Notaría No. 5 Ensenada BC

Notaría No. 5 Ensenada BC Tramites Notariales
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07/07/2026

LOS VENDEDORES EN LA COMPRAVENTA
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

En la publicación pasada terminamos el tema de los compradores en la compraventa. Ahora nos toca ver la compraventa, per desde el punto de vista de los vendedores.
Cualquier propietario de bienes inmuebles sabe que, de los bienes que tiene, algunos los destina a conservar y otros planea venderlos, una vez que exista alguien que le pague bastante más del precio a que los compró él, a su vez. Es decir, pretende que con el paso del tiempo el bien adquiera gran plusvalía y pueda venderlo al triple o cuádruple de que los compró.
Algunas veces, también puede ser sorprendido, cuando le ofrecen comprar un bien que no deseaba vender, sino que era de los que pretendía conservar. En este caso, “la oferta” que le hacen podrá convencerlo de venderlo, pero también puede que se mantenga férreo en su decisión de no vender.
Pero, una vez que decidió vender, lo primero que buscará saber es cuánto tendría que pagar él como costo de la compraventa.
Claro que a alguien que “especula” con bienes inmuebles, normalmente no tiene prisa de vender y no se verá tentado a hacerlo, a no ser, por ejemplo, que le diga al comprador que le vende el inmueble acordado, en un precio determinado y contra-ofrecer que él deberá recibir íntegramente el precio que pide y que él no pagará impuesto y gasto alguno.
Esto voltea la decisión hacia el comprador, que deberá tomar la decisión de cuanto le interesa adquirir el inmueble que busca y que ya de por sí está adquiriendo caro, para pagar aún el Impuesto Sobre la Renta que le corresponde al vendedor pagar al fisco estatal y federal, más los demás gastos de la escritura que incluyen el precio del avalúo que se le practique al bien que se pretende vender; el costo del deslinde del mismo bien; el costo de los certificados de libertad de gravámenes fiscales y registrales, que reporten el bien materia de la compraventa. Además, el comprador deberá tener que pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles que cobra el municipio y que incrementó enormemente y que, por lo mismo, actualmente ya no es barato.
Si le interesa al comprador tanto así el bien inmueble de que se trata, no le quedará más remedio que pagarlo, lo que evidentemente incrementará su precio y que el comprador no podrá deducir el Impuesto Sobre la Renta que le correspondería al vendedor, pues este impuesto no es transferible y siempre se deposita en favor del fisco en beneficio del comprador, que sí podrá deducir este impuesto de sus ingresos.
Además de estos dos impuestos, todavía es posible, que se cobre el Impuesto al Valor Agregado (IVA), si el bien que se va a adquirir es un local o edificio comercial, que en todo caso le toca al comprador pagar, pero que en este caso sí podrá deducir el propio comprador. Y ya sabemos todos lo que cuesta este impuesto, nada menos que el 16% sobre el valor del bien.
Cabe señalar que el Impuesto Sobre la Renta es un impuesto que corresponde a la federación. Sin embargo, por un convenio de colaboración, la federación le cede la mayor parte de este impuesto a cada uno de los estados que celebraron este convenio con la federación.
Una vez determinados los impuestos y los gastos que la operación de compraventa genera, todavía faltan dos gastos: Los honorarios de la Notaría y el pago de los derechos al Registro Público de la Propiedad a fin de que el bien inmueble adquirido por el comprador aparezca ya que el comprador se convirtió en el propietario del mismo.
Pero, de nuevo, se nos acabó el espacio, por lo que dejamos para la próxima la continuación de este tema o el inicio de uno nuevo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

