Partner advocaten / mediators

26/08/2025

Vaste huurcontracten zijn weer de norm — wat betekent dat voor verhuurders?

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten van kracht. Tijdelijke huurcontracten zijn niet langer standaard toegestaan. Alleen in uitzonderlijke gevallen — zoals bij studenten of uitstromers uit opvang — mag nog tijdelijk worden verhuurd.

In combinatie met de Wet goed verhuurderschap ontstaat een juridisch kader dat verhuurders verplicht tot transparantie, zorgvuldigheid en eerlijke selectieprocedures. Misleiding, intimidatie of onterechte opzeggingen zijn niet alleen onwenselijk, maar ook sanctioneerbaar.

Als advocaat huurrecht bij Partner Advocaten & Mediators in Terneuzen zie ik dagelijks hoe deze wetswijzigingen impact hebben op verhuurpraktijken. Mijn advies: toets uw modelcontracten, informeer huurders tijdig en voorkom juridische valkuilen.
Huurrecht is mensenrecht. Zekerheid begint bij een goed contract.
Vragen over huurbeëindiging, tijdelijke verhuur of juridische bijstand? Stuur me een bericht of neem contact op via partneradvocaten.nl.

22/08/2025

Gebrekenregeling bij huur: wat huurders en verhuurders moeten weten

Als advocaat huurrecht bij Partner Advocaten Mediators in Terneuzen zie ik regelmatig conflicten ontstaan door gebreken aan huurwoningen. Veel huurders weten niet dat ze juridische bescherming hebben wanneer hun woning niet voldoet aan de minimale eisen. Hieronder leg ik uit wat de gebrekenregeling inhoudt, welke rechten huurders hebben en wat verhuurders moeten doen om problemen te voorkomen.

Wat is een gebrek?
Een gebrek is volgens de wet (art. 7:204 BW) een toestand of eigenschap van de woning waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij redelijkerwijs mag verwachten. Denk aan:
• Vocht- en schimmelproblemen;
• Slecht functionerende verwarming;
• Lekkages of constructiefouten;
• Geluids- of stankoverlast; of
• Ongedierte

Rechten van de huurder
Wanneer een gebrek ontstaat, heeft de huurder recht op:
• Herstel van het gebrek door de verhuurder;
• Huurverlaging bij ernstige gebreken; en
• Schadevergoeding, indien het gebrek aan de verhuurder te wijten is

De Huurcommissie gebruikt het Gebrekenboek om te bepalen of een gebrek ernstig genoeg is voor huurverlaging. Gebreken worden ingedeeld in drie categorieën:
• Categorie A: Zeer ernstige gebreken (bijv. geen drinkwater)
• Categorie B: Ernstige gebreken (bijv. ernstige vochtproblemen)
• Categorie C: Overige gebreken (bijv. kapotte brievenbus)

Praktijkvoorbeeld
Recentelijk hielp ik een huurder in Zeeuws-Vlaanderen die al maanden kampte met ernstige vochtproblemen. De verhuurder reageerde niet op herstelverzoeken. Via een procedure bij de kantonrechter werd een huurverlaging opgelegd en werd de verhuurder verplicht tot herstel. Een mooi voorbeeld van hoe juridische kennis het verschil kan maken.
Waarom dit ertoe doet
Wonen is een basisrecht. De gebrekenregeling huurrecht is er om huurders te beschermen en verhuurders te wijzen op hun verantwoordelijkheden. Als advocaat help ik cliënten met:
• Juridisch advies bij huurconflicten
• Procedures bij de Huurcommissie
• Onderhandelingen met verhuurders
• Opstellen van herstelverzoeken en ingebrekestellingen

Heb je te maken met gebreken aan je huurwoning of wil je weten wat jouw rechten zijn als huurder of verhuurder? Neem contact op met Partner Advocaten Mediators in Terneuzen. Wij staan klaar met deskundig juridisch advies op maat.

