07/08/2026
Parece meme, pero es un caso real que sido noticia en Yucatán, el desalojo de invasores permite explicar una confusión jurídica muy común.
El derecho distingue entre propiedad, posesión, posesión sin título y despojo, figuras jurídicas y concepto diferentes en lo que se refiere a bienes inmuebles, llámese terrenos, casas o terrenos con construcción.
Debemos distinguir la semántica y alcance legal de estas figuras frente a terceros.
En México, su fundamento parte del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que establece que la propiedad originaria de las tierras y aguas comprendidas dentro del territorio nacional corresponde a la Nación, la cual tiene el derecho de transmitir su dominio a los particulares, constituyendo así la propiedad privada.
En materia civil, la legislación desarrolla las facultades del propietario. En términos generales, el propietario puede usar el bien, g***r de sus frutos y beneficios, disponer de él —por ejemplo, venderlo, donarlo o gravarlo— y defender su derecho frente a terceros, siempre dentro de los límites legales.
En el video hablan de una injusticia por invadir un predio, es decir, la persona reconoce haber tomado la posesión sin justo título y sin el consentimiento de su propietario, es decir ostenta una posesión de mala fe.
En asesoría se comenta con frecuencia ¿Llevo viviendo un terreno por más de 5, 10, 15 años en el que construí, nadie me ha molestado, he invertido dinero, he construido, pago luz y agua, entonces ya soy propietario automáticamente?
Como dicen un viejo y conocido refrán, quien siembra en terreno ajeno, hasta la semilla pierde.
Construir, pagar servicios, realizar mejoras o permanecer durante años en un inmueble no te convierte en propietario.
Propiedad, posesión, posesión de buena o mala fe, prescripción y despojo son figuras jurídicas diferentes y cada una tiene consecuencias distintas.
Hay que distinguir sus diferencias.
Empecemos con el derecho de propiedad, el propietario es quien jurídicamente tiene el derecho sobre el inmueble. La propiedad comprende facultades para usar, disfrutar y disponer del bien dentro de los límites establecidos por la ley, e incluso transmitir la propiedad del mismo o simplemente la posesión.
En cambio, la posesión se refiere al poder de hecho que una persona ejerce sobre una cosa. Por eso alguien puede estar viviendo y utilizando una casa o terreno sin necesariamente ser su propietario.
Pero aquí viene lo importante:
Ser propietario no es lo mismo que ser poseedor y debemos distinguir entre poseedor de buena y mala fe.
¿Qué sucede cuando una persona toma la posesión de un terreno sin escritura, contrato, autorización o cualquier otra causa jurídica que justifique su ingreso con la intención de vivir?
El Código Civil de Yucatán distingue entre posesión de buena y mala fe.
El artículo 630 considera de buena fe a quien entra en posesión mediante un título suficiente o ignora los vicios de su título; mientras que el artículo 631 considera de mala fe a quien entra en posesión sin título alguno para poseer, así como a quien conoce los vicios de su título. Además, el artículo 632 aclara que por título debe entenderse la causa generadora de la posesión.
Entonces contestando a la pregunta clásica de todo invasor: “Pero llevo diez, quince o veinte años viviendo, invadí con trabajo y esfuerzo tengo derecho a ser reconocido como dueño o adquirir dicha propiedad".
Te reitero que el simple transcurso del tiempo no convierte automáticamente una invasión en propiedad. Para adquirir un inmueble mediante prescripción deben reunirse los requisitos que establece la legislación civil y será necesario el reconocimiento de una autoridad judicial.
Desde la perspectiva penal, una ocupación sin justo título puede tener consecuencias penales, el Código Penal del Estado de Yucatán regula el delito de despojo de cosa inmueble en su artículo 329 contempla, entre otros supuestos, ocupar un inmueble ajeno, utilizarlo o impedir materialmente su disfrute sin consentimiento de quien tenga derecho para otorgarlo, comete el delito de despojo.
Con base a lo previsto en el artículo citado, debemos considerar que hasta el propietario puede cometer determinadas conductas de despojo respecto de un inmueble que le es propio.
¿Por qué?
Porque el mismo artículo contempla el supuesto del propietario que ocupa un inmueble que le es suyo que se encuentra legítimamente en poder de otra persona o realiza actos de dominio que lesionan los derechos del ocupante.
Esto significa que tener una escritura de propiedad o un inmueble registrado a su nombre tampoco autoriza a una persona para llegar simplemente con un grupo de personas, romper cerraduras, sacar pertenencias y recuperar por la fuerza un inmueble.
La propiedad se defiende por las vías legales correspondientes, no mediante justicia por propia mano.
“Así que recuerda: vivir en un terreno no necesariamente te hace propietario; tener la posesión no significa necesariamente tener derecho a poseer; el paso del tiempo no convierte automáticamente una ocupación irregular en propiedad; y ser propietario tampoco significa que puedas desalojar por tu propia cuenta a quien ocupa el inmueble”.
En Derecho, una cosa es tener la propiedad, otra tener la posesión, otra tener derecho a poseer y otra muy diferente apoderarse de un inmueble mediante una conducta que pueda constituir el delito de despojo.
Antes de comprar, ocupar, ceder o intentar recuperar un inmueble, conoce cuál es realmente tu situación jurídica.
Contenido informativo. Cada caso debe analizarse conforme a sus circunstancias particulares y documentación.
Te lo dijo tu abogado de confianza
M.D. y Esp Shuberth J. Baz Durán
Asesoría y representación legal previa cita
999 129 9006