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22/06/2026

LOS COMPRADORES EN LA COMPRAVENTA
PARTE II
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

La semana pasada empezamos a ver los requisitos que son necesarios llenar para poder celebrar la operación de compraventa.
Los primeros que vimos son los que los municipios exigen y, además, de donde sacan los impuestos y derechos que tienen derecho a cobrar por cada compraventa de inmuebles que se celebra dentro de su jurisdicción municipal.
Vimos ya los derechos (así se llama el costo de los servicios que presta) por certificar los avalúos, los deslindes y los certificados de libertad de gravámenes fiscales. Todos estos como requisitos previos a la compraventa.
Usualmente el Notario no extiende en su protocolo la escritura de compraventa, sin que previamente se llenen esos requisitos. Y no es porque no pueda extenderse desde antes: lo que pasa es que, si no se pagan todos los prediales, adeudos de agua y adeudos de obras públicas, el que compra se sorprenderá luego con que existen esos adeudos y, como el vendedor ya recibió su precio, no le interesa ya pagar los adeudos que el inmueble de su propiedad tenía.
Así es que, por protección del comprador, es por lo que los Notarios no extendemos la escritura, sin que previamente se paguen todos los adeudos que existen sobre el inmueble que será materia de la compraventa.
Una vez cubiertos esos adeudos y requisitos, el Notario extiende la escritura de compraventa y cita a las partes a la firma de la escritura. Sin embargo, previamente a su firma les exige le depositen los impuestos que esa compraventa causará en favor del fisco municipal, el estatal y el federal.
En efecto, tres impuestos cuando menos genera la compraventa. A veces genera también el IVA, cuando se trata de locales comerciales.
El Impuesto Sobre la Renta es el impuesto que debe pagar el vendedor y que consiste en la utilidad que obtiene un vendedor por la venta de su inmueble, tomando como base el precio en que adquirió él, a su vez, el terreno o casa. Se aplica luego, sobre ese precio, una tabla que deduce lo que el bien le pudo generar de gastos o impuestos y, lo que resulte, será su utilidad. Sobre esta utilidad la propia Ley del Impuesto Sobre la Renta establece una tabla de valores y, dentro del renglón en que se encuentre, se determinará el impuesto a su cargo.
Cabe mencionar que si el vendedor, lo que enajena es su propia casa habitación, la misma Ley lo exenta de pagar ese Impuesto Sobre la Renta.
Ahora sigue determinar qué impuesto deberá pagar el comprador por adquirir ese inmueble. El impuesto que se causa se denomina “Impuesto sobre adquisición de inmuebles y transmisión de dominio” y también se determina, sobre la base del precio que está comprando y calculando el impuesto también, a través de una tabla. Este impuesto se modificó, de tal manera que es exagerado y que impuesto similar en la Ciudad de México, fue declarado inconstitucional. Por ende, el impuesto del Municipio de Ensenada, es igualmente inconstitucional.
Pero mientras el interesado no interponga juicio de amparo en contra de ese impuesto, lo deberá pagar cada vez que compre un inmueble.
Una vez determinado este impuesto, el comprador le entrega esa suma de dinero al Notario, quien la pagará directamente al municipio, a través de unos formatos que es preciso llenar y que el municipio analiza, revisa y, en su caso acepta y recibe su dinero.
Así, una vez que las partes, comprador y vendedor le han entregado al Notario el correspondiente costo de sus impuestos, el Notario procederá a permitir que ambos firmen la escritura de compraventa.
Pero, de nuevo, se nos acabó el espacio, por lo que dejamos para la próxima la continuación de este tema o el inicio de uno nuevo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

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15/06/2026

LOS COMPRADORES EN LA COMPRAVENTA
PARTE I
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

