29/04/2020
Een woning in Spanje verkopen: waar moet u zeker aan denken?
Op het internet zijn er talloze artikelen en websites te vinden over aankoop van onroerend goed in Spanje. In dit artikel heb ik het graag over de positie van de verkoper. Een vastgoedtransactie loopt in Spanje namelijk anders dan in Nederland en dat is zeker het geval bij de verkoop van een woning. Hieronder vindt u een aantal tips waar u als verkoper aan dient te denken.
1. Duidelijk dossier
Voor een soepele en snelle verkoop is het zeer raadzaam om alle documenten met betrekking tot het onroerend goed volledig en gebundeld gereed te hebben, zodat deze snel overhandigd kunnen worden aan de potentiële koper. Het goed kunnen informeren over de status van de woning versnelt immers de transactie. De advocaat/adviseur van de koper zal hier namelijk nauwkeurig naar kijken. Het komt namelijk geregeld voor dat woningen in Spanje niet blijken te voldoen aan alle regelgeving. Denk hierbij onder andere aan het ontbreken van woon- en bouwvergunningen, afwijkende kadastrale perceelgrenzen en incorrecte oppervlaktes in verschillende registers.
2. Makelaars in Spanje
De commissie van de makelaar in Spanje bedraagt meestal 5% (excl. IVA/BTW) van de verkoopprijs. Echter, de commissie is onderhandelbaar. In tegenstelling tot in Nederland is het in Spanje wél gebruikelijk om de woning via meerdere makelaars op de markt te zetten. Dit is natuurlijk wel afhankelijk van wat er is opgenomen in de overeenkomst met de makelaar. Weet dus wel dat het eerder regel is dan uitzondering. Het komt vaak voor dat een woning door alle makelaars van het dorp of de stad, waar de woning zich bevindt, wordt aangeboden met verschillende prijzen. Dit zorgt voor onduidelijkheid bij potentiële kopers en geeft geen vertrouwen. Daarom is het raadzaam om de woning via een beperkt aantal makelaars, bijvoorbeeld 3 of 4, op de markt te brengen. Op deze manier is het makkelijker om controle over het verkoopproces te houden.
3. Goede (koop)overeenkomst
Het is altijd belangrijk dat de positie van de verkoper goed beschermd wordt, bijvoorbeeld voor het geval dat de koper niet aan zijn verplichtingen voldoet. Tevens is het belangrijk dat de verklaring van de verkoper met betrekking tot de status van de woning goed is vastgelegd, zodat er geen onduidelijkheden meer bestaan over de juridische aansprakelijkheid van de verkoper. Verder is het van belang om een verklaring van de koper op te nemen, waarin hij aangeeft dat hij een due diligence omtrent het onroerend goed heeft uitgevoerd en dat hij de juridische en constructieve status van de woning kent en aanvaardt. Ook is het raadzaam om de woning als “cuerpo cierto” te verkopen. Dat wil zeggen dat hetgeen wat is gebouwd, hetgeen is dat wordt verkocht en de prijs dus niet afhankelijk is van vierkante meters.
Een advocaat kan helpen bij het opstellen van de overeenkomsten. In Spanje zijn er namelijk verschillende soorten overeenkomsten.
Wat betreft de betalingen, wordt normaliter 10% van de koopprijs aanbetaald na de ondertekening van de onderhandse (koop)overeenkomst. Het is gebruikelijk dat dit bedrag rechtstreeks wordt overgeboekt naar de rekening van de verkoper. Het resterende bedrag zal worden betaald ten tijde van de ondertekening van de akte van levering ten overstaan van de notaris. Echter, dit resterende bedrag wordt bijna altijd betaald door middel van een bankcheque. Deze bankcheque dient te zijn afgegeven door een Spaanse bank. Het is raadzaam om van te voren contact op te nemen met de bank (van de verkoper) om te weten wat de kosten zullen zijn voor het innen van de bankcheque.
4. Belasting
De Plusvalía Municipal, of kortweg Plusvalía (de “gemeentelijke meerwaardebelasting”, een belasting die we in Nederland niet kennen) komt voor rekening van de verkopende partij, tenzij partijen iets anders overeenkomen. Het verschuldigde bedrag is afhankelijk van hoe lang de verkoper eigenaar van het onroerend goed is geweest, de waardestijging van de woning en het toepasselijke tarief. Dit laatste verschilt ook nog eens per gemeente. Overigens, mag de gemeente geen Plusvalía in rekening brengen, wanneer er sprake is van een verkoop met verlies. Hierover zijn er in de afgelopen jaren veel juridische procedures gevoerd.
Wanneer er sprake is van een verkoop door iemand die niet-ingezetene is in Spanje, is het wettelijk verplicht om 3% van de koopprijs in te houden door de koper. De koper dient vervolgens het ingehouden bedrag te betalen aan de Spaanse fiscus. Deze belasting is geïntroduceerd als een voorzorgsmaatregel. Hiermee wil men voorkomen dat een niet-ingezetene bij de verkoop met winst, geen aangifte doet voor de capital gains. Indien men vanwege de capital gains, belasting dient te betalen, dan wordt dit verrekend met het reeds ingehouden bedrag van 3% (dat eerder dus door de koper aan de Spaanse belastingdienst is betaald). Indien u het onroerend goed met verlies moet verkopen, dan is het aan de andere kant mogelijk om een restitutie van het eerder ingehouden bedrag te krijgen van de Spaanse belastingdienst.
Heeft u vastgoed te koop en wilt u daarbij juridische hulp? Neem contact met ons op (telefonisch of per email)!
