17/10/2023
អចលនវត្ថុសំដៅទៅលើ ដីធ្លី និងវត្ថុនៅជាប់នឹងដី ហើយមិនអាចផ្លាស់ប្តូទីកន្លែងបាន ដូចជាអាគារ សំណង់ ដំណាំ រុក្ខជាតិ ជាអាទិ៍ (ក្រមរដ្ឋប្បវេណី២០០៧, មាត្រា១២០)។ តាមរដ្ឋធម្មនុញ្ញនៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា១៩៩៣ និងច្បាប់ភូមិបាល២០០១ មានតែរូបវន្តបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលដែលមានសញ្ញាតិខ្មែរប៉ុណ្ណោះទើបមានសិទ្ធិជាកម្មសិទ្ធិលើដីនៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។ មានន័យថា ជនបរទេសមិនអាចក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុនៅជាប់នឹងដីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាបានឡើយ។
ប៉ុន្តែ មួយទសវត្សចុងក្រោយនេះ គេសង្កេតឃើញថា កត្តាសង្គម-សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាមានការប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំង។ លំហូរវិនិយោគិនក្នុង និងក្រៅប្រទេសមានកើនឡើង ហើយរបៀបរបបនៃការរស់នៅរបស់យុវជនសម័យថ្មី ជាពិសេសគ្រួសារអ្នកមានចំណូលខ្ពស់ក៏មានការវិវត្ត។ ដែលបណ្តាលឪ្យតម្រូវការផ្នែកអចលនវត្ថុក្នុងនោះគម្រោងសាងសង់អគារខ្ពស់ៗសំរាប់ជនបរទេសចូលមកដោយស្របច្បាប់ដើម្បីវិនិយោគ បំពេញការងារ និងស្នាក់នៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។ ការរស់នៅបែបទំនើបនេះត្រូវបានគេនិយមហៅថា ខុនដូ រឺ អាផាតមិន ជាពាក្យកម្ចីពីបរទេស សម្រាប់ភាសាខ្មែរ ហៅថា “អគារសហកម្មសិទ្ធិ”។
០១. តើអ្វីទៅជាសហកម្មសិទ្ធិ និងអគារសហកម្មសិទ្ធិ?
សហកម្មសិទ្ធិ សំដៅទៅកម្មសិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិជាអចលវត្ថុ ដែលមានម្ចាស់ជាកម្មសិទ្ធិករច្រើននាក់ដោយបានបែងចែកតាមឡូតិ៍នៃចំណែករបស់ខ្លួនម្នាក់ៗ ដោយក្នុងនោះចំណែកខ្លះជាកម្មសិទ្ធិផ្តាច់មុខម្ចាស់នីមួយៗហៅថា «ចំណែកឯកជន» និងមានចំណែកខ្លះសម្រាប់ប្រើប្រាស់ជារួមរទាំងអស់ហៅថា «ចំណែករួម»។ ឬម្យ៉ាងទៀត សហកម្មសិទ្ធិជាទ្រព្យតែមួយ តែមានបែងចែកជាចំណែកឯកជនមានម្ចាស់កម្មសិទ្ធិមួយផ្ដាច់មុខ និងចំណែករួមជាកម្មសិទ្ធិអវិភាគរបស់សហកម្មសិទ្ធិករទាំងអស់។