Vamos a empezar a ver la compraventa, pero desde el punto de vista del comprador.
Cuando una persona ha estado ahorrando, con miras a comprar una casa o un terreno, llegado que es el momento en que cree tener lo suficiente para comprarlo, tiene que toparse con las sorpresas que los procedimientos de compraventas traen cuando se entera de que deben realizarse gastos previos y que todo debe ser ante un Notario.
Así es que debe empezarse por saber a cuánto ascienden esos gastos: Todas las compraventas requieren, por las distintas autoridades, que realicen los siguientes actos, con el consiguiente costo que ellos representan: En primer lugar, debe hacerse un avalúo para saber cuál es el valor que oficialmente tiene el terreno o la casa que quiere comprar. Esto, desde luego, con independencia del precio que comprador y vendedor ya han acordado. Aquí ambas partes se enteran que no es fácil obtener un avalúo a su gusto (para pagar menos impuestos), sino que el valor que se le asigne al bien será el mínimo que permite el Ayuntamiento de Ensenada.
En efecto, el Ayuntamiento ya ha realizado investigaciones respecto a los valores que se pueden asignar a cada bien, en todo el municipio de Ensenada. Y estos valores los establece de acuerdo con el lugar en que se encuentran ubicados. Así, los bienes más céntricos y los que están junto a zonas comerciales, tienen los valores más altos. Conforme se alejan del centro y de las áreas comerciales, los valores bajan. Y así también es como se determinan los valores catastrales de cada inmueble en el municipio de Ensenada.
El segundo requisito que exige el Ayuntamiento es el obtener un deslinde catastral del bien que se pretende vender. Este deslinde tiene una vigencia de un año, por lo que, si no se usa dentro del año de expedido, el mismo vence y tendrá que mandarse hacer otro. Este deslinde catastral usualmente es elaborado por el mismo perito valuador.
El tercer requisito que exige el ayuntamiento, es que se obtenga un “certificado de libertad de gravámenes fiscales”, que consiste en obtener la información, y pagarla, respecto a si el bien debe impuestos prediales, pues en el caso de que se deban esos impuestos, el certificado no podrá expedirse, por lo que primero deberán pagarse los mismos, si se deben. En este mismo certificado deberá anotarse si se tienen adeudos con el CUME (el cual es un organismo del mismo municipio que hace obras públicas con el auxilio de particulares que lo deseen y paguen su parte por ello). Por último, CESPE, deberá también señalar que no se le debe nada por los servicios que presta.
Lamentablemente, cada uno de los que expide el certificado de libertad de gravámenes, cobra por decir si se debe o no se debe nada. Así, el propio ayuntamiento cobra por decir que no se ceben impuestos prediales. CESPE, por decir que no se le debe agua y CUME por las mismas razones. Así es que este certificado no sale barato.
Teniendo ya el avalúo, el deslinde y el certificado de libertad de gravámenes fiscales, el Notario podrá empezar a elaborar la escritura pública que contenga esta compraventa. Antes de esto no es recomendable hacerlo, aunque podría hacerse por parte del Notario, pues existen los riesgos de que el inmueble que se venda deba algo a la CESPE o no haya pagado CUME. Por ello, una vez firmada la escritura, el vendedor “se deslinda” y simplemente, como ya recibió su precio, no le interesa pagar ya esos adeudos, dejando al comprador con la necesidad de pagar esos adeudos, pues si no, no podrá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad que el inmueble ya es propiedad del comprador.
Pero, de nuevo, se nos acabó el espacio, por lo que dejamos para la próxima la continuación de este tema o el inicio de uno nuevo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

