Despacho Juridico

Despacho Juridico abogados especializados en litigios en materias mercantil, civil, laboral, penal y amparo.

13/03/2014

Para saber quiénes son herederos hay que tomar en cuenta las siguientes reglas:

A) Si falleció el papá y está casado en sociedad conyugal, el 50% ya es de la mamá y serán herederos del otro 50% los hijos del matrimonio (y en su caso los hijos reconocidos en el registro civil por el papá fuera de matrimonio)

B) Si hay separación de bienes (o sociedad conyugal, pero los bienes se adquirieron antes del matrimonio), la mamá será heredera junto con los todos los hijos (hijos de matrimonio y fuera de matrimonio pero reconocidos), a falta de hijos serán herederos los padres del fallecido, a falta de ellos los abuelos si hubiera, de lo contrario, serán herederos sus hermanos. Aquí la herencia se reparte de la siguiente forma según los parientes con los que concurra la esposa:

a) Si concurre con los hijos, heredarán todos (esposa e hijos) por partes iguales;

b) Si concurre con los padres del fallecido, o inclusive abuelos (obviamente que faltaren los padres), el total de la herencia se dividirá en dos partes, una mitad será para la esposa y la otra para los padres o abuelos, para ello habrá que valuar cada uno de los bienes de la herencia y sumar los valores, como se verá más adelante;

c) Si concurre con los hermanos del fallecido el total de la herencia se dividirá en 3 partes, 2 serán para la esposa y 1 será para los hermanos la cual se dividirá en partes iguales.

d) Si no hay descendientes (hijos, nietos, bisnietos o choznos), ascendientes (padres, abuelos, bisabuelos ó tatarabuelos), ni hermanos del fallecido, todo lo herederá la esposa.

C) Habrá que tomar en cuenta también que los parientes más cercanos, excluyen a los más lejanos (o sea que si hay hijos ya no entran ni los padres, ni los abuelos, ni mucho menos los hermanos o cuñados; si no hay hijos pero hay padres, tampoco entran los abuelos o hermanos y así sucesivamente).

D)- Por último también habrá que considerar que si al fallecer el papá (que llamaremos José) había hijos, pero uno de ellos falleció (al que llamaremos Juan) y a su vez Juan tuvo hijos (nietos de José), entonces los nietos tienen derecho a la herencia de José exclusivamente por la parte que hubiera correspondido a Juan.

El avalúo es necesario porque todos los bienes de la herencia pertenecen a una masa común que, al ser dividida, sus porciones deben ser iguales para cada heredero o, dado el caso, deben cumplir las porciones determinadas por la ley y que se explicaron arriba. Para ello se sumarán los avalúos de cada bien lo cual determinará el valor total de la masa común, al dividirla entre el número de herederos, resultará en la porción que a cada heredero le corresponde de la masa común o herencia. En términos matemáticos la fórmula sería:

(B1+B2)

H1= ———–

(H1+H2)

Donde H1 y H2, son 2 herederos diferentes y B1 y B2 son los valores de avalúo de 2 diferentes bienes.

Como normalmente la herencia no puede dividirse en partes iguales, se puede optar por 2 opciones:

a) Que todos los herederos permanezcan en coopropiedad de cada uno de los bienes;

b) Que a cada heredero se le designe 1 bien y, si existe diferencia de valores, se “pague” la diferencia respecto del valor que le correspondía sobre la totalidad de la masa hereditaria (breviario jurídico-fiscal: legalmente no es un pago, es una devolución por el excedente que se está recibiendo, con el objeto de igualar las porciones que cada heredero recibe, porque si habláramos de pago hablaríamos también de venta y ello implica impuestos extra, en cambio si hablamos de devolución de un excedente, ya no hay venta ni por consiguiente impuestos).

