Thoma Juridisch Advies

23/12/2023

Ik wens iedereen hele fijne feestdagen en een gelukkig nieuwjaar toe!

Op naar een succesvol 2024!

22/09/2023

Als een bezwaarschrift wordt ingediend, moet hier een besluit op worden genomen. De meeste gemeenten hebben in het kader van deze procedure een bezwaarschriftencommissie ingesteld, maar dat is geen verplichting. Een bezwaarschriftencommissie adviseert de gemeenteraad, het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester over een besluit en het bezwaarschrift dat daartegen is ingediend, waarna de gemeente uiteindelijk een beslissing op het bezwaarschrift neemt. Voordat een bezwaarschriftencommissie een advies uitbrengt, wordt een hoorzitting gehouden waarbij alle betrokken partijen in de gelegenheid worden gesteld om hun standpunt toe te lichten.

Afgelopen week heb ik een hoorzitting gehad bij een bezwaarschriftencommissie. De komende periode staan er nog diverse zittingen gepland bij verschillende bezwaarschriftencommissies, maar ook bij de rechtbank. Bij al deze zittingen vervul ik een andere rol. Als juridisch adviseur sta ik namelijk niet alleen gemeenten bij, maar ook particulieren en ondernemers in procedures tegen gemeenten. Daarnaast word ik momenteel ingehuurd als secretaris van een van deze bezwaarschriftencommissies en ben ik bij een andere bezwaarschriftencommissie lid/plaatsvervangend voorzitter.

Door telkens een andere rol te vervullen, blijf ik mijn werk uitdagend vinden. Het is immers afhankelijk van welke partij ik bijsta, welke juridische stappen in een procedure moeten worden genomen en op welke wijze (proces)stukken opgesteld moeten worden. Daarnaast wordt een dossier iedere keer vanuit een ander perspectief en een ander belang benaderd. Op deze manier blijf ik continu mijn kennis en ervaring uitbreiden.

Benieuwd wat ik voor jou kan betekenen? Neem gerust vrijblijvend contact op!

☎ 06-14774768
✉ [email protected]

18/08/2023

Van parttime naar fulltime ondernemer!

De afgelopen drie jaren heb ik mijn juridisch adviesbureau, Thoma Juridisch Advies, gecombineerd met mijn werk als jurist bij Maandag. Via Maandag heb ik vele interessante opdrachten bij diverse gemeenten mogen afronden. Ondanks deze uitdagende combinatie, wordt het door de groei van mijn adviesbureau steeds lastiger om deze combinatie aan te houden. Ik heb er dan ook voor gekozen om afscheid te nemen van Maandag. Na mijn aanstaande vakantie wordt de huidige opdracht via Maandag afgerond, waarna ik per 1 november 2023 volledig als zelfstandige verder ga.

Benieuwd wat Thoma Juridisch Advies voor jou kan betekenen? Neem gerust vrijblijvend contact met mij op!

☎ 06-14774768
✉ [email protected]

30/05/2023

De Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat alleen een bezwaarschrift kan worden ingediend als sprake is van een besluit. In verreweg de meeste gevallen wordt een besluit per brief verzonden en is duidelijk dat sprake is van een besluit.

Het kan echter voorkomen dat een belanghebbende een e-mail ontvangt met daarin een reactie op zijn verzoek. Het is dan de vraag of deze e-mail aangemerkt kan worden als besluit. Om aangemerkt te kunnen worden als besluit, moet sprake zijn van een schriftelijke beslissing, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling.

Dat de vraag of sprake is van een besluit niet altijd eenvoudig kan worden beantwoord, blijkt wel uit een uitspraak van de Afdeling van 11 mei 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:1851). In deze uitspraak heeft de Afdeling (nogmaals) bevestigd dat een e-mail een besluit kan zijn. De burgemeester had in deze casus per e-mail gereageerd op een verzoek om maatregelen te treffen tegen een medebewoner die hinder veroorzaakte. Hierbij had de burgemeester aangegeven dat de gemeente geen rol heeft in een dergelijke kwestie. De Afdeling denkt daar anders over en komt tot de conclusie dat de burgemeester over diverse publiekrechtelijke grondslagen beschikt om handhavend op te kunnen treden. Als de burgemeester over publiekrechtelijke bevoegdheden beschikt, moet een verzoek om deze toe te passen inhoudelijk worden beoordeeld. Mocht blijken dat niet aan de voorwaarden wordt voldaan om de bevoegdheden toe te passen, dan moet het verzoek worden afgewezen. De reactie van de burgemeester in de e-mail, waarbij wordt aangegeven dat de gemeente geen rol heeft in deze kwestie, kan volgens de Afdeling dan ook niet anders worden begrepen dan de afwijzing van het verzoek van de belanghebbende aan de burgemeester om maatregelen te treffen. Daarmee komt de Afdeling tot de conclusie dat de e-mail van de burgemeester een besluit is, waartegen bezwaar gemaakt kan worden.