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12/06/2026

LAS SUCESIONES
PARTE II
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

Veíamos las semanas pasadas los trámites sucesorios. Hemos visto como estos trámites son largos, engorrosos y caros cuando se hacen judicialmente, por lo que se recomienda ampliamente que los mismos se lleven ante un Notario, ante quien no hay plazos ni pasos judiciales, sino simplemente la elaboración de dos escrituras: Una, para declarar a los herederos, lo que hacen ellos mismos por sí entre sí; y la otra para adjudicarse los bienes de la herencia entre todos los herederos, de la manera como los herederos deciden de común acuerdo y unánimemente adjudicarse. Usualmente sólo existe la casa paterna para adjudicarse; así es que es sencillo, pero puede tener consecuencias complicadas.
Es sencillo porque una sola casa se adjudica en copropiedad a rodos los herederos. Es complicada, porque las copropiedades son complicadas: ¿Quién puede habitar la casa, si todos tienen derecho a hacerlo? Es la primera razón que complica las cosas. La respuesta es implemente que todos los herederos se pongan de acuerdo si alguno de ellos va a usar la casa copropiedad de todos; o varios podrán usarla; o ninguno la usará, sino que la casa se rentará. O finalmente que nadie la use, se ponga a la venta y el precio se reparta por partes iguales entre todos los herederos. Estas son las posibles soluciones a ese tipo de problemas que se representan con las herencias, una vez que se declara que todos tienen el mismo derecho a esa casa paterna.
Si hay varios bienes, las cosas pueden simplificarse o complicarse más según de los bienes de que se trate. Si hay tres herederos y tres casas o edificios con valores similares, el asunto está resuelto, a condición de que todos estén de acuerdo; Que cada uno se adjudique uno de los bienes y pague la pequeña diferencia a los otros.
Pero, si los bienes tienen valores distintos, dependiendo de la diferencia de esos valores, podría facilitarse su reparto; Se pagan las diferencias entre sí y cada uno recibe uno de los bienes de la herencia.
Sin embargo, como vamos viendo, la respuesta en todos estos casos está en la decisión común que tomen los herederos. Es decir, si están de acuerdo todos y las cosas les parecen iguales a todos, los problemas están resueltos, pues el acuerdo de todos hace desaparecer todas las diferencias y el resultado es el que todos quieren.
El problema se suscita cuando los herederos no están de acuerdo o no pueden ponerse de acuerdo por la diferencia de valores de los bienes que están por dividirse. El conservar los bienes y darlos en arrendamiento, es una solución fácil y viable, pues todos siguen siendo dueños y el producto de las rentas se las dividen por partes iguales entre todos los herederos o copropietarios. Pero, siempre existe la posibilidad de que no haya quien quiera rentarlos. Entonces el bien permanecerá ocioso a despecho de los herederos.
Venderlos puede ser una solución para unos, pero no para otros que quisieran conservar alguno de los bienes. Él que uno de ellos pueda comprar a los otros su parte en algunos de esos bines puede muy bien ser otra solución apropiada. O que uno sólo compre todos los bienes y pague su precio a todos los restantes herederos, también puede ser una solución deseada. Pero que alguien tenga tanto dinero es casi imposible. Las decisiones de las sucesiones, como vemos, no siempre pueden ser fáciles. Pero todo se facilita si todos los herederos están de acuerdo en ponerse de acuerdo y así resolver todos los problemas que se presenten.
Pero, de nuevo, se nos acabó el espacio, por lo que dejamos para la próxima la continuación de este tema o el inicio de uno nuevo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

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11/06/2026

LAS SUCESIONES
PARTE I
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

Vamos a empezar a ver ahora las sucesiones. Estos son los procedimientos que se deben seguir cuando fallece una persona, aunque haya o no haya dejado testamento.
Es decir, al fallecer una persona debe saberse quien lo va a “suceder”, es decir, quien se va a hacer cargo de sus bienes, cosas y derechos; y de sus obligaciones, cargas o deudas.
Ahora, bien, estos trámites o procedimientos pueden llevarse a cabo ante una Notaría o ante un Juzgado.
Hay procedimientos sucesorios que sólo pueden llevarse a cabo ante un Juzgado, cuando, por ejemplo, dentro de los herederos existen hijos menores de edad o hijos incapacitados por razones mentales.
En estos casos, sólo el juzgado llevará el trámite sucesorio.
En todos los demás casos, es optativo para los deudos, llevar a cabo el trámite o procedimiento sucesorio ante Notario o ante Juzgado.
Evidentemente, los trámites son más sencillos, baratos y consumen menor tiempo si son llevados a cabo ante un Notario, pues sólo se requiere la comparecencia de todos los herederos dos ocasiones, en donde firman dos escrituras diversas: Una, para dar inicio al trámite y otra para la repartición de los bienes de la herencia entre todos los herederos. Sin embargo, estos mismos trámites pueden ser distintos si existe o no un testamento.
Si existe testamento, todos los herederos deben comparecer ante el Notario a escuchar la lectura del testamento que hace el Notario y a manifestar si aceptan o no la herencia.
Ambos actos quedan consignados en una sola escritura, pues en ella se hace constar que les fue leído el testamento, que todos estuvieron de acuerdo con él y que aceptan la herencia y, además, que el albacea designado por el testador, acepta el cargo conferido y obliga a cumplirlo fiel y lealmente.
Si no hay testamento, todos los hijos del fallecido deberán ser reconocidos entre sí y por sí, ante el Notario, como legítimos herederos. Es decir, como herederos porque asilo establece la Ley, pues son los hijos, en principio, los únicos llamados a heredar a su padre o madre.
En esta ocasión, solo veremos este caso de la herencia de los hijos. Ya que todos los herederos han manifestado reconocerse tal carácter y el albacea ha tomado posesión de su cargo, debe este proceder a formular, con la ayuda del Notario, el inventario y avalúo de los bienes de la herencia.
Ambos actos se consignarán en esta segunda escritura.
Después sigue que el albacea formule un proyecto de división y repartición de los bienes de la herencia, entre todos y cada uno de los herederos.
Como su nombre lo indica, éste es un “proyecto de partición”, es una propuesta de como dividirse los bienes entre todos los herederos. Con esta propuesta, todos, absolutamente todos los herederos deberán manifestar su conformidad. De lo contrario tendrá que hacerse otro proyecto y asi sucesivamente, hasta que todos los herederos estén de acuerdo con el proyecto de partición de los bienes de la herencia.
Una vez que están de acuerdo, el albacea deberá proceder a hacer un proyecto de adjudicación de los bienes de la herencia; es decir, una propuesta de qué bienes le tocarán a cada uno de los herederos.
Al igual que en el caso anterior, todos los herederos deberán estar de acuerdo en la forma de repartirse esos bienes y en los que a cada uno les toque, Si no están de acuerdo, se volverá a formular otro proyecto, hasta que todos estén de acuerdo.
Una vez lograda la unanimidad, el Notario procederá a extender las escrituras en favor de todos y de cada uno de los herederos, para que así justifiquen ser los nuevos dueños de cada uno de los bienes que antes pertenecían al que falleció.
Pero, se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana con este mismo tema, hasta agotarlo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