16/01/2025

(18) Kan een verhuurder verplicht worden energiebesparende mogelijkheden te treffen? | LinkedIn

11/01/2025

Opgeheven vennootschap moet een ontslagen werknemer toch vergoedingen betalen vanwege zijn ontslag

Bij de rechtbank Noord-Holland speelde onlangs een interessante zaak. Een werkgever had een besloten vennootschap ontbonden vanwege slechte bedrijfsresultaten en zijn slechte gezondheid.

De werkgever vroeg voor de betrokken werkgever geen ontslagvergunning bij het UWV aan. De werkgever schreef de werknemer enkel dat hij hem geen werk meer kon aanbieden en dat de onderneming was gestaakt. De werkgever schreef met terugwerkende kracht de ontbinding van zijn vennootschap in, in het handelsregister.

De werknemer vond dat hij in strijd met de wettelijke regels was ontslagen en verzocht de rechter om toekenning van diverse vergoedingen in verband met zijn ontslag.

De rechter nam de verzoeken van de werknemer in behandeling, ook al was de vennootschap door de werkgever ontbonden.. In de wet staat namelijk dat een vennootschap na zijn ontbinding blijft voortbestaan indien dat voor de vereffening van zijn vermogen nodig is. De ontbonden vennootschap kon dus voor de rechter worden gedaagd.

Omdat het ontslag niet volgens de regels was verleend, veroordeelde de rechtbank de vennootschap om aan de werknemer diverse vergoedingen te betalen voor een totaalbedrag van € 50.000,=.

Wellicht had de vennootschap er beter aan gedaan om ofwel een ontslagvergunning bij het UWV aan te vragen, dan wel haar faillissement aan te vragen.

10/01/2025

Is uw verhuurder verplicht uw oude cv-ketel te vervangen?

Het is op dit moment koud in Nederland en de gasprijzen zijn hoog. Consumenten en bedrijven worden daardoor hard geraakt.

Het wordt nog vervelender wanneer uw woning of het bedrijfspand dat u huurt, een oude cv-ketel heeft. Dan lopen uw kosten nog verder op.

Cv-ketels die ouder dan 15 jaar zijn, zijn juridisch gezien oude ketels. Dat blijkt uit diverse arresten van het gerechtshof in Den Bosch.

Indien uw huurpand wordt verwarmd door zo’n oude ketel, dan is sprake van een gebrek.

U kunt dan de verhuurder vragen een nieuwe ketel te installeren. Hij is wettelijk verplicht dat gebrek te verhelpen.

Doet hij dat niet, dan kunt u zelf een nieuwe ketel laten installeren en de daarvoor gemaakte kosten verhalen, bijvoorbeeld door die af te trekken van de huurprijs.

Daarnaast kunt u bij de kantonrechter een vordering instellen tot huurvermindering.

Die verminderde huurprijs geldt totdat uw verhuurder een nieuwe CV ketel heeft geïnstalleerd.

Behalve herstel van het gebrek, kunt u ook vorderen dat de verhuurder uw schade in de vorm van te hoge stookkosten vergoedt.

De wet kent nog een actie enkel bedoeld is voor huurders van woonruimte. Zij kunnen vorderen dat de verhuurder energiebesparende maatregelen neemt. Bijvoorbeeld door een Hr-ketel te plaatsen als de bestaande verwarmingsketel tenminste 10 jaar oud is.

U hoeft hoge stookkosten vanwege een oude Cv-ketel in uw huurpand dus niet te accepteren. De wet biedt u diverse mogelijkheden om hieraan een einde te maken.

09/01/2025

Naaktfoto's van een docent versus vrijheid van onderwijs en recht van leerlingen op veilig onderwijs

Onlangs verscheen een interessante uitspraak van het gerechtshof Den Haag. Het ging om het volgende.