Deze uitspraak leert weer dat niet te snel geconcludeerd moet worden dat geen sprake is van een besluit waartegen bezwaar gemaakt kan worden, enkel en alleen omdat de reactie is vervat in een e-mail en niet in een brief.

☎ 06-14774768
✉ [email protected]

18/05/2023

Gisteren heb ik een webinar gevolgd over de actualiteiten inzake overlast door huurders. Een huurder dient zich als ‘goed huurder’ te gedragen. Het veroorzaken van overlast, kan natuurlijk niet gezien worden als ‘goed huurderschap’. Het begrip overlast is echter wel subjectief. Er kan dan ook niet zo maar bij een subjectief gevoel van overlast worden overgegaan tot het ondernemen van actie tegen de huurder. In een procedure zal namelijk vast moeten komen staan dat sprake is van objectieve overlast. Daarvoor is het noodzakelijk dat een goed dossier is opgebouwd. Helaas zie ik nog vaak dat een goed opgebouwd dossier ontbreekt. Zorg er daarom voor dat u zoveel mogelijk schriftelijk vastlegt, bijvoorbeeld door het opstellen van een klachtenregistratie.

Heeft u te maken met een huurder die overlast veroorzaakt? Ik help u graag verder!

☎ 06-14774768
✉ [email protected]

03/05/2023

Leuk! Een cadeaubon! Als ik een cadeaubon krijg, dan verschijnt deze bij mij altijd in een keukenkast, waarna ik de cadeaubon vaak pas na een aantal maanden weer tegenkom. Iedere keer vraag ik mij weer af of de cadeaubon nog wel geldig is en neem ik mij voor om de cadeaubon snel in te leveren. Wat ik daarna ook snel weer vergeet…

Maar hoe lang is een cadeaubon nu geldig? Daarvoor gelden verschillende scenario's:

1. Op de cadeaubon staat een uitgifte- en vervaldatum. Dat betekent dat de bon uitgegeven kan worden tot de vervaldatum. Per 1 januari 2022 geldt dat de cadeaubon wel minimaal twee jaar geldig moet zijn. Dit geldt alleen voor cadeaubonnen die vanaf 1 januari 2022 zijn aangekocht. Als de cadeaubon daarvoor is aangekocht, is het mogelijk dat de cadeaubon maximaal 1 jaar geldig is. Heb je een cadeaubon na 1 januari 2022 aangekocht en is deze maar één jaar geldig? Dan kan de bepaling die de geldigheidsduur regelt door een buitengerechtelijke verklaring worden vernietigd. In dat geval geldt alsnog dat de cadeaubon 5 jaar geldig is.

2. Op de cadeaubon staat alleen een uitgiftedatum (en geen vervaldatum). In dat geval heb je minimaal vijf jaar de tijd om de cadeaubon in te leveren. Mocht je de cadeaubon ná deze vijf jaar inleveren, dan kán dit discussie opleveren. Het is dus niet zo dat als er geen vervaldatum op staat, de cadeaubon per definitie na vijf jaar vervalt. Je kunt de situatie in dit geval altijd bespreekbaar maken bij de verkoper.

3. Op de cadeaubon staat geen uitgiftedatum én geen vervaldatum. In dat geval is het lastig om te bepalen wanneer een cadeaubon is aangekocht en wanneer de verjaringstermijn van deze bon is gaan lopen. Als de datum van aankoop niet meer achterhaald kan worden, dan is de cadeaubon onbeperkt geldig.

Mocht je een ‘oude’ cadeaubon vinden, gooi deze dan niet al te snel weg maar kijk eerst goed of er een uitgifte- en/of vervaldatum op de cadeaubon staat opgenomen.

