13/09/2016
EL RIESGO DEL ARRENDAMIENTO DIRECTO DE INMUEBLES
Este artículo tiene dentro de sus múltiples propósitos el de ilustrar y a la vez informar a los propietarios de inmuebles, sobre los altos riesgos que se corren, cuando toman la decisión de arrendar un predio de manera directa.
En términos muy simples, existe riesgo en cualquier situación en que no sabemos con exactitud lo que ocurrirá en el futuro.
En otras palabras riesgo es sinónimo de incertidumbre y con ella convive el día a día el propietario que administra sus bienes de tal forma.
Analicemos cual es el “modus operandi” utilizado por algunos propietarios cuando entregan en arrendamiento un inmueble:
a) No seleccionan el arrendatario y sus fiadores con un riguroso estudio que determine la capacidad de pago de los solicitantes, la seriedad y cumplimiento de compromisos económicos vigentes y por consiguiente arriendan sin la seguridad que un profesional de en arrendamiento.
b) Asumen totalmente la administración del inmueble desde la entrega hasta la desocupación, con las implicaciones que dicha gestión demanda. En muchos casos el propietario realiza inventarios incompletos o simplemente no los hace.
c) Efectúan el cobro directo del mes de arrendamiento, a sabiendas del incumplimiento frecuente en el pago de algunos inquilinos, situación que genera serios enfrentamientos y graves perjuicios económicos a la rentabilidad del inmueble.
d) Desconocen en su gran mayoría las normas jurídicas vigentes que regulan los arrendamientos de inmuebles tanto de vivienda como de comercio, exponiéndose a ser sancionados pecuniariamente y a veces penalmente por ignorancia, incumplimiento y abuso de las mismas.
Por consiguiente, elaboran el contrato sin consultar profesionales en la materia, encontrándose frecuentemente la utilización de formatos que no distinguen la legislación vigente entre vivienda y comercio regulados estos por la Ley y por el Código de Comercio respectivamente.
e) En ocasiones no les entregan el depósitos y la renta al momento de firma en los contratos de arrendamiento, las cuales, garantiza los daños que pudieren sufrir los inmuebles.
f) No atienden con prontitud las solicitudes formales de sus arrendatarios, cuando se trata de daños graves y arreglos necesarios no imputables al arrendatario que impiden el goce pleno del inmueble y se exponen a procesos que son causa perdida, además de implicar desgaste emocional y económico.
g) Acuden a abogados como último recurso para tratar de recuperar por la vía judicial el inmueble y parte de lo adeudado por arriendos, servicios públicos y administración, sufragando los altos costos de los procesos de restitución y ejecutivo en muchos casos con soluciones a largo plazo en las que se pierde más de lo que se recupera.
Recordemos que un proceso de restitución cuando no se hace con profesionales idóneos y conocedores del derecho inmobiliario, puede retardar la entrega de un inmueble entre 12 y 24 meses, y a veces hasta más tiempo.
Frente a la anterior situación, bien vale la pena invitar a los propietarios a dejar en manos expertas, en este caso, abogados expertos en la administración de sus inmuebles.
Así usted recibe sus rentas mas seguras y mas puntuales por medio de el abogado que arrenda, traspasando la carga de riesgo a un tercero. Es decir, tener en la Inmobiliaria ese agente que asume las posibles riesgos.
Preguntémonos, qué hace la inmobiliaria para que el propietario viva sin incertidumbre?
- Recibe el inmueble mediante un contrato de mandato.
- Selecciona técnicamente el arrendatario y sus fiadores
- Entrega el inmueble en arriendo acogiéndose a las normas legales vigentes, con un riguroso inventario.
- Toma las garantías con fiadores serios y responsables y así con el inquilino, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
- Paga al propietario la renta mes a mes, los servicios públicos y la administración, cuando se adquieren las garantías ya citadas.
- Adelanta todas las gestiones jurídicas para recuperar el inmueble una vez se presenta la mora.
- Representa al propietario ante el arrendatario y autoridades.
Por consiguiente, cuando su inmueble se maneja con seguridad, usted se siente tranquilo en cualquier parte y este es el trabajo de las Inmobiliarias. Mejor que recibir el arriendo puntual es disfrutar de todos los beneficios que las arrendadoras ofrecen: excelente gestión, anticipo de arriendos, mantenimiento del inmueble y una administración acorde a los tiempos modernos.
Solo me queda concluir que entre mejor nos protejamos menos riesgo tenemos, que si nuestro inquilino no puede pagar la renta o tiene que rescindir el contrato antes de tiempo, lo mejor es conciliar, ya que un juicio puede ser muy largo y muy desgastante.
Y por último una reflexión para los propietarios: frente a tan alto riesgo ¿Vale la pena administrar directamente los inmuebles?
ABOGADO: Pablo Gabriel Tapia Garay.