Voorafgaand aan zijn indiensttreding bij een school voor voortgezet onderwijs had een docent (kunstzinnige) naaktfoto's van zichzelf op een website gepubliceerd. Hij is ook beeldend kunstenaar en fotograaf. De foto's gaan circuleren onder de leerlingen. De docent spreekt na overleg met de mentor hierover met een klas en ook laat hij de klas een filmpje zien over het afleveren van een kunstwerk waarbij zijn partner en hij (half)naakt te zien zijn. De schooldirectie is hier niet blij mee, schorst de docent en besluit na enkele gesprekken met hem de kantonrechter te vragen de arbeidsovereenkomst te ontbinden.

De kantonrechter ontbindt de overeenkomst vanwege de verstoorde verstandhouding die door dit alles tussen partijen is ontstaan.

De docent gaat in hoger beroep. Hij stelt dat door hem te ontslaan, zijn werkgever zijn recht op vrijheid van meningsuiting heeft geschonden. De werkgever beroept zich op haar christelijke signatuur, de vrijheid van onderwijs (artikel 23 grondwet) en de rechten van het kind op veilig onderwijs.

Het gerechtshof weegt deze rechten tegen elkaar af en besluit dat ontslag een te zware sanctie was. Van de werkgever had verwacht mogen worden dat hij met ouders en leerlingen in gesprek was gegaan om te zien of na zijn schorsing de docent weer aan het werk zou kunnen gaan. Het gerechtshof kent de docent vanwege het onterechte ontslag een billijke vergoeding toe van € 10.000, =.

31/12/2024

Toegetreden tot de vennootschap maar toch werknemer gebleven?

Normaal gesproken wordt een werknemer die toetreedt tot een vennootschap onder firma een ondernemer. Een zaak die speelde bij de rechtbank Limburg toont aan dat dit niet altijd het geval hoeft te zijn.

Een werknemer die de Nederlandse taal niet machtig was, werd door zijn werkgever meegenomen naar de Kamer van Koophandel. Daar tekende hij een formulier waardoor hij geregistreerd werd als medevennoot van zijn werkgever.

De (ex) werknemer en zijn werkgever maakten geen verdere afspraken. Er werd niet een vennootschapscontract gesloten. Net als dat voorheen het geval was, bleef de (ex)werknemer werk uitvoeren in opdracht van zijn vennoot/ex-werkgever.

D(ex)werknemer werd ziek en eiste doorbetaling van loon. De andere vennoot weigerde dat te betalen omdat de (ex)werknemer als ondernemer geen recht heeft op doorbetaling van loon tijdens ziekte.

De rechtbank was er snel klaar mee. Omdat de werknemer de Nederlandse taal niet machtig was, de inschrijving bij de KvK enkel werking naar buiten heeft en niet tot gevolg heeft dat daardoor een vennootschap ontstaat, omdat er geen vennootschapsovereenkomst werd gesloten en de werknemer als voorheen bleef werken tegen hetzelfde loon, oordeelde de rechter dat de werknemer werknemer was gebleven. Hij had dus recht op doorbetaling van loon tijdens ziekte.

30/12/2024

Hoe kan een werkgever tegenbewijs leveren van benadeling van een klokkenluider?

In februari 2023 trad de Wet bescherming klokkenluiders in werking. De wet vormt de uitwerking van EU-richtlijn 2019/1937 en beoogt degene die misstanden over een organisatie meldt, de klokkenluider, te beschermen.

Als een werkgever een klokkenluider benadeelt, bijvoorbeeld door hem te ontslaan, dan zal de werkgever moeten bewijzen dat deze benadeling niet is ingegeven doordat de klokkenluider een misstand meldde. De werkgever moet dan bijvoorbeeld aantonen dat de werknemer al eerder disfunctioneerde en dat hij hem om die reden wil ontslaan.

Onlangs is voor de eerste keer een zaak waarin dit speelde, voorgelegd aan de Hoge Raad. Het ging om een werknemer die bij allerlei instanties tal van klachten indiende over de organisatie waar hij werkte en over zijn collega's. Dat leidde tot grote spanningen en na enkele bemiddelingspogingen diende de werkgever een verzoek in bij de kantonrechter om de arbeidsovereenkomst met de klokkenluistr te ontbinden. Voordat de werkgever dat deed, diende de klokkenluider ook een klacht in bij het Huis voor Klokkenluiders ('Hvk").