☎ 06-14774768
✉ [email protected]

28/04/2023

Het indienen van een bezwaarschrift is aan een wettelijke termijn gebonden. Deze termijn bedraagt zes weken en start de dag nadat het besluit op de juiste wijze is bekendgemaakt. Een besluit tot het verlenen van een vergunning, zoals een omgevingsvergunning voor bouwen, wordt bekendgemaakt door verzending van het besluit aan de aanvrager. Het besluit wordt daarna ook gepubliceerd op www.overheid.nl, maar dit vindt vaak een aantal dagen later pas plaats. Dat betekent dat omwonenden pas later op de hoogte kunnen raken van het besluit, terwijl de termijn voor het indienen van bezwaar al is gestart. Het is daarom van belang om in de publicatie na te gaan wat de verzenddatum van het besluit is geweest. Zo kun je voorkomen dat het bezwaarschrift te laat is ingediend, met alle gevolgen van dien. Als het bezwaar te laat is ingediend, dan blijft het besluit namelijk gelden. Ook als het besluit juridisch gezien niet juist is.

Wil je meer weten? Neem gerust contact op!

☎ 06-14774768
✉ [email protected]

28/04/2023

07/11/2022

13/10/2022

Na de koop van een woning blijkt dat er een andere bestemming op de woning rust. Wie is daar verantwoordelijk voor?

Artikel 7:15, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkoper verplicht is om de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.

Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat lasten of beperkingen die zijn opgenomen in bijvoorbeeld bestemmingsplannen in beginsel voor rekening en risico van de koper komen. Dat is anders als er bijvoorbeeld in het verleden een vergunning aan de verkopende partij is verleend waarin bijvoorbeeld een beperking is opgenomen. Dit zal eerder voor rekening van de verkoper komen, aangezien de verkoper beter op de hoogte is van deze beperking.

Ben je van plan om een pand te kopen om het voor een specifiek doel te gaan gebruiken? Controleer dan altijd het bestemmingsplan (en andere open bronnen). Ga er in ieder geval niet standaard van uit dat de verkoper wel alle informatie verstrekt met betrekking tot de geldende bestemming of eventuele beperkingen.

Toch een pand gekocht waarbij de beoogde bestemming achteraf niet mogelijk blijkt? Ik help je graag verder!

[email protected] | 06-14774768

07/10/2022

Per 1 oktober 2022 geldt binnen de gemeente Maastricht opkoopbescherming. Deze opkoopbescherming houdt in dat gedurende vier jaar nadat een koopwoning tot € 355.000 is gekocht het verboden is om deze woning zonder vergunning te verhuren. Deze opkoopbescherming geldt echter niet als de woning op het moment van de aankoop al langer dan 6 maanden is verhuurd.

In de Huisvestingsverordening van de gemeente Maastricht is bepaald wanneer een vergunning wordt verleend. Een vergunning wordt bijvoorbeeld verleend als de eigenaar van de woning deze wil verhuren aan een direct familielid (bijvoorbeeld de ouders) of als de woonruimte onlosmakelijk is verbonden met een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

Ben je voornemens om een pand aan te kopen in de gemeente Maastricht en heb je vragen over deze opkoopbescherming? Ik help je graag verder!

[email protected] | 06-14774768

09/09/2022

Verhuurders moeten rekening houden met het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening!

Als er sprake was van een huurachterstand van drie maanden, dan stond de verhuurder in een juridische procedure vrij sterk en werd een ontbinding van de huurovereenkomst en ontbinding van de huurwoning al snel door de rechter toegewezen.

Met het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, dat per 1 januari 2021 al in werking is getreden, is daar verandering in gekomen. Verhuurders zijn nu namelijk verplicht om een melding bij de gemeente te doen op het moment dat sprake is van een huurachterstand. Deze meldingsplicht geldt ook voor particuliere verhuurders. Er kan overigens niet direct een melding worden gedaan als sprake is van een huurachterstand. Op basis van het Besluit moet de verhuurder eerst zelf inspanningen hebben verricht om alsnog de huur betaald te krijgen. De verhuurder moet onder meer inspanningen hebben verricht om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen en de huurder moet zijn gewezen op de mogelijkheden voor de schuldhulpverlening. Een verhuurder kan dit doen door bijvoorbeeld een informatiebrief aan de huurder te sturen.

Inmiddels zijn er verschillende uitspraken gedaan, waarbij de rechter een vordering tot ontbinding en ontruiming niet heeft toegewezen, (mede) omdat de verhuurder geen melding op basis van het Besluit bij de gemeente had gedaan. In enkele zeer specifieke situaties is de rechter, ondanks dat er geen melding was gedaan bij de gemeente op basis van het Besluit, toch overgegaan tot het uitspreken van ontbinding en ontruiming.

Heb je te maken met een huurachterstand? Voorkom verrassingen in een juridische procedure en laat je hierover adviseren!

[email protected] | +31 6 14774768