25/09/2021
Dažnai susilaukiu klausimo kada gi sprogs tas nekilnojamo turto kainų burbulas ir kada pirkti ar parduoti būstą?
Apie nekilnojamo turto (toliau - NT) kainas, ypač jų kilimą ir paslaptingąjį burbulą ir nenumaldomą jo sprogimą pastaruosius porą metų aktyviai informuoja žiniasklaida, NT bendrovių vadovai. Pateikiama daug statistikos, mąsinančios pasvarstyti apie investicijas į nekilnojamą turtą.
Pasistengsiu paaiškinti viską paprastai ir be statistikos. Kad būtų paprasta ir aišku.
Objektyviai NT kainas augina auganti statybos darbų ir medžiagų kaina. Todėl nenuostabu kai kuriuose statomuose Vilniuje gyvenamųjų namų kompleksuose pamatyti paletes su baltarusiškomis plytomis ir statybininkų brigadas, sudarytas iš kaimyninės šalies specialistų. Tačiau šis kilimas nėra tas, kuris esmingai įtakoja NT kainos augimą.
Lygiai taip pat kitas objektyvus kainos kilimo kriterijus - išaugusi paklausa, nekelia kainų taip kardinaliai, kaip jos kyla. Paklausa savo ruožtu susiklosto dėl vidinės migracijos (jei galiu taip pasakyti) į didmiesčius ir augančios žmonių perkamosios galios (turi galimybę nusipirkti geriau poreikius atitinkantį būstą).
Didžiausią kainos kilimą lemia subjektyvūs kriterijai/aplinkybės.
Tai - parduodančiojo noras užsidirbti/parduoti brangiau, nei buvo parduotas prieš tai panašus būstas - tas žmogiškas maksimalizmas :). Tačiau ir jis taip drąstiškai nesukelia kainos, nors žinau išimtinius atvejus, kai kaina pakilo drąstiškai tiesiog dėl "pabandom" (o tai, mano manymu, yra viena iš aplinkybių, kurios išvengimui ir būtina kreiptis į NT brokerį, kuris neleis jums sumokėti daugiau nei būstas vertas ir apsaugos jūsų pinigus).
O vat, mano manymu, esminė aplinkybė, drąstiškai sukelianti NT kainas rinkoje, yra ne kas kita, kaip žiniasklaidos vidinis mechanizmas. Per pastaruosius metus gal bent 20 kartų man asmeniškai pro akis nepraslydo straipsniai apie žvėriškai kylančias kainas, apie NT burbulą, naujus NT pardavimo rekordus ir artėjančią NT kainų apokalipsę. O tai reiškia, kad kelis kartus per mėnesį yra ištransliuojama pirkėjams ir pardavėjams žinutė, kad kainos kyla. Tiesiog brukama į galvą. Ir iš vienos pusės vieni skuba pirkti, o kiti kelia kainas. O visa tai dėl ... rezonansinių antraščių, nes tik joms esant straipsnis bus "paklikintas"/perskaitytas daugiau kartų, kas lems didesnį populiarumą ir atneš daugiau pajamų žiniasklaidos priemonei ilgalaikėje perspektyvoje.
Perkamąją galią/paskatą pirkti ženkliai įtakoja palūkanų norma. Kai pakils palūkanos, tada kaina ir kris. Klausimas tik kiek ji nukris. Taip kardinaliai, kaip per buvusią krizę, vargu bau, nes iš jos pasimokyta.
Palūkanas gi nustato Europos centrinis bankas. Kol kas jis yra nusprendęs, kad palūkanas peržiūrės 2022 metais. Tačiau tam dar didelę įtaką turės ir Coronos krizės suvaldymas. Ką tai mums sako? Sako, kad iki 2022 vasaros dar turėsime nebrangias paskolas, o kaip bus toliau bala žino. Vadinasi iki to laiko NT kaina neturėtų kristi. Tačiau nukritus NT kainoms išaugs ir palūkanos už būstą.
Atsakymas į pirkti ar nepirkti yra gana paprastas - būstas turi tarnauti žmogui, o ne žmogus jam. Šeimos poreikiai auga, keičiasi, turi keistis ir būstas. Dažnai neapsimoka kapitaliai investuoti į būstą (nesvarbu ar tai namas ar butas), nes tos investicijos retai atsiperka. Idealiame variante verčiau parduoti turimą (nes juk jis idealiai tinka kažkam kitam) ir įsigyti aktualius poreikius atitinkantį variantą ar išnuomoti turimą ir įsigyti naują. Tačiau perkant reikia išvengti neadekvačios kainos.
O parduoti ar laukti pačios pačios pabaigos, sakyčiau parduoti, nes dokumentai pirkimui tvarkomi ilgai, sprendimai banko užtrunka. Galima ir "perlaikyti" :)