De kantonrechter droeg de werkgever op te bewijzen dat het indienen van het ontbindingsverzoek los stond van de melding bij het HvK. De werkgever stelde en onderbouwde dat het verzoek was ingediend omdat door de vele klachten er een onwerkbare situatie was ontstaan. Het verzoek stond dus los van de latere melding bij het HvK. De kantonrechter en het gerechtshof stelden de werkgever in het gelijk.

De werknemer stapte naar de Hoge Raad. Daar ligt de vraag voor of de werkgever mocht volstaan met het enkel leveren van tegenbewijs om het wettelijke vermoeden te ontzenuwen dat de werknemer werd benadeeld vanwege zijn melding bij het HvK. In dat geval ligt uiteindelijk de bewijslast bij de klokkenluider. De klokkenluider stelde dat op de werkgever de nog zwaardere bewijslast rust om het tegendeel te bewijzen. De werkgever moet dan bewijzen dat hij de klokkenluider niet wilde ontslaan vanwege de melding. In dat geval ligt de bewijslast bij de werkgever.

In zijn conclusie oordeelde de advocaat-generaal onder meer dat leveren van tegenbewijs door de werkgever voldoende was en dat hij niet het tegendeel behoefde te bewijzen.

Het laatste woord hierover is nu aan de Hoge Raad.

30/12/2024

Per 1 januari 2025 worden het minimumloon en diverse uitkeringsbedragen verhoogd. De wijzigingen zijn te vinden op de website met de volgende link: https://buff.ly/41TjnRU

27/12/2024

Mag een werkgever via het werk e-mailadres een zieke werknemer informeren over het einde van zijn arbeidsovereenkomst?
De wet verplicht de werkgever om bij tijdelijke arbeidsovereenkomsten die voor een langere duur dan zes maanden zijn aangegaan, de werknemer schriftelijk te informeren dat de arbeidsovereenkomst afloopt. De werkgever moet de werknemer uiterlijk één maand voor het einde van arbeidsovereenkomst laten weten of hij de arbeidsovereenkomst al of niet wil voortzetten. En als hij wil voortzetten moet hij dan ook de voorwaarden duidelijk maken waaronder hij dat wil doen.
Dat is de aanzegplicht van artikel 7:668 Burgerlijk Wetboek. Een schriftelijke aanzegging is verplicht. Maar daaraan worden geen hoge eisen gesteld. Een werkgever kan deze aanzegging dan ook in een Whatsappbericht doen. Van belang is wel dat de werkgever kan aantonen dat de werknemer het bericht ontvangen heeft. Veiliger dan een Whatsappbericht is dus om de werknemer een aangetekende brief te sturen.
Als niet aan de aanzegplicht wordt voldaan, is de werkgever een vergoeding aan de werknemer verschuldigd gelijk aan één maandsalaris.
Recent besliste de rechter in een zaak waarin de werkgever de aanzegging dat het contract zou eindigen had gezonden aan het werk-emailadres van een zieke werkneemster. Zij ontkende dat zij die mail had ontvangen en stelde dat tijdens haar ziekte niet van haar verwacht mocht worden dat zij ook haar werk e-mail las. De kantonrechter stelde haar in het gelijk. De werkgever moest haar één maandsalaris betalen.

06/09/2024

Zelf een advocaat kiezen als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kan dat? Ja dat kan. Lees mijn bijdrage op LinkedIn:

Mag ik zelf een advocaat kiezen als ik een rechtsbijstandverzekering heb afgesloten? Inleiding Ja, dat mag. Het recht van een verzekerde om zelf een advocaat…

16/05/2023

Leuk artikeltje over onze vestiging in de Hulsterpoort.

Ook Partner Advocaten is te vinden in Hulsterpoort. Frank, Peter en Lucian van Partner Advocaten vertellen over hun bedrijf én hun keuze voor deze nieuwe locatie.