EJEMPLO: supongamos que los bienes inventariados son 2, la casa de San Juan de Letrán, valuada en $400,000.00 que corresponderá a María y el departamento de La Villa valuado en $200,000.00 que corresponderá a Pedro; María tendrá que pagar a Pedro la cantidad de $100,000.00 por el excedente que ella está recibiendo.

Haciendo cuentas:

$400,000+$200,000= $600,000, es decir LA TOTALIDAD DE LA MASA HEREDITARIA SUMA $600,000 ENTRE 2 herederos, a cada uno le corresponde $300,000, si Maria recibe $400,00 y Pedro $200,000, a Pedro le faltan $100,000 para completar sus $300,000 que le corresponden.

13/03/2014

SUCESION LEGITIMA Y TESTAMENTARIA:

La diferencia fundamental es la existencia de un testamento en una y su ausencia en otra, en la testamentaria existe una disposición sobre los bienes y derechos de la persona que la elabora, designando las personas o instituciones a las cuales deja su patrimonio, difieren en cuanto a tramitación en la primera parte o sección, pues mientras en una solo se reconoce la existencia del testamento y se corrobora que es el último y cumple con los requisitos legales para ser válido, en la sucesión legítima se hacen llamamientos a todos aquellos que puedan venir a ser herederos del De Cujus, además que se determina la prelación o la exclusión de algunos en atención a su parentesco más cercano o más lejano con el autor de la sucesión; una vez pasada esta etapa que difiere en ambos procedimientos las subsiguientes se tramitan de similar forma, inventarios y avalúos, administración y finalmente la adjudicación de los bienes que conforman la masa hereditaria.

13/03/2014

COMPRAVENTA DE INMUEBLE:

Escritura

Este documento otorga seguridad jurídica sobre el inmueble en cuestión, incluye información tal cómo: dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos, nombre del propietario (única persona que puede vender la propiedad) y bajo qué régimen fue adquirido.

Solicita al vendedor copia de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, así como de los últimos pagos de predial y servicios. Estos son los pilares para saber que la casa que estás por comprar está en regla.

Adeudos

Aunque el notario público en su momento verificará posibles gravámenes o problemas de litigios de la propiedad, tú debes cerciorarte de ello para evitar contratiempos cuando el proceso de compra esté más avanzado. Es importante que verifiques que no tenga adeudos, estos pueden ser:
• Gravamen: Este término se refiere a aquellos adeudos por créditos hipotecarios o problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada usado.
• Predial: En este rubro entran tanto propiedades nuevas como usadas. Es importante verificar que los pagos por este concepto estén al corriente.

• También debes consultar adeudos de servicios, pues son cuestiones que el notario no revisa. Lo mismo aplica para las cuotas de mantenimiento y administración en caso de que se trate de un departamento o casa en condominio.

Contrato de compra-venta

Este documento se usa tanto en la compra de una casa nueva como usada. Es un acuerdo legal que en caso de ser incumplido tiene repercusiones legales mencionadas en el apartado de penalizaciones. Generalmente los vendedores recurren a un contrato machote, lo cual no está mal, siempre y cuando contenga las cláusula específicas del acuerdo, pues no todas las compras son iguales.

En este documento se especifican las condiciones en que se realizará la compra, como: fecha, lugar, características generales de la propiedad, precio y penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla.

Cuando el contrato esté listo, date el tiempo necesario (un par de días) para revisarlo y mostrárselo a un abogado especialista para su visto bueno. Si tienes dudas es el momento de aclararlas con el vendedor y hacer las modificaciones pertinentes en el documento. Después de esta revisión y una vez que el contrato satisfaga a ambas partes, debes firmarlo, para ya iniciar el proceso final de compra.

Proceso de la compra

Ya conoces los documentos relevantes que le darán forma jurídica a la compra de la casa. Ahora veamos el proceso para volverte dueño legal de la casa que estás por comprar.

Negocia el precio.- Generalmente cuando vas a comprar una propiedad usada puedes negociar el precio. Si cuentas con la asesoría de un agente inmobiliario tendrás su apoyo para darte una "opinión de valor", que se refiere a un precio sugerido, de acuerdo a su experiencia y a un análisis sobre el resto de las propiedades en venta, con características similares de la zona.

Anticipo.- Para cerrar el acuerdo de negociación y dejar por escrito el interés de ambas partes por la compra-venta se recomienda dar un anticipo, ya sea con un cheque o hacer una transferencia bancaria a nombre del vendedor (propietario legal). Generalmente este anticipo es del 10% del precio ya negociado. Por supuesto este dinero debe tener un respaldo jurídico y no debes darlo sin algún documento firmado, es aquí donde entra al juego el contrato de compra venta.

En el caso de una propiedad nueva, el anticipo se conoce como enganche, este monto varía entre 10 y 30% sobre el valor de la propiedad. Con este enganche se firma un contrato de promesa de compra-venta, en el caso de edificios o casas en construcción, para aquellos que son de entrega inmediata se firma ya el contrato de compra-venta.

Si vas a comprar con un crédito hipotecario, es el banco quien elige al notario, o bien, te ofrece una lista de notarios autorizados que puedes elegir.

En el caso de una compra entre particulares, pueden elegirlo de común acuerdo. Como comprador no estás obligado a hacer la transacción con el notario que el vendedor elija. Si sientes que hay dolo o mala fe en el notario, estás en todo el derecho de solicitar un cambio, aún si es el día de la firma de escrituras.

En la primera visita al notario, se le entregará la documentación de la casa: las escrituras. Es importante que acudas a esta reunión para que conozcas al notario, en caso de ser recomendación del vendedor. Podrás consultarle dudas y hacer empatía con él.

Funciones del notario.- A partir de este momento y hasta la firma de escrituras, el notario será quien se encargue del proceso. Una vez que es notificado de la compra-venta, éste inicia los trámites correspondientes para asegurarse que todo esté en regla. Solicita a las entidades correspondientes, certificados de no adeudo o de libertad de gravamen del bien inmueble. Este proceso no debe tardar más de 30 días hábiles.

Una vez que el notario tiene la certeza de no adeudos, gravámenes o problemas de derechos de propiedad, realiza un avalúo fiscal, con el cuál determinará los impuestos que deberás pagar como comprador.

Elaborada la escritura, se fija la fecha para la firma de las escrituras.

Firma de la escritura, ahora sí ya eres el dueño

La transmisión de derechos concluye cuando tanto comprador como vendedor se presenten a las oficinas notariales a la firma de las escrituras.

Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una transferencia bancaria, si optas por ésta última, deberás realizarla cuándo estés con el notario, para que desde sus oficinas él corrobore con el banco que el dinero ya se encuentra en la cuenta del vendedor.

Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro haga la inscripción de la operación de compra-venta.

Ahora sí, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recién pagaste te convierte en el dueño de la casa que has soñado. ¡Felicidades!

En el caso de una vivienda nueva, las escrituras las firma el comprador ante el notario, posteriormente, una vez que el banco ha hecho la transferencia del pago total de la propiedad, le hace llegar las escrituras al desarrollador para su firma.

24/01/2014
07/01/2014

http://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/pdf/CODIGO%20DE%20PROCEDIMIENTOS%20PENALES%20DEL%20ESTADO%20DE%20NUEVO%20LEON.pdf
CODIGO DE PROCEDIMIENTOS PENALES PARA NUEVO LEON

07/01/2014

http://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/pdf/CODIGO%20PENAL%20PARA%20EL%20ESTADO%20DE%20%20NUEVO%20LEON.pdf

CODIGO PENAL PARA NUEVO LEON

07/01/2014

http://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/pdf/CODIGO%20DE%20PROCEDIMIENTOS%20CIVILES%20DEL%20ESTADO%20DE%20NUEVO%20LEON.pdf

CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE NUEVO LEON

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