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03/06/2026

EL ARRENDAMIENTO: DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL INQUILINO
SEGUNDA PARTE
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

La propia Ley establece que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito; y, si se trata de fincas rústicas, debe documentarse mediante escritura pública, ante Notario.
Ésta, por disposición del propio Código Civil, es una obligación que recae sobre el arrendador o dueño de la finca, y la Ley sanciona su incumplimiento al propio arrendador, cuando no hace el contrato escrito, pues todos los elementos y obligaciones del arrendamiento deberán probarse por el arrendador con otros medios de prueba y, si no lo hace, se hará lo que el inquilino afirme.
Así, si por ejemplo se establece una renta de diez mil pesos mensuales, pero el arrendador no hace contrato. El propio inquilino puede afirmar y decirle al Juez, que la renta era sólo por nueve mil pesos, por ejemplo, y el arrendador o dueño tendrá que probar que la renta era de diez mil pesos. Si no lo hace, se entenderá que la renta, en efecto, era por nueve mil pesos.
Lo mismo puede decirse del resto de las obligaciones y condiciones del arrendamiento. Por ejemplo, si sólo se rentó un local comercial y el inquilino toma posesión de otro, además del efectivamente convenido, si no hay contrato, de nueva cuenta la carga de probar que era un solo local, será a cargo del dueño o arrendador y, si no lo hace, se entenderá que fue por los dos locales.
Claro está que el arrendador o dueño no está tan desprotegido por la Ley, pues las posibilidades para probar lo contrario de lo que afirma el inquilino, son muchas: puede ofrecer la prueba de un par de testigos, si ellos se enteraron de las condiciones del contrato de arrendamiento. Y esta prueba es más que suficiente para que se tenga al dueño probando lo que afirma. También puede probar con fotografías o videos, cumpliendo lo s demás requisitos que exige el Código de Procedimientos Civiles.
Igualmente puede ofrecer alguna otra prueba documental, como serían los recibos de la Comisión Federal de Electricidad, a nombre de algún tercero, anterior inquilino, etc.
También se puede ofrecer la prueba pericial, es decir, a peritos o especialistas en la materia, para probar, por ejemplo, que el local que afirma el inquilino también lo renta él, si se aprueba que el local no estaba en uso desde la fecha en que afirma tenerlo el inquilino.
En fin, así como estos, puede haber muchos otros ejemplos, que se mencionan sólo para que quede más claro los alcances que tiene el hecho de que no se formalice el contrato de compraventa a través de un documento privado o público, como el notarial.
Es importante aclarar que cuando se trata de un inmueble que es copropiedad de varias personas, uno solo de ellos no puede celebrar el contrato de arrendamiento, sino que lo tienen que firmar todos los copropietarios.
También es importante aclarar que, si se muere el arrendador o el arrendatario, el contrato de arrendamiento continuará: Si el que muere es el arrendador, lo será por conducto de sus herederos. Si quien se muere es el inquilino, el arrendamiento continuará con sus parientes que viven ahí mismo o terceras personas que compartían el arrendamiento, como cuando varios doctores o abogados compartes una oficina profesional.
Similar solución da el Código Civil, cuando el dueño vende la cosa rentada, pues en este caso el arrendamiento continuará y el nuevo dueño tendrá que legitimarse ante el inquilino, notificándole a éste y acreditándole que él es el nuevo propietario, para que a él le siga pagando la renta.
Esta notificación deberá ser a través de un juzgado, de un Notario o frente a dos testigos, si no se hace así, el inquilino no está obligado a pagarle a el nuevo dueño las rentas, hasta que el dueño le notifique y acredite tal circunstancia.
Pero se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana, llevando como siempre la Notaría a sus hogares.

