antes de iniciar cualquier trámite.

¿Sabías que una cláusula así podía quedar inscrita sobre tu propiedad? Te leo en los comentarios.

23/09/2026

Un matrimonio se convirtió en fiador solidario de un préstamo de ochenta mil dólares que un banco le dio a una empresa. Con eso, la empresa consiguió el crédito: el banco confió, entre otras cosas, en que esta pareja tenía un patrimonio con el que respaldar la deuda si algo salía mal.

Año y medio después, cuando la empresa todavía pagaba sus cuotas sin problema, la pareja transfirió su casa en La Molina a su hijo, como anticipo de herencia. Meses más tarde, la empresa dejó de pagar.

El banco fue a juicio: pidió que esa transferencia no le fuera oponible, porque había dejado a los fiadores sin ningún bien con qué responder por la deuda. Ganó en primera instancia. Ganó también en segunda instancia. Los padres apelaron diciendo que actuaron de buena fe, que cuando hicieron el anticipo la empresa aún pagaba con normalidad. No les sirvió: ya no tenían nada más a su nombre.

En su último intento, ante la Corte Suprema, los padres cambiaron de estrategia: dijeron que la demanda del banco había llegado tarde, que el plazo legal de dos años para reclamar ya se había vencido.

Tenían, en el papel, la razón. Pero cometieron un error que les costó el caso: nunca alegaron eso cuando respondieron la demanda por primera vez, solo lo mencionaron después, al apelar. Y en el Perú, un juez no puede aplicar la prescripción por su cuenta, tiene que pedirla la parte interesada, en el momento correcto. Como los padres no lo hicieron a tiempo, perdieron el derecho a invocarla, aunque el argumento fuera cierto.

La Corte Suprema confirmó: la transferencia de la casa sigue sin poder oponerse al banco.

Una historia que deja algo claro: en un juicio, tener la razón no siempre alcanza. Hay que decirla en el momento correcto.

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