01/05/2026
🏚️ Una granja en Monsefú y una cadena de papeles. La historia detrás de la Casación N° 483-2023 Lambayeque.
Desde el año 2000, Zamirra Delgado de Arrascue trabaja un terreno que le entregó la Comunidad Campesina San Pedro de Monsefú, en el distrito de Monsefú, Chiclayo. En 2001 instaló ahí una granja avícola llamada "Tiempo Nuevo", que operó sin parar durante más de una década.
Ella no sabía que, mientras tanto, un grupo de personas armaba en silencio una cadena de actos jurídicos sobre 1.7939 hectáreas de ese mismo predio.
El esquema fue así:
Primero, en 2011, se otorgaron dos escrituras públicas de compraventa encadenadas. No hubo transferencia de propiedad real. El único propósito era construir un "antecedente posesorio" que sustentara una prescripción adquisitiva de dominio.
Segundo, en enero de 2012, se tramitó esa prescripción. El acta se extendió sin inspeccionar el predio físicamente, sin verificar quién lo ocupaba de verdad, sin notificar a la Comunidad Campesina ni a Zamirra, que tenía ahí su granja en plena operación.
Un detalle que lo dice todo: uno de los "colindantes" que participó en el procedimiento notarial fue Cruz Llontop Azabache. Poco después, ese mismo señor compró el bien en nombre de su hijo, mediante representación.
En 2013 Zamirra demandó la nulidad de todos esos actos. El proceso duró años. Y en 2025 llegó el pronunciamiento de la Corte Suprema.
⚖️ ¿QUÉ DIJO LA CORTE SUPREMA?
El procedimiento de prescripción adquisitiva fue declarado NULO. La causal: fin ilícito y contravención a las normas de orden público (Art. 219, incisos 4 y 8, del Código Civil). El trámite fue diseñado para desconocer los derechos posesorios de quien realmente conducía el predio.
La compraventa posterior (Escritura Pública N° 1183) también fue declarada nula. El adquirente final no pudo ampararse en la buena fe registral (Art. 2014 CC): había condiciones objetivas para conocer la posesión real sobre el terreno. La granja estaba ahí, visible, funcionando desde 2001.
📌 ¿POR QUÉ ES RELEVANTE PARA EL DERECHO NOTARIAL, INMOBILIARIO Y REGISTRAL?
Esta casación reafirma algo que no puede perderse de vista: en el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva, el notario tiene deberes activos, no meramente receptivos.
✔️ Identificar correctamente el inmueble.
✔️ Verificar quién ejerce la posesión real, no solo quién la declara.
✔️ Notificar a todos los interesados, incluidos la comunidad campesina y el conductor real del predio.
El incumplimiento de esos deberes no produce una irregularidad subsanable: puede configurar fin ilícito del procedimiento y arrastrar la nulidad de todos los actos jurídicos posteriores, incluyendo la inscripción registral.
Hay además un punto procesal que conviene tener presente: el principio iura novit curia (Art. VII del Título Preliminar del CPC) permite al juez aplicar la causal correcta de nulidad del acto jurídico aunque el demandante la haya invocado erróneamente. No hay violación al debido proceso si el petitorio y los hechos no varían. Dato clave para quien litigue nulidades de actos notariales.
Lo que no se verifica en el procedimiento puede anular todo lo que se inscriba después.