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11/05/2026

EL ARRENDAMIENTO: DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL INQUILINO
PRIMERA PARTE
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

Así como en la compraventa, el Código Civil identifica primero a la parte más débil y luego reglamenta el contrato tratando de proteger al que considera más débil, estableciendo reglas más benéficas para él. Así, escogió al comprador como la parte más débil y al vendedor como la parte fuerte. De la misma manera, en el arrendamiento, considera al inquilino o arrendatario, como la parte más débil y al arrendador o dueño de la finca, como la parte mas fuerte.
En ambos casos, el argumento de la Ley es que el que vende tiene ya un patrimonio formado y, por lo tanto, es propietario de más bienes y fortuna y, por lo mismo, tiene más medios para defenderse o atacar a su contraparte. Y así, en el arrendamiento, considera al inquilino como “el débil” y, por lo tanto, lo beneficia con la legislación, en detrimento del dueño.
El arrendamiento es definido por nuestro Código Civil, como aquel contrato por el que dos partes contratantes, se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar el ese uso o goce, un precio cierto.
Al que da en arrendamiento, se le denomina arrendador o dueño; al que recibe en arrendamiento, se le llama arrendatario o inquilino.
Nuestro código regula la duración de estos contratos, dependiendo el uso que se le pretenda dar al inmueble arrendado. Y así determina, que si es para casa-habitación, el arrendamiento no podrá durar más de diez años; si se trata de comercio, sólo podrá ser hasta por quince años; y si se trata de fincas destinadas al ejercicio de una industria, podrán celebrarse hasta de veinte años.
Lo anterior no quiere decir que, si el contrato se celebra por tiempo indefinido, su duración llegue a ser, de hecho, por más de esas temporalidades. Tampoco quiere decir que no se puede prorrogar ese contrato, pues la propia ley lo permite.
Ahora bien, ¿cómo se puede pagar la renta? La ley nos responde esta pregunta decretando que la renta se puede pagar en dinero, o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada. Es decir, que no haya duda respecto de la cosa que se da y recibe en arrendamiento y del valor que esta cosa tenga, pues no podemos olvidar que el precio siempre debe ser cierto.
La ley permite que se pueda rentar cualquier cosa, sea mueble o inmueble, con tal de que no se consuma por su uso y aquellas que estén prohibidas por el propio Código Civil u otra ley aplicable, como cuando se trate de bienes y derechos que sean exclusivamente personales. De esto sería un ejemplo, el que una madre o esposa venda a un tercero el derecho que ella y/o sus hijos tiene respecto de una pensión alimenticia que reciben de uno de los padres, en beneficio de ellos, pues éste es un derecho exclusivamente personal.
Evidentemente, sólo el dueño de una finca puede rentarla. Pero éste puede dar un poder o celebrar un contrato autorizando a un tercero para que éste la rente. En el primer caso, en realidad, el contrato se celebra con el dueño, por conducto de su apoderado. En el segundo, puede celebrarse un contrato de comodato (que es el que concede a otro el uso gratuito de un inmueble, o el arrendamiento, con tal que se le permita subarrendar).
Pero se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana, llevando como siempre la Notaría a sus hogares.