អគារសហកម្មសិទ្ធិត្រូវបានគេកំណត់ជាអគារ ឬសំណង់ដែលមានម្ចាស់ចាប់ពី ០២នាក់ ឡើងទៅរស់នៅក្នុងអគារតែមួយ ដែលផ្នែកមួយចំនួនត្រូវបានកាន់កាប់ជាយូនីត (unit) ឯកជន ហើយផ្នែកមួយចំនួនទៀតជាតំបន់ប្រើប្រាស់រួម (common area) ។ អគារសហកម្មសិទ្ធិដែលគេឃើញច្បាស់ច្រើនជាងគេមានដូចជា អគារខុនដូអភិវឌ្ឍចម្រុះ អគារការិយាល័យ ឬផ្ទះល្វែងមានជាន់លើគ្នាមានម្ចាស់ផ្សេងៗគ្នា។ នៅក្នុងប្លុកអគារ និងផ្ទះល្វែងច្រើនជាន់នោះមានមនុស្សផ្សេងៗគ្នាជាច្រើនរស់នៅដែលពួកគេទាំងអស់មានសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើអគារតែមួយ។ ទំហំ និងប្រភេទនៃចំណែកឯកជននីមួយៗត្រូវបានគេកំណត់យ៉ាងច្បាស់លាស់នៅក្នុងវិញ្ញាបនប័ត្រសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន (ប្លង់ខុនដូ)។
ឧទាហរណ៍. អាគារសហកម្មសិទ្ធិមួយដែលមានម្ចាស់ ៣០នាក់ រស់នៅ ៣០ Unit ផ្សេងៗគ្នា, Unit នីមួយៗជាចំណែកឯកជនរបស់សហកម្មសិទ្ធិករម្នាក់ៗ។ ប៉ុន្តែចំណែករួមដូចជាផ្លូវដើរ ជណ្ដើរ ដំបូល អាងហែលទឹក និង/ឬ ចំណតឡាន ។ល។ ជាចំណែករួមរបស់សហកម្មសិទ្ធិករទាំង ៣០ នាក់ដែលកំពុងរស់នៅនោះ។
០២. តើបុគ្គលទាំងទ្បាយដែលរស់នៅក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិ មានសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ច យ៉ាងណា?
គ្រប់សហកម្មសិទ្ធិករត្រូវគោរពរាល់កាតព្វកិច្ច និង/ឬបន្ទុកដែលមានចែងក្នុងបទបញ្ជាផ្ទៃក្នុងនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ និង/ឬ ច្បាប់ជាធរមាន។ សហកម្មសិទ្ធិករនីមួយៗមានសិទ្ធិពេញលេញ ក្នុងការចាត់ចែងលើចំណែកឯកជនរបស់ខ្លួនដូចជា÷
• ការលក់ការដូរ
• ការជួល
• ប្រទានកម្ម
• បន្តមរតក
• ការជួលអចិន្ត្រៃយ៍
• បង្កើតជាផលុបភោគ
• រៀបចំសិទ្ធិប្រើប្រាស់អាស្រ័យនៅ
• ដាក់ហ៊ីប៉ូតែក (ដាក់ជាទ្រព្យធានា) និង
• ដាក់បញ្ចាំ ប៉ុន្តែហាមឃាត់ជាដាច់ខាតនូវការរំខាន ឬរាំងស្ទះ ដល់ការប្រើប្រាស់ចំណែករួមរបស់សហកម្មសិទ្ធិករផ្សេងទៀត។
ចំពោះចំណែករួម សហកម្មសិទ្ធិករមានសិទ្ធិ និងកតព្វកិច្ចដូចជា÷
•ការប្រើប្រាស់ជាប្រយោជន៍រួម ដែលមានដូចជា៖ ដី ទីធ្លា ឧទ្យាន សួនច្បារ ផ្លូវ ជណ្តើរ ជញ្ជាំងអឌ្ឍសិទ្ធិ ដំបូល សសរនៃអគារ ច្រកចេញ-ចូលជាដើម និងទីកន្លែង សេវាកម្មរួមផ្សេងៗដែលមានកំណត់ក្នុងបទបញ្ជាផ្ទៃក្នុងនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិនោះ។
•អ្នកប្រើប្រាស់លើចំណែករួម ទាំងអស់ត្រូវចូលរួមក្នុងការទទួលបន្ទុកថែទាំចំណែករួមនេះផងដែរ។ ក្នុងករណីដែលសហកម្មសិទ្ធិករណាមួយបានធ្វើឱ្យមានការខូចខាត ឬបាត់សភាពដើមនៃចំណែករួម សហកម្មសិទ្ធិករនោះត្រូវធានាក្នុងការធ្វើឱ្យចំណែករួមនោះទៅជាសភាពដើមវិញ ឬក្នុងករណីដែលមានការទន្រ្ទានដណ្តើមយកចំណែករួមដើម្បីធ្វើការកាន់កាប់ នោះការកាន់កាប់ប្រភេទនេះ នឹងត្រូវចាត់ទុកជាការកាន់កាប់ដោយខុសច្បាប់។ អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចអាចបង្ខំឱ្យអ្នកប្រព្រឹត្តនោះរុះរើចេញ ហើយត្រូវធានាក្នុងការធ្វើចំណែករួមដែលបានខូចខាតឱ្យទៅជាសភាពដើមវិញ។ តាមច្បាប់ សហកម្មសិទ្ធិករអាចរៀបចំមហាសន្និបាត និងជ្រេីសរេីសអ្នកតំណាងដេីម្បីគ្រប់គ្រង និងថែទាំអគារ។ ប៉ុន្តែ ទិដ្ឋភាពជាក់ស្តែង មិនដែលមានការអនុវត្តឡេីយ។
•ចំពោះសហកម្មសិទ្ធិករណាដែលមិនព្រមចូលរួមទទួលបន្ទុកថែទាំចំណែករួមនៃសហកម្មសិទ្ធិរបស់ខ្លួន ឬមិនគោរពតាមលក្ខខណ្ឌនៃសណ្តាប់ធ្នាប់ សាធារណៈត្រូវផ្តន្ទាទោសពិន័យជាប្រាក់ពី ៥០០,០០០ (ប្រាំសែន ) រៀល ដល់ ៣,០០០,០០០ ( បីលាន ) រៀល (មាត្រា២៥៨ នៃច្បាប់ភូមិបាល) ។
ដោយទ្បែកច្បាប់បានកម្រិតសិទ្ធិដល់អគារសហកម្មសិទ្ធផងដែរ ដែលរួមមានដូចជា ៖
•មិនអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសមានសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិនៅជាន់ផ្ទាល់ដី និងជាន់ក្រោមដីទ្បើយ និងអាចមានសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិមួយកន្លែងមិនលើសពី ៧០ (ចិតសិប) ភាគរយ នៃទំហំផ្ទៃក្រទ្បានៃចំណែកឯកជនទាំងអស់នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ។
•មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យមានសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ស្ថិតនៅក្នុងចម្ងាយ ៣០ (សាមសិប) គីឡូម៉ែត្រ ពីព្រំដែនគោកទ្បើយ និងតំបន់មួយចំនួនទៀតដែលកំណត់ ដោយរាជរដ្ឋាភិបាល លើកលែងតែអគារសហកម្មសិទ្ធិនោះស្ថិតនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស ទីប្រជុំជនសំខាន់ៗ និងតំបន់ផ្សេងទៀតដែលកំណត់ដោយរាជរដ្ឋាភិបាល។
សរុបមក អគារសហកម្មសិទ្ធិសំដៅដល់សំណង់ដែលមានកម្មសិទ្ធិករច្រើននាក់រស់នៅ ហើយសហកម្មសិទ្ធិករទាំងឡាយត្រូវមានកាតព្វកិច្ចថែរក្សាចំណែកឯកជន និងចំណែករួម ដោយគោរពបទបញ្ជាផ្ទៃក្នុង និងបទបញ្ញត្តិនានា។ ក្នុងករណីសហកម្មសិទ្ធិករណាមួយធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ចំណែករួមនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិនោះ នឹងត្រូវទទួលទោសពិន័យជាប្រាក់តាមបញ្ញត្តិច្បាប់ដែលបានកំណត់។
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
អ៉ីលែន-eLand÷ កម្មវិធីបណ្តុះបណ្តាលស្តីពីកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ។ Telegram Channel: https://t.me/elandcam
Telegram Channel: https://t.me/elandcam