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06/05/2026

EL NOTARIO Y EL ARRENDAMIENTO
SEGUNDA PARTE
Por: Lic. Diego Monsiváis Franco.

La semana pasada empezamos este tema del arrendamiento, y veíamos que el arrendamiento es el contrato por el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa; y la otra parte, llamada arrendatario, se obliga a pagar un precio cierto por ese uso o goce temporal.
Como la ley no exige que el precio sea en dinero, es posible celebrar un contrato de arrendamiento en el que el inquilino pagará la renta, por ejemplo, con pescados o mariscos, con frutos, etc.
Vimos también que el contrato de arrendamiento puede celebrarse a plazo fijo o a plazo indefinido, y que cuando en un contrato a plazo fijo se llega a su fecha de vencimiento, no necesariamente significa que el contrato terminó y que el inquilino debe salirse, sino que las partes pueden continuar cumpliendo con las obligaciones y derechos que el contrato les dio, entendiéndose, por lo mismo, que el contrato se ha vuelto por tiempo indefinido.
Esto tampoco significa que ambas partes decidan celebrar por escrito un nuevo contrato.
Mencionamos también que la obligación de que el contrato sea por escrito, recae sobre el dueño o arrendador y que éste, si lo pierde, no podría demandar al inquilino o arrendatario si éste se retrasa en el pago de la renta, sino a través de un procedimiento un poco complejo, que luego puede revertirse.
Es también de interés saber que el contrato de arrendamiento no termina por la muerte del dueño o arrendador, ni por la muerte del inquilino o arrendatario. En este último caso, el arrendamiento continuará con los familiares que habitan la casa; y en el primer caso, los herederos del arrendador por conducto del albacea, deberá continuar con el arrendamiento, hasta que el plazo termine; y si el plazo terminó y por lo mismo el contrato se volvió por tiempo indefinido, deberá respetarse el contrato o iniciar procedimientos para terminarlo, si así lo quieren ambas partes o una sola de ellos.
Tampoco es irrelevante repetir que el contrato de casas habitación no puede hacerse en moneda extranjera, sean dólares u otra moneda. Y en caso de violación de esta obligación, el inquilino o arrendatario, estará obligado a pagar según el tipo de cambio que regía a la fecha de celebración inicial del contrato. Es decir, el inquilino no queda al azar de pagar una renta superior a la ya contratada, aunque el valor del dólar aumente en relación con el peso mexicano.
En cambio, para negociaciones o industrias, el contrato sí puede convenirse en dólares u otra moneda extranjera y el aumento o disminución del tipo de cambio, recae o beneficia a las partes.
Hay dos tipos de demandas comunes en relación al arrendamiento, cuando de falta de pago de las rentas tenga lugar. En estos casos, el dueño o arrendador podrá demandar la terminación del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino o arrendatario; o bien, puede demandar el juicio sumario de desahucio, cuyo objeto es que el inquilino o arrendatario sea obligado a pagar la renta o ser echado a la calle por falta de pago. Si llegado el actuario a la casa del inquilino, éste tiene el dinero para pagar la renta, se paga frente al funcionario judicial, y el juicio se da por terminado.
Si, por el contrario, el juicio que se intentó es el de terminación del contrato de arrendamiento, el juicio continuará por todas sus etapas, hasta dictar sentencia, en la que se declarará que el inquilino dejó de pagar las rentas en tiempo y por lo mismo, incumplió con su principal obligación y el Juez ordenará que el inquilino sea “echado” del bien rentado.
Pero se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana, llevando como siempre la Notaría a sus hogares.

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Ensenada